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證券市場是一個利益與風險并存的地方,也是一個現代文明的金融競技場所。每個投資人都是有備而來,必須掌握一定的知識基礎和證券投資分析的技術、方法。只有如此,才能了解證券價格變動規律,及時地根據影響證券價格變動的因素或證券價格技術指標變化狀況,確定買賣時點。

1 基本分析法

基本分析方法又叫基本面分析,是對上市公司的經營業績、財務狀況,以及影響上市公司經營的客觀政治經濟環境等要素進行分析,以判定證券(主要是股票)的內在投資價值,衡量其價格是否合理,提供投資者選擇證券的依據。詳細來講就是證券分析師根據經濟學、金融學、會計學及投資學等基本原理對決定證券價值和價格的基本要素進行分析,評估證券的投資價值,判斷證券的合理價位,提出相應的投資建議的一種分析方法。

具體地講基本分析可從兩個方面分析。

(1)宏觀因素分析。一般優先考慮分析是：經濟周期分析、市場利率分析、經濟政策分析和證券市場調控政策分析。

(2)微觀因素分析。微觀因素分析就是對上市公司本身進行分析,它構成了基本分析的核心。它包括以下三個方面：①公司所屬行業性質的分析。②公司素質分析。③財務分析。基本分析方法的優點主要是能夠比較全面地把握證券價格的基本走勢,適用于波動周期比較長的證券價格預測；缺點是對短線投資者的指導作用比較弱,預測的精度比較低。這些基本走勢若能夠預測出來,便不能夠被輕易左右,沒有人可以有實力改變世界商品市場的走勢,可見基本分析方法適合于長線投資。

2 證券技術分析法

證券技術分析方法是以證券市場過去和現在的市場行為為分析對象,運用圖表、形態、邏輯和數學的方法,探索證券市場已有的一些典型變化規律,并據此預測證券市場的未來變化趨勢的技術方法。這種分析方法的基本假定是“歷史會重演”。它以證券市場已有的價、量為基礎,運用圖示分析法,如K線類、切線類、波浪類；指標分析法,如趨向指標(DMI)、能量潮(OBV)及乖離率(BIAS)等；量價關系分析法,如古典量價關系理論、葛蘭碧量價關系理論等。

證券技術分析者特別是新手如果按以下思路或步驟來運用證券技術分析,一般而言能夠取得較好的收益,證券技術分析能呈現出較高的有效性。

第一,趨勢線的考慮。證券技術分析被認為是一種順勢而為的藝術,證券市場上的投資者在進行圖表分析時首先應當考慮趨勢線,正如Ed.Seykota所說,“除非趨勢在最后轉變了方向,否則它始終是你的朋友”,趨勢分析是證券技術分析絕對的核心。證券技術分析者所使用的全部工具諸如支撐和阻擋水平、形態分析、移動平均線分析,等等,唯一的目的就是幫助投資者判斷市場趨勢,從而順應趨勢進行交易。在證券投資中,證券技術分析者要掌握各種趨勢判定的基本技巧以及判斷主要趨勢發生反轉的信號。第二,盤整區的考慮。盤整區是指包含了一個長時期價格波動的水平走廊。一般說來,市場大部分時間會處在盤整區里。如果考慮到交易成本,在盤整區里進行交易難以獲利,事實上當價格長期處于盤整區時,投資者最好的交易策略就是進場次數最少化。考慮盤整區的目的實際上是為了使投資者獲得一個進場建倉的較好時機,因此,證券技術分析者應當掌握對盤整區突破的確認方式,如突破的最少比例、突破的最少天數以及突破時成交量的配合等,盡管等待突破后的確認會導致對有效信號的反映較慢,但它也會幫助避免許多“虛假”信號。第三,圖表形態的考慮。圖表分析中,價格形態主要有兩類——反轉形態和持續形態。反轉形態,意味著趨勢正在發生重要的反轉,重要的反轉形態有頭肩形、三重頂(底)、雙重頂(底)、V形頂(底)以及圓形頂(底)；相反,持續形態顯示市場很可能僅僅是暫時作一段時間的休整,過后現趨勢仍將繼續發展,持續形態則主要包括三角形、旗形以及矩形。第四,各種技術指標的考慮。技術指標分析是當今金融證券技術分析最重要的內容,通過一定的數學、統計或其他方法將金融市場的原始數據處理成具體的數值,并將這些數值制成圖表,這些圖表就是技術指標。在證券技術分析過程當中,投資者應當考慮指標的取值范圍、指標與價格趨勢的背離、指標的交叉、指標的轉折以及指標的失效條件。第五,成交量的考慮。美國股市分析家Joseph E.Granville認為,成交量是金融市場的元氣,沒有成交量的變動,市場價格就不可能變動,證券價格也就無趨勢可言。因此,當證券價格發生變動時,投資者在進行證券技術分析時應當考慮到成交量的配合。

3 投資組合分析法

投資組合分析法是根據不同的證券具有不同的風險收益特征,通過構建多種證券的組合投資以達到投資收益和投資風險平衡的分析方法,即通過求解在特定的風險條件下實現收益的最大化或在特定的收益條件下使得風險最低來求得組合內各個證券的組合系數進行組合投資的分析方法。分為傳統的證券組合分析方法和現代證券組合分析方法。傳統分析方法是根據不同證券對相同的系統性風險的不同反應,來降低非系統性風險；而現代組合分析方法是一種數量化的組合管理方法,以實現投資收益和風險的最佳平衡,如馬克維茨的均值方差模型、夏普和林特納的資本資產定價模型和羅斯的套利定價理論。

