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篇1

1、施工過程中固體廢棄物的分類

固體廢棄物的合理分類是實現固體廢棄物有效管理、合理處置的前提，能夠針對不同類別的固體廢棄物提出不同的減量化、資源化措施，采取不同的收集、儲運和處置方法。

在施工過程中產生的固體廢棄物主要包括生活垃圾、糞便、危險廢棄物和建筑垃圾，其中建筑垃圾占固體廢棄物數量的絕大比例。

1.1 生活垃圾

施工過程是大量人員參與的過程，有人參與則必然產生生活垃圾。雖然與建筑垃圾相比占比不大，但是由與現場每日均有數量可觀的人員生活、工作在施工現場，造成生活垃圾產生的絕對數量不容忽視。按照人均0.5kg/人.日估計，對于一個建筑面積在10萬平方米的住宅小區，日均工人數約在300人，則日產生生活垃圾約150kg，若按2年建設周期計算，則施工期內將產生一百余噸的生活垃圾。

在施工過程中的生活垃圾可以按以下方式分類：

（1）廚余垃圾：主要包括于職工生活區施工人員剩飯、剩菜以及食堂剩余的食材；

（2）植物殘枝：辦公生活區綠化植物的落葉、殘枝、枯死植物等；

（3）可回收垃圾：主要包括辦公區產生的廢紙、職工廢舊衣物鞋帽、各類飲料瓶罐等；

（4）其他垃圾：主要是辦公與生活區衛生清潔時產生的渣土。生活辦公區產生的少量廢舊電池、燈管、廢舊電子類產品等可以不按危險廢物處理2，歸入生活垃圾處理。

1.2 糞便

在建筑施工過程中，職工生活與辦公區周邊市政設施不完善，為解決各類人員的“方便”問題而建設的臨時廁所的排水無法排入市政排水管道，需要單獨建設糞便的臨時收集設施。

1.3 危險廢棄物

在建筑施工過程中產生的危險廢棄物主要包括：

（1）施工機械設備運行、維修保養過程中產生的廢棄礦物油；

（2）機電設備安裝、調試過程中產生的廢棄礦物油；

（3）施工過程中各類廢棄的含石棉的建筑材料

（4）施工過程中各類廢棄的油漆、涂料、有機溶劑、發泡膠以及其他有污染、含毒性的化學材料等。

1.4 建筑垃圾

建筑垃圾3指人們在從事拆遷、建設、裝修、修繕等建筑業的生產活動中產生的渣土、廢舊混凝土、廢舊磚石及其他廢棄物的統稱。建筑垃圾是施工過程中主要的固體廢棄物，對于一個10萬平方米建筑面積的新建住宅小區可產生約4000-5000噸的建筑垃圾，數量驚人！

在建筑施工的不同階段產生的建筑垃圾主要有：

（1）舊建筑拆除階段：分為磚和石頭、混凝土、木材、塑料、石膏和灰漿、鋼鐵和非鐵金屬等幾類；

（2）土地開挖階段：分為表層上和深層土，前者可用于種植，后者主要用于回填、造景等；

（3）道路開挖：分為混凝土碎塊和瀝青混凝土碎塊；

（4）建筑工地垃圾：分為剩余混凝土（工程中沒有使用掉的混凝土）、建筑碎料（鑿除、抹灰等產生的舊混凝土、砂漿等礦物材料）以及木材、紙、金屬和其他廢料等類型。

從便于管理的角度，建筑垃圾按照資源屬性進行分類：

（1）可就地利用的垃圾：土地開挖階段的表層土、土地開挖階段的深層土。

（2）可回收利用的垃圾：廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等。

（3）有資源化可能的垃圾：廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等。

（4）其他垃圾：渣土，未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等。

2、施工過程中固體廢棄物的管理

2.1 制定固體廢棄物管理規劃

按照分類收集、分類處理、源頭減量的原則建立固體廢棄物的管理規劃，設定固體廢棄物管理目標，建立固體廢棄物減量、分類、收集與處理技術的培訓制度，成立專門的固體廢棄物管理的組織機構，明確固體廢棄物管理的具體實施方案以及考核方法，列出固體廢棄物管理費用專項預算。

2.2 生活垃圾的分類管理

（1）垃圾分類習慣的養成

應通過培訓和教育，首先讓每位職工從建立清潔的生活辦公環境角度不能亂扔垃圾，其次讓每位職工均能夠正確分類和投放各類生活垃圾。

在初期，對亂扔垃圾的以處罰為主，未按垃圾分類要求投放垃圾的職工以批評教育為主；經過一段適應時間后，對未按垃圾分類要求投放垃圾的職工采取一定的處罰措施。

（2）垃圾減量化措施

建筑施工過程中容易實現減量化且減量后能大幅降低垃圾最終處置難度的生活垃圾主要是廚余垃圾。食堂應根據就餐人數采購合理數量的食材，并對食材妥善保管，防止食材的腐敗變質造成浪費；其次應號召職工開展“光盤行動”，減少剩菜剩飯的產生。

（3）垃圾分類收集設施的建設

垃圾分類收集設施的設置應便于職工分類投放垃圾。根據服務人數，在工地生活辦公區設置多組垃圾分類收集箱，每個收集箱應有明顯標示用以標明可以投放的垃圾種類。在職工食堂門口設置廚余垃圾收集桶，專門用于收集剩菜、剩飯等。應安排專人定期對垃圾箱及垃圾箱放置地點進行清掃，保證衛生環境條件。

（4）垃圾分類運輸與處置

應與環衛部門聯系，定期將分好類的生活垃圾及時分類清運出工地現場。

2.3 危險廢棄物的分類管理

根據工程施工實際需要，建立危險廢棄物的管理制度，列出工程施工過程中可能產生的危險廢物種類，估計各類危險廢棄物的產生量，設置合理的危險廢棄物儲存容器和儲存場所。

危險廢棄物應本著“誰產生、誰收集、誰負責”的原則，由產生危險廢棄物的部門或施工班組按照有關技術規范完成危險廢棄物的收集，在危險廢棄物儲存容器上貼上標簽，而后送入工地現場統一的危險廢棄物臨時儲存場所，并辦理入庫手續。危險廢棄物儲存場所應設置專人負責管理和巡查，建立危險廢棄物的登記臺賬，及時聯系專業公司外運和處置危險廢棄物。

2.4 糞便

臨時廁所的建設應滿足相關的環境衛生規范，定期請環衛部門清運糞便。

2.5 建筑垃圾

2.5.1建筑垃圾減量化

（1）提高建筑壽命，充分利用舊建筑

首先應保證建筑在設計使用年限內能夠充分發揮使用功能，防止因功能不匹配對建筑大拆大建；其次應防止因政府相關規劃的變更導致“短命建筑”的出現；最后應是盡量通過利用舊建筑改造以適應新的建筑功能需求。由此盡量減少舊建筑的拆除，從而減少建筑拆除垃圾。

（2）建筑施工階段，充分利用建筑工業化生產技術，減少現場施工作業

提高建筑部品的工廠化生產水平，增加建筑部件預制化比例，減少現場施工作業，以減少施工階段各類建筑垃圾的產生。

通過全面落實建筑工地使用預拌砂漿和預拌混凝土，減少施工現場廢棄水泥、砂等廢棄建筑材料。

通過鋼筋加工的工廠化生產，可以提高鋼筋的利用率，減少廢棄鋼筋的數量。

使用工具型定型模板，提高模板的周轉率，減少廢棄模板的產生。

采取精裝修交房的方式，減少裝修的二次拆改，減少建筑垃圾的產生。

（3）合理設定各類建筑物料的損耗，實現建筑物料的定量管理

建筑物料的損耗中有很大一部分通過各種方式變成了建筑垃圾。因此通過管理措施和技術方法減少物料的損耗對建筑垃圾的減量化具有十分重要的意義。

在建筑施工階段，首先通過新工藝、新材料的應用減少損耗；其次設定合理的損耗率基準，對低于損耗基準的給予獎勵，超過合理損耗的給予懲罰。由此通過降低損耗達到減少建筑垃圾的目的。

大宗物料的合理損耗可以參考以下數據4：

現場鋼筋加工損耗率≤4%，預拌混凝土損耗率≤1.5%。

（4）合理簡化建筑物料的包裝，物料供應商回收部分包裝物

建筑部品、建筑物料的包裝物也是建筑垃圾的重要組成部分，因此采取合理簡化建筑部品與物料的包裝（比如通過使用散裝水泥而不是袋裝水泥以減少包裝袋產生量）、供應商回收包裝物（比如各類托盤、電纜盤等）等措施可有效減少現場廢棄包裝物

2.5.2建筑垃圾分類收集

（1）設置建筑垃圾分類收集設施

在施工現場合理劃定建筑垃圾堆放及回收點，各類材料回收點采用有明顯標識（包含顏色、文字、負責人）和堆放區域界限（擋板、圍墻），對于有防水、防雨要求的材料應加蓋頂板。

在每個作業面須配備分類垃圾收集筐，施工人員在施工過程中須將分類垃圾收集至筐中，待當日施工完后，由專人拉運至垃圾堆放區進行統一分類堆放，做到現場工完清完，保持現場整潔。

（2）建筑垃圾的分類記錄

根據現場調研，為建筑垃圾收集單位制定填寫表格，由專人負責記錄各類垃圾的產生量并保持記錄的連續性、準確性。

2.5.3建筑垃圾分類處置

（1）可就地利用的垃圾

開挖階段的表層土可用于現場小區的園林綠化，開挖的深層土可用于室內外回填。

（2）可回收利用的垃圾

廢舊木材、廢金屬材料、廢塑料、各類包裝材料、玻璃、陶瓷碎片等可定期由資源回收部門收運。

（3）有資源化可能的垃圾

對施工現場周邊有廢混凝土、廢砂漿及磚渣、廢瀝青等建筑廢棄物的資源化企業的，可由資源化企業回收利用；周邊無資源化企業的，可以運往政府指定的建筑垃圾消納場所。

（4）其他垃圾

若現場或周邊具備渣土利用條件，渣土可以進行室內外的回填作業；不具備利用條件的，渣土可運往政府指定的渣土消納場所。

對未混有生活垃圾及危險廢物的混雜材料等可以直接運往政府指定的建筑垃圾消納場所。

3、結論

對房地產開發施工過程中固體廢棄物的合理分類是實現固體廢棄物有效管理的前提。同時針對不同種類的固體廢棄物制定不同的減量化措施，采取不同的收集方式和處置方式，可以有效減少固體廢棄物的產生量，提高固體廢棄物的再利用率，真正實現“綠色施工”。

參考文獻：

1. 綠色施工導則. 建質[2007]223號

篇2

去年1～11月,全國房地產開發企業房屋施工面積29.88億平方米,同比增長17.2%,增幅比1～10月提高0.8個百分點;房屋新開工面積9.76億平方米,同比增長15.8%,增幅比去年1～10月提高12.5個百分點;房屋竣工面積4.42億平方米,同比增長26.1%,增幅比1～10月提高3.4個百分點。其中,住宅竣工面積3.67億平方米,增長28.2%,比1～10月提高3.2個百分點。

