引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)開發(fā)的分類范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。
篇1
1、施工過程中固體廢棄物的分類
固體廢棄物的合理分類是實現(xiàn)固體廢棄物有效管理、合理處置的前提，能夠針對不同類別的固體廢棄物提出不同的減量化、資源化措施，采取不同的收集、儲運和處置方法。
在施工過程中產(chǎn)生的固體廢棄物主要包括生活垃圾、糞便、危險廢棄物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固體廢棄物數(shù)量的絕大比例。
1.1 生活垃圾
施工過程是大量人員參與的過程，有人參與則必然產(chǎn)生生活垃圾。雖然與建筑垃圾相比占比不大，但是由與現(xiàn)場每日均有數(shù)量可觀的人員生活、工作在施工現(xiàn)場，造成生活垃圾產(chǎn)生的絕對數(shù)量不容忽視。按照人均0.5kg/人.日估計，對于一個建筑面積在10萬平方米的住宅小區(qū)，日均工人數(shù)約在300人，則日產(chǎn)生生活垃圾約150kg，若按2年建設(shè)周期計算，則施工期內(nèi)將產(chǎn)生一百余噸的生活垃圾。
在施工過程中的生活垃圾可以按以下方式分類：
（1）廚余垃圾：主要包括于職工生活區(qū)施工人員剩飯、剩菜以及食堂剩余的食材；
（2）植物殘枝：辦公生活區(qū)綠化植物的落葉、殘枝、枯死植物等；
（3）可回收垃圾：主要包括辦公區(qū)產(chǎn)生的廢紙、職工廢舊衣物鞋帽、各類飲料瓶罐等；
（4）其他垃圾：主要是辦公與生活區(qū)衛(wèi)生清潔時產(chǎn)生的渣土。生活辦公區(qū)產(chǎn)生的少量廢舊電池、燈管、廢舊電子類產(chǎn)品等可以不按危險廢物處理2，歸入生活垃圾處理。
1.2 糞便
在建筑施工過程中，職工生活與辦公區(qū)周邊市政設(shè)施不完善，為解決各類人員的“方便”問題而建設(shè)的臨時廁所的排水無法排入市政排水管道，需要單獨建設(shè)糞便的臨時收集設(shè)施。
1.3 危險廢棄物
在建筑施工過程中產(chǎn)生的危險廢棄物主要包括：
（1）施工機(jī)械設(shè)備運行、維修保養(yǎng)過程中產(chǎn)生的廢棄礦物油；
（2）機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試過程中產(chǎn)生的廢棄礦物油；
（3）施工過程中各類廢棄的含石棉的建筑材料
（4）施工過程中各類廢棄的油漆、涂料、有機(jī)溶劑、發(fā)泡膠以及其他有污染、含毒性的化學(xué)材料等。
1.4 建筑垃圾
建筑垃圾3指人們在從事拆遷、建設(shè)、裝修、修繕等建筑業(yè)的生產(chǎn)活動中產(chǎn)生的渣土、廢舊混凝土、廢舊磚石及其他廢棄物的統(tǒng)稱。建筑垃圾是施工過程中主要的固體廢棄物，對于一個10萬平方米建筑面積的新建住宅小區(qū)可產(chǎn)生約4000-5000噸的建筑垃圾，數(shù)量驚人！
在建筑施工的不同階段產(chǎn)生的建筑垃圾主要有：
（1）舊建筑拆除階段：分為磚和石頭、混凝土、木材、塑料、石膏和灰漿、鋼鐵和非鐵金屬等幾類；
（2）土地開挖階段：分為表層上和深層土，前者可用于種植，后者主要用于回填、造景等；
（3）道路開挖：分為混凝土碎塊和瀝青混凝土碎塊；
（4）建筑工地垃圾：分為剩余混凝土（工程中沒有使用掉的混凝土）、建筑碎料（鑿除、抹灰等產(chǎn)生的舊混凝土、砂漿等礦物材料）以及木材、紙、金屬和其他廢料等類型。
從便于管理的角度，建筑垃圾按照資源屬性進(jìn)行分類：
（1）可就地利用的垃圾：土地開挖階段的表層土、土地開挖階段的深層土。
（2）可回收利用的垃圾：廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等。
（3）有資源化可能的垃圾：廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等。
（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等。
2、施工過程中固體廢棄物的管理
2.1 制定固體廢棄物管理規(guī)劃
按照分類收集、分類處理、源頭減量的原則建立固體廢棄物的管理規(guī)劃，設(shè)定固體廢棄物管理目標(biāo)，建立固體廢棄物減量、分類、收集與處理技術(shù)的培訓(xùn)制度，成立專門的固體廢棄物管理的組織機(jī)構(gòu)，明確固體廢棄物管理的具體實施方案以及考核方法，列出固體廢棄物管理費用專項預(yù)算。
2.2 生活垃圾的分類管理
（1）垃圾分類習(xí)慣的養(yǎng)成
應(yīng)通過培訓(xùn)和教育，首先讓每位職工從建立清潔的生活辦公環(huán)境角度不能亂扔垃圾，其次讓每位職工均能夠正確分類和投放各類生活垃圾。
在初期，對亂扔垃圾的以處罰為主，未按垃圾分類要求投放垃圾的職工以批評教育為主；經(jīng)過一段適應(yīng)時間后，對未按垃圾分類要求投放垃圾的職工采取一定的處罰措施。
（2）垃圾減量化措施
建筑施工過程中容易實現(xiàn)減量化且減量后能大幅降低垃圾最終處置難度的生活垃圾主要是廚余垃圾。食堂應(yīng)根據(jù)就餐人數(shù)采購合理數(shù)量的食材，并對食材妥善保管，防止食材的腐敗變質(zhì)造成浪費；其次應(yīng)號召職工開展“光盤行動”，減少剩菜剩飯的產(chǎn)生。
（3）垃圾分類收集設(shè)施的建設(shè)
垃圾分類收集設(shè)施的設(shè)置應(yīng)便于職工分類投放垃圾。根據(jù)服務(wù)人數(shù)，在工地生活辦公區(qū)設(shè)置多組垃圾分類收集箱，每個收集箱應(yīng)有明顯標(biāo)示用以標(biāo)明可以投放的垃圾種類。在職工食堂門口設(shè)置廚余垃圾收集桶，專門用于收集剩菜、剩飯等。應(yīng)安排專人定期對垃圾箱及垃圾箱放置地點進(jìn)行清掃，保證衛(wèi)生環(huán)境條件。
（4）垃圾分類運輸與處置
應(yīng)與環(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，定期將分好類的生活垃圾及時分類清運出工地現(xiàn)場。
2.3 危險廢棄物的分類管理
根據(jù)工程施工實際需要，建立危險廢棄物的管理制度，列出工程施工過程中可能產(chǎn)生的危險廢物種類，估計各類危險廢棄物的產(chǎn)生量，設(shè)置合理的危險廢棄物儲存容器和儲存場所。
危險廢棄物應(yīng)本著“誰產(chǎn)生、誰收集、誰負(fù)責(zé)”的原則，由產(chǎn)生危險廢棄物的部門或施工班組按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范完成危險廢棄物的收集，在危險廢棄物儲存容器上貼上標(biāo)簽，而后送入工地現(xiàn)場統(tǒng)一的危險廢棄物臨時儲存場所，并辦理入庫手續(xù)。危險廢棄物儲存場所應(yīng)設(shè)置專人負(fù)責(zé)管理和巡查，建立危險廢棄物的登記臺賬，及時聯(lián)系專業(yè)公司外運和處置危險廢棄物。
2.4 糞便
臨時廁所的建設(shè)應(yīng)滿足相關(guān)的環(huán)境衛(wèi)生規(guī)范，定期請環(huán)衛(wèi)部門清運糞便。
2.5 建筑垃圾
2.5.1建筑垃圾減量化
（1）提高建筑壽命，充分利用舊建筑
首先應(yīng)保證建筑在設(shè)計使用年限內(nèi)能夠充分發(fā)揮使用功能，防止因功能不匹配對建筑大拆大建；其次應(yīng)防止因政府相關(guān)規(guī)劃的變更導(dǎo)致“短命建筑”的出現(xiàn)；最后應(yīng)是盡量通過利用舊建筑改造以適應(yīng)新的建筑功能需求。由此盡量減少舊建筑的拆除，從而減少建筑拆除垃圾。
（2）建筑施工階段，充分利用建筑工業(yè)化生產(chǎn)技術(shù)，減少現(xiàn)場施工作業(yè)
提高建筑部品的工廠化生產(chǎn)水平，增加建筑部件預(yù)制化比例，減少現(xiàn)場施工作業(yè)，以減少施工階段各類建筑垃圾的產(chǎn)生。
通過全面落實建筑工地使用預(yù)拌砂漿和預(yù)拌混凝土，減少施工現(xiàn)場廢棄水泥、砂等廢棄建筑材料。
通過鋼筋加工的工廠化生產(chǎn)，可以提高鋼筋的利用率，減少廢棄鋼筋的數(shù)量。
使用工具型定型模板，提高模板的周轉(zhuǎn)率，減少廢棄模板的產(chǎn)生。
采取精裝修交房的方式，減少裝修的二次拆改，減少建筑垃圾的產(chǎn)生。
（3）合理設(shè)定各類建筑物料的損耗，實現(xiàn)建筑物料的定量管理
建筑物料的損耗中有很大一部分通過各種方式變成了建筑垃圾。因此通過管理措施和技術(shù)方法減少物料的損耗對建筑垃圾的減量化具有十分重要的意義。
在建筑施工階段，首先通過新工藝、新材料的應(yīng)用減少損耗；其次設(shè)定合理的損耗率基準(zhǔn)，對低于損耗基準(zhǔn)的給予獎勵，超過合理損耗的給予懲罰。由此通過降低損耗達(dá)到減少建筑垃圾的目的。
大宗物料的合理損耗可以參考以下數(shù)據(jù)4：
現(xiàn)場鋼筋加工損耗率≤4%，預(yù)拌混凝土損耗率≤1.5%。
（4）合理簡化建筑物料的包裝，物料供應(yīng)商回收部分包裝物
建筑部品、建筑物料的包裝物也是建筑垃圾的重要組成部分，因此采取合理簡化建筑部品與物料的包裝（比如通過使用散裝水泥而不是袋裝水泥以減少包裝袋產(chǎn)生量）、供應(yīng)商回收包裝物（比如各類托盤、電纜盤等）等措施可有效減少現(xiàn)場廢棄包裝物
2.5.2建筑垃圾分類收集
（1）設(shè)置建筑垃圾分類收集設(shè)施
在施工現(xiàn)場合理劃定建筑垃圾堆放及回收點，各類材料回收點采用有明顯標(biāo)識（包含顏色、文字、負(fù)責(zé)人）和堆放區(qū)域界限（擋板、圍墻），對于有防水、防雨要求的材料應(yīng)加蓋頂板。
在每個作業(yè)面須配備分類垃圾收集筐，施工人員在施工過程中須將分類垃圾收集至筐中，待當(dāng)日施工完后，由專人拉運至垃圾堆放區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一分類堆放，做到現(xiàn)場工完清完，保持現(xiàn)場整潔。
（2）建筑垃圾的分類記錄
根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研，為建筑垃圾收集單位制定填寫表格，由專人負(fù)責(zé)記錄各類垃圾的產(chǎn)生量并保持記錄的連續(xù)性、準(zhǔn)確性。
2.5.3建筑垃圾分類處置
（1）可就地利用的垃圾
開挖階段的表層土可用于現(xiàn)場小區(qū)的園林綠化，開挖的深層土可用于室內(nèi)外回填。
（2）可回收利用的垃圾
廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、各類包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由資源回收部門收運。
（3）有資源化可能的垃圾
對施工現(xiàn)場周邊有廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等建筑廢棄物的資源化企業(yè)的，可由資源化企業(yè)回收利用；周邊無資源化企業(yè)的，可以運往政府指定的建筑垃圾消納場所。
（4）其他垃圾
若現(xiàn)場或周邊具備渣土利用條件，渣土可以進(jìn)行室內(nèi)外的回填作業(yè)；不具備利用條件的，渣土可運往政府指定的渣土消納場所。
對未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等可以直接運往政府指定的建筑垃圾消納場所。
3、結(jié)論
對房地產(chǎn)開發(fā)施工過程中固體廢棄物的合理分類是實現(xiàn)固體廢棄物有效管理的前提。同時針對不同種類的固體廢棄物制定不同的減量化措施，采取不同的收集方式和處置方式，可以有效減少固體廢棄物的產(chǎn)生量，提高固體廢棄物的再利用率，真正實現(xiàn)“綠色施工”。
參考文獻(xiàn)：
1. 綠色施工導(dǎo)則. 建質(zhì)[2007]223號
篇2
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。
去年1～11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發(fā)面積20338萬平方米,同比下降2.5%。
2、中部地區(qū)投資增速最快
去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額達(dá)到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。
從各地區(qū)的房地產(chǎn)投資增長情況看,31個省(區(qū)、市)中有18個省(區(qū)、市)的房地產(chǎn)開發(fā)增長速度超過平均水平,增長居前的地區(qū)是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快,同比增速超過40%。
分用途看,住宅和商業(yè)用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.5%。其中經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業(yè)營業(yè)用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。
二、企業(yè)資金壓力有所緩解
從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉(zhuǎn)向,資金缺口由負(fù)轉(zhuǎn)正,流動性呈現(xiàn)加速釋放的態(tài)勢。另外,為應(yīng)對國際金融危機(jī),擴(kuò)大國內(nèi)需求,2009年5月份,國家下調(diào)了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調(diào)到20%,這是13年來的首次下調(diào)。行業(yè)融資門檻的降低,意味著開發(fā)商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內(nèi)貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現(xiàn)回暖,以定金及預(yù)收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負(fù)增長勢頭得以扭轉(zhuǎn),2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產(chǎn)資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。
銀行貸款和其他資金是我國房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的比重超過 60%。受國內(nèi)貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業(yè)資金來源增速持續(xù)走高,開發(fā)商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況的好轉(zhuǎn)為投資的恢復(fù)奠定了較好的基礎(chǔ)。
三、商品房銷售明顯好轉(zhuǎn)
從2008年下半年以來,針對房地產(chǎn)市場低迷、宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況,國家連續(xù)出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應(yīng)的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導(dǎo)致通脹預(yù)期增強(qiáng),在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進(jìn)入2009年,尤其是二季度以來,房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉(zhuǎn),商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預(yù)期,銷售額顯著增長,企業(yè)資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達(dá)35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。