投資組合分析方法的優點是在投資分析中對風險進行分類和定量化描述,尋求收益和風險的制衡(trade—off),在理論上證明了組合投資可以有效降低非系統風險的同時,能夠運用定量化的方法來求解證券組合中各個證券的最佳比例關系,克服了傳統證券組合方法在確定各組合證券比例中的盲目性,來實現投資收益和風險的最佳平衡。缺點是計算復雜模型；對證券市場的假定條件過于苛刻,甚至這些條件與實際市場存在很大差距,如果證券市場的發展不是很成熟的話,一些條件不可能滿足；計算組合比例需要大量的數據支撐,而且模型沒有考慮到有的證券之間根本無法構建投資組合。投資組合分析方法由于受到市場條件的限制,如交易成本的存在、對多個證券有很透徹的了解不是單個投資者在短時間內能夠做到的,因此這種分析方法比較適合于機構投資者,并且在配合基本面分析的情況下進行。由于考慮到了風險和收益的制衡,使證券組合的收益有時較低,但收益較穩定,比較適合于基金公司和社保公司資本的運作。

4 行為金融分析法

行為金融分析法源于20世紀80年代證券市場上不斷出現的一些與經典理論相悖而經典理論無法解釋的“異象”(anomaly)問題,如周末現象(一些下個周一的信息提前反映到本周五的股票價格上)、假日現象等,一些投資者利用這些“異象”進行投資確實獲得了超常收益。因此這種分析方法是以這些“異象”為研究對象,從對標準金融理論的質疑開始,以行為科學為基礎研究投資者的心理行為,進行投資決策的分析方法。這種分析方法以古典金融理論的嚴格假定與現實市場相悖為出發點,如市場無摩擦、投資者是完全理性的,而在證券市場中并不是每一個投資者都會用投資理論中的復雜數學方法來推導所謂的理性與均衡價格來指導自己的投資行為,投資者并不總是根據基本面來進行投資決策,有時會根據噪聲來決策,成為所謂的噪聲交易者。該方法能夠使投資者在證券投資中保持正確的觀察視角,特別是在市場重大轉折點的心理分析上,往往具有很好的效果；但基于人的不同理和心理假設,很難得到統一的結論用于指導投資者的行為。

5 結 論

四種分析方法的使用都是有條件的,各具優缺點,要想在證券市場中獲得穩定的利潤,只靠一種方法決策投資是不行的,甚至要冒很大風險,必須綜合運用各種分析方法,以最小的損失獲得更大的利潤。

參考文獻:

［1］蔣美云.金融市場證券技術分析［M］.上海：立信會計出版社,2006.

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房地產投資分析內容包括對房地產投資環境、投資市場的分析，投資項目方案策劃，涉及到成本費用及投資收入的估算，以及對房地產投資的風險分析與投資決策，是一項復雜系統的工程。而市場的變化、政策的更新的影響使得房地產投資分析變得更為復雜，這增加了教師的上課的復雜程度，也增加了學生的學習難度，而不斷更新教學方法也成了教師的研究課題。

一、現行教學方法存在問題

房地產投資分析由于實踐操作性很強，傳統的老師講學生聽的教學方法，早已被摒棄。現如今的理論學習與社會實踐結合的教學方式，將工作流程分為市場分析、財務分析等模塊進行情景學習，雖說與社會接軌，但學生的主動參與積極性仍有待提高。

1.真實項目參與難度大

在理論學習與社會實踐相結合的教學方式中，以現實經濟活動中真實的出讓土地信息讓學生進行分析自已選擇地塊，然后結合出讓土地所在區域分析市場情況設計開發方案，虛實結合讓學生參與到房地產投資分析的學習當中。然而，在教學過程中卻發現，雖然與現實經濟活動相關，能使學生在畢業后更快更有效率地參與到工作中，但出讓土地遠離他們的生活范圍，甚至處于他們完全陌生的區域，較大的空間距離使得學生的參與積極性不高，甚至會直接抱怨，地塊太遠了解數據資料難度太大。

2.市場動態變化需要大量時間跟蹤調查

在不同時期、不同的經濟環境和政策環境下房地產市場情況也不同，而房地產市場的景氣與否直接關系到房地產的投資行為。因此，投資者必須擁有敏銳的市場洞察力和非凡的投資魄力，而這些不是依靠課堂的學習，也不是一次實踐就能達到的，這需要長期對市場的關注，收集大量市場信息資料，把握當前房地產市場情況與政策形勢再分析預測。而一次的課堂組織，例如讓學生事先設計一份調查問卷，再集體參與調查所得到的信息也是短暫的片面的，這就需要學生利用更多的課余時間去完成，如果要求每周都必須完成一次市場調查，學生會大感壓力增加而產生抵觸情緒，而這在大學中幾乎是所有專業都難以解決的問題。