去年1～11月,全國房地產開發企業完成土地購置面積27091萬平方米,同比下降15.4%;完成土地開發面積20338萬平方米,同比下降2.5%。

2、中部地區投資增速最快

去年1～11月,房地產開發累計完成投資額達到31270.9元,同比增長17.8%。東、中、西部房地產開發累計完成投資額分別為18073.81元、6831.91元和6365.2元,同比分別增長14%、26.3%和20.4%。東、中、西部房地產開發投資的比重分別為57.8%、21.8%和20.4%。

從各地區的房地產投資增長情況看,31個省(區、市)中有18個省(區、市)的房地產開發增長速度超過平均水平,增長居前的地區是山西、河北、海南、青海、寧夏等地區房地產開發投資增長較快,同比增速超過40%。

分用途看,住宅和商業用房投資增速均有所加快,辦公樓投資增速略有下降。去年1～11月累計,住宅完成投資 22369億元,同比增長17.8%,比上年同期下降4.9個百分點,占房地產開發投資的比重為71.5%。其中經濟適用住房投資同比增長19.1%,增速比上年同期加快0.9個百分點;辦公樓投資額同比增長30.5%,增幅比去年同期加快30.5百分點;商業營業用房投資同比增長35.3%,增幅比上年同期加快19.2百分點;其他投資同比增長12.7%。去年1～11月住宅、辦公樓、商業營業用房占全部房地產開發投資的比重,分別為71.5%、3.9%和11.7%。

二、企業資金壓力有所緩解

從2008年第四季度以來,伴隨貨幣政策的轉向,資金缺口由負轉正,流動性呈現加速釋放的態勢。另外,為應對國際金融危機,擴大國內需求,2009年5月份,國家下調了商品住房投資項目的資本金比例。其中,普通商品房項目投資的自有資本金比例從35%下調到20%,這是13年來的首次下調。行業融資門檻的降低,意味著開發商可以利用較少的資金量獲取更多的貸款支持。受此影響,自2009年初以來,國內貸款增速一路攀升。去年1～11月,貸款同比增長40.2%,遠遠超過 2006和2007年的增長水平。與此同時,由于房屋銷售出現回暖,以定金及預收款和個人按揭貸款為主的其他資金來源負增長勢頭得以扭轉,2009年1～11月同比增長76.6%,占房地產資金來源的比重較上年同期提高8.7個百分點。

銀行貸款和其他資金是我國房地產開發最重要的兩個資金來源,二者之和占房地產開發企業資金來源的比重超過 60%。受國內貸款和其他資金來源快速增長的帶動,2009年以來,企業資金來源增速持續走高,開發商資金壓力逐步緩慢。去年1～11月,房地產開發企業本年資金來源48169.7億元,同比增長 44.2%,增速比2008年全年提高42.4百分點。房地產開發企業資金狀況的好轉為投資的恢復奠定了較好的基礎。

三、商品房銷售明顯好轉

從2008年下半年以來,針對房地產市場低迷、宏觀經濟下行壓力較大的情況,國家連續出臺了一系列刺激住房消費的金融、稅收等政策措施,各地政府也紛紛出臺了相應的救市政策。利率的下降和交易稅費的減免大大降低了消費者的購房成本,居民購買力明顯提高,加之房價的大幅度下降開始觸及購房者的心理價位,貨幣流動性過多導致通脹預期增強,在多重因素的共同作用下,壓抑了1年多的剛性需求和改善型需求開始集中釋放。進入2009年,尤其是二季度以來,房地產市場呈現出明顯的反彈跡象,市場銷售大幅好轉,商品房銷售面積直線上升,大大超過市場預期,銷售額顯著增長,企業資金壓力有放緩。2009年1～11月,全國商品房銷售面積75203萬平方米,同比增長53%,該增速已超過2005～2008年的同期水平。銷售額的漲幅更大,去年1～11月商品房銷售總額達35987億元,同比增長86.8%。其中,商品住宅銷售額增長91.5%,辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長58.4%和60.4%。

根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示,去年11月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.7%,漲幅比上月擴大1.8個百分點;環比上漲1.2%,漲幅比上月擴大0.5個百分點。

1、新建住房銷售價格同比上漲6.2%,漲幅比上月擴大2.2個百分點;環比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.6個百分點。其中,90平方米及以下新建住房銷售價格同比上漲10.4%,環比上漲2.1%。分類型看,經濟適用住房銷售價格同比上漲0.6%,環比與上月持平;普通商品住房銷售價格同比上漲7.8%,環比上漲1.8%;高檔商品住房銷售價格同比上漲4.1%,環比上漲1.3%。分地區看,新建住房銷售價格同比上漲的城市有67個,主要城市包括:廣州14.7%、深圳12.6%和銀川10.4%等;同比價格下降的城市有3個,包括:吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。環比價格上漲的城市有67個,主要城市包括:海口4.7%、杭州 3.1%、北京3.0%和銀川2.6%等;環比價格下降的城市只有1個:錦州-0.3%。

2、二手住房銷售價格同比上漲5.5%,漲幅比上月擴大0.9個百分點;環比上漲0.6%,漲幅比上月擴大0.2個百分點。分地區看,二手住房銷售價格同比上漲的城市有60個,主要城市包括:深圳21.0%、蘭州13.9%和杭州12.8%等;同比價格下降的城市有10個,主要城市包括:石家莊-2.9%、沈陽-2.0%和 原-1.1%等。環比價格上漲的城市有61個,主要城市包括:石家莊4.6%、銀川2.7%和北京1.3%等;環比價格下降的城市有6個,主要包括:鄭州-4.2%、烏魯木齊-1.5%和沈陽-1.0%等。

篇3

房地產開發項目具有資金投入大、建設周期長、成本核算環節多、投資風險高等特點。開發項目成本可分為直接成本、間接成本。直接成本可直接歸集到開發成本中，間接成本需按合理的分配原則，才能計入開發成本中。開發項目成本核算處理正確與否關系到企業收入、成本、利潤等經濟效益指標和國家財政稅收。為了加強開發項目成本核算管理，必須正確核算開發項目的開發成本，在各個開發環節控制好各項成本支出。

開發成本一般包括6項：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.基礎設施費

4.建筑安裝工程費

5.配套設施費

6.開發間接費

現行房地產企業會計制度對成本核算業務的會計處理規定不夠明確、具體，造成企業的會計核算與實際情況產生差異較大，筆者就下面4個方面淺談一下。

1.房地產開發成本對象的歸集

2.房地產間接成本的分配

3.房地產開發周期的確定

4.房地產開發項目的決算

二、房地產開發項目成本核算產生的原因

（一）房地產開發成本對象的歸集

房地產開發對象是在房地產開發之前，通過市場調研、可行性研究報告等一系列充分論證，開發對象在規劃設計審批后確定下來。開發成本對象在開發對象確定后，根據開發項目規模大小、復雜程度，合理確定開發成本核算對象，成本核算對象劃分過粗過細都不好。過粗無法反映實際成本水平，不利于考核和分析成本升降原因；過細會出現過多共同費用需要分配，增加許多不必要的核算工作。開發成本對象的歸集問題就顯得很重要。

（二）房地產間接成本的分配問題

房地產開發規模較大，用途多樣，間接成本的分配相對開發規模小、用途單一的開發項目來說，分配間接成本要區別對待。間接成本一般包括土地購置費、勘察設計和規劃、可行性研究、場地平整、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等支出，要在不同開發規模、用途中合理分配間接成本就顯得很重要。

（三）房地產開發周期確定問題

房地產開發周期根據開發項目規模、地塊大小、結構、裝修檔次等因素，少則1-2年，多則3-6年不等。對開發規模小，地塊小、結構簡單、無裝修的開發項目，從規劃設計方面有開發獨立、單一等特點，所以開發周期一般1-2年較短，開發成本核算比較簡單；而開發規模較大，地塊大，結構復雜、裝修檔次不同，開發周期一般較長，不確定因素較多，開發過程中的設計變更相對也較多，開發成本核算周期會很長，開發周期確定問題就顯得很重要。

（四）房地產開發項目的決算問題

房地產開發項目整體竣工驗收是開發最后一個環節，通過竣工驗收，與開發項目需求方交接物業，結算不同階段銷售（或出租）收入，房地產開發企業收回投資，核算開發利潤，形成資金增值。交接物業時開發的配套設施尚未完結，房地產開發項目決算也就遲遲不能決算，決算問題就顯得很重要。

三、房地產開發項目成本核算的解決方法及建議

（一）單獨核算成本

由于同一地塊房地產開發規模小、用途單一，結構簡單的開發項目，可以單獨進行成本核算，核算方法簡單，效率較高。

由于同一地塊房地產開發規模大、用途相對較廣，如開發居住物業（含普通住宅、別墅、公寓）、商業物業（含寫字樓、零售商場或店鋪、酒店等）、工業物業（含標準廠房、高新技術產業用房、工業寫字樓等）、特殊物業等，若同時開發2種以上物業類型，可以結合項目特點和便于管理的需要，按物業類型劃分成本核算對象，同類型物業歸集匯總，單列科目。

同一物業類型有高層、多層、復式等不同結構的，結合實際需要按物業結構、規模大小，可進一步劃分成本核算對象。

（二）合理分攤間接成本

房地產間接成本在不同的核算對象中分配，企業會計制度和相關法規規定，要求開發不同結構、規模，合理分攤間接成本，間接成本核算要準確、便于計算，依據規定和實際工作，間接成本分配可有如下處理方法：

第一，開發項目規模大致相同、結構相同，可以按照建筑面積占開發整個面積的比例，按面積比例分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

第二，開發項目規模大致相同、結構不同，可以按照工程造價占整個開發項目的造價比例，按造價比例分配間接成本，然后歸集開發成本中。

第三，開發項目規模不同、結構不一致，可以按照工程造價、市場售價占整個工程造價、市場售價的比例，合理分配間接成本，然后歸集到開發成本中。

結合以上三種方法，對于其他不同開發項目，可綜合考慮，分配方法一經確定，就不得隨意變更，即使相關政策需要變更，也要前后連貫，有理有據。

（三）周期分類核算成本

房地產開發周期對于開發規模小、地塊小的開發項目，房地產開發周期較短，單獨核算就可以做到；而開發規模較大，地塊大，規劃設計較復雜，房地產開發成本核算周期較長，單獨核算顯得不合理，可以按照開發物業類型分類核算。

（四）房地產開發項目決算問題

房地產開發項目決算早了，不能準確核算開發成本；決算晚了，決算也沒有意義，起不到及時核算成本利潤作用。開發項目決算可按國稅發【2006】187號文規定：

已竣工驗收的開發項目，已轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

取得銷售（可售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

按上述進行開發項目決算時，有的配套設施費尚未實際支出，可先預提然后待實際發生時，及時做相應調整。

參考文獻

篇4

進行房地產開發，首要工作就是開發項目的成本測算，通過對房地產開發項目的評估與分析，得出該開發項目的成本估計值，再結合其他方面的數據與資金流動量，從而大概得出該開發項目的可盈利潤值，然后制定并選擇合適的房地產開發方案。在確定開發方案后，在開發項目實際建造過程中，同時對開發成本進行測算和控制，通過對管理模式的改變，對成本費用的控制，使房地產開發單位、企業的經濟效益最大化。