根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴(kuò)大1.8個百分點;環(huán)比上漲1.2%,漲幅比上月擴(kuò)大0.5個百分點。
1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴(kuò)大2.2個百分點;環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環(huán)比上漲2.1%。分類型看,經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環(huán)比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環(huán)比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環(huán)比上漲1.3%。分地區(qū)看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環(huán)比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環(huán)比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。
2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴(kuò)大0.9個百分點;環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月擴(kuò)大0.2個百分點。分地區(qū)看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環(huán)比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環(huán)比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。
篇3
房地產(chǎn)開發(fā)項目具有資金投入大、建設(shè)周期長、成本核算環(huán)節(jié)多、投資風(fēng)險高等特點。開發(fā)項目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發(fā)成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計入開發(fā)成本中。開發(fā)項目成本核算處理正確與否關(guān)系到企業(yè)收入、成本、利潤等經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)和國家財政稅收。為了加強(qiáng)開發(fā)項目成本核算管理，必須正確核算開發(fā)項目的開發(fā)成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制好各項成本支出。
開發(fā)成本一般包括6項：
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費
2.前期工程費
3.基礎(chǔ)設(shè)施費
4.建筑安裝工程費
5.配套設(shè)施費
6.開發(fā)間接費
現(xiàn)行房地產(chǎn)企業(yè)會計制度對成本核算業(yè)務(wù)的會計處理規(guī)定不夠明確、具體，造成企業(yè)的會計核算與實際情況產(chǎn)生差異較大，筆者就下面4個方面淺談一下。
1.房地產(chǎn)開發(fā)成本對象的歸集
2.房地產(chǎn)間接成本的分配
3.房地產(chǎn)開發(fā)周期的確定
4.房地產(chǎn)開發(fā)項目的決算
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算產(chǎn)生的原因
（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本對象的歸集
房地產(chǎn)開發(fā)對象是在房地產(chǎn)開發(fā)之前，通過市場調(diào)研、可行性研究報告等一系列充分論證，開發(fā)對象在規(guī)劃設(shè)計審批后確定下來。開發(fā)成本對象在開發(fā)對象確定后，根據(jù)開發(fā)項目規(guī)模大小、復(fù)雜程度，合理確定開發(fā)成本核算對象，成本核算對象劃分過粗過細(xì)都不好。過粗無法反映實際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細(xì)會出現(xiàn)過多共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發(fā)成本對象的歸集問題就顯得很重要。
（二）房地產(chǎn)間接成本的分配問題
房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，用途多樣，間接成本的分配相對開發(fā)規(guī)模小、用途單一的開發(fā)項目來說，分配間接成本要區(qū)別對待。間接成本一般包括土地購置費、勘察設(shè)計和規(guī)劃、可行性研究、場地平整、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等支出，要在不同開發(fā)規(guī)模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)周期確定問題
房地產(chǎn)開發(fā)周期根據(jù)開發(fā)項目規(guī)模、地塊大小、結(jié)構(gòu)、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對開發(fā)規(guī)模小，地塊小、結(jié)構(gòu)簡單、無裝修的開發(fā)項目，從規(guī)劃設(shè)計方面有開發(fā)獨立、單一等特點，所以開發(fā)周期一般1-2年較短，開發(fā)成本核算比較簡單；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，結(jié)構(gòu)復(fù)雜、裝修檔次不同，開發(fā)周期一般較長，不確定因素較多，開發(fā)過程中的設(shè)計變更相對也較多，開發(fā)成本核算周期會很長，開發(fā)周期確定問題就顯得很重要。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目的決算問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目整體竣工驗收是開發(fā)最后一個環(huán)節(jié)，通過竣工驗收，與開發(fā)項目需求方交接物業(yè)，結(jié)算不同階段銷售（或出租）收入，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收回投資，核算開發(fā)利潤，形成資金增值。交接物業(yè)時開發(fā)的配套設(shè)施尚未完結(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)項目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。
三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本核算的解決方法及建議
（一）單獨核算成本
由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模小、用途單一，結(jié)構(gòu)簡單的開發(fā)項目，可以單獨進(jìn)行成本核算，核算方法簡單，效率較高。
由于同一地塊房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模大、用途相對較廣，如開發(fā)居住物業(yè)（含普通住宅、別墅、公寓）、商業(yè)物業(yè)（含寫字樓、零售商場或店鋪、酒店等）、工業(yè)物業(yè)（含標(biāo)準(zhǔn)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、工業(yè)寫字樓等）、特殊物業(yè)等，若同時開發(fā)2種以上物業(yè)類型，可以結(jié)合項目特點和便于管理的需要，按物業(yè)類型劃分成本核算對象，同類型物業(yè)歸集匯總，單列科目。
同一物業(yè)類型有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，結(jié)合實際需要按物業(yè)結(jié)構(gòu)、規(guī)模大小，可進(jìn)一步劃分成本核算對象。
（二）合理分?jǐn)傞g接成本
房地產(chǎn)間接成本在不同的核算對象中分配，企業(yè)會計制度和相關(guān)法規(guī)規(guī)定，要求開發(fā)不同結(jié)構(gòu)、規(guī)模，合理分?jǐn)傞g接成本，間接成本核算要準(zhǔn)確、便于計算，依據(jù)規(guī)定和實際工作，間接成本分配可有如下處理方法：
第一，開發(fā)項目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)相同，可以按照建筑面積占開發(fā)整個面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。
第二，開發(fā)項目規(guī)模大致相同、結(jié)構(gòu)不同，可以按照工程造價占整個開發(fā)項目的造價比例，按造價比例分配間接成本，然后歸集開發(fā)成本中。
第三，開發(fā)項目規(guī)模不同、結(jié)構(gòu)不一致，可以按照工程造價、市場售價占整個工程造價、市場售價的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發(fā)成本中。
結(jié)合以上三種方法，對于其他不同開發(fā)項目，可綜合考慮，分配方法一經(jīng)確定，就不得隨意變更，即使相關(guān)政策需要變更，也要前后連貫，有理有據(jù)。
（三）周期分類核算成本
房地產(chǎn)開發(fā)周期對于開發(fā)規(guī)模小、地塊小的開發(fā)項目，房地產(chǎn)開發(fā)周期較短，單獨核算就可以做到；而開發(fā)規(guī)模較大，地塊大，規(guī)劃設(shè)計較復(fù)雜，房地產(chǎn)開發(fā)成本核算周期較長，單獨核算顯得不合理，可以按照開發(fā)物業(yè)類型分類核算。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)項目決算問題
房地產(chǎn)開發(fā)項目決算早了，不能準(zhǔn)確核算開發(fā)成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時核算成本利潤作用。開發(fā)項目決算可按國稅發(fā)【2006】187號文規(guī)定：
已竣工驗收的開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
按上述進(jìn)行開發(fā)項目決算時，有的配套設(shè)施費尚未實際支出，可先預(yù)提然后待實際發(fā)生時，及時做相應(yīng)調(diào)整。
參考文獻(xiàn)
篇4
進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首要工作就是開發(fā)項目的成本測算，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目的評估與分析，得出該開發(fā)項目的成本估計值，再結(jié)合其他方面的數(shù)據(jù)與資金流動量，從而大概得出該開發(fā)項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產(chǎn)開發(fā)方案。在確定開發(fā)方案后，在開發(fā)項目實際建造過程中，同時對開發(fā)成本進(jìn)行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產(chǎn)開發(fā)單位、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本測算的分類研究
房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司、企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，開發(fā)成本測算是將這些費用按成本項目進(jìn)行歸集和分配，最終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準(zhǔn)確地測算房地產(chǎn)開發(fā)成本，需要結(jié)合國家建設(shè)部的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩(wěn)定，開發(fā)商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。
1.土地成本
土地成本包括城鎮(zhèn)土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補(bǔ)償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占30%，并有進(jìn)一步上升的趨勢。
2.前期工程費
前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費、地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。
3.建筑安裝工程成本
建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發(fā)生的建筑工程、設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。
4.市政公共設(shè)施費用
市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等費用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。
5.開發(fā)間接費用
此項費用是指開發(fā)商運作該項目所需發(fā)生的開支，具體明細(xì)如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據(jù)各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項目內(nèi)容分析計算。③銷售稅費。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費，主要指營業(yè)及附加費、交易服務(wù)費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。④其他不可預(yù)見費用。此費用是指一些事前不能準(zhǔn)確預(yù)測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風(fēng)險等費用。上述項目開發(fā)成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進(jìn)行分析。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的分類研究
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制是開發(fā)商對所有項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計階段、方案設(shè)計階段、發(fā)包階段、施工建設(shè)階段，都應(yīng)該把項目投資控制在預(yù)定的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)企業(yè)項目順利實施，力求開發(fā)中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益，以達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤最大化。