二、教學方法改革構想

真實案例教學無疑是非常有效的能讓學生畢業后更快適應工作的一種教學方法，但學生的參與度不高，且真實案例教學學生學習難度更大，如何發揮真實案例教學的優點，又使學生能主動參與到學習中來，則需要研究新的教學方法。

據調查，知識的掌握在工作以后邊學邊干過程中效率更高，并且知識掌握的速度很大程度上取決于對所從事工作的興趣和負責程度，自身努力程度，機遇等非智力因素。教育心理學闡釋：“只有充分調動學生的學習興趣，才能使他們積極主動地參與到學習中，去感受學習過程的快樂，從而獲得良好的教學效果。”因此，如何激發學生興趣，讓學生主動去了解工作流程，并在參與工作過程中發現問題，引發思考去解決問題，則成了新一輪教學方法改革的思考方向。筆者在此進行了一些小小的嘗試。

1.游戲的思考方式

在這里得提到一款曾非常流行的益智游戲――大富翁。該游戲主線便是投資買地，加蓋房屋，以收取租金來贏得游戲勝利。而房地產投資分析課程則可利用這種方式將課堂枯燥的學習變成一種游戲來完成。首先，必須要選擇一個學生熟悉的區域作為進行房地產投資分析的市場，而貼近學生生活的最好區域便是學校；再由學生自己根據平時的生活軌跡將學校分成幾塊區域，再根據各區域特點確定商業中心，根據人流量劃出幾塊等級差異明顯的地塊；接下來，便可讓學生分組競爭商機最大的地塊，并讓他們在各不同地塊進行商業行為體驗，因這直接關系到他們的切身利益，學生都積極參與體驗并要求延長體驗期。當他們將這種體驗行為代入到房地產購房者的行為模式中，以此為興趣點引發學生的思考，會使得他們更愿意去主動思考問題，從而建立起完整而又嚴密的邏輯思維方式，然后再將點延伸成線，最終讓他們主動走出校門了解市場。而在這一過程中，學生以主動參與的形式進入到房地產投資環境分析、市場分析以及市場定位的學習情景中。

2. 團隊合作賺取虛擬資金

在學生通過市場調查了解近期出讓土地信息，為使他們能積極參與土地周邊區域情況的調查了解，并根據周邊市場情況完成開發項目策劃任務，則需將學生代入投資者的角色中。首先，學生分組以房地產開發企業形式參與到出讓土地的模擬招拍掛行為當中去，再通過平時課堂的團隊合作來賺取虛擬資金，進行資本的原始積累以籌集企業的開發資金，而最終累積的虛擬資金將決定能購買到的土地的好壞；再根據各組團的投資方案與自有資金來確定最終所需借貸資金，而借貸資金產生的利息將直接影響他們最終的利潤率的高低，在組團相互之間的競爭中就使得學生能主動參與賺取虛擬資金的活動當中去。而在這一過程中，學生體驗了競爭中的成本與收入的估算，通過財務分析評價項目的盈利能力。

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（一）創業板的發展狀況

為向中小企業提供更方便的融資渠道，為VC/PE營造良好退出機制。創業板于2009年10月開閘，對中小企業融資和風險投資的促進起到了非常積極的作用。大量的PE/VC機構建立，并參與其中。自2009年7月IPO重啟至2012年7月，先后有292家具有PE背景的公司成功上市，觸及283家PE機構，累計投資160.2億元，PE的持股市值尚有約1233.5億元，兩項相加，PE的全體報答為1377.7億元，浮盈高達760%。截至2012年12月，創業板已經上市355家，總市值8712億元，限售股占總股本的57.1%，2010和2011年的股息率僅為0.48%和1.06%。

（二）創業板發展中遇到的問題

經過3年多的發展，創業板在發展中遇到了眾多問題：

1.“高估值”。數據顯示，首批上市的28家創業板公司，平均市盈率為56.7倍，而市盈率最高的寶德股份達到81.67倍，遠高于全部A股市盈率以及中小板的市盈率。截止2012年12月23日，創業板PE（TTM）為32.29，中小板PE為26.70，滬深300PE為10.44。創業板仍然是滬深300的3倍多PE。

2.“業績下滑”。截至2012年10月31日，創業板355家公布2012年三季度財報顯示，創業板單季凈利潤延續了二季度的下降態勢，同比增長-11.16%，低于二季度的-5.79%，環比增長-14.7%，這表明創業板的盈利在繼續惡化。

3.“造福潮”。清科研究中心2012年11月9日數據顯示，創業板成立三周年來，VC/PE（風險投資/私募股權投資）機構在創業板累計套現37.03億元，平均賬面投資回報7.65倍，截至10月30日平均實際投資回報4.93倍，平均年化收益率42.4%。

4.“高管離職潮”。創業板上市僅一年，28家創業板公司竟然有40多位高管辭職，其中不乏企業創始人，究其原因大部分是由于“紙面財富”后著急套現引起的。

5.“解禁潮”。隨著第一批創業板公司滿3年，原始大股東都將解禁。總之，究其創業板的目前所遇到的問題，可以看出發行制度的改革是問題的關鍵。目前還沿用了主板的“審批制”，與國際通行的“注冊制”還未接軌，導致了上市公司資源稀缺，小盤股高估值的炒作熱潮，而創始人股東缺乏長期經營的信心和壓力也導致經營業績不盡如人意，更有甚者做財務造假、突擊業績等行為，使創業板缺乏長期良性的生態機制。