一、房地產開發成本測算的分類研究

房地產開發成本，是指房地產開發公司、企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，開發成本測算是將這些費用按成本項目進行歸集和分配，最終計算出開發項目總成本和單位建筑面積成本的過程。要準確地測算房地產開發成本，需要結合國家建設部的《房地產開發項目經濟評價方法》，以該項目土地的面積、容積率、規劃要點已確定為前提，并且房屋建造所需建材市場行情相對穩定，開發商有較完善的管理水平，本文試圖從以下幾個方面分別予以論述。

1.土地成本

土地成本包括城鎮土地出讓金、土地征用費或拆遷安置補償費。隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發成本的重要組成部分。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占30%，并有進一步上升的趨勢。

2.前期工程費

前期工程費主要指房屋開發的前期規劃、設計費、可行性研究費、地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。它在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。

3.建筑安裝工程成本

建筑安裝工程是指房屋建造過程中所發生的建筑工程、設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。它在整個成本構成中所占比例相對較大，約占整個成本的40%左右。

4.市政公共設施費用

市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路、自來水、污水、電力、電信、綠化等建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等費用。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%左右。

5.開發間接費用

此項費用是指開發商運作該項目所需發生的開支，具體明細如下：①管理費用。此項費用包括人員工資、辦公費用、辦證費用、雜項開支等，此費根據各公司實際的管理水平按比例計算。②銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內容，要根據不同的項目內容分析計算。③銷售稅費。是指房產銷售需要繳納的稅費，主要指營業及附加費、交易服務費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業所得稅。④其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用。上述項目開發成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據本企業的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析。

二、房地產開發成本控制的分類研究

房地產開發成本控制是開發商對所有項目投資的有效控制，是房地產開發項目管理的重要組成部分。無論是在投資決策階段、規劃設計階段、方案設計階段、發包階段、施工建設階段，都應該把項目投資控制在預定的限額以內，隨時糾正偏差，保證開發企業項目順利實施，力求開發中使用最少的人力、物力、財力，獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益，以達到房地產開發企業的利潤最大化。

1.對征地和拆遷補償、安置費的控制

房地產開發項目的選址，必須符合城市的總體規劃，考慮到地理位置、交通狀況及環境因素等，要求對國家和地方關于征地、拆遷的一系列法規、政策熟練把握。

2.勘察設計和前期工程費的控制

對行政事業性收費通過爭取各項優惠政策來降低；勘探設計必須按照新的招投標法的規定，通過公開招標確定承包單位，最大限度壓低承包價。房地產開發項目的設計標準要與市場定位適應，積極推行價值工程管理。

3.建筑安裝工程成本的全程控制

加強項目投資決策的科學性、系統性，爭取最大的效益；成立成本評估審核部門，積極實行設計監理制度；加強監控、預算審查，安排施工全過程的材料和質量監理；在保證結構安全和使用功能的前提下，盡量選用市場供應充足、價格相對低廉的材料；處理好質量與成本的關系。

4.管理費用

定崗定員，精簡機構，減少人員冗積情況出現。部分業務可以分包給外部的專業公司，節省費用；推行各部門管理費用承包、限額獎懲。

5.對財務費用的全面控制

安排合理的融資方案，籌資費用的節約，進度的合理安排等。貸款利息應從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實施控制。

6.對稅金的控制

房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，爭取合理避稅，以有效降低稅收負擔。

7.建立動態成本控制制度

房地產開發單位的成本控制，就是通過對估算、預算、合同、合同執行的管理計算出動態成本，并比較動態成本與目標成本，找出偏差，最終達到成本控制的目的。為了控制好整個項目的成本，房地產開發單位應從每個成本支出的時間段開始，從項目工程的每一個分部工程開始，分步驟分階段實施控制。

三、總結

篇5

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X（2012）14-0135-02

一、房地產項目的投資估算要考慮哪些方面

（一）投資成本方面的估算

房地產項目投資可行性分析中的一個重要方面是房地產開發項目投資成本方面的估算。主要包括：

1.土地征用及拆遷補償費。包括土地征用費、動遷用房安置費等。

2.前期工程費。包括規劃、設計、項目可行性研究、水文地質、勘查測量、“七通一平”等支出。

3.建筑安裝工程費。包括以發包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發生的建筑安裝工程費。

4.市政基礎設施大配套費。包括應交市配套部門的基礎設施配套費、供熱源頭費、氣源發展基金等。

5.二次管網配套費。包括應交市、區主管局的費用和自建的小區內道路、給排水、供電、供熱、燃氣、通訊、綠化、電視、智能化、路燈、環境設施等費用。還包括應交區配套辦的非經營性公建配套費，包括為小區服務而建設的學校、幼兒園、居委會用房、車庫、車棚、垃圾站、換熱站、調壓站、消防控制中心、變電室、泵房和地下室、地下人防等費用。

6.不可預見費。包含開發建設中事先不可預見的如地基處理、工程變更和銷售后發生的保修期延長期間的保修維修費用。

7.開發間接費。包括房地產開發項目應承擔的管理費用、銷售費用、貸款利息、稅金等。

總之，房地產成本估算是否正確，是否合理，將直接關系到房地產項目投資的回收以及利潤的大小。

（二）項目銷售收入方面的估算

任何房地產公司開發的項目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項目銷售收入是房地產項目保證收益的前提。銷售收入方面的預測要在充分調查與統計的基礎上完成，可以根據房地產公司以往的銷售業績，利用相關方法，對房地產項目所在地未來銷售狀況有個合理的預測與估算。房地產項目銷售收入的估算是否正確與銷售價格有關，在實際定價的過程中，可以根據某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價法有：成本導向定價法、客戶導向定價法以及競爭導向定價法。

通常情況下，房地產公司分析人員可以根據競爭導向定價法實現銷售價格的確定。因為房地產開發項目投資成功，一方面可以獲利，另一方面可以在房地產市場競爭中立于不敗地位。房地產公司可以根據社會因素以及企業自身因素，決定本項目銷售價格是稍高于還是稍等于同類競爭者。一般在房地產銷售定價的過程中，要進行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價格的合理性。如要考慮房地產開發公司的營銷狀況，要考慮外界宏觀環境對價格的動態影響、房地產市場中的需求狀況等。

（三）項目銷售稅金及附加方面的合理估算

房地產開發項目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項目營業稅、建設過程中的維護稅、土地增值稅以及房地產開發公司的所得稅等。對土地增值稅和企業所得稅，稅務機關往往在實際銷售之際按銷售額的某一比例實施提前征收，最后再統一進行計算后補繳。這種征收方式對房地產開發公司的投資計劃造成不小影響，對于一些利潤較少、規模不大的房地產開發企業，應該考慮爭取減免或緩繳。

（四）項目不確定性方面的評價

房地產開發項目不確定性方面的評價主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預測各種不確定性因素和風險因素的發生對項目評價指標影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目評價人員將注意力集中于這些關鍵因素，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少房地產開發項目投資風險。

房地產開發項目投資決策的經濟分析是一個相對復雜的過程。為了讓決策者提出的決策更為合理、更為有效，財務數據方面的估算和預測是至關重要的。特別需要注意的是，在具體評估預測時，可能因不同人、不同方法而造成估算預測結果不一致，或者差異過大。因此，在經濟分析時，應該明確不確定的因素，估計項目可能遇到的風險，從而加強房地產開發投資項目決策的可靠性。

二、房地產項目投資的管理與控制

（一）建立管理表格

要以房地產開發投資相關數據為基礎，分類分項、由明細到匯總建立匯總表、分類表、一級明細表、二級明細表等管理表格。管理表格明細項目的設計要結合本公司和本項目的實際情況，把管理者最關心的要素體現出來。比如可以分成投資匯總表、開發成本測算控制表、銷售收款預測及控制表、資金來源占用表、資金計劃表、合同管理表、形象進度控制表等。在開發成本測算控制表中要體現匯總項目的各級明細構成、單方指標、擬投資額、已付款額、付款比例等信息；銷售收款預測及控制表中可以反映實際開發的商業用房、住宅、車庫等項目的實際銷售收款情況、銷售計劃及完成情況等；資金計劃表要體現投資各明細項目用款計劃、按季按月具體用款額度計劃；資金來源占用表要根據銷售來源情況和項目投資用款計劃，結合合同管理表、形象進度控制表等管理表格，編制籌資計劃及運營計劃，對不同時點和期間的資金來源和需求進行統籌管理，既要保持投資管理的剛性，又要體現靈活應對的彈性，在爭取投資資金效率最大化的同時，又要兼顧風險應對。

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1 房地產開發企業會計核算存在的問題

1.1 房地產開發企業收入確認的復雜性

房地產商品的銷售包括兩種，一種是自行開發并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進行開發。對于后者，應按照建造合同的標準進行收入的確認。而對于企業自行開發的房地產商品，由于其開發的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品銷售的前提是首先取得預售許可證和銷售許可證，在此基礎上，一般要經過簽訂預售合同并預收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦理產權過戶等銷售環節。因此，房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，該規定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質，理論上不夠合理；《企業會計制度》和《企業會計準則——收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業判斷能力。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移。

1.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性

首先，房地產開發企業的生產周期較長，開發項目從獲得土地并開發完成到確認收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金，并發生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。

其次，房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產開發企業的成本結轉方法是:按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。

1.3 收益評價指標不能真實反映企業業績

房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。一個經營情況很好的開發公司，其凈利潤可能很小甚至是負數，但有大量的在建工程和很好的預售情況，現金流狀況極佳，有很強的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機四伏:面臨著因施工質量導致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結清的擔保金，由于市政規劃調整，地價變化導致的土地風險等等；故此，評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。當然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2 完善房地產開發企業會計核算規范的對策

2.1 正確確定和應用收入確認標準

房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。

(1)法律標準。法律標淮是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標淮:如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標淮是專業標準的前提條件。

(2)專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標淮，即收入確認的4個必要條件:企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。上述規定中，收入確認以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，為實際工作中收入確認帶來了困難。

筆者認為，房地產銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。因此，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業產品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經買方驗收認可，商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則——收入》的有關規定，故也不能確認收入；購買方取得商品房產權證的環節較為特殊，盡管房地產商品最終是以產權證上權利人主體的更替為所有權變更的主要標志，但由于房地產開發企業在項目開發前根據規定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領取預售許可證、在工程獲得有關部門竣工驗收領取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續的情況后才辦理產權過戶手續，且產權證的辦理涉及到房地產管理、土地管理等政府有關部門，辦妥產權證書的時間并非開發企業所能控制。如果此時確認收入，會導致收入滯后，同樣不符合收入確認原則。所以，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。

2.2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結轉錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。具體操作順序是:分類明細賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設置賬戶，在此分類明細賬基礎上，再按計劃價格相同的房屋分類設戶，價格不同的分別設置。季度前兩個月可按分類明細賬結轉成本，即按分類明細賬記載的當月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當期成本結轉數，對銷售房屋只登記數量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結出銷售成本。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。只要是開發建設工程已辦理了竣工決算手續，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設置賬戶的房號直接對號入座結轉，按每平米建筑面積成本歸類設戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。