1.對征地和拆遷補(bǔ)償、安置費的控制
房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址，必須符合城市的總體規(guī)劃，考慮到地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等，要求對國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策熟練把握。
2.勘察設(shè)計和前期工程費的控制
對行政事業(yè)性收費通過爭取各項優(yōu)惠政策來降低；勘探設(shè)計必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定，通過公開招標(biāo)確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要與市場定位適應(yīng)，積極推行價值工程管理。
3.建筑安裝工程成本的全程控制
加強(qiáng)項目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設(shè)計監(jiān)理制度；加強(qiáng)監(jiān)控、預(yù)算審查，安排施工全過程的材料和質(zhì)量監(jiān)理；在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應(yīng)充足、價格相對低廉的材料；處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系。
4.管理費用
定崗定員，精簡機(jī)構(gòu)，減少人員冗積情況出現(xiàn)。部分業(yè)務(wù)可以分包給外部的專業(yè)公司，節(jié)省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。
5.對財務(wù)費用的全面控制
安排合理的融資方案，籌資費用的節(jié)約，進(jìn)度的合理安排等。貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。
6.對稅金的控制
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。
7.建立動態(tài)成本控制制度
房地產(chǎn)開發(fā)單位的成本控制，就是通過對估算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理計算出動態(tài)成本，并比較動態(tài)成本與目標(biāo)成本，找出偏差，最終達(dá)到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。
三、總結(jié)
篇5
文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A
文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02
一、房地產(chǎn)項目的投資估算要考慮哪些方面
（一）投資成本方面的估算
房地產(chǎn)項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本方面的估算。主要包括：
1.土地征用及拆遷補(bǔ)償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。
2.前期工程費。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文地質(zhì)、勘查測量、“七通一平”等支出。
3.建筑安裝工程費。包括以發(fā)包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。
4.市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套費。包括應(yīng)交市配套部門的基礎(chǔ)設(shè)施配套費、供熱源頭費、氣源發(fā)展基金等。
5.二次管網(wǎng)配套費。包括應(yīng)交市、區(qū)主管局的費用和自建的小區(qū)內(nèi)道路、給排水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒕G化、電視、智能化、路燈、環(huán)境設(shè)施等費用。還包括應(yīng)交區(qū)配套辦的非經(jīng)營性公建配套費，包括為小區(qū)服務(wù)而建設(shè)的學(xué)校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調(diào)壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。
6.不可預(yù)見費。包含開發(fā)建設(shè)中事先不可預(yù)見的如地基處理、工程變更和銷售后發(fā)生的保修期延長期間的保修維修費用。
7.開發(fā)間接費。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)承擔(dān)的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目投資的回收以及利潤的大小。
（二）項目銷售收入方面的估算
任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產(chǎn)項目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項目所在地未來銷售狀況有個合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關(guān)，在實際定價的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導(dǎo)向定價法、客戶導(dǎo)向定價法以及競爭導(dǎo)向定價法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價法實現(xiàn)銷售價格的確定。因為房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產(chǎn)銷售定價的過程中，要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環(huán)境對價格的動態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算
房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。對土地增值稅和企業(yè)所得稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計算后補(bǔ)繳。這種征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該考慮爭取減免或緩繳。
（四）項目不確定性方面的評價
房地產(chǎn)開發(fā)項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險因素的發(fā)生對項目評價指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目投資風(fēng)險。
房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預(yù)測結(jié)果不一致，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時，應(yīng)該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風(fēng)險，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項目決策的可靠性。
二、房地產(chǎn)項目投資的管理與控制
（一）建立管理表格
要以房地產(chǎn)開發(fā)投資相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，分類分項、由明細(xì)到匯總建立匯總表、分類表、一級明細(xì)表、二級明細(xì)表等管理表格。管理表格明細(xì)項目的設(shè)計要結(jié)合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關(guān)心的要素體現(xiàn)出來。比如可以分成投資匯總表、開發(fā)成本測算控制表、銷售收款預(yù)測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進(jìn)度控制表等。在開發(fā)成本測算控制表中要體現(xiàn)匯總項目的各級明細(xì)構(gòu)成、單方指標(biāo)、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預(yù)測及控制表中可以反映實際開發(fā)的商業(yè)用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現(xiàn)投資各明細(xì)項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據(jù)銷售來源情況和項目投資用款計劃，結(jié)合合同管理表、形象進(jìn)度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進(jìn)行統(tǒng)籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現(xiàn)靈活應(yīng)對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風(fēng)險應(yīng)對。
篇6
1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性
房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性
首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。
通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。
1.3 收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績
房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳，驗收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。
2 完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策
2.1 正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。
(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。
(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。
2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。
(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。
(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.3 擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量
篇7
[基金項目]國家自然科學(xué)基金項目“土地整理中農(nóng)戶宅基地退出決策行為分析及管控措施研究”（41261041）
一、問題的提出
住宅商品化的推行，房地產(chǎn)業(yè)在我國迅速興起和發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)取得了令世人矚目的成就，然而中國房地產(chǎn)市場表面繁榮也難以掩蓋其深層次的癥結(jié)，一些問題還日趨嚴(yán)峻，為此，國家出臺一系列的宏觀調(diào)控政策。縱觀我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，都是采取了“一刀切”的調(diào)控模式，沒有充分考慮到房地產(chǎn)市場發(fā)展的區(qū)域差異、空間差異。這些調(diào)控模式并沒有達(dá)到預(yù)期效果。我國局部區(qū)域房價上漲仍然過快，房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)矛盾仍然突出，房價上漲速度遠(yuǎn)高于城鎮(zhèn)居民可支配收入的增長速度。房地產(chǎn)市場分類研究的研究方法、研究結(jié)論對我國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的制定有重要意義。
因房地產(chǎn)商品的不可移動性，關(guān)于房地產(chǎn)市場區(qū)域差異研究較多，主要是集中在從房地產(chǎn)市場發(fā)展單方面指標(biāo)的差異分析、東中西部地區(qū)差異分析、35個大中城市的差異分析、采用多元統(tǒng)計分析方法研究區(qū)域差異性。如90年代張二勛就認(rèn)為房地產(chǎn)市場的研究需要強(qiáng)調(diào)空間和區(qū)域差異，陳浮、王良健（2000）從土地出讓市場化程度、住宅私有化程度等指標(biāo)分析了中國東部、中部、西部三大地區(qū)的差異，顧云昌（2004）從房價入手分析了北京上海廣州房地產(chǎn)市場差異，鄭大川（2008）在行政區(qū)域劃分基礎(chǔ)上運用聚類分析方法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了區(qū)域分類的探索，把全國房地產(chǎn)市場分成了7類，辛園園、楊子江（2011）從住宅市場的規(guī)模、人均發(fā)展水平以及城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等方面對35個大中城市住宅市場的差異性進(jìn)行綜合研究，范莉麗（2014）用泰爾指數(shù)測度中國房地產(chǎn)價格區(qū)域差異。
上述學(xué)者研究思路和方法為本文撰寫提供了借鑒和參考，但其研究也有不足之處，比如研究對象上主要集中在東中西部比較，研究內(nèi)容上側(cè)重單項指標(biāo)的比較，不能系統(tǒng)地建立房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)體系進(jìn)而分析這種差異性，本文主要針對江西省11個地市開展研究，以期從江西省房地產(chǎn)市場發(fā)展綜合指標(biāo)方面對這種差異性進(jìn)行嘗試分析和探索。
二、江西省房地產(chǎn)市場發(fā)育現(xiàn)狀分析
本文數(shù)據(jù)來源于江西省2014年年鑒數(shù)據(jù)，從房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況、房地產(chǎn)市場供需方面、房地產(chǎn)信貸規(guī)模、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)等四個方面分析了房地產(chǎn)市場發(fā)育狀態(tài)。以下利用的人均指標(biāo)均采用市域地區(qū)人口數(shù)。
本文參照全國同類研究，采用人均指標(biāo)來對比各地市房地產(chǎn)投資狀況差異。
從圖中可以看出，人均房地產(chǎn)開發(fā)投資差異較明顯。人均房地產(chǎn)開發(fā)投資較多的有南昌市、新余市、鷹潭市、景德鎮(zhèn)市、贛州市，分別為人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三個地市超過全省水平，較多的人均開發(fā)投資與其良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)有關(guān)系，南昌市與排在末位的吉安市人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額差距最大，達(dá)到6555.21元，與排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒數(shù)第二位的上饒市與吉安市相差322.92元。