二、創業板的主要投資分析方法

（一）證券投資分析的概述

證券投資分析是投資者在進行證券投資時，對在資產組合中的證券進行的研究與價值評估。自從1934年格雷厄姆編寫了《證券分析》一書，它為投資者樹立了“價值投資”的理念；直至今日，國內的基金、證券業發展成熟，各類專業、科學的預測模型與投資評級機制引入，證券投資分析成為了一門比較系統的學科。

證券投資分析的常用步驟：宏觀分析、行業分析、公司基本面分析、技術分析、金融工程分析等；但各個步驟不一定按順序串行。

證券分析從方法論上可以分為四個主要流派：（1）基本分析流派：是目前西方的主要派別。體現了以價值分析理論為基礎、以統計方法和現值計算方法為主要分析手段的基本特征。（2）技術分析流派：指以證券的市場價格、成交量、價和量的變化以及完成這些變化所經歷的時間等行為，作為投資分析對象與投資決策基礎的投資分析流派。（3）心理分析流派：其分析有兩個方向：個體心理分析和群體心理分析。（4）學術分析流派：重點是選擇價值被低估的股票并長期持有，其代表人物是格雷厄姆和沃侖巴菲特。

（二）行業分析方法

對于創業板而言，目前最重要的是行業分析和基本面研究。行業分析主要的方法理論包括：（1）需求與供給分析；（2）行業成長階段分析；（3）行業周期性分析；（4）市場結構分析；（5）市場行為分析。

由于創業板的企業主要都是細分行業的小企業，主要應用以下理論：

1.行業成長階段理論

按成長階段可以劃分為包括新興行業（導入，成長）、成熟行業、衰退行業；主要根據需求量的變化及未來趨勢來判斷、行業結構的演變與行業發展的生命周期密切相關。例如信息技術行業是成長階段，新材料等行業屬于導入階段。

2.市場結構分析理論

根據市場規模經濟性與市場集中度，可以分為以下幾種市場結構：完全競爭，壟斷競爭，寡頭壟斷，完全壟斷（案例：有色金屬，移動通信）。在不同市場結構下，企業行為產生的績效不同、政府管制。主要關注以下幾方面：

（1）進入壁壘與推出壁壘。

（2）行業的區域分布與區域評價。

（3）行業的特性分析，主要采用的方法包括：行業能力分析；潛在優勢矩陣；成功關鍵因素分析；波士頓矩陣；SWOT分析；價值鏈。

3.市場行為分析理論

按照波特5力競爭理論，可以對行業競爭與企業戰略之間進行詳細具體的分析研究。本文列舉了某通信行業公司的波特競爭力分析案例。

公司在行業競爭中，根據企業的定位和行業市場分析，會結合自身情況采取主要三種競爭戰略：成本領先戰略、差異化戰略、聚焦戰略。

（三）基本面分析

基于行業分析，公司的基本面分析的主要方面包括：（1）市場競爭環境；（2）公司戰略；（3）管理層評估；（4）核心競爭優勢；（5）潛在發展空間；（6）面臨風險；（7）財務狀況（杜邦分析法）。

三、創業板公司的行業研究具體實踐舉例

本文以創業板的計算機軟件行業為例，運用具體分析方法來舉例行業研究。

（一）行業成長性

軟件行業規模和成長速度：2011年約1.8萬億，未來3-5年復合增速約25%。總體來看，中國軟件最近十年持續高增長。

軟件行業結構性的特點：服務收入增速較快；驅動因素：行業驅動因素豐富：云計算、智慧城市、安防天下、智能手機、移動支付、移動互聯網等。

（二）行業產業鏈關系

按照軟件行業內部細分：可分為4類軟件公司。

（三）行業內公司的成長邏輯

軟件公司的價值有四大驅動核心：客戶、ARPU、通用性、粘性。如下表2：

（四）行業動態數據跟蹤

舉例說明如下表3：

四、創業板投資分析的趨勢與創新方向

（一）并購化

創業板公司大多處于成長期、景氣度高、盈利好、增速較快的行業。企業普遍規模較小，擴張愿望強烈，且同質性比較高、門檻不太低準入有一定難度，如傳媒，地產，電子，生物醫藥等。從并購的規模排名來看也顯示出這種特征，并購的熱門行業始終是礦產、房地產、生物、電子等。目前主要有兩種并購模式：

藍色光標的“現金+股權式”并購

博盈投資的“并購基金”模式

（二）價值判斷和預測

由于并購公司、業務類型等的數量增多和多元化，利用傳統的現金流折現、相對估值等方法來進行價值判斷，會容易出現較大的偏差。因此，拆分價值評估、風險預測成為公司價值判斷的新方向。

參考文獻

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[2]鄭方鑣.中國證券分析師行業研究：效率、行為與治理[D].廈門：廈門大學， 2009.

[3]戈登·J·亞厲山大，威廉·F·夏普，等.投資學基礎[M].北京：電子工業出版社，2003.

[4]王嘯.證券分析師選股的投資價值研究[D].上海：復旦大學， 2008 .