2.3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量

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[基金項目]國家自然科學基金項目“土地整理中農戶宅基地退出決策行為分析及管控措施研究”（41261041）

一、問題的提出

住宅商品化的推行，房地產業在我國迅速興起和發展，中國房地產業取得了令世人矚目的成就，然而中國房地產市場表面繁榮也難以掩蓋其深層次的癥結，一些問題還日趨嚴峻，為此，國家出臺一系列的宏觀調控政策。縱觀我國房地產市場宏觀調控政策，都是采取了“一刀切”的調控模式，沒有充分考慮到房地產市場發展的區域差異、空間差異。這些調控模式并沒有達到預期效果。我國局部區域房價上漲仍然過快，房地產供給結構矛盾仍然突出，房價上漲速度遠高于城鎮居民可支配收入的增長速度。房地產市場分類研究的研究方法、研究結論對我國房地產市場宏觀調控政策的制定有重要意義。

因房地產商品的不可移動性，關于房地產市場區域差異研究較多，主要是集中在從房地產市場發展單方面指標的差異分析、東中西部地區差異分析、35個大中城市的差異分析、采用多元統計分析方法研究區域差異性。如90年代張二勛就認為房地產市場的研究需要強調空間和區域差異，陳浮、王良健（2000）從土地出讓市場化程度、住宅私有化程度等指標分析了中國東部、中部、西部三大地區的差異，顧云昌（2004）從房價入手分析了北京上海廣州房地產市場差異，鄭大川（2008）在行政區域劃分基礎上運用聚類分析方法對房地產市場進行了區域分類的探索，把全國房地產市場分成了7類，辛園園、楊子江（2011）從住宅市場的規模、人均發展水平以及城市的經濟發展水平等方面對35個大中城市住宅市場的差異性進行綜合研究，范莉麗（2014）用泰爾指數測度中國房地產價格區域差異。

上述學者研究思路和方法為本文撰寫提供了借鑒和參考，但其研究也有不足之處，比如研究對象上主要集中在東中西部比較，研究內容上側重單項指標的比較，不能系統地建立房地產市場發展指標體系進而分析這種差異性，本文主要針對江西省11個地市開展研究，以期從江西省房地產市場發展綜合指標方面對這種差異性進行嘗試分析和探索。

二、江西省房地產市場發育現狀分析

本文數據來源于江西省2014年年鑒數據，從房地產開發投資狀況、房地產市場供需方面、房地產信貸規模、房地產市場結構等四個方面分析了房地產市場發育狀態。以下利用的人均指標均采用市域地區人口數。

本文參照全國同類研究，采用人均指標來對比各地市房地產投資狀況差異。

從圖中可以看出，人均房地產開發投資差異較明顯。人均房地產開發投資較多的有南昌市、新余市、鷹潭市、景德鎮市、贛州市，分別為人均7834.06元、3592.98元、3205.94元、2634.49元、2319.19元，其中前三個地市超過全省水平，較多的人均開發投資與其良好的經濟基礎有關系，南昌市與排在末位的吉安市人均房地產開發投資額差距最大，達到6555.21元，與排在第二位的新余市也相差4241.08元。倒數第二位的上饒市與吉安市相差322.92元。

新余市人均住宅竣工面積處于前列，遙遙領先其他地市，人均0.8m2，南昌市以人均房屋竣工面積0.72m2排在全省第二位，其次是宜春市0.44m2、九江市0.41m2、贛州市0.30m2、上饒市0.26m2，江西省各地市房地產供給方面差異較大。

從圖中可以看出，2013年江西省各11個地市商品房銷售面積差異較為明顯，各地市銷售面積差異曲線起伏較大，也就是說各地市房地產市場需求有很大程度上的差異。商品房銷售單價雖然差異不明顯，但還是有略微差距。萍鄉市銷售面積最小，兩者相差777.77萬m2，商品房銷售均價相差2779.46元/平米，各地市銷售均價相差最大3302元/平米。贛州市其商品房銷售面積僅次于南昌，全省第二，兩者面積相差259.70m2，銷售均價相差1788.24元/平米。

11個地市國內貸款來源所占資金來源比重差異較大，上饒市、南昌市、萍鄉市國內貸款比例相對較大，達到16.47%、14.85%、13.06%，說明這三個地市利用金融水平能力相對其他地市較強。鷹潭市自籌資金比重在其他地市中最高，達到54.92%，國內貸款比重最小，只有2.68%，說明鷹潭市房地產開發資金主要靠企業自身籌集，借助外界力量較小，景德鎮市、撫州市、贛州市、國內貸款比重都較低，分別為5.76%、7.93%、9.68%，都低于10%，信貸規模較小。

南昌市90平米及以下住宅銷售比重相對其他省市較大，達到24.49%，景德鎮市、九江市、撫州市90平米住宅銷售比重較大，但都沒有超過20%，分別為17.96%、16.58%、16.19%，而萍鄉市、宜春市、吉安市比重在全省水平比重較小。

以上分析主要是從房地產市場發育單項指標分析了11地市房地產發展現狀和其差異性，為了更全面的體現這種差異性，本文采用聚類分析方法深入綜合分析差異性。

三、江西省房地產市場區域差異綜合分析

（一）聚類分析原理與方法

聚類分析是用來對所研究對象進行分類的方法，通過簡化變量個數，以便針對性地進行研究。聚類分析的前提假設是研究的變量之間存在一定的相似關系。假設所研究的有N個變量，每個變量有M個特征，變量之間的某些特征有相似性。把相似程度高的變量劃為一類，再重新計算相似程度，把相似程度高的劃為一類。以此類推，直到所有變量劃為一類。聚類分析分為系統聚類法和非系統聚類法。而系統聚類法（Hierarchical clustering method）是通過產生一個層次樹，把T維向量中最近的向量連接到一起，再連接最近的下級組。不同的方法是因為對“最近”的不同定義。樣品與樣品之間的常用距離主要有，絕對值距離、歐式距離、明可斯基距離、切比雪夫距離、馬氏距離，本文主要用到歐式距離。

（二）聚類分析指標的選定

在對不同區域房地產市場進行分類時，需要對房地產市場的各個主要方面選取不同指標，如在市場規模、供求關系、市場結構、市場發展階段以及資金來源各方面中選取主要指標進行考核。這樣才能全面又主要地抓住各區域房地產市場的差異特性和共同性。

聚類分析指標的選擇應該科學合理規范，所選取的指標基本上能反映房地產市場發育狀況，同時具有數據獲取的可行性，本文擬選擇房地產開發投資額、房地產開發投資額增速、房屋施工面積、人均房地產開發投資額、人均房屋竣工面積、房地產開發資金國內貸款來源、房地產開發資金國內貸款來源占房地產開發總來源比重、房屋銷售額、房屋銷售面積、房屋銷售均價、房屋銷售均價增速等11個指標。該11個指標包含在房地產開發、房地產施工、房地產銷售、房地產信貸規模四個大類中，這四個大類較為全面地反映了房地產經濟活動，能夠較為全面地反映房地產市場差異。

（三）分類結果及分析

在聚類之前，為消除指標的量綱不同帶來的誤差。要對表二的數據進行標準化處理，spss默認的標準化方法就是z-score標準化。這種方法基于原始數據的均值（mean）和標準差（standard deviation）進行數據的標準化。將A的原始值x使用z-score標準化到x'。z-score標準化方法適用于屬性A的最大值和最小值未知的情況，或有超出取值范圍的離群數據的情況。新數據=（原數據-均值）/標準差，然后再利用SPSS19.0統計軟件對標準化后的數據進行進行聚類分析，得出聚類分析樹狀圖如下：

為了結果的準確性，本文還采取了變量平方歐式距離法和類與類組間平均距離法的組合，得出和上文距離法組合一樣的分類結果。

通過對十一地市聚類分析的結果可以看出，全省的房地產市場可以劃分為四大類：省會發達區只有南昌一個省會城市；贛南較發達區包括贛州市；贛東贛中潛力區包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉、景德鎮、鷹潭市；贛西欠發達區包括新余市。

根據分類指標對分類區域進行差異分析，結合各地市的經濟發展狀況指標進行綜合分析。

1.省會發達區

省會發達區房地產市場發展水平較高，多項指標均在其他地市之上，從表二可以看出，房地產開發投資額、房地產開發投資額增速、人均房地產開發投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房地產開發資金國內貸款來源分別為406.14億元、17.94%、7834.06元、841.49萬m2、597.50億元、7100.52元/m2、3992.51萬m2、109.58億元，這些指標都位于全省前列，作為江西省的省會，宏觀經濟的穩定發展和固定資產投資的穩步增長，為房地產市場的發展提供較為堅實的基礎，2004-2013年南昌市地區生產總值以年均15.78%的速度從770.46億元增加到3336.03億元，遠高于其他地市。各項指標的遙遙領先使得南昌市房地產市場較其他地市都發達。

2.贛南較發達區

贛南較發達區贛州市房地產市場發展雖然沒有省會發達區南昌的迅速，很多指標僅次于省會發達區南昌市，2004 -2013年贛州市地區生產總值以年均15.58%的速度從393.35億元增加到1673.71億元，經濟發展水平相對高于其他9個地市，所以2013年贛州市房地產開發投資額、房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價、房屋施工面積、房屋竣工面積、房地產開發資金國內貸款來源等指標都僅次于省會發達區，分別為196.62億元、581.79萬m2、309.06億元、5312.28元/m2、1919.14萬m2、251.24萬m2、31.84億元。這些指標都高于其他九個地市，但由于贛州市人口規模最大，2013年達到847.80萬人，其人均指標處于全省較低位置。

3.贛東贛中潛力區

贛東贛中潛力區包括九江、上饒、宜春、吉安、撫州、萍鄉、景德鎮、鷹潭市，贛東贛中潛力區房地產市場發展的大部分指標均低于省會發達區和贛南較發達區，且指標間相差較大，但由于這些城市經濟穩步向前，各地市旅游開發較快，人均收入也在不斷提高，房地產市場發展潛力無限。宜春市被授予中國宜居城市、中國優秀旅游城市等稱號，為房地產市場發展提供良好的社會環境，從一定程度上刺激買房需求，2013年宜春市房屋施工面積僅次于南昌、贛州市，在贛東贛中潛力中面積最大，為1189.80萬m2。九江位于長江、京九鐵路兩大經濟開發交叉點，是長江中游區域中心港口城市，其房地產市場發展在贛東贛中潛力區中較發達，2013年九江市房屋銷售面積、房屋銷售額、房屋銷售均價在贛東贛中潛力區中均達到最高水平，分別為304.84萬m2、147.44億元、4836.69元/m2。景德鎮市是江西省重要的旅游與工業城市，世界瓷都，2013年其人均房屋竣工面積0.49m2，在贛東贛中潛力區中最大，僅次于南昌市。進入21世紀以來，上饒市市場經濟體制框架基本形成，進入工業快速增長時期，城鎮化水平不斷提高，房地產開發投資不斷增加，2013年房地產開發投資達到106.75億元，僅次于南昌、贛州市，同時房地產開發資金利用金融工具的水平全省最高，房地產開發資金國內貸款來源比重占16.47%。贛東贛中潛力區房屋銷售均價水平較一致，均遠低于省會發達區南昌的7100.52元/m2，略低于贛州的5312.28元/m2，八個地市均價相差不大，九江4836.69元/m2與4022.18元/m2最大相差814.50元/m2。