新余市人均住宅竣工面積處于前列，遙遙領(lǐng)先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面積0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、贛州市0.30m2、上饒市0.26m2，江西省各地市房地產(chǎn)供給方面差異較大。
從圖中可以看出，2013年江西省各11個地市商品房銷售面積差異較為明顯，各地市銷售面積差異曲線起伏較大，也就是說各地市房地產(chǎn)市場需求有很大程度上的差異。商品房銷售單價雖然差異不明顯，但還是有略微差距。萍鄉(xiāng)市銷售面積最小，兩者相差777.77萬m2，商品房銷售均價相差2779.46元/平米，各地市銷售均價相差最大3302元/平米。贛州市其商品房銷售面積僅次于南昌，全省第二，兩者面積相差259.70m2，銷售均價相差1788.24元/平米。
11個地市國內(nèi)貸款來源所占資金來源比重差異較大，上饒市、南昌市、萍鄉(xiāng)市國內(nèi)貸款比例相對較大，達(dá)到16.47%、14.85%、13.06%，說明這三個地市利用金融水平能力相對其他地市較強(qiáng)。鷹潭市自籌資金比重在其他地市中最高，達(dá)到54.92%，國內(nèi)貸款比重最小，只有2.68%，說明鷹潭市房地產(chǎn)開發(fā)資金主要靠企業(yè)自身籌集，借助外界力量較小，景德鎮(zhèn)市、撫州市、贛州市、國內(nèi)貸款比重都較低，分別為5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信貸規(guī)模較小。
南昌市90平米及以下住宅銷售比重相對其他省市較大，達(dá)到24.49%，景德鎮(zhèn)市、九江市、撫州市90平米住宅銷售比重較大，但都沒有超過20%，分別為17.96%、16.58%、16.19%，而萍鄉(xiāng)市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重較小。
以上分析主要是從房地產(chǎn)市場發(fā)育單項指標(biāo)分析了11地市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和其差異性，為了更全面的體現(xiàn)這種差異性，本文采用聚類分析方法深入綜合分析差異性。
三、江西省房地產(chǎn)市場區(qū)域差異綜合分析
（一）聚類分析原理與方法
聚類分析是用來對所研究對象進(jìn)行分類的方法，通過簡化變量個數(shù)，以便針對性地進(jìn)行研究。聚類分析的前提假設(shè)是研究的變量之間存在一定的相似關(guān)系。假設(shè)所研究的有N個變量，每個變量有M個特征，變量之間的某些特征有相似性。把相似程度高的變量劃為一類，再重新計算相似程度，把相似程度高的劃為一類。以此類推，直到所有變量劃為一類。聚類分析分為系統(tǒng)聚類法和非系統(tǒng)聚類法。而系統(tǒng)聚類法（Hierarchical clustering method）是通過產(chǎn)生一個層次樹，把T維向量中最近的向量連接到一起，再連接最近的下級組。不同的方法是因為對“最近”的不同定義。樣品與樣品之間的常用距離主要有，絕對值距離、歐式距離、明可斯基距離、切比雪夫距離、馬氏距離，本文主要用到歐式距離。
（二）聚類分析指標(biāo)的選定
在對不同區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行分類時，需要對房地產(chǎn)市場的各個主要方面選取不同指標(biāo)，如在市場規(guī)模、供求關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)展階段以及資金來源各方面中選取主要指標(biāo)進(jìn)行考核。這樣才能全面又主要地抓住各區(qū)域房地產(chǎn)市場的差異特性和共同性。
聚類分析指標(biāo)的選擇應(yīng)該科學(xué)合理規(guī)范，所選取的指標(biāo)基本上能反映房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況，同時具有數(shù)據(jù)獲取的可行性，本文擬選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速、房屋施工面積、人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額、人均房屋竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源占房地產(chǎn)開發(fā)總來源比重、房屋銷售額、房屋銷售面積、房屋銷售均價、房屋銷售均價增速等11個指標(biāo)。該11個指標(biāo)包含在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)施工、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)信貸規(guī)模四個大類中，這四個大類較為全面地反映了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動，能夠較為全面地反映房地產(chǎn)市場差異。
（三）分類結(jié)果及分析
在聚類之前，為消除指標(biāo)的量綱不同帶來的誤差。要對表二的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，spss默認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)化方法就是z-score標(biāo)準(zhǔn)化。這種方法基于原始數(shù)據(jù)的均值（mean）和標(biāo)準(zhǔn)差（standard deviation）進(jìn)行數(shù)據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化。將A的原始值x使用z-score標(biāo)準(zhǔn)化到x'。z-score標(biāo)準(zhǔn)化方法適用于屬性A的最大值和最小值未知的情況，或有超出取值范圍的離群數(shù)據(jù)的情況。新數(shù)據(jù)=（原數(shù)據(jù)-均值）/標(biāo)準(zhǔn)差，然后再利用SPSS19.0統(tǒng)計軟件對標(biāo)準(zhǔn)化后的數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)行聚類分析，得出聚類分析樹狀圖如下：
為了結(jié)果的準(zhǔn)確性，本文還采取了變量平方歐式距離法和類與類組間平均距離法的組合，得出和上文距離法組合一樣的分類結(jié)果。
通過對十一地市聚類分析的結(jié)果可以看出，全省的房地產(chǎn)市場可以劃分為四大類：省會發(fā)達(dá)區(qū)只有南昌一個省會城市；贛南較發(fā)達(dá)區(qū)包括贛州市；贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市；贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)包括新余市。
根據(jù)分類指標(biāo)對分類區(qū)域進(jìn)行差異分析，結(jié)合各地市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r指標(biāo)進(jìn)行綜合分析。
1.省會發(fā)達(dá)區(qū)
省會發(fā)達(dá)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展水平較高，多項指標(biāo)均在其他地市之上，從表二可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速、人均房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源分別為406.14億元、17.94%、7834.06元、841.49萬m2、597.50億元、7100.52元/m2、3992.51萬m2、109.58億元，這些指標(biāo)都位于全省前列，作為江西省的省會，宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)步增長，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供較為堅實的基礎(chǔ)，2004-2013年南昌市地區(qū)生產(chǎn)總值以年均15.78%的速度從770.46億元增加到3336.03億元，遠(yuǎn)高于其他地市。各項指標(biāo)的遙遙領(lǐng)先使得南昌市房地產(chǎn)市場較其他地市都發(fā)達(dá)。
2.贛南較發(fā)達(dá)區(qū)
贛南較發(fā)達(dá)區(qū)贛州市房地產(chǎn)市場發(fā)展雖然沒有省會發(fā)達(dá)區(qū)南昌的迅速，很多指標(biāo)僅次于省會發(fā)達(dá)區(qū)南昌市，2004 -2013年贛州市地區(qū)生產(chǎn)總值以年均15.58%的速度從393.35億元增加到1673.71億元，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對高于其他9個地市，所以2013年贛州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房屋竣工面積、房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源等指標(biāo)都僅次于省會發(fā)達(dá)區(qū)，分別為196.62億元、581.79萬m2、309.06億元、5312.28元/m2、1919.14萬m2、251.24萬m2、31.84億元。這些指標(biāo)都高于其他九個地市，但由于贛州市人口規(guī)模最大，2013年達(dá)到847.80萬人，其人均指標(biāo)處于全省較低位置。
3.贛東贛中潛力區(qū)
贛東贛中潛力區(qū)包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉(xiāng)、景德鎮(zhèn)、鷹潭市，贛東贛中潛力區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的大部分指標(biāo)均低于省會發(fā)達(dá)區(qū)和贛南較發(fā)達(dá)區(qū)，且指標(biāo)間相差較大，但由于這些城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步向前，各地市旅游開發(fā)較快，人均收入也在不斷提高，房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿o限。宜春市被授予中國宜居城市、中國優(yōu)秀旅游城市等稱號，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供良好的社會環(huán)境，從一定程度上刺激買房需求，2013年宜春市房屋施工面積僅次于南昌、贛州市，在贛東贛中潛力中面積最大，為1189.80萬m2。九江位于長江、京九鐵路兩大經(jīng)濟(jì)開發(fā)交叉點，是長江中游區(qū)域中心港口城市，其房地產(chǎn)市場發(fā)展在贛東贛中潛力區(qū)中較發(fā)達(dá)，2013年九江市房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價在贛東贛中潛力區(qū)中均達(dá)到最高水平，分別為304.84萬m2、147.44億元、4836.69元/m2。景德鎮(zhèn)市是江西省重要的旅游與工業(yè)城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面積0.49m2，在贛東贛中潛力區(qū)中最大，僅次于南昌市。進(jìn)入21世紀(jì)以來，上饒市市場經(jīng)濟(jì)體制框架基本形成，進(jìn)入工業(yè)快速增長時期，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)投資不斷增加，2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)到106.75億元，僅次于南昌、贛州市，同時房地產(chǎn)開發(fā)資金利用金融工具的水平全省最高，房地產(chǎn)開發(fā)資金國內(nèi)貸款來源比重占16.47%。贛東贛中潛力區(qū)房屋銷售均價水平較一致，均遠(yuǎn)低于省會發(fā)達(dá)區(qū)南昌的7100.52元/m2，略低于贛州的5312.28元/m2，八個地市均價相差不大，九江4836.69元/m2與4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。
4.贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)
贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)的新余市大多數(shù)房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)在江西省都處于較低位置，新余市人口規(guī)模較小，是房地產(chǎn)市場發(fā)展限制性因素，但同時也是其人均指標(biāo)在全省水平較高的原因，新余市作為江西省的一個新興工業(yè)城市，城市化率達(dá)到56.6%。2013年房地產(chǎn)開發(fā)投資額41.52億元，較2012年提高了67.91%，2012年開發(fā)投資額只有24.73億元。可見，新余市房地產(chǎn)開發(fā)投資額一直以來較少，但其人均房地產(chǎn)投資額在全省處于高位，人均3592.98元，僅次于南昌，人均房屋竣工面積在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋銷售面積、房屋竣工面積、房屋銷售額分別為131.78萬m2，124.33萬m2，150.5億元，人均房屋銷售均價全省最低3798.52元/ m2，與全省最高均價水平相差3302元/m2，與全省均價水平第二的贛州市相差1513.76元/m2。
四、小結(jié)
本文通過利用房地產(chǎn)市場發(fā)展指標(biāo)，采用聚類分析方法，把江西省房地產(chǎn)市場劃分為四個區(qū)域，即省會發(fā)達(dá)區(qū)、贛南較發(fā)達(dá)區(qū)、贛東贛中潛力區(qū)、贛西欠發(fā)達(dá)區(qū)，并且從房地產(chǎn)開發(fā)投資額、房地產(chǎn)供給需求、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)信貸規(guī)模四方面詳細(xì)分析了四個區(qū)域的市場發(fā)育差異性。這種差異性的分析結(jié)果為江西省針對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展實行分區(qū)調(diào)控提供政策參考。
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篇8
1.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略管理的特點
1.1戰(zhàn)略制定的被動性
1.2決策信息的局限性
1.3戰(zhàn)略決策的個性化
1.4戰(zhàn)略計劃的短期化
1.5戰(zhàn)略影響的有限性
2.中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的選擇
2.1目標(biāo)集中化戰(zhàn)略。目標(biāo)集中化戰(zhàn)略是指企業(yè)主攻某個特定的顧客群、某產(chǎn)品鏈的一個細(xì)分區(qū)段或某一個地區(qū)市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標(biāo)服務(wù)。