[5]徐躍.關于我國證券分析師盈利預測的實證研究[D].廈門：廈門大學， 2007 .

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投資決策是企業運用最完整的一套理論和方法，通過一系列的程序和方案形成可行性的決策分析。企業的投資和決策，在企業的發展中中處于核心的地位，為企業的項目發展帶來重大突破、企業如果想要得到發展,就需要相應合理的決策方法，來推動企業的進步。這些方法的誕生，對于企業的財務管理來說，具有革命性的作用。要提出科學性的規劃，來完善企業的管理工作。在經濟社會不斷發展的今天，企業想要擴大生產，就需要采取相應的投資活動。不斷拓寬企業的投資資金來源，增強企業發展過程中的經濟實力。如果投資決策失誤的話，會為企業帶來很大的損失。對于企業來說，投資協作是非常重要的，關系到企業發展的命運，因此在企業投資過程中需要進行合理的分析。

2影響企業投資決策的因素

影響企業投資決策因素有很多，這些因素需要進行綜合性的分析，才能幫企業提出合理的決策和建議。

2.1總體經濟的狀況

企業的發展離不開企業經濟的變化，總體經濟的狀況是影響企業決策的重要原因。在企業投資發展中，如果沒有相應的風險收益，就不會存在風險率。因此對于企業資金需求和供給，影響著企業整體的發展變化。如果投資的成本過高，就會導致后面企業運行過程中的資金鏈斷裂的現象出現，這種現象在一定程度上會威脅到企業的財產安全，導致企業面臨破產的風險。

2.2資本市場的環境影響

企業在發展過程中，投資者對于企業的投資會通過購買債券的方式來投資，這些的發行方可以通過購買證券，來提供投資的機會。中國證券的風險大了，企業的收益也會上升，這樣可以增加企業發展過程中的投資成本。如果一個企業的股票流動性好，價格穩定，那么它們的收益就會相對降低，而企業的成本也會不斷降低。

2.3融資決策

企業在發展過程中企業的融資決策影響著企業的收益,會為企業帶來相應的風險。而這些風險不僅僅是因為企業的經營而產生的，如果企業在資產管理中存在變化，就會導致企業的收益，存在一定的差異。企業的行政風險和財務風險大部分都是由普通的收益率變化引起的，隨著企業不斷地發展，財務風險的增加和減少會影響企業在投資過程中成本的變化。

2.4投資風險

企業的投資風險會影響著企業整體的變化,投資風險會受到了市場的變化影響。如果企業的投資，不能在市場上獲得相應的收益或者是獲得了不夠成本投資的收益，并沒有取得相應的利潤,那么企業在投資就會意味著投資失敗的風險。而投資失敗的企業會很難適應社會發展的需求，容易在發展中面臨破產的風險。

3企業投資決策分析的工具

3.1財務信息

企業無論進行任何投資，都需要滿足自身企業發展的財務信息，要擁有一定的財務數據，明確財務的安排，將資金合理的分配。在企業進行投資決策時，大量的數據需要進行加工處理，可以使用凈現值法，完善企業的收入和支出。在企業管理過程中，財務管理是企業的管理的基礎，因此在財務管理的過程中，要做好對于財務的基礎工作，確保財務信息符合企業的發展。

3.2配備相應的財務人員

在企業進行決策時，需要有相應的財務人員進行資金的管理和資金的完善。財務人員的水平和素質，決定著企業投資決策的關鍵。因此在分析企業決策方法的同時，一定要加深對于企業專業的工作人員的素質的提升，對于企業的財務人員要加以培訓，不斷完善企業的財務人員，在財務管理方面的工作效率。

4投資決策的方法

4.1凈現值法

企業在進行投資決策的過程中，要明確企業實施項目之后現金的流量。按照企業自身的收益率為基礎，原有的投資現值，投資之后剩下的余額，就是滿足企業投資的凈現值。在采用凈現值法進行企業決策分析的同時，一定要加強對于企業項目投資的可行性分析，要形成一套完善的投資方案。明確投資的目標，再投資開展過程中，要讓方案具有一定的可行性。在選擇投資時要盡可能地滿足投資的要求。如果投資中存在一些缺陷或者意外的現象，要及時地對于投資的過程進行合理的分析。不同的投資方案，凈現值的數據不一樣，收益也不同，因此要進行直觀的投資方法分析，明確投資方案之間的可比性。

4.2靜態分析法

企業在進行投資決策時，可以采取靜態分析的方法來進行投資決策，但是靜態分析法中有回收期法和會計收益法這兩種方法。在企業決策過程中，運行的原理非常簡單，但是還是存在一定的缺點。比如說，回收期法是投資人對于現金的流入和現金的支出，所需要的時間進行分析。在分析的過程中它反映出來了投資中會存在的風險問題，對于未來的不確定性也會增強。而且回收期法，在一定程度上對于項目來說，并不利于項目的發展，因為它的回收周期長，會存在很大的風險。回收期法最大的問題就是他根本就沒有考慮到時間的觀念。在財務管理時，時間的觀念非常重要。從經濟學的角度上來說，今天的一塊錢和明天的一塊錢的價值是不同的。如果今天的一塊錢在一定的情況下，他明天可能會多收益幾分錢，因此在不同的時期現金流量是不同的。會計收益法在一定程度上，造成了現金流量的周期太長，投資人鼠目寸光的現象出現，忽視了回收之后價格的影響，而且在投資過程中容易使投資者放棄，期間長，項目大的項目。而相反，計收益率的方法不僅僅體現出了收益成本的配比思想，而且在一定程度上，它比較符合人們的心理，計算過程中也較為簡單。但是這種方法的缺點就是，成本的配比具有明確的分析，但是在未來會計利潤的時間價值和原始投資是具有一定差異的。因此在投資過程中，如果不符合實際的情況，那么評價就是不科學、不客觀的。