4.贛西欠發達區

贛西欠發達區的新余市大多數房地產市場發展指標在江西省都處于較低位置，新余市人口規模較小，是房地產市場發展限制性因素，但同時也是其人均指標在全省水平較高的原因，新余市作為江西省的一個新興工業城市，城市化率達到56.6%。2013年房地產開發投資額41.52億元，較2012年提高了67.91%，2012年開發投資額只有24.73億元。可見，新余市房地產開發投資額一直以來較少，但其人均房地產投資額在全省處于高位，人均3592.98元，僅次于南昌，人均房屋竣工面積在全省首位，人均1.08m2。2013年房屋銷售面積、房屋竣工面積、房屋銷售額分別為131.78萬m2，124.33萬m2，150.5億元，人均房屋銷售均價全省最低3798.52元/ m2，與全省最高均價水平相差3302元/m2，與全省均價水平第二的贛州市相差1513.76元/m2。

四、小結

本文通過利用房地產市場發展指標，采用聚類分析方法，把江西省房地產市場劃分為四個區域，即省會發達區、贛南較發達區、贛東贛中潛力區、贛西欠發達區，并且從房地產開發投資額、房地產供給需求、房地產市場結構、房地產信貸規模四方面詳細分析了四個區域的市場發育差異性。這種差異性的分析結果為江西省針對房地產市場健康發展實行分區調控提供政策參考。

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[7]鄭大川，尹曉波.對中國房地產區域分類的探索――基于聚類分析的實證研究[J].華東經濟管理，2008，（2）.

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1.中小型房地產開發企業戰略管理的特點

1.1戰略制定的被動性

1.2決策信息的局限性

1.3戰略決策的個性化

1.4戰略計劃的短期化

1.5戰略影響的有限性

2.中小型房地產開發企業發展戰略的選擇

2.1目標集中化戰略。目標集中化戰略是指企業主攻某個特定的顧客群、某產品鏈的一個細分區段或某一個地區市場，以便能以更高的效率、更好的效果為某一特定目標服務。

2.1.1專業化經營。在市場衰退時，中小型房地產開發商應“有所為，有所不為”，縮小經營范圍，把有限的資源集中到自己最擅長的業務上來，逐步構筑自身的核心競爭力。

2.1.2分類評估和處理項目。在市場衰退期間，中小房地產開發商應對自己所有的項目，包括開發完、開發中和擬開發的項目進行分析和評估，然后分類處理，收縮陣線。

2.1.3控制項目數量。為了控制風險，中小開發商的項目不宜太多，以三個左右為佳，并且三個項目在時間上要形成梯次，最好是一個項目正在開發，另一個在辦理前期手續準備開工，還有一個項目在進行可行性分析。

2.2差異化戰略

2.2.1經營差異化：市場細分原則下的“縫隙經營”策略。中小型房地產開發企業在確定經營方向時，要努力避開行業內大企業、大公司所關注的熱點項目，選擇他們易于忽視而又有一定經濟效益的小型“縫隙”產品，充分發揮自己靈活性好和適應性強的優勢，拾遺補缺，填補市場需求的不足。

2.2.2產品差異化：精品戰略之路。中小型房地產開發企業要通過走精品戰略之路來提高企業的競爭力，提高產品的美譽度和知名度，提高產品的附加值。在市場競爭白熱化階段，設計理念創新、生活方式引領、服務內涵挖掘，將使得產品更富有個性化色彩，成為市場矚目的精品。

2.2.3項目開發差異策略：確定適合自己開發的房地產項目。中小型房地開發產企業應注重對市場和消費者需求的研究，通過對市場進行細分，選擇出產品將來可能面向的消費對象，從而確保自己開發的房產能夠在市場中立于不敗之地。中小型房地產開發企業應主攻某個特殊的顧客群、某產品線的一個細分區域或某一地區市場，力求低成本、差異化開發。

2.2.4區域差異策略：定位上以進入三、四級城市為主。在現階段，在我國經濟最為發達的區域，云集了許多大型房地產開發企業，且市場競爭相當激烈。在這種情況下，中小型房地產開發企業可以選擇轉戰三、四級中小城市。

2.3聯盟戰略。所謂房地產開發企業聯盟戰略是指兩個以上的房地產開發企業出于對市場的預期目標和企業自身總體經營目標的意愿，采取一種長期性聯合與合作的經營行為方式。

2.3.1戰略聯盟的選取方式

第一、相互持股投資合作聯盟。戰略聯盟有利于防止過度的低水平市場競爭，降低經營風險，有利于國內中小型房地產開發企業的長期發展。這種聯盟類型意味著吸收一個或更多的合作者入股，而不需要組建新的合法實體，通常用于關系風險較高而運行風險較低時。

第二、合資企業。合資雙方投資成立獨立的實體進行合作項目的開發。當關系風險和運行風險較低時，合資企業是合作者偏愛的結構，但這種聯盟成立之后便極大地增加了運行風險并有導致聯盟失敗的威脅。首先，合資企業需要額外的投資使其運作，增大了成本；其次，如果聯盟不得不終止，合資企業中的大部分投資將不能輕易收回；最后，管理費用高。不僅共有的所有權犧牲了企業的戰略柔性，而且組織文化的差異將導致制定決策和執行上產生較大阻力。

第三、功能性協議合作聯盟。屬松散型的聯盟，協議基礎上的聯盟完全依賴于誠信、聲譽和獨立企業的自愿合作，企業之間僅限于生產協作或專業化分工，沒有資金和技術等的往來，企業之間約束力不強。二者在認同共同投資理念的基礎上實現客戶資源共享。不包括任何股份和所有權的轉移，應付運行風險非常有效，但不適合于關系風險。這種聯盟具有更好的彈性，容易重組、更改和終止，合作者容易退出。

2.3.2戰略聯盟具體實施路徑

第一、土地――資金合作聯盟。在現實中，往往是擁有土地的中小型房地產開發企業沒有資金進行開發，因此，可以采取土地――資金聯盟的方式，你擁有資金，我提供土地，雙方合作開發，解決各自所需。

第二、區域整體開發聯盟。同一片區域的不同開發商以戰略協定的方式搞聯合開發。當前，各地政府在土地出讓上為了達到統一規劃、綜合開發、配套建設的規模效益，不論是在新區建設還是舊城改造上，往往是大面積土地的整體出讓，零星小地塊的出讓越來越少，一般中小企業難以單獨承受，聯合開發是必然之選。

第三、以品牌為基礎的聯盟。品牌聯盟既可以是與知名房地產開發企業之間的合作，也可以是與相關的其他行業知名企業合作。通過借助聯盟方在行業內或某一區域內的品牌效應，迅速提升自身的品牌知名度。

第四、以價值鏈為基礎的聯盟。房地產開發企業可以從強化價值鏈的目的出發，聯合有競爭力的規劃設計機構、物業管理企業、廣告宣傳機構、建材供應商、裝修企業甚至家電、家具企業等組成全方位、多層次的戰略聯盟。這樣可大大降低中間成本，提高效率，增加消費者價值，使聯盟各方獲得收益。

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1 前沿

近幾年房地產市場所有制結構，由原來的以集體和國有經濟為主的發展方式，轉變為國有、集體、民營經濟混合的發展方式，且民營經濟增長快速，增長速度遠遠高于其他經濟類型。房地產開發商與融資機構，我們這里指代銀行，其關系更加的密切，與國有、股份制銀行之間業務往來頻繁，同時也出現了很多的信用問題。發生了道德風險和逆向選擇的風險。

2 信息非對稱性

信息非對稱性，即指一方擁有另一方沒有擁有的信息。銀行與房地產商之間也存在著信息非對稱。信息非對稱，會使一方產生道德風險與逆向選擇風險。

房地產商與銀行之間，主要可能產生的風險是房地產商的道德風險，即因為銀行與房地產開發商的信息不對稱，銀行由于信息量較少為信息的劣勢方，而房地產開發商為信息的優勢方，房地產商可對自己的信譽、資質等情況進行虛假信息的傳遞，銀行在這些不真實信息的前提下進行了相關操作，最終導致貸款無法收回的情況。

3 道德風險的表現形式

房地產開發商道德風險主要表現形式有如下幾種：

重復抵押抵押物。抵押物是銀行為了防止發生風險而要房地產開發商以抵押的方式做的保證。對抵押物的要求是僅能一次抵押，不能重復抵押，但是房地產開發商可以利用自己的信息優勢，與銀行系統沒有聯網的信息，進行虛假信息的上報，最終到風險出現，銀行清算時導致很多的糾紛，可能最終銀行只能收回很少資金。

假按揭套取資金風險。按揭貸款，是購房者購買房子向銀行進行按期支付還款的一種方式，購房者向銀行貸款，銀行將購房款付款給房地產開發商，但是這個過程中，房地產開發商可以利用自己內部的員工，進行按揭貸款，對所需資料進行虛報，但是實際上資金回款到了房地產開發商，從而使資金回籠的更快，房子可以后期銷售。這樣使得風險轉移到銀行，一旦房地產商離開，所有損失由銀行承擔。

抵押物所有權隱瞞風險。抵押物起到的是還款保證的作用，如果抵押物并非借款人所有，就會導致還款風險加大，在借貸過程中，房地產開發商利用他人的房產或者共有的房產以及其他抵押物進行抵押，在抵押處理過程中偽造信息，未經房產所有人或者全部所有人的一直同意，就進行了抵押，這樣一旦出現風險，銀行也不能對抵押物進行處置。

4 博弈分析

本文建立博弈模型從實際角度出發，考慮了多次重復的博弈，即房地產開發商不僅僅考慮單次的收益，同時會考慮長久的收益，獲取現金的能力等因素。即如果考慮到未來收益，房地產開發商損失眼前的一點利益是值得的。假設沒有外界干預，房地產開發商與銀行之間的合作是無限次的重復進行的。重復博弈的過程中，只要房地產開發商不違約則可以無限次的重復合作博弈，一旦房地產開發商違約了，則合作會馬上終止。同時我們設開發商的貼現因子為a，即房地產開發商對于現金流的重視程度。

我們將房地產商與銀行之間的收益關系描述如下表所示，表中說明如果房地產開發商不選擇貸款，則不存在違約與不違約，則房地產開發商與銀行的收益都為（0，0），如果房地產開發商選擇貸款，則如果違約，房地產開發商可獲利10，銀行損失2，即為（10，-2），如果選擇不違約，則房地產開發商獲利為6，銀行獲利為2，即為（6，2）