2.1.1專業(yè)化經(jīng)營。在市場衰退時，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)“有所為，有所不為”，縮小經(jīng)營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業(yè)務(wù)上來，逐步構(gòu)筑自身的核心競爭力。
2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)對自己所有的項目，包括開發(fā)完、開發(fā)中和擬開發(fā)的項目進(jìn)行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。
2.1.3控制項目數(shù)量。為了控制風(fēng)險，中小開發(fā)商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發(fā)，另一個在辦理前期手續(xù)準(zhǔn)備開工，還有一個項目在進(jìn)行可行性分析。
2.2差異化戰(zhàn)略
2.2.1經(jīng)營差異化：市場細(xì)分原則下的“縫隙經(jīng)營”策略。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定經(jīng)營方向時，要努力避開行業(yè)內(nèi)大企業(yè)、大公司所關(guān)注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經(jīng)濟(jì)效益的小型“縫隙”產(chǎn)品，充分發(fā)揮自己靈活性好和適應(yīng)性強(qiáng)的優(yōu)勢，拾遺補(bǔ)缺，填補(bǔ)市場需求的不足。
2.2.2產(chǎn)品差異化：精品戰(zhàn)略之路。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要通過走精品戰(zhàn)略之路來提高企業(yè)的競爭力，提高產(chǎn)品的美譽(yù)度和知名度，提高產(chǎn)品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設(shè)計理念創(chuàng)新、生活方式引領(lǐng)、服務(wù)內(nèi)涵挖掘，將使得產(chǎn)品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。
2.2.3項目開發(fā)差異策略：確定適合自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目。中小型房地開發(fā)產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進(jìn)行細(xì)分，選擇出產(chǎn)品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發(fā)的房產(chǎn)能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)主攻某個特殊的顧客群、某產(chǎn)品線的一個細(xì)分區(qū)域或某一地區(qū)市場，力求低成本、差異化開發(fā)。
2.2.4區(qū)域差異策略：定位上以進(jìn)入三、四級城市為主。在現(xiàn)階段，在我國經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，云集了許多大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且市場競爭相當(dāng)激烈。在這種情況下，中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四級中小城市。
2.3聯(lián)盟戰(zhàn)略。所謂房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)盟戰(zhàn)略是指兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于對市場的預(yù)期目標(biāo)和企業(yè)自身總體經(jīng)營目標(biāo)的意愿，采取一種長期性聯(lián)合與合作的經(jīng)營行為方式。
2.3.1戰(zhàn)略聯(lián)盟的選取方式
第一、相互持股投資合作聯(lián)盟。戰(zhàn)略聯(lián)盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經(jīng)營風(fēng)險，有利于國內(nèi)中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期發(fā)展。這種聯(lián)盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關(guān)系風(fēng)險較高而運行風(fēng)險較低時。
第二、合資企業(yè)。合資雙方投資成立獨立的實體進(jìn)行合作項目的開發(fā)。當(dāng)關(guān)系風(fēng)險和運行風(fēng)險較低時，合資企業(yè)是合作者偏愛的結(jié)構(gòu)，但這種聯(lián)盟成立之后便極大地增加了運行風(fēng)險并有導(dǎo)致聯(lián)盟失敗的威脅。首先，合資企業(yè)需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯(lián)盟不得不終止，合資企業(yè)中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權(quán)犧牲了企業(yè)的戰(zhàn)略柔性，而且組織文化的差異將導(dǎo)致制定決策和執(zhí)行上產(chǎn)生較大阻力。
第三、功能性協(xié)議合作聯(lián)盟。屬松散型的聯(lián)盟，協(xié)議基礎(chǔ)上的聯(lián)盟完全依賴于誠信、聲譽(yù)和獨立企業(yè)的自愿合作，企業(yè)之間僅限于生產(chǎn)協(xié)作或?qū)I(yè)化分工，沒有資金和技術(shù)等的往來，企業(yè)之間約束力不強(qiáng)。二者在認(rèn)同共同投資理念的基礎(chǔ)上實現(xiàn)客戶資源共享。不包括任何股份和所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)付運行風(fēng)險非常有效，但不適合于關(guān)系風(fēng)險。這種聯(lián)盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。
2.3.2戰(zhàn)略聯(lián)盟具體實施路徑
第一、土地――資金合作聯(lián)盟。在現(xiàn)實中，往往是擁有土地的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有資金進(jìn)行開發(fā)，因此，可以采取土地――資金聯(lián)盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發(fā)，解決各自所需。
第二、區(qū)域整體開發(fā)聯(lián)盟。同一片區(qū)域的不同開發(fā)商以戰(zhàn)略協(xié)定的方式搞聯(lián)合開發(fā)。當(dāng)前，各地政府在土地出讓上為了達(dá)到統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的規(guī)模效益，不論是在新區(qū)建設(shè)還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業(yè)難以單獨承受，聯(lián)合開發(fā)是必然之選。
第三、以品牌為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。品牌聯(lián)盟既可以是與知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的合作，也可以是與相關(guān)的其他行業(yè)知名企業(yè)合作。通過借助聯(lián)盟方在行業(yè)內(nèi)或某一區(qū)域內(nèi)的品牌效應(yīng)，迅速提升自身的品牌知名度。
第四、以價值鏈為基礎(chǔ)的聯(lián)盟。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從強(qiáng)化價值鏈的目的出發(fā)，聯(lián)合有競爭力的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理企業(yè)、廣告宣傳機(jī)構(gòu)、建材供應(yīng)商、裝修企業(yè)甚至家電、家具企業(yè)等組成全方位、多層次的戰(zhàn)略聯(lián)盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯(lián)盟各方獲得收益。
篇9
1 前沿
近幾年房地產(chǎn)市場所有制結(jié)構(gòu)，由原來的以集體和國有經(jīng)濟(jì)為主的發(fā)展方式，轉(zhuǎn)變?yōu)閲小⒓w、民營經(jīng)濟(jì)混合的發(fā)展方式，且民營經(jīng)濟(jì)增長快速，增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他經(jīng)濟(jì)類型。房地產(chǎn)開發(fā)商與融資機(jī)構(gòu)，我們這里指代銀行，其關(guān)系更加的密切，與國有、股份制銀行之間業(yè)務(wù)往來頻繁，同時也出現(xiàn)了很多的信用問題。發(fā)生了道德風(fēng)險和逆向選擇的風(fēng)險。
2 信息非對稱性
信息非對稱性，即指一方擁有另一方?jīng)]有擁有的信息。銀行與房地產(chǎn)商之間也存在著信息非對稱。信息非對稱，會使一方產(chǎn)生道德風(fēng)險與逆向選擇風(fēng)險。
房地產(chǎn)商與銀行之間，主要可能產(chǎn)生的風(fēng)險是房地產(chǎn)商的道德風(fēng)險，即因為銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商的信息不對稱，銀行由于信息量較少為信息的劣勢方，而房地產(chǎn)開發(fā)商為信息的優(yōu)勢方，房地產(chǎn)商可對自己的信譽(yù)、資質(zhì)等情況進(jìn)行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實信息的前提下進(jìn)行了相關(guān)操作，最終導(dǎo)致貸款無法收回的情況。
3 道德風(fēng)險的表現(xiàn)形式
房地產(chǎn)開發(fā)商道德風(fēng)險主要表現(xiàn)形式有如下幾種：
重復(fù)抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發(fā)生風(fēng)險而要房地產(chǎn)開發(fā)商以抵押的方式做的保證。對抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復(fù)抵押，但是房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己的信息優(yōu)勢，與銀行系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)的信息，進(jìn)行虛假信息的上報，最終到風(fēng)險出現(xiàn)，銀行清算時導(dǎo)致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。
假按揭套取資金風(fēng)險。按揭貸款，是購房者購買房子向銀行進(jìn)行按期支付還款的一種方式，購房者向銀行貸款，銀行將購房款付款給房地產(chǎn)開發(fā)商，但是這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商可以利用自己內(nèi)部的員工，進(jìn)行按揭貸款，對所需資料進(jìn)行虛報，但是實際上資金回款到了房地產(chǎn)開發(fā)商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷售。這樣使得風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行，一旦房地產(chǎn)商離開，所有損失由銀行承擔(dān)。
抵押物所有權(quán)隱瞞風(fēng)險。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會導(dǎo)致還款風(fēng)險加大，在借貸過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商利用他人的房產(chǎn)或者共有的房產(chǎn)以及其他抵押物進(jìn)行抵押，在抵押處理過程中偽造信息，未經(jīng)房產(chǎn)所有人或者全部所有人的一直同意，就進(jìn)行了抵押，這樣一旦出現(xiàn)風(fēng)險，銀行也不能對抵押物進(jìn)行處置。
4 博弈分析
本文建立博弈模型從實際角度出發(fā)，考慮了多次重復(fù)的博弈，即房地產(chǎn)開發(fā)商不僅僅考慮單次的收益，同時會考慮長久的收益，獲取現(xiàn)金的能力等因素。即如果考慮到未來收益，房地產(chǎn)開發(fā)商損失眼前的一點利益是值得的。假設(shè)沒有外界干預(yù)，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行之間的合作是無限次的重復(fù)進(jìn)行的。重復(fù)博弈的過程中，只要房地產(chǎn)開發(fā)商不違約則可以無限次的重復(fù)合作博弈，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商違約了，則合作會馬上終止。同時我們設(shè)開發(fā)商的貼現(xiàn)因子為a，即房地產(chǎn)開發(fā)商對于現(xiàn)金流的重視程度。
我們將房地產(chǎn)商與銀行之間的收益關(guān)系描述如下表所示，表中說明如果房地產(chǎn)開發(fā)商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產(chǎn)開發(fā)商選擇貸款，則如果違約，房地產(chǎn)開發(fā)商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產(chǎn)開發(fā)商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）
表1 房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行博弈分析表
當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關(guān)系，形成了長期的合作，則房地產(chǎn)開發(fā)商每期的可以獲得利潤為6，那么收益流的貼現(xiàn)值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產(chǎn)開發(fā)商在合作過程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒有辦法跟銀行進(jìn)行合作，那么之后的收益就是0，這時候的貼現(xiàn)值為10 。
則當(dāng)6/（1-a）大于等于10時，房地產(chǎn)開發(fā)商才不會選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。
以上分析的均衡，可以看出房地產(chǎn)開發(fā)商的折現(xiàn)因子越大，其對未來現(xiàn)金流的重視程度越高，就越不會選擇違約。在這樣重復(fù)的多次博弈的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商只有有很好的信譽(yù)度，這樣銀行才會貸款，才能保證合作。同時可以看出，博弈的過程是一個長期的過程。只有房地產(chǎn)開發(fā)商以及銀行進(jìn)行了長期的合作，才能加強(qiáng)雙方合作的信譽(yù)度。
5總結(jié)