4.3內含報酬率法

為了了解企業在發展過程中，各個投資的投資方案和形成的相應收益。因此有些企業在投資分析決策的過程中，通常使用內含報酬率法來進行分析。雖然僅限值法在一定程度上保證了企業的資金的時間價值，但是但還是存在很大的缺陷。可是內含報酬率法可以改善，僅限值法中的缺陷。內含報酬率法可以在投資決策的相應年限之內，不會給企業帶來實際的收益，但是會保證企業不會帶來太大的風險。如果項目投資人進行投資過程中不僅僅沒有盈利。而且還會導致發生損失，往往在這種情況下，內含報酬率的使用效率就會大于貼現率使用效率。因此我們在內涵報酬率計算時，通常要提高貼現率對于企業方案管理中的測試。

4.4期權評價法

隨著社會的發展，期權評價法跟著時代的發展不斷地改變。傳統的評價方法存在一定的假設，比如說對于未來的現金的預測并不是完全準確的，而且在未來現金流量發生時，也許并不會發生任何的變動。對于項目的投資有可能只是在特定的時間段內，會取得相應的收益。但是如果一旦推遲，就有可能造成相應的損失。項目在投資過程中，需要按照原先的設定來進行項目的發展，不能中途退出。就目前的市場情況來看，市場中含有的風險性很大，而且如果運用現今的流量波動來加大對于投資的方法，那么對于投資者和實際情況的決策存在很多的問題。實物期權法在一定程度上，對于投資的決策具有相應的權利，而且采用期權的評論法是極其有價值的，因為對于未來具有相應的不確定性，而且投資的時間也是不確定的。這樣存在投資的結果取得的收益的概率就是很大。因此在形成期權評價法的同時，如果存在了壞的結果，那么投資者應該及時避免投入太多的損失。常見的實物期權有擴張期權、選擇期權等，我們在進行決策時，需要考慮到決策的時機，市場是瞬息萬變的，時機是取得收益的最好保障。股票擴張期權和股票期權較為相似，對于未來的發展來說，股票的未來價格影響著股票的執行價格。實物期權法的運用，在一定程度上具有相當的難度，這種期權的平息方法在很多國家都已經開始運用，并且運用的較為廣泛。

5結語

期權發展過程中，為了提高決策的成功率，維持企業的生存和可持續發展。企業會從原先的管理模式變成可持續發展的管理模式，企業在發展過程中對于人才管理的技術成本，可以通過持續發展的程度來進行衡量。站在企業的理財角度上來看，企業的投資的效益影響著企業的生存和發展，因此在激烈的市場環境下要合理地開展企業的投資決策，一步走不好，瞬息萬變的市場就容易將企業淘汰。

參考文獻

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以往的房地產投資決策方法,如凈現值法、投資回收期法及常用的風險型決策和非確定性決策方法,都是單目標決策。而實際上,進行房地產投資時,往往要考慮多個指標,針對這種情況,筆者擬將多目標決策的模糊主成分分析法引入到房地產投資決策中,試圖為房地產投資決策者提供一種較為科學的定量與定性相結合的決策方法。

一、主成分分析法的基本原理

主成分分析法是一種較為客觀的多指標評價方法。該方法將多指標問題化為較少的新的指標問題。這些新的指標既彼此互不相關，又能綜合反映原來多個指標的信息，是原來多個指標的線性組合。綜合后的新指標被稱為原來指標的主成分。在評價過程中給出了指標包含的信息量的權數，它的評價分值主要依賴各指標間的相關性確定，有助于客觀地反映樣本間的現實關系。主成分通過原始數據標準化，求相關系數矩陣，求特征值，特征向量，確定主因子個數，得出綜合評價值等步驟實現。在確定主因子個數時以累計貢獻率≥85%為界限。據此確定主因子的個數，此時，方差之和已經占全部方差85%以上。

二、主成分分析方法的計算步驟

1.設m個變量(指標)的n次觀測數據陣，(1)

2.對原始數據標準化，標準化的目的是使單位不同的各項指標值之間具有可比性，具體做法如下：（2）

其中

為了方便起見，標準化后的數仍記為。

3.計算m個變量的相關系數陣,（3）

其中:

4.計算的特征值和特征向量。設求出是的特征值;是相應的特征向量，可得到一組主成分用表示

（4）

5.確定主成分個數。一般稱為第個主成分的貢獻率，稱為第個主成分的累積貢獻率。當其時，提取前個主成分就夠了，對后面的個主成分可忽略不計。

6.模糊綜合評價。將已有文獻中取得的隸屬度與權重合成投資方案評價水平模型: (5)