表1 房地產開發商與銀行博弈分析表

當房地產開發商遵守約定，與銀行之間建立了良好的關系，形成了長期的合作，則房地產開發商每期的可以獲得利潤為6，那么收益流的貼現值就為6+6a+6a2+ ……=6/（1-a）；如果房地產開發商在合作過程中違約，那么那一次獲得收益為10，以后就沒有辦法跟銀行進行合作，那么之后的收益就是0，這時候的貼現值為10 。

則當6/（1-a）大于等于10時，房地產開發商才不會選擇違約。即為a大于等于0.4，在這種情況下合作才較為有保證。

以上分析的均衡，可以看出房地產開發商的折現因子越大，其對未來現金流的重視程度越高，就越不會選擇違約。在這樣重復的多次博弈的過程中，房地產開發商只有有很好的信譽度，這樣銀行才會貸款，才能保證合作。同時可以看出，博弈的過程是一個長期的過程。只有房地產開發商以及銀行進行了長期的合作，才能加強雙方合作的信譽度。

5總結

從房地產開發商的角度來分析，只有建立了很好的信譽度才能在與銀行合作的過程中容易成功，銀行才可能選擇與其合作。如果在沒有外界干預的情況下，如果房地產開發商與銀行間只進行了單次合作博弈，由于兩方存在著信息的不對稱性，房地產開發商注重短期利益，就會存在虛報信息騙貸的情況，使得銀行的整個貸款的格局向劣質資產轉移。

從銀行角度來分析，首先銀行可以增加對房地產商的信息獲取途徑，更多的掌握房地產開發企業的信息，減少信息的不對稱性；其次銀行可以選擇本身信用狀況良好，通過企業信用查詢體系，對企業信用狀況進行審查，從企業的經營周期、資產狀況、借貸狀況等等加強審查力度。

總之，銀行與房地產開發商之間的博弈，是一個長期持續的過程，只有建立完善的信息機制，才有利于雙方合作。

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1.1 房地產開發貸款的內涵和特征

房地產開發貸款指由商業銀行向房地產企業發放，用于住房、商業用房和其他房地產開發建設的貸款。房地產行業開發周期長、資金需求量大，對銀行貸款依賴程度較高，房地產開發貸款具有以下特征。

1.1.1 資金額度大，風險較高。房地產項目開發中的各個環節都需要大量資金，單個企業授信額度較大，銷售易受經濟周期和政策環境影響，影響貸款發放及后期管理過程中出現問題，存在較高的信用風險。

1.1.2 還款周期長，風險因素多變。房地產項目從做出決策到上市銷售，開發周期較長，導致開發貸款的還款周期延長，土地政策、土地出讓價格、利率水平等因素發生變化的可能性加大，直接導致房屋建設成本和銷售情況的不確定性增加。

1.1.3 抵押物單一，價值不穩定。房地產開發貸款抵押物主要包括抵押土地使用權和抵押在建項目，二者價值并不穩定，當房價處于下行周期，抵押物估值將縮水。

1.1.4 環節較多，鏈條效應明顯。房地產開發可分為土地批租、房地產開發和租售三個階段，各階段資金鏈條相互影響、環環相扣，每個環節都包含政策風險、市場風險、財務風險。只要其中某一環節出現風險，就可能導致房地產企業出現資金鏈斷裂。

1.2 房地產開發貸款分類

1.2.1 信用風險。我國房地產市場的迅猛發展，商業銀行房地產開發貸款發放規模也逐漸增大，房地產企業的信用風險成為商業銀行風險的重要組成。開發商違約的主要原因是地產項目銷售不暢，資金回籠速度和規模沒有達到預期目標。受現行房地產限購政策、購房者持幣觀望和即將開征房產稅預期的影響，很多開發商存在在建或已建成項目銷售困難問題，房地產開發貸款可能無法到期歸還并發生延期或倒逼銀行進行貸款重組，造成信用風險。

1.2.2 市場風險。我國房地產價格的影響因素復雜，房地產企業通常按周邊樓盤銷售價或者當地及周邊區域最新出讓土地價格來定價，房屋價格不確定性很高，隨意性較強，均衡的房價不能準確預測和評定。同市場上短期供求狀況不可能反應社會的真實需求，消費者對房價走勢的預期一旦發生變化，就會持幣惜購，市場有效需求萎縮，形成市場風險。

1.2.3 銀行操作風險。受利潤驅使，銀行容易產生放貸沖動，如果不注意操作環節的監管和控制，極易產生操作風險。銀行操作風險主要包括以下幾項：①違規發放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發放指標，不按照工程進度合理放款；②信貸資金無法執行封閉運作，難以監控；③抵押物變現存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。

1.2.4 房地產企業經營風險。企業經營風險指由于企業投資、出售、人事等方面經營決策失誤，造成實際收入或利潤沒有達到預期，直接影響現金流，造成難以規劃銀行貸款的風險。地產開發受到籌資方式、設計定位、成本估算、政策干預等因素的影響，某一個環節出現問題，整個開發項目會產生聯動效應，造成公司損失，資金回籠出現問題。

2 我國房地產開發貸款風險成因分析

我國市場經濟體制并不健全，市場和法律還有待完善，特別是利率市場化未充分放開，商業銀行的資產定價機制尚未確立，并沒有實現真正意義上的商業化。由于房地產在我國經濟發展中的特殊地位，商業銀行的房地產開發貸款風險的形成也受到眾多因素印象。

2.1 我國房地產開發貸款風險形成內部因素

2.1.1 貸款發放監管機制不足。商業銀行向企業提供的貸款資金未能嚴格遵照合同條款，房地產企業在實際操作中，運用資金的范圍超過了當期的收益預期。商業銀行放使企業對借貸資金的用途超過了其未來收入的現值，造成在比較充裕的時間段內，房地產企業總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。

2.1.2 短期利益高引發貸款發放規模擴大。存款、貸款和中間業務是商業銀行對下屬機構、客戶經理和前臺操作人員進行考核和評定的重要指標。對房地產公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業務，使得相關操作人員傾向于大規模發放房地產開發貸款，甚至存在違規方法貸款，重規模、輕質量的現象。

2.1.3 風險計量技術落后。我國商業銀行的風險計量基本處于起步階段，重視對單筆貸款風險的審核，尚無法準確衡量整個組合的風險特別是跨經濟周期的風險，對房地產貸款規模的控制更多來自于對基層經營機構的需求和高層管理經驗平衡的結果。

2.2 我國房地產開發貸款風險形成外部因素

2.2.1 多方資金涌入房地產領域。受房地產行業經營模式簡單、投資回報率較高等因素的影響，大量企業或機構進軍地產市場，投機性經營增加，推動地產投資過熱。作為主要的資金來源，房地產開發貸款規模也不斷擴大，易導致商業銀行房地產貸款規模膨脹，更多的資源向房地產業持續集中，而將各類風險推向商業銀行。

2.2.2 行政干預導致貸款風險加劇。土地出讓金成為多數地方政府進行基礎設施建設等公益事業的重要資金來源，地方政府傾向于干預商業銀行決策，盡可能多的獲取資金來支持地方經濟的發展。國有商業銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔保的長期貸款，政府干預下的貸款行為缺乏風險約束，容易推動貸款資金過度擴張。

2.2.3 國家宏觀調控措施缺乏前瞻性。2003年以來，為了引導房地產業健康發展，國家相繼出臺了一系列引導和限制類調控政策。任何一項政策效果都需要經過一段時間的實際操作才能顯現，過于密集的政策出臺不但不能很好的實現政策意圖，還有可能造成意料不到的負面影響。

3 我國房地產開發貸款風險防范建議

3.1 建立持續穩定的房地產調控政策。相關政策的出臺盡管有助于抑制房地產開發過熱、房價過高現象進一步發展，但同時卻加大了房地產信貸風險，房地產企業一旦資金鏈斷裂，商業銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產市場的健康穩定，不能只靠一時的緊縮貸款發放、限購等政策，要從源頭上進行調控，改變地方政府的土地財政發展模式，調整房地產業的供給結構，增加有效需求，在根本上減少房地產市場的投機行為，為房地產金融的發展創造良好的環境。

3.2 嚴格審查房地產開發及銷售的流程。在發放貸款前，商業銀行就要根據這個特點對申請貸款的企業進行全面的資格審查，對抵押品價值是否滿足貸款要求等進行驗證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內容包括：①要對項目開發的合法、合規及可行性進行審查；②自籌資金達到一定比例后，才能發放貸款，按照項目進度分批發放；③對商品房的預售過程進行深入的監管，充分了解銷售和庫存情況，從而防止開發商隱瞞銷售事實，只要預售收入達到約定的還款點，就要要求開發商及時足額的償還貸款。

3.3 加大信用風險度量量化模型的應用。我國商業銀行信貸管理手段比較落后，對開發貸款項目的審查主要通過主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒有建立科學、完備的信用風險指標度量體系。同時，也沒有根據宏觀經濟形勢的變化、信貸環境的變化、商業銀行信貸資金的流動性以及監管制度要求的變化等，對房地產開發貸項目的量化指標及時的動態調整。缺少有效的信貸風險度量工具，這就使得銀行房地產開發貸款信用風險控制很難實現精細化。所以，商業銀行要加大信用風險量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應用先進、科學、適用性強的信用風險度量與預測模型提供數據和技術支持。

4 結語

在我國，不能簡單地將房地產視為一個行業，地產業因其產業鏈帶動效應、資金聚集效應和產品的特殊性，在我國經濟社會中有著非常重要的地位。在梳理房地產及其開發貸款特點的基礎上，系統分析我國房地產開發貸款風險的形成原因，理解關鍵控制點，有助于商業銀行制定有效的應對措施和控制方法，防范房地產開發貸款風險。

參考文獻：

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針對新時期房地產開發市場的風險分析簡言之，主要是指：在當前我國房地產的開發活動實施過程中，其涵蓋的對房地產開發利潤影響的多方面因素。這些因素存在一定的共性：這些因素往往不可預料，控制難度較大。這就會造成房產開發企業在其土地實際開發過程中所得到的利潤與其在開發前預估的利潤相差較大甚至使背離，最終致使房產開發企業或投資商遭受嚴重的經濟上的損失。要想綜合的對當前新的經濟發展形勢下房地產開發市場的風險進行評估與思考分析，就必須對現在房產交易市場的發展情況進行分析，進一步推敲新時期房地產開發市場存在的風險因素。

一、新時期我國房地產開發與交易市場的發展現狀

1.新時期我國的房地產開發規模呈現逐步擴大的總體發展趨勢

隨著改革開放后經濟的不斷飛速增長，推動房地產開發企業的投資范圍逐步擴大，使其占我國總體的固定資產份額投資比重逐步增加。不管現在我國經濟的飛速發展需要抑制對房產購買的需求，還是經濟在衰退過程中需要拉動內需進行發展經濟，房地產開發投資在國民經濟中仍處在不可忽視的地位。

2.房地產開發與交易的市場具有地區特性，導致一些地區房地產開發與交易市場發展的不均衡現象出現

因為我國的國土面積較廣，每個省份或地區的經濟發展情況有所不同，因為東部地區較早的接觸對外開放經濟發展政策，經濟發展速度較快，所以這一地區的房地產開發市場發展也較迅速，中西部地區則發展相對較慢。這樣就會對新時期的房地產開發企業和投資商帶來不同的風險因素。