從房地產(chǎn)開發(fā)商的角度來分析，只有建立了很好的信譽(yù)度才能在與銀行合作的過程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒有外界干預(yù)的情況下，如果房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行間只進(jìn)行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對稱性，房地產(chǎn)開發(fā)商注重短期利益，就會存在虛報信息騙貸的情況，使得銀行的整個貸款的格局向劣質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。
從銀行角度來分析，首先銀行可以增加對房地產(chǎn)商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信息，減少信息的不對稱性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過企業(yè)信用查詢體系，對企業(yè)信用狀況進(jìn)行審查，從企業(yè)的經(jīng)營周期、資產(chǎn)狀況、借貸狀況等等加強(qiáng)審查力度。
總之，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈，是一個長期持續(xù)的過程，只有建立完善的信息機(jī)制，才有利于雙方合作。
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篇10
1.1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵和特征
房地產(chǎn)開發(fā)貸款指由商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放，用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有以下特征。
1.1.1 資金額度大，風(fēng)險較高。房地產(chǎn)項目開發(fā)中的各個環(huán)節(jié)都需要大量資金，單個企業(yè)授信額度較大，銷售易受經(jīng)濟(jì)周期和政策環(huán)境影響，影響貸款發(fā)放及后期管理過程中出現(xiàn)問題，存在較高的信用風(fēng)險。
1.1.2 還款周期長，風(fēng)險因素多變。房地產(chǎn)項目從做出決策到上市銷售，開發(fā)周期較長，導(dǎo)致開發(fā)貸款的還款周期延長，土地政策、土地出讓價格、利率水平等因素發(fā)生變化的可能性加大，直接導(dǎo)致房屋建設(shè)成本和銷售情況的不確定性增加。
1.1.3 抵押物單一，價值不穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押物主要包括抵押土地使用權(quán)和抵押在建項目，二者價值并不穩(wěn)定，當(dāng)房價處于下行周期，抵押物估值將縮水。
1.1.4 環(huán)節(jié)較多，鏈條效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)可分為土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)和租售三個階段，各階段資金鏈條相互影響、環(huán)環(huán)相扣，每個環(huán)節(jié)都包含政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險。只要其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。
1.2 房地產(chǎn)開發(fā)貸款分類
1.2.1 信用風(fēng)險。我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模也逐漸增大，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險成為商業(yè)銀行風(fēng)險的重要組成。開發(fā)商違約的主要原因是地產(chǎn)項目銷售不暢，資金回籠速度和規(guī)模沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。受現(xiàn)行房地產(chǎn)限購政策、購房者持幣觀望和即將開征房產(chǎn)稅預(yù)期的影響，很多開發(fā)商存在在建或已建成項目銷售困難問題，房地產(chǎn)開發(fā)貸款可能無法到期歸還并發(fā)生延期或倒逼銀行進(jìn)行貸款重組，造成信用風(fēng)險。
1.2.2 市場風(fēng)險。我國房地產(chǎn)價格的影響因素復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)通常按周邊樓盤銷售價或者當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域最新出讓土地價格來定價，房屋價格不確定性很高，隨意性較強(qiáng)，均衡的房價不能準(zhǔn)確預(yù)測和評定。同市場上短期供求狀況不可能反應(yīng)社會的真實需求，消費者對房價走勢的預(yù)期一旦發(fā)生變化，就會持幣惜購，市場有效需求萎縮，形成市場風(fēng)險。
1.2.3 銀行操作風(fēng)險。受利潤驅(qū)使，銀行容易產(chǎn)生放貸沖動，如果不注意操作環(huán)節(jié)的監(jiān)管和控制，極易產(chǎn)生操作風(fēng)險。銀行操作風(fēng)險主要包括以下幾項：①違規(guī)發(fā)放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發(fā)放指標(biāo)，不按照工程進(jìn)度合理放款；②信貸資金無法執(zhí)行封閉運作，難以監(jiān)控；③抵押物變現(xiàn)存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。
1.2.4 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險指由于企業(yè)投資、出售、人事等方面經(jīng)營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達(dá)到預(yù)期，直接影響現(xiàn)金流，造成難以規(guī)劃銀行貸款的風(fēng)險。地產(chǎn)開發(fā)受到籌資方式、設(shè)計定位、成本估算、政策干預(yù)等因素的影響，某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個開發(fā)項目會產(chǎn)生聯(lián)動效應(yīng)，造成公司損失，資金回籠出現(xiàn)問題。
2 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險成因分析
我國市場經(jīng)濟(jì)體制并不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業(yè)銀行的資產(chǎn)定價機(jī)制尚未確立，并沒有實現(xiàn)真正意義上的商業(yè)化。由于房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊地位，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的形成也受到眾多因素印象。
2.1 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險形成內(nèi)部因素
2.1.1 貸款發(fā)放監(jiān)管機(jī)制不足。商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能嚴(yán)格遵照合同條款，房地產(chǎn)企業(yè)在實際操作中，運用資金的范圍超過了當(dāng)期的收益預(yù)期。商業(yè)銀行放使企業(yè)對借貸資金的用途超過了其未來收入的現(xiàn)值，造成在比較充裕的時間段內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。
2.1.2 短期利益高引發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模擴(kuò)大。存款、貸款和中間業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行對下屬機(jī)構(gòu)、客戶經(jīng)理和前臺操作人員進(jìn)行考核和評定的重要指標(biāo)。對房地產(chǎn)公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業(yè)務(wù)，使得相關(guān)操作人員傾向于大規(guī)模發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，甚至存在違規(guī)方法貸款，重規(guī)模、輕質(zhì)量的現(xiàn)象。
2.1.3 風(fēng)險計量技術(shù)落后。我國商業(yè)銀行的風(fēng)險計量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風(fēng)險的審核，尚無法準(zhǔn)確衡量整個組合的風(fēng)險特別是跨經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險，對房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制更多來自于對基層經(jīng)營機(jī)構(gòu)的需求和高層管理經(jīng)驗平衡的結(jié)果。
2.2 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險形成外部因素
2.2.1 多方資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營模式簡單、投資回報率較高等因素的影響，大量企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)軍地產(chǎn)市場，投機(jī)性經(jīng)營增加，推動地產(chǎn)投資過熱。作為主要的資金來源，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也不斷擴(kuò)大，易導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模膨脹，更多的資源向房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)集中，而將各類風(fēng)險推向商業(yè)銀行。
2.2.2 行政干預(yù)導(dǎo)致貸款風(fēng)險加劇。土地出讓金成為多數(shù)地方政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè)的重要資金來源，地方政府傾向于干預(yù)商業(yè)銀行決策，盡可能多的獲取資金來支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國有商業(yè)銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔(dān)保的長期貸款，政府干預(yù)下的貸款行為缺乏風(fēng)險約束，容易推動貸款資金過度擴(kuò)張。
2.2.3 國家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性。2003年以來，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，國家相繼出臺了一系列引導(dǎo)和限制類調(diào)控政策。任何一項政策效果都需要經(jīng)過一段時間的實際操作才能顯現(xiàn)，過于密集的政策出臺不但不能很好的實現(xiàn)政策意圖，還有可能造成意料不到的負(fù)面影響。
3 我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險防范建議
3.1 建立持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策。相關(guān)政策的出臺盡管有助于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱、房價過高現(xiàn)象進(jìn)一步發(fā)展，但同時卻加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，商業(yè)銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定，不能只靠一時的緊縮貸款發(fā)放、限購等政策，要從源頭上進(jìn)行調(diào)控，改變地方政府的土地財政發(fā)展模式，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)，增加有效需求，在根本上減少房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。
3.2 嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的流程。在發(fā)放貸款前，商業(yè)銀行就要根據(jù)這個特點對申請貸款的企業(yè)進(jìn)行全面的資格審查，對抵押品價值是否滿足貸款要求等進(jìn)行驗證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內(nèi)容包括：①要對項目開發(fā)的合法、合規(guī)及可行性進(jìn)行審查；②自籌資金達(dá)到一定比例后，才能發(fā)放貸款，按照項目進(jìn)度分批發(fā)放；③對商品房的預(yù)售過程進(jìn)行深入的監(jiān)管，充分了解銷售和庫存情況，從而防止開發(fā)商隱瞞銷售事實，只要預(yù)售收入達(dá)到約定的還款點，就要要求開發(fā)商及時足額的償還貸款。
3.3 加大信用風(fēng)險度量量化模型的應(yīng)用。我國商業(yè)銀行信貸管理手段比較落后，對開發(fā)貸款項目的審查主要通過主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒有建立科學(xué)、完備的信用風(fēng)險指標(biāo)度量體系。同時，也沒有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化、信貸環(huán)境的變化、商業(yè)銀行信貸資金的流動性以及監(jiān)管制度要求的變化等，對房地產(chǎn)開發(fā)貸項目的量化指標(biāo)及時的動態(tài)調(diào)整。缺少有效的信貸風(fēng)險度量工具，這就使得銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險控制很難實現(xiàn)精細(xì)化。所以，商業(yè)銀行要加大信用風(fēng)險量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應(yīng)用先進(jìn)、科學(xué)、適用性強(qiáng)的信用風(fēng)險度量與預(yù)測模型提供數(shù)據(jù)和技術(shù)支持。
4 結(jié)語
在我國，不能簡單地將房地產(chǎn)視為一個行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈帶動效應(yīng)、資金聚集效應(yīng)和產(chǎn)品的特殊性，在我國經(jīng)濟(jì)社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產(chǎn)及其開發(fā)貸款特點的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的形成原因，理解關(guān)鍵控制點，有助于商業(yè)銀行制定有效的應(yīng)對措施和控制方法，防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊晉麗，沈琨.全國房地產(chǎn)信用風(fēng)險壓力測試分析[J].云南財經(jīng)大學(xué)學(xué)報，2011（1）.