若C值最大，則為最優方案。

三、實例計算比較

以濰坊市房產管理局提供的3個互相獨立的房地產風險投資方案為準，通過計算比較判斷，選出最優方案。

濰坊市房產管理局提供的3個互相獨立的房地產風險投資方案設為，由初始投資推算出9項指標值（見表1）。

利用Matlabr軟件把上述(1)～(4)式編程，計算主要結果顯示如下：

計算出H公因子方差（見表2）。

計算Q因子權重（見表3）。

模糊綜合評價:

結合文獻中所得的隸屬度矩陣，應用(5)得C1=0.8839342, C2=0.8197014,C3=0.8243432。

由上面計算結果可知C1>C>2>C3，由此得三個方案中A1最優，按從優到劣排序結果為:A1>A2>A3。

四、結論

本文針對傳統的投資項目評價方法的缺陷,提出了一種新的投資項目評價方法。主成分分析法是一種客觀的測量方法,能夠較其他方法更有效地評價風險。利用該方法不僅簡化了計算，同時也很好地處理了評價指標之間的信息重疊，二者結合起來能夠很好地評價項目的優劣性。同時，需要注意的是主成分分析法雖然是一種客觀的方法，但數據的獲取來自廣大專家，專家評分不當會造成結果的偏差。因此，在實際綜合評價投資中的風險時，盡量找知識淵博、有遠見的專家評分，提高評分的準確度，從而可以更準確地確定投資項目的風險。

參考文獻：

篇6

前言

監理工作的重要內容之一是工程投資控制。隨著我國市場經濟的發展和改革開放的不斷深入，工程投資從最初的粗放式逐漸向集約型發展，如今大部分的工程投資方式都是集約型，為了應對企業發展中的新情況，適應經濟高速發展的新環境，企業需要面臨很多新問題。如何能夠建立并完善一套行之有效的工程投資控制系統是制約企業發展的關鍵，亦成為企業的當務之急。實際工作中，可以借鑒國外相關經驗，從設計、招標、施工、竣工驗收等各個環節加以分析，實行全方位的監理控制。

一 監理在工程投資控制過程中的工作現狀分析

據權威部門統計，我國境內進行的建立工程中，很少有按照規定進行相關投資控制的，這也是投資控制沒有取得明顯進步的顯著原因。這從一個側面揭示了我國工程中監理工作的失位，監理人員只在以下幾項工作中發揮了作用：

1、對項目的數據進行收集與整理

監理人員每月或是每個分項工程結束后，要對工程的成本、工期以及其他情況進行結算，進而計算和統計出相關數據，這些數據有利于工程下一步施工計劃的制定，也有利于進行施工企業的成本核算，并可以以此為依據要求甲方進行施工款的結算，做好調解工作。

2、對圖紙進行審核

監理工程師在對工程進行監理的過程中，要以施工圖為重要依據進行成本風險分析，提供科學、有效的防范風險意見。這樣可以有效防止出現安全問題或是質量問題時的追責，使施工方盡量減少資金損失，可以轉嫁風險，降低成本。

3、對造價給出意見

監理工程師在對工程造價方面會給出意見和建議，并根據工程的實際情況調整造價和功能要求。對于工程質量和工程進度等，也都會在合理的區間內進行把控。此外，還可以與工程施工人員進行交流和溝通，合理確定工程變更價款，并對工程在變更價款后的投資額度進行控制。

二 、設計階段合理把握投資控制

在設計階段進行具體情況的分析，并給出較為合理的方案，盡可能不在施工的過程中調整方案，避免發生由于方案變更而使資金周轉不到位而影響工期的時間。根據相關資料統計，工程前期進行工程的施工設計，會占施工總體設計的80%以上，起到了舉足輕重的作用。因此，工程前期的設計階段，設計人員必須具有很強的責任心與敬業精神，認真合理計算和分析每一項數據，盡最大可能避免出現投資失控的發生。

我國目前的監理工作都是依據監理規范進行操作，但是在監理規范中并無涉及到工程造價相關問題，所以在我國監理工作對投資的控制一直處于初級階段，沒有大幅度的發展和進步。一些業內專家對此的評價是：工程如果從設計階段就開始進行成本的考慮和投資的控制，可以排除八成的錯誤概率，而如果從施工后才開始重視管理成本和控制投資，有效程度就要降低到20%。加強事前管理，集中監理人員的智慧，可以極大程度地提高工程投資的科學性。因此，設計階段投資的方法是：首先，進行招標方案的設計，在成本方面通過采取現金工藝的方式來創新；其次，對于設計總體方案進行技術指標和設計方案的評估，選擇合理的方案；最后，推行限額設計。在設計造價要求范圍內，提出對建筑工程的要求，這回使一些工程的造價明顯下降，凈化房地產市場以及其輔料市場。

三 、工程招標階段的監理投資控制

在我國目前的施工過程中，施工單位在早期就將合同擬定，并且將報價做出，這樣做是為了節省前期的監理費用。在中標進入施工現場后，才與建立公司進行合作，而在監理公司進入之后，會將原來的計劃進行調整，一般調整的幅度會很大，結果會使原本簽訂的施工合同成了一紙空文。行業內部以及國家針對此種情況，降低合同中的風險，根據實際需要，保證監理人員在施工方案初步擬定的過程中進行跟蹤監測，并參與到投標的過程中。實踐證明，這種做法大大的節約了時間成本，并且使建設單位與中標單位的合同簽署更有效力。