3.我國房地產開發與交易的市場供需總體結構存在不均等、不平衡的現象

新時期，我國房地產開發與交易市場的供需結構均存在一定的不均等與不平衡的現象：

（1）房地產開發按其目的劃分也可以分為兩類，一類是通過政府扶持，為了供給國家貧困者，盈利目的占較小的部分，例如：經濟適用廉租房。；另一類則是以盈利為主要目的的商業房地產開發。因為我國供給的經濟適用廉租房較少，地方政府大多是在應付了事，廉租房覆蓋面積較少，致使第一類的房地產開發企業與投資商較少。

（2）因為我國更多的房地產開發企業和投資商主要以獲取更大的利潤為主要目的，造成在我國房地產交易市場中高端戶型的住房較多，新建的一些經濟的中小戶型、價格優惠的普通商品住房供應失衡，忽視了中低端購房消費者的購買需求和購買力，這樣的發展情況就使得我國新時期房地產開發不均衡的現象出現。

二、新時期我國房地產開發所面臨的主要風險因素分析與風險的解決

1.政府的調控風險（即政治風險）

這方面的風險因素主要是指：因為每個國家所處的國際地位和國際發展環境的不同，會以本國的政治環境和具體經濟發展環境不同而提出或制定一些經濟發展的調控政策與相關法律條文規定。 這樣的國家宏觀調控政策和法律的制定就會給房地產開發企業或投資商造成一定經濟上的虧損。例如：對房地產開發企業與投資商影響較大的就是財政政策和金融政策，這兩類政策也是對房地產開發企業和投資商影響最直接的政府宏觀調控政策，是影響其房地產開發的主要政治風險因素。

因為房地產的開發與當前經濟發展的總體形勢有著不可分割的關系鏈條。所以，具體分析房地產開發的政治風險因素主要包括：地方政府的一些保護政策、政府對某地區房產租金與售價的控制政策規定、對外資投資的相關控制、稅收政策等，這些都很大程度上都會給房地產開發投資商帶來不可規避的風險。這就需要房產開發商對新時期提出的具體調控政策進行具體分析與實時關注。

2.房地產開發所在地區的自然環境因素的影響

對于房地產開發所在地區的自然地理環境因素的影響，也是房地產開發的風險因素之一。這方面主要是指：因為某一地區的地形和自然氣候環境等因素出現變化，造成對房地產開發企業與投資商的經濟損失。例如：因為某一天災的發生，造成房地產開發所在地區的地形等發生的變化等。所以，這一風險因素的影響，就要求房地產開發者對所開發地區的自然地理環境進行綜合、系統的分析，及早提前量的找到適合本企業投資與開發的地形，從而獲得更多的收益率。

雖然，自然地理環境等自然風險因素對房地產開發的影響較小，但是作為房地產開發商也要對其進行風險評估，以確保更好的規避不必要的風險。

3．經濟發展形勢的風險因素

經濟發展形勢對房地產開發的風險影響主要是指：因為新時期經濟發展形勢的波動，在樓盤上市的一定階段內，市場需求發生改變，消費者對于房產的戶型供求出現變化，造成房地產開發商的樓盤上市與預估的形勢發生變化，造成房地產開發商承擔不可避免風險，導致經濟損失。例如：受市場供需影響和某一地區經濟發展情況或消費水平等因素的影響，造成已開發的樓盤較大面積的不能按期售出，致使房地產開發商承擔一定的風險。

4.房地產開發企業本身的經營策略的風險影響因素

房地產開發企業本身經營策略不利會給房產開發商帶來一定的風險。例如：房產開發企業沒有根據所開發地區面對的具體消費者進行綜合、系統的分析就會產生誤導經營，導致房產開發的預期收益與實際收益出現偏差，造成不必要的經濟損失；或者房地產經營者對房地產的成本預估不明確，造成租金或售價不能與成本達成互補等，都是由于房地產開發商的經營策略不利引起的房產開發風險。

對于這方面的風險因素影響，就需要房地產開發商和其企業的項目經理對市場的需求和發展情況進行綜合且實時的分析，對房產的開發規模與戶型做好系統評估。根據本房地產開發的具體情況制定出相應的經營策略，從而使得房產能更順利的銷售出去，獲得更多的收益。有效的規避經營策略不利風險因素對房地產開發造成的經濟損失。

新時期隨著一些房地產泡沫、囤地、炒房等市場發展規律不良現象的出現，政府的宏觀調控，市場的不穩定發展等因素的影響，給房地產開發行業帶來了不可避免的風險，風險雖然不可避免，但是作為房地產開發商可以采取一些及時的補救措施，使風險率降到最低，從而更好的促進本房產開發企業的發展與盈利。

【參考文獻】

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SCP范式是由20世紀六七十年代美國哈佛學派產業組織理論的權威梅森?貝恩提出的。1959年貝恩出版的《產業組織》一書中提出。他運用產業組織的“三分法”進行分析，構造了“市場結構（structure）――市場行為（conduct）――市場績效（performance）”的分析框架，簡稱為SCP分析框架。SCP分析框架的基本含義：市場結構、市場行為、市場績效之間存在著因果關系;市場結構決定了企業在市場中所采取的行為，企業的市場行為又決定了市場運行的市場績效。這種SCP分析框架的起點是完全競爭和壟斷這兩個基本的市場結構模型。在分析框架中突出市場結構，認為自由競爭的市場是最重要的。但是，在完全自由競爭的市場下，當市場結構從完全競爭市場向壟斷市場移動時，政府對壟斷企業進行分拆，這種分拆行為是非市場的干預，違反了自由競爭。以斯蒂格勒為代表的芝加哥學派的學者，引入了企業理論與交易費用理論，形成了“新產業組織理論”。“新產業組織理論”的邏輯起點不再是市場結構，而是市場績效，重視企業行為，強調企業行為對市場結構的反作用和市場運行狀況對企業行為并進而對市場結構的影響，并在研究方法上引入了博弈論。

目前，學術界關于SCP范式的研究，主要是針對某一產業進行市場結構的分析和提出優化策略。現有的研究中，有關于旅游產業組織結構的分析，如張安民、李永文、梁留科（2007年）基于SCP模型，運用結構方程方法從市場結構、企業行為和企業績效3大模塊構建了我國旅行社業SCP分析模型，并對我國旅行社業的市場結構、企業行為和企業績效的狀況及它們之間的關系進行了定量測度;有關于飯店業組織結構的分析，如張洪、張潔、楊燕（2012年）在SCP視角下對2001年至2010年我國星級飯店數量、客房總數以及營業收入等數據進行研究，并提出對我國星級飯店優化發展的建議;有關于交通業組織結構的分析，如胡嘯紅、江可申、白俊紅（2009年）基于SCP分析框架對我國民航業的市場研究，提出重組為民航實現規模經濟的一條出路;有關于影視業組織結構的分析，如耿蕊（2012年）運用SCP理論范式對中國動畫產業的市場結構進行檢視，指出品牌化、規模化、集群化是中國動畫產業發展的現實取向。關于房地產業的市場集中度的現有研究，劉樹楓（2009）用產業組織理論的研究方法對房地產業的市場結構研究;唐曉靈、白寶煥（2012），從產業組織的角度對房地產開發市場集中度進行分析研究，進一步認識我國房地產業開發市場。

在現有的研究中，關于市場結構的研究涉及到很多行業。關于房地產業的市場集中度的研究，也有學者進行了研究。但是，相對于現有研究，本文將采用新的指標和角度來進行分析和研究。本文根據從中國國家統計局統計到的數據，研究我國房地產業的現狀和市場結構特征，并提出優化市場結構的建議。

二、我國房地產業的市場結構分析

市場結構是指產業內企業間市場關系的表現形式及其特征，主要包括賣方之間、買方之間、買賣雙方之間、市場上已有的買賣方與正在進入或可能進入市場的買賣方之間在數量、規模、份額和利益分配等方面的關系和特征，以及由此決定的競爭形式。

市場結構的基本類型主要是四種，完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭競爭。

市場結構受很多因素的影響，主要包括市場集中度、產品差別化、進入和退出壁壘、市場需求的價格彈性、市場需求的增長率、短期成本結構、生產多樣化等。這些因素是相互影響的，其中一個因素的轉變，會帶來其他因素的變化，進而使整個市場結構的特征發生變化。

本文將以2003年至2012年我國房地產業的房地產開發企業個數、房地產開發企業住宅銷售套數等數據為主要研究指標，從企業的規模與構成和市場集中度這兩個方面，對我國房地產業的現狀及市場結構進行實證分析。

1、企業的規模與構成

2003年，我國房地產業的房地產開發企業的個數為37123;2004年，其個數增長到59242;但是，2005年則有大幅度的下降，其個數為56290;從2005年開始到2008年，房地產開發企業的個數一直持續穩健增長，到2008年達到頂峰，其個數為87562;由于2008年遭遇經濟危機，2009年房地產開發企業出現大幅度縮減，個數為80407;2009年之后，一直到2012年，房地產開發企業開始持續緩慢增長，到2012年其個數為89859。

我國的房地產開發企業的經濟類型主要有內資房地產開發企業，港、澳、臺投資房地產開發企業，外商投資房地產開發企業。其中，內資房地產開發企業占絕大多數比例，并且總體上呈上升趨勢;港、澳、臺投資房地產開發企業和外商投資房地產開發企業個數少、所占比例小，港、澳、臺投資房地產開發企業每年都有小幅變動，但基本穩定;外商投資房地產開發企業個數少于港、澳、臺投資房地產開發企業個數，并且在2008年之后開始持續減少。

2003年我國的房地產業是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，到2012年依舊是以內資房地產開發企業為主要經濟類型，并且其所占市場比例越來越大。

從2005年到2012年房地產開發企業住宅銷售套數，除2008年有大幅度的下降，總體呈上升趨勢。平均住宅銷售套數也呈現出相同的發展趨勢。

2、市場集中度

市場集中度是指某一產業市場中賣方或買方的數量及其在市場上所占的份額，它是反映市場壟斷和集中程度的基本概念和指標。對市場集中度的衡量指標主要有兩種方法，一是絕對集中度指標，二是赫芬達爾―赫希曼指數（簡稱HHI指數）。運用絕對集中度對市場集中度進行衡量有三個無法體現和反映的狀況，一是無法反映全部企業規模分布對市場集中度的影響，二是無法體現最大的n個企業在市場上所占份額在其內部是如何分布的，三是無法反映市場份額和產品差異程度的變換情況。因此，本文將運用絕對集中度指標和赫芬達爾―赫希曼指數這兩種衡量方法對我國的房地產業的市場集中度進行實證分析。

（1）絕對集中度指標（CRn）

絕對集中度指標是最常用、最簡單易行的市場集中度的衡量指標。它是指行業內規模最大的前n個企業的有關數值X（如產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等）占整個市場或行業的份額。其計算公式：