篇11
針對新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場的風(fēng)險分析簡言之，主要是指：在當(dāng)前我國房地產(chǎn)的開發(fā)活動實施過程中，其涵蓋的對房地產(chǎn)開發(fā)利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預(yù)料，控制難度較大。這就會造成房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其土地實際開發(fā)過程中所得到的利潤與其在開發(fā)前預(yù)估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商遭受嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)上的損失。要想綜合的對當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下房地產(chǎn)開發(fā)市場的風(fēng)險進(jìn)行評估與思考分析，就必須對現(xiàn)在房產(chǎn)交易市場的發(fā)展情況進(jìn)行分析，進(jìn)一步推敲新時期房地產(chǎn)開發(fā)市場存在的風(fēng)險因素。
一、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的發(fā)展現(xiàn)狀
1.新時期我國的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的總體發(fā)展趨勢
隨著改革開放后經(jīng)濟(jì)的不斷飛速增長，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資范圍逐步擴(kuò)大，使其占我國總體的固定資產(chǎn)份額投資比重逐步增加。不管現(xiàn)在我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展需要抑制對房產(chǎn)購買的需求，還是經(jīng)濟(jì)在衰退過程中需要拉動內(nèi)需進(jìn)行發(fā)展經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資在國民經(jīng)濟(jì)中仍處在不可忽視的地位。
2.房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場具有地區(qū)特性，導(dǎo)致一些地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場發(fā)展的不均衡現(xiàn)象出現(xiàn)
因為我國的國土面積較廣，每個省份或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有所不同，因為東部地區(qū)較早的接觸對外開放經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，所以這一地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展也較迅速，中西部地區(qū)則發(fā)展相對較慢。這樣就會對新時期的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商帶來不同的風(fēng)險因素。
3.我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易的市場供需總體結(jié)構(gòu)存在不均等、不平衡的現(xiàn)象
新時期，我國房地產(chǎn)開發(fā)與交易市場的供需結(jié)構(gòu)均存在一定的不均等與不平衡的現(xiàn)象：
（1）房地產(chǎn)開發(fā)按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經(jīng)濟(jì)適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)。因為我國供給的經(jīng)濟(jì)適用廉租房較少，地方政府大多是在應(yīng)付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商較少。
（2）因為我國更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產(chǎn)交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經(jīng)濟(jì)的中小戶型、價格優(yōu)惠的普通商品住房供應(yīng)失衡，忽視了中低端購房消費者的購買需求和購買力，這樣的發(fā)展情況就使得我國新時期房地產(chǎn)開發(fā)不均衡的現(xiàn)象出現(xiàn)。
二、新時期我國房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的主要風(fēng)險因素分析與風(fēng)險的解決
1.政府的調(diào)控風(fēng)險（即政治風(fēng)險）
這方面的風(fēng)險因素主要是指：因為每個國家所處的國際地位和國際發(fā)展環(huán)境的不同，會以本國的政治環(huán)境和具體經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境不同而提出或制定一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控政策與相關(guān)法律條文規(guī)定。 這樣的國家宏觀調(diào)控政策和法律的制定就會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或投資商造成一定經(jīng)濟(jì)上的虧損。例如：對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商影響較大的就是財政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資商影響最直接的政府宏觀調(diào)控政策，是影響其房地產(chǎn)開發(fā)的主要政治風(fēng)險因素。
因為房地產(chǎn)的開發(fā)與當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體形勢有著不可分割的關(guān)系鏈條。所以，具體分析房地產(chǎn)開發(fā)的政治風(fēng)險因素主要包括：地方政府的一些保護(hù)政策、政府對某地區(qū)房產(chǎn)租金與售價的控制政策規(guī)定、對外資投資的相關(guān)控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會給房地產(chǎn)開發(fā)投資商帶來不可規(guī)避的風(fēng)險。這就需要房產(chǎn)開發(fā)商對新時期提出的具體調(diào)控政策進(jìn)行具體分析與實時關(guān)注。
2.房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然環(huán)境因素的影響
對于房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的自然地理環(huán)境因素的影響，也是房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險因素之一。這方面主要是指：因為某一地區(qū)的地形和自然氣候環(huán)境等因素出現(xiàn)變化，造成對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與投資商的經(jīng)濟(jì)損失。例如：因為某一天災(zāi)的發(fā)生，造成房地產(chǎn)開發(fā)所在地區(qū)的地形等發(fā)生的變化等。所以，這一風(fēng)險因素的影響，就要求房地產(chǎn)開發(fā)者對所開發(fā)地區(qū)的自然地理環(huán)境進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析，及早提前量的找到適合本企業(yè)投資與開發(fā)的地形，從而獲得更多的收益率。
雖然，自然地理環(huán)境等自然風(fēng)險因素對房地產(chǎn)開發(fā)的影響較小，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商也要對其進(jìn)行風(fēng)險評估，以確保更好的規(guī)避不必要的風(fēng)險。
3．經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的風(fēng)險因素
經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢對房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險影響主要是指：因為新時期經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢的波動，在樓盤上市的一定階段內(nèi)，市場需求發(fā)生改變，消費者對于房產(chǎn)的戶型供求出現(xiàn)變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商的樓盤上市與預(yù)估的形勢發(fā)生變化，造成房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)不可避免風(fēng)險，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失。例如：受市場供需影響和某一地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況或消費水平等因素的影響，造成已開發(fā)的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)一定的風(fēng)險。
4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的經(jīng)營策略的風(fēng)險影響因素
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營策略不利會給房產(chǎn)開發(fā)商帶來一定的風(fēng)險。例如：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有根據(jù)所開發(fā)地區(qū)面對的具體消費者進(jìn)行綜合、系統(tǒng)的分析就會產(chǎn)生誤導(dǎo)經(jīng)營，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)的預(yù)期收益與實際收益出現(xiàn)偏差，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失；或者房地產(chǎn)經(jīng)營者對房地產(chǎn)的成本預(yù)估不明確，造成租金或售價不能與成本達(dá)成互補(bǔ)等，都是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營策略不利引起的房產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險。
對于這方面的風(fēng)險因素影響，就需要房地產(chǎn)開發(fā)商和其企業(yè)的項目經(jīng)理對市場的需求和發(fā)展情況進(jìn)行綜合且實時的分析，對房產(chǎn)的開發(fā)規(guī)模與戶型做好系統(tǒng)評估。根據(jù)本房地產(chǎn)開發(fā)的具體情況制定出相應(yīng)的經(jīng)營策略，從而使得房產(chǎn)能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規(guī)避經(jīng)營策略不利風(fēng)險因素對房地產(chǎn)開發(fā)造成的經(jīng)濟(jì)損失。
新時期隨著一些房地產(chǎn)泡沫、囤地、炒房等市場發(fā)展規(guī)律不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，政府的宏觀調(diào)控，市場的不穩(wěn)定發(fā)展等因素的影響，給房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)帶來了不可避免的風(fēng)險，風(fēng)險雖然不可避免，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取一些及時的補(bǔ)救措施，使風(fēng)險率降到最低，從而更好的促進(jìn)本房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與盈利。
【參考文獻(xiàn)】
篇12
SCP范式是由20世紀(jì)六七十年代美國哈佛學(xué)派產(chǎn)業(yè)組織理論的權(quán)威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產(chǎn)業(yè)組織》一書中提出。他運用產(chǎn)業(yè)組織的“三分法”進(jìn)行分析，構(gòu)造了“市場結(jié)構(gòu)（structure）――市場行為（conduct）――市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結(jié)構(gòu)、市場行為、市場績效之間存在著因果關(guān)系;市場結(jié)構(gòu)決定了企業(yè)在市場中所采取的行為，企業(yè)的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結(jié)構(gòu)模型。在分析框架中突出市場結(jié)構(gòu)，認(rèn)為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當(dāng)市場結(jié)構(gòu)從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業(yè)進(jìn)行分拆，這種分拆行為是非市場的干預(yù)，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學(xué)派的學(xué)者，引入了企業(yè)理論與交易費用理論，形成了“新產(chǎn)業(yè)組織理論”。“新產(chǎn)業(yè)組織理論”的邏輯起點不再是市場結(jié)構(gòu)，而是市場績效，重視企業(yè)行為，強(qiáng)調(diào)企業(yè)行為對市場結(jié)構(gòu)的反作用和市場運行狀況對企業(yè)行為并進(jìn)而對市場結(jié)構(gòu)的影響，并在研究方法上引入了博弈論。
目前，學(xué)術(shù)界關(guān)于SCP范式的研究，主要是針對某一產(chǎn)業(yè)進(jìn)行市場結(jié)構(gòu)的分析和提出優(yōu)化策略。現(xiàn)有的研究中，有關(guān)于旅游產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結(jié)構(gòu)方程方法從市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效3大模塊構(gòu)建了我國旅行社業(yè)SCP分析模型，并對我國旅行社業(yè)的市場結(jié)構(gòu)、企業(yè)行為和企業(yè)績效的狀況及它們之間的關(guān)系進(jìn)行了定量測度;有關(guān)于飯店業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數(shù)量、客房總數(shù)以及營業(yè)收入等數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，并提出對我國星級飯店優(yōu)化發(fā)展的建議;有關(guān)于交通業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業(yè)的市場研究，提出重組為民航實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)的一條出路;有關(guān)于影視業(yè)組織結(jié)構(gòu)的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行檢視，指出品牌化、規(guī)模化、集群化是中國動畫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實取向。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的現(xiàn)有研究，劉樹楓（2009）用產(chǎn)業(yè)組織理論的研究方法對房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產(chǎn)業(yè)組織的角度對房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度進(jìn)行分析研究，進(jìn)一步認(rèn)識我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)市場。
在現(xiàn)有的研究中，關(guān)于市場結(jié)構(gòu)的研究涉及到很多行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度的研究，也有學(xué)者進(jìn)行了研究。但是，相對于現(xiàn)有研究，本文將采用新的指標(biāo)和角度來進(jìn)行分析和研究。本文根據(jù)從中國國家統(tǒng)計局統(tǒng)計到的數(shù)據(jù)，研究我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和市場結(jié)構(gòu)特征，并提出優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)的建議。
二、我國房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)分析
市場結(jié)構(gòu)是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)間市場關(guān)系的表現(xiàn)形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進(jìn)入或可能進(jìn)入市場的買賣方之間在數(shù)量、規(guī)模、份額和利益分配等方面的關(guān)系和特征，以及由此決定的競爭形式。
市場結(jié)構(gòu)的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。
市場結(jié)構(gòu)受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產(chǎn)品差別化、進(jìn)入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結(jié)構(gòu)、生產(chǎn)多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉(zhuǎn)變，會帶來其他因素的變化，進(jìn)而使整個市場結(jié)構(gòu)的特征發(fā)生變化。
本文將以2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)等數(shù)據(jù)為主要研究指標(biāo)，從企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行實證分析。
1、企業(yè)的規(guī)模與構(gòu)成
2003年，我國房地產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)為37123;2004年，其個數(shù)增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數(shù)為56290;從2005年開始到2008年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的個數(shù)一直持續(xù)穩(wěn)健增長，到2008年達(dá)到頂峰，其個數(shù)為87562;由于2008年遭遇經(jīng)濟(jì)危機(jī)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)大幅度縮減，個數(shù)為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始持續(xù)緩慢增長，到2012年其個數(shù)為89859。
我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型主要有內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。其中，內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占絕大多數(shù)比例，并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年都有小幅變動，但基本穩(wěn)定;外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)少于港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)，并且在2008年之后開始持續(xù)減少。
2003年我國的房地產(chǎn)業(yè)是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類型，到2012年依舊是以內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主要經(jīng)濟(jì)類型，并且其所占市場比例越來越大。
從2005年到2012年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數(shù)也呈現(xiàn)出相同的發(fā)展趨勢。
2、市場集中度
市場集中度是指某一產(chǎn)業(yè)市場中賣方或買方的數(shù)量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標(biāo)。對市場集中度的衡量指標(biāo)主要有兩種方法，一是絕對集中度指標(biāo)，二是赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（簡稱HHI指數(shù)）。運用絕對集中度對市場集中度進(jìn)行衡量有三個無法體現(xiàn)和反映的狀況，一是無法反映全部企業(yè)規(guī)模分布對市場集中度的影響，二是無法體現(xiàn)最大的n個企業(yè)在市場上所占份額在其內(nèi)部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產(chǎn)品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標(biāo)和赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)這兩種衡量方法對我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度進(jìn)行實證分析。
（1）絕對集中度指標(biāo)（CRn）