其中，CRn為X產業的絕對市場集中度，Xi為X產業的第i為企業或者地區的產值、產量、銷售額、銷售量、職工人數、資產總額等，N為X產業的全部企業數或者地區數。但是，在用計算指標時，由于產值受季節波動和通貨膨脹的影響大，所以一般優先采用產量和就業人數作為計算指標。因此，本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，采用房地產開發企業住宅銷售套數作為絕對集中度指標計算的指標，并運用多值分析法（即n=4和n=8），分別考察2005年至2012年我國房地產業的市場集中度。

根據2005―2012年我國房地產業市場集中度的計算結果，從2005年到2012年，房地產企業住宅銷售套數在前五位的主要是廣東省、江蘇省、山東省、四川省、遼寧省。這五個省份，一直穩居前五，只是在排名上有上下變動。其中，上海市在2005年排第五名，在2006年排第六名，之后排名沒再進入前八名。這些排名在前幾位的省份，都基本上是東部沿海省份，中、西部地區的省份很少能排名進前八位。在這一點上，也體現出我國房地產業的地區發展不均衡。

根據美國學者貝恩的市場結構分類理論，CR4在30%～35%或者CR8在40%～45%時，市場集中度為寡占Ⅴ型;CR4在35%～50%或者CR8在45%～75%時，市場集中度為寡占Ⅳ型。2005―2012年我國房地產業市場集中度計算結果表明，我國房地產業屬于中下寡占型市場結構。并且從2005年至2012年，CR4和CR8也都總體上呈現下降趨勢，說明我國房地產業的市場競爭愈發激烈，也同時說明我國的房地產業的規模化和集中化程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。

根據日本學者植草益對于市場結構的分析，CR8在40%～70%時，市場集中度為高、中寡占型。那么據此分析，我國房地產業則屬于高、中寡占型。

綜合美國學者貝恩的市場結構分類理論和日本學者植草益對市場結構的分析，以及我國房地產業發展的實際情況，我國的房地產業的市場集中度是偏低的，壟斷性和規模化程度低，地區發展不均衡。

（2）赫芬達爾―赫希曼指數（HHI）

赫芬達爾―赫希曼指數，簡稱赫芬達爾指數，是一種測量產業集中度的綜合指數，是產業市場集中度測量指標中較好的一個，是經濟學界和政府管制部門使用較多的指標。它是指一個特定行業中各市場競爭主體所占行業總收入或總資產百分比的平方和，用來計量市場份額的變化，即市場中廠商規模的離散度。其計算公式：

其中，X為產業市場的總規模，Xi為產業中第i個企業的規模，Si為產業中第i個企業的市場占有率，n為產業內企業個數。本文在分析我國房地產業的市場集中度時，以31個省、自治區、直轄市為研究對象，分別采用各省份房地產開發企業個數和各省份房地產開發企業住宅銷售套數作為赫芬達爾―赫希曼指數計算的指標，分別考察2003年至2012年我國房地產業的市場集中度。

根據2003―2012年以各省份房地產開發商企業個數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，以及2005―2012年以各省份房地產開發商企業住宅銷售套數為赫芬達爾―赫希曼指數的計算指標，所得到的我國房地產業市場集中度的計算結果表明，這兩種不同計算指標所得結果的赫芬達爾―赫希曼指數都是趨近于0，并且從2003年至2012年，總體呈下降趨勢。這說明我國的房地產業的壟斷性弱，競爭性強，規模化和集中化程度低，缺乏大型房地產開發企業做支撐。

赫芬達爾―赫希曼指數所得結論和絕對集中度指標所得結論一致，并相互支撐。

三、結論與建議

綜上所述，我國的房地產業的市場結構處于中下寡占型，這說明我國的市場集中度很低，競爭激烈，但是規模化和集中化程度低。這樣的市場結構會造成很大的資源浪費和不必要的惡性競爭。因此，優化產業結構和資源配置，提高經濟效率，對于我國房地產業的持續健康發展有著重大而深遠的意義。

第一，進行政策性傾斜，運用國家力量，提供優惠政策，吸引房地產資本向中部、西部地區流動。根據上文對于我國房地產業絕對集中度的計算結果，我國的房地產業的區域發展不均衡，房地產業開發企業主要集中在東部和沿海地區。在自由競爭的市場條件下，房地產開發企業都集中在東部和沿海地區，無序競爭，造成很大的資源浪費，因此，需要政府的干預和指導，引導房地產資本和房地產開發企業向中部、西部流動，促進我國房地產業的協調、均衡發展。但是，同時也要避免盲目投資和盲目增長。

第二，加強宏觀調控，調控土地政策、房屋保障政策等。對土地政策和房屋保障政策進行調控，能夠有效的控制住宅的市場供給數量，并能引導需求發生變化，從而能夠保證房地產行業的供需發展平衡。

第三，調控融資政策，為房地產開發企業提供優惠的融資政策。在我國，房地產開發企業之間發展不均衡，一直存在著小型的經營不善的房地產開發企業，資金運轉不良，空房率高。對融資政策進行調控，能夠為房地產開發企業擴展融資渠道，利于其資金融通和企業規模、市場規模的擴大，控制行業內企業數量。同時，提高房地產行業的進入壁壘，降低退出壁壘，讓行業內房地產開發企業健康有序發展，提高市場集中度。

第四，創新房地產業發展模式，提高市場集中度，增強規模效益。我國的房地產業的壟斷性和集中程度低，缺乏大型的房地產開發企業做支撐。房地產開發企業要創新發展模式，鼓勵對于這種小型而且經營不善的房地產開發企業積極地進行收購和兼并，避免資源浪費，促進房地產業的規模化發展，提高房地產業的市場集中度。

【參考文獻】

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篇13

Keywords: real estate; Project management; importance

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

一、前言

隨著改革開放，我國人民生活水平得到極大改善，因此居民對住宅小區的住房要求與條件越來越高。這樣不但給房地產開發企業商帶來了巨大機遇，而且促使房地產企業越來越重視房地產開發管理工作，針對這樣的情況，房地產開發企業必須以對市場的把握、房地產需求以及現代房地產開發管理理念為基礎，運用現代房地產開發管理體系進行房地產開發項目的管理工作，以此在保障工程質量的前提下盡可能的提高企業經濟效益。

二、房地產開發項目管理含義

房地產開發項目管理的最終目的是高效率地實現項目目標,其是以項目經理負責制作為基礎,運用系統工程的觀點、理論和方法,在開發項目建設的全過程,按其內在運行規律,建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產開發項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業、監理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協調和控制四個方面的管理,保證房地產開發項目有效進行,最終實現項目目標。房地產開發項目管理的具體流程步驟：

1、其在計劃管理方面。對房地產開發項目進行計劃管理,能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態計劃管理,將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達到預期總目標。

2、其在組織管理方面。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行,以及根據有關法律法規,建立各種規章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標得以最終實現。

3、其在協調管理方面。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境,保證項目開發建設順利進行。由于房地產項目開發過程中多單位間的協調對工程施工進度、施工質量以及施工成本有著重要的影響，使得房地產開發工程綜合協調工作顯得尤為重要。

4、其在控制管理方面。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段,采用項目分解,各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施,對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用等進行有效控制,以確保開發項目用最少的投入,獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。

三、房地產開發管理中的三項重要工作

1、房地產開發用地規劃管理

房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。由于這一規劃管理的不健全導致了一系列關于我國房地產開發用地規劃管理中的問題。首先日益表現出來的是城市問題：①房地產開發商把盡量獲取廉價土地作為房地產開發管理的重要大事，這就導致了他們盲目地圈地和囤積土地。隨著我國城市規模日益擴大，土地粗放利用現象十分嚴重，盲目圈地囤積土地屢禁不止。②舊城改造的緩慢進展過程。③基礎設施建設嚴重滯后于城市發展。④保障性住房嚴重供應不足。 其次是規劃問題。我國大部分城市規劃都滯后于城市建設； 房地產開發企業商往往希望通過市場情況來變動規劃設計方案等，其最終就是為了自身的利益。為了提高房地產開發的綜合市場競爭力及其經濟效益，房地產開發一定要注重房地產開發用地規劃管理。

2、房地產開發工程管理

房地產開發工程管理是房地產開發管理的重要工作之一，其對企業的經濟效益有著重要的影響。使房地產開發工程全局協調、使質量監督等工作科學地開展，對房地產開發工程建設施工質量和管理都有著重要的意義。它是現代房地產開發企業管理工作的重點。現代房地產開發企業要認識到開發工程管理工作的重要性以促進企業的健康發展。

首先，房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個開展工程管理工作，從而保障項目開發的經濟效益。根據房地產開發企業需求，其項目管理工作應從全局把握出發，以明確的職責權限、較高的綜合協調能力以及對合同的管理來保障房地產開發工程順利開展。因此提升開發企業綜合管理水平是房地產開發工程管理的基礎。

其次，房地產開發商要以市場需求為導向進行房地產規劃管理工作，把綜合協調作為基礎，這樣才有利于房地產開發施工過程的順利開展進行。

最后，房地產開發商要注重房地產開發工程的質量管理。因為質量管理是任何企業處于不敗之地的重要基礎，尤其是房地產開發企業生存與發展的根本。

3、房地產開發項目風險管理

由于受房地產開發競爭對手搶先進入市場使市場競爭加劇;銀行貸款利率升高；投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。目前風險回避，風險預防，風險轉移及風險自留都是對風險實施的重要管理措施。因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，從而運用合適的措施來對付可能的風險。

首先通過風險識別的關鍵方法及其重要影響因素分析認識項目風險的類型，再利用合適的過程和方法應對房地產開發項目帶來的風險。因為房地產開發有著投資規模大, 建設周期長, 開發條件差及涉及面廣等一系列特點, 因此它的開發存在著較大風險。通過討論和分析，以下幾個方面的措施能夠明顯降低和控制項目風險產生的機會。

1）注重優化投資組合,以利于實現風險分散。

2）嚴格控制施工工期,縮短建設時期，盡早地完成開發項目。因為項目產生的風險大都來源于施工建設過程中。因此要控制工期，盡快地完成項目開發。

3）一定要采取必要措施減少一些不必要的成本支出。譬如：通過簽訂固定利率貸款合同來實現來減少貸款利息支出;通過與建筑企業簽訂固定預算合同來減少建造費用;通過承包合同中延期罰款的條款來降低工程不能按期完工的風險。

4）務必要提前預租或者預售。盡快地回收資金要在前期和中期完成，爭取盡量多的定向開發和團購在動工之前就要完成,或者在動工和完工之前, 就與租戶和客戶簽訂租約、預售協議。

5）在銷售過程中, 實行盡量多的優惠政策措施。房地產開發商可以考慮物業費，配套費等是否可以優惠等等措施。

因此房地產開發商要注意分析其風險產生的原因，注重房地產開發項目風險管理的過程和方法，再運用合適的過程和方法來對付項目風險。這樣才有益于開發企業的效益。

四、總結

房地產開發與管理是一個系統工程，涉及到人文、生態和法制等諸多方面，要把房地產開發管理好，必須樹立現代開發管理理念，著眼未來，把握機遇，迎接挑戰。