絕對集中度指標(biāo)是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標(biāo)。它是指行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前n個企業(yè)的有關(guān)數(shù)值X（如產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等）占整個市場或行業(yè)的份額。其計算公式：
其中，CRn為X產(chǎn)業(yè)的絕對市場集中度，Xi為X產(chǎn)業(yè)的第i為企業(yè)或者地區(qū)的產(chǎn)值、產(chǎn)量、銷售額、銷售量、職工人數(shù)、資產(chǎn)總額等，N為X產(chǎn)業(yè)的全部企業(yè)數(shù)或者地區(qū)數(shù)。但是，在用計算指標(biāo)時，由于產(chǎn)值受季節(jié)波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優(yōu)先采用產(chǎn)量和就業(yè)人數(shù)作為計算指標(biāo)。因此，本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，采用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為絕對集中度指標(biāo)計算的指標(biāo)，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。
根據(jù)2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果，從2005年到2012年，房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售套數(shù)在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩(wěn)居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進(jìn)入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區(qū)的省份很少能排名進(jìn)前八位。在這一點上，也體現(xiàn)出我國房地產(chǎn)業(yè)的地區(qū)發(fā)展不均衡。
根據(jù)美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度計算結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)業(yè)屬于中下寡占型市場結(jié)構(gòu)。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現(xiàn)下降趨勢，說明我國房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭愈發(fā)激烈，也同時說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。
根據(jù)日本學(xué)者植草益對于市場結(jié)構(gòu)的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據(jù)此分析，我國房地產(chǎn)業(yè)則屬于高、中寡占型。
綜合美國學(xué)者貝恩的市場結(jié)構(gòu)分類理論和日本學(xué)者植草益對市場結(jié)構(gòu)的分析，以及我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度是偏低的，壟斷性和規(guī)模化程度低，地區(qū)發(fā)展不均衡。
（2）赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)（HHI）
赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)，簡稱赫芬達(dá)爾指數(shù)，是一種測量產(chǎn)業(yè)集中度的綜合指數(shù)，是產(chǎn)業(yè)市場集中度測量指標(biāo)中較好的一個，是經(jīng)濟(jì)學(xué)界和政府管制部門使用較多的指標(biāo)。它是指一個特定行業(yè)中各市場競爭主體所占行業(yè)總收入或總資產(chǎn)百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規(guī)模的離散度。其計算公式：
其中，X為產(chǎn)業(yè)市場的總規(guī)模，Xi為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的規(guī)模，Si為產(chǎn)業(yè)中第i個企業(yè)的市場占有率，n為產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)個數(shù)。本文在分析我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度時，以31個省、自治區(qū)、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個數(shù)和各省份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售套數(shù)作為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)計算的指標(biāo)，分別考察2003年至2012年我國房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。
根據(jù)2003―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)個數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計算指標(biāo)，以及2005―2012年以各省份房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)住宅銷售套數(shù)為赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)的計算指標(biāo)，所得到的我國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度的計算結(jié)果表明，這兩種不同計算指標(biāo)所得結(jié)果的赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性弱，競爭性強(qiáng)，規(guī)模化和集中化程度低，缺乏大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。
赫芬達(dá)爾―赫希曼指數(shù)所得結(jié)論和絕對集中度指標(biāo)所得結(jié)論一致，并相互支撐。
三、結(jié)論與建議
綜上所述，我國的房地產(chǎn)業(yè)的市場結(jié)構(gòu)處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規(guī)模化和集中化程度低。這樣的市場結(jié)構(gòu)會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和資源配置，提高經(jīng)濟(jì)效率，對于我國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展有著重大而深遠(yuǎn)的意義。
第一，進(jìn)行政策性傾斜，運用國家力量，提供優(yōu)惠政策，吸引房地產(chǎn)資本向中部、西部地區(qū)流動。根據(jù)上文對于我國房地產(chǎn)業(yè)絕對集中度的計算結(jié)果，我國的房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域發(fā)展不均衡，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)主要集中在東部和沿海地區(qū)。在自由競爭的市場條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都集中在東部和沿海地區(qū)，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預(yù)和指導(dǎo)，引導(dǎo)房地產(chǎn)資本和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向中部、西部流動，促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)、均衡發(fā)展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。
第二，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，調(diào)控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進(jìn)行調(diào)控，能夠有效的控制住宅的市場供給數(shù)量，并能引導(dǎo)需求發(fā)生變化，從而能夠保證房地產(chǎn)行業(yè)的供需發(fā)展平衡。
第三，調(diào)控融資政策，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供優(yōu)惠的融資政策。在我國，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間發(fā)展不均衡，一直存在著小型的經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金運轉(zhuǎn)不良，空房率高。對融資政策進(jìn)行調(diào)控，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擴(kuò)展融資渠道，利于其資金融通和企業(yè)規(guī)模、市場規(guī)模的擴(kuò)大，控制行業(yè)內(nèi)企業(yè)數(shù)量。同時，提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘，降低退出壁壘，讓行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康有序發(fā)展，提高市場集中度。
第四，創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，提高市場集中度，增強(qiáng)規(guī)模效益。我國的房地產(chǎn)業(yè)的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做支撐。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要創(chuàng)新發(fā)展模式，鼓勵對于這種小型而且經(jīng)營不善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極地進(jìn)行收購和兼并，避免資源浪費，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度。
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篇13
Keywords: real estate; Project management; importance
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
一、前言
隨著改革開放，我國人民生活水平得到極大改善，因此居民對住宅小區(qū)的住房要求與條件越來越高。這樣不但給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商帶來了巨大機(jī)遇，而且促使房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視房地產(chǎn)開發(fā)管理工作，針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須以對市場的把握、房地產(chǎn)需求以及現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理理念為基礎(chǔ)，運用現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)管理體系進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理工作，以此在保障工程質(zhì)量的前提下盡可能的提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理含義
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的最終目的是高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo),其是以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法,在開發(fā)項目建設(shè)的全過程,按其內(nèi)在運行規(guī)律,建立有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項目有效進(jìn)行,最終實現(xiàn)項目目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的具體流程步驟：
1、其在計劃管理方面。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行計劃管理,能使項目的開發(fā)建設(shè)有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態(tài)計劃管理,將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。
2、其在組織管理方面。這是指通過職責(zé)劃分、授權(quán)、合同的簽訂與執(zhí)行,以及根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),建立各種規(guī)章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。
3、其在協(xié)調(diào)管理方面。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)和諧的公共環(huán)境,保證項目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。由于房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中多單位間的協(xié)調(diào)對工程施工進(jìn)度、施工質(zhì)量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產(chǎn)開發(fā)工程綜合協(xié)調(diào)工作顯得尤為重要。
4、其在控制管理方面。其意義是有利于對項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段,采用項目分解,各種指標(biāo)、定額、階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施,對開發(fā)項目的工程質(zhì)量、施工工期、資金使用等進(jìn)行有效控制,以確保開發(fā)項目用最少的投入,獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益。
三、房地產(chǎn)開發(fā)管理中的三項重要工作
1、房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理
房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。由于這一規(guī)劃管理的不健全導(dǎo)致了一系列關(guān)于我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的問題。首先日益表現(xiàn)出來的是城市問題：①房地產(chǎn)開發(fā)商把盡量獲取廉價土地作為房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要大事，這就導(dǎo)致了他們盲目地圈地和囤積土地。隨著我國城市規(guī)模日益擴(kuò)大，土地粗放利用現(xiàn)象十分嚴(yán)重，盲目圈地囤積土地屢禁不止。②舊城改造的緩慢進(jìn)展過程。③基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后于城市發(fā)展。④保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足。 其次是規(guī)劃問題。我國大部分城市規(guī)劃都滯后于城市建設(shè)； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商往往希望通過市場情況來變動規(guī)劃設(shè)計方案等，其最終就是為了自身的利益。為了提高房地產(chǎn)開發(fā)的綜合市場競爭力及其經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)開發(fā)一定要注重房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理。
2、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一，其對企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響。使房地產(chǎn)開發(fā)工程全局協(xié)調(diào)、使質(zhì)量監(jiān)督等工作科學(xué)地開展，對房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)施工質(zhì)量和管理都有著重要的意義。它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要認(rèn)識到開發(fā)工程管理工作的重要性以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。
首先，房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作的知識基礎(chǔ)和經(jīng)驗，然后基于這個開展工程管理工作，從而保障項目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求，其項目管理工作應(yīng)從全局把握出發(fā)，以明確的職責(zé)權(quán)限、較高的綜合協(xié)調(diào)能力以及對合同的管理來保障房地產(chǎn)開發(fā)工程順利開展。因此提升開發(fā)企業(yè)綜合管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)工程管理的基礎(chǔ)。
其次，房地產(chǎn)開發(fā)商要以市場需求為導(dǎo)向進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃管理工作，把綜合協(xié)調(diào)作為基礎(chǔ)，這樣才有利于房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的順利開展進(jìn)行。
最后，房地產(chǎn)開發(fā)商要注重房地產(chǎn)開發(fā)工程的質(zhì)量管理。因為質(zhì)量管理是任何企業(yè)處于不敗之地的重要基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存與發(fā)展的根本。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理
由于受房地產(chǎn)開發(fā)競爭對手搶先進(jìn)入市場使市場競爭加劇;銀行貸款利率升高；投資風(fēng)險增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會有開發(fā)風(fēng)險的產(chǎn)生。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。目前風(fēng)險回避，風(fēng)險預(yù)防，風(fēng)險轉(zhuǎn)移及風(fēng)險自留都是對風(fēng)險實施的重要管理措施。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析其風(fēng)險產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的過程和方法，從而運用合適的措施來對付可能的風(fēng)險。
首先通過風(fēng)險識別的關(guān)鍵方法及其重要影響因素分析認(rèn)識項目風(fēng)險的類型，再利用合適的過程和方法應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目帶來的風(fēng)險。因為房地產(chǎn)開發(fā)有著投資規(guī)模大, 建設(shè)周期長, 開發(fā)條件差及涉及面廣等一系列特點, 因此它的開發(fā)存在著較大風(fēng)險。通過討論和分析，以下幾個方面的措施能夠明顯降低和控制項目風(fēng)險產(chǎn)生的機(jī)會。
1）注重優(yōu)化投資組合,以利于實現(xiàn)風(fēng)險分散。
2）嚴(yán)格控制施工工期,縮短建設(shè)時期，盡早地完成開發(fā)項目。因為項目產(chǎn)生的風(fēng)險大都來源于施工建設(shè)過程中。因此要控制工期，盡快地完成項目開發(fā)。
3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過簽訂固定利率貸款合同來實現(xiàn)來減少貸款利息支出;通過與建筑企業(yè)簽訂固定預(yù)算合同來減少建造費用;通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風(fēng)險。
4）務(wù)必要提前預(yù)租或者預(yù)售。盡快地回收資金要在前期和中期完成，爭取盡量多的定向開發(fā)和團(tuán)購在動工之前就要完成,或者在動工和完工之前, 就與租戶和客戶簽訂租約、預(yù)售協(xié)議。
5）在銷售過程中, 實行盡量多的優(yōu)惠政策措施。房地產(chǎn)開發(fā)商可以考慮物業(yè)費，配套費等是否可以優(yōu)惠等等措施。
因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析其風(fēng)險產(chǎn)生的原因，注重房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理的過程和方法，再運用合適的過程和方法來對付項目風(fēng)險。這樣才有益于開發(fā)企業(yè)的效益。
四、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)與管理是一個系統(tǒng)工程，涉及到人文、生態(tài)和法制等諸多方面，要把房地產(chǎn)開發(fā)管理好，必須樹立現(xiàn)代開發(fā)管理理念，著眼未來，把握機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)。