四、項目工程變更監理投資控制

在工程的前期設計中，由于一些具體條件還不是十分明確，因此在實際施工中會出現局部與設計文件不符的情況，這些情況要求設計部門以及監理部門及時進行溝通并對相關參數進行修改，以達到設計要求水平，這樣就產生了工藝或是流程上的變更，繼而會導致造價變更，造成一部分投資失效。為了解決此問題，需要監理部門與設計部門在施工前對施工區域進行嚴格細致的分析，再由設計部門出具設計方案，監理部門以及施工部門進行審核，最終得到合格設計方案。此外，一些工程有著極大的不可預見性，項目前期設計也不會投入很長時間，這就使一部分投資失效成為必然，針對這種投資失效現象，對后期造價的變更需嚴格審核，規模較大的公司可以成立造價變更小組，對于每次造價的變更都要進行嚴格審核，以確定其合理性。同時要求監理部門對造價變更進行備案，歸入工程信息檔案。

五、嚴格把控施工過程中的投資控制

在施工階段的工程造價，可以達到工程總體造價的80%左右，對工程的成本控制以及投資控制有著很大的影響。為了避免浪費、保證工期并保證質量，施工人員、監理人員和設計人員在工程進行中需要做到以下幾點：

第一，完善投資控制系統。在進行投資控制操作時，需要工作人員各盡其職，明確管理制度，并且在施工中嚴格用制度來管事管人，做到制度高于一切。只有這樣，工作才能夠有條不紊的展開。

第二，注重計量工作。在工程施工中，計量工作主要任務是審計工程的完成程度以及審計付款清單。工程需要嚴格按照計量要求進行，這樣才能夠保證質量合格并且不誤工期。需要著重注意，在計量的過程中避免重復計量。

第三，重視現場變更簽證。在工程產生變更項目時，要對變更項目進行嚴格檢驗，并且必須經過監理部門統一方可進行方案變更。引起變更的因素很多，一般會出現以下一些情況：工程設計出現問題，實際施工情況與原設計圖紙存在較大差距；工程業主提出了更高的要求或是改變建筑物的性能；購進材料與圖紙的規格不符且材料不能夠更換；工程設備不適合圖紙要求的施工方式等。遇到上述情況，工作人員可以要求進行造價變更，但是需要嚴格審查、嚴格把關。需要經過監理工程師、施工代表等多方簽字確認，明確增減的額度，并在結算時提供給造價審查人員，防止只計算費用增加，不計算減少的情況發生。了變更一旦發生就及時簽證，及時確認，及時計算因工作量變更而發生增減的費用，隨時掌握項目費用額度，避免事情積壓成堆，對工程造價心中無數。簽證的內容必須詳細說明簽證原因、工程數量變化，必要時應配備詳圖說明。在簽證時，對于預算定額中已含有的項目不能重復簽證。

（4）處理好工程費用的索賠。在索賠環節，監理工程師要從實際出發，以數據作為依據是基本原則，并且在監理日志重要說明該項變更。一旦發生了索賠事件，監理部門需要將材料進行備案，并且將甲方和乙方的意見匯總，制作合同，請兩方面簽字確認。在合同中，需要夾帶具有法律效力的文件，如初始合同、中標書等。

（5）做好投資分析。工程在進行的過程中，監理人員需要不斷對新情況進行分析，以保證對工程的造價心中有數，并且對每個分項目的造價都要進行審核，對一些不合理的投資需要及時糾正，在發現問題后要及時上報，并在監理日志中標明情況和問題，使監理工作成為投資質量控制的防火墻。

六、竣工階段嚴格審核工程結算

工程在核算階段通常會由總工程師以及監理工程師認真核對數據，進行質量的檢驗，并且對于一些必要項目要進行實驗室檢測，這是十分重要的環節，也是工程質量的最后一關，所以一切程序必須嚴格執行。在竣工檢驗結束后，要有施工方、監理方以及設計方在工程驗收單上進行簽字確認，并將工藝變更所涉及到的成本變更進行說明，同時也要簽字確認，以便日后出現問題進行追責。

小結

投資控制是關系到工程能夠盈利的關鍵，做好投資控制是建設單位、中標單位和建立單位共同努力而達成的，必須在保證工程質量的前提下對工程的成本進行嚴格控制，并要求工程在規定的期限內完工。這就要求建設單位做好設計檢驗關，中標單位做好成本核算關、監理部門做好檢查驗收和質量工作。各部門加強配合，這樣才能夠有效控制投資成本，使工程更好的為企業盈利，為社會服務。

參考文獻

篇7

1.案例教學法概述

所謂案例教學法，是指教師在教學過程中，把教學內容編成案例形式，吸引學生積極參與、主動思考，通過師生共同探討，學生撰寫案例分析報告，教師歸納總結的過程，激發學生的創造性思維，從而提高學生發現問題、分析問題和解決問題能力的一種教學方法。

案例教學法是20世紀初，由美國哈佛大學創造的，并經過后人不斷總結和完善，形成的一種獨特的教學方法，在當今世界的教育和培訓中受到重視和廣泛的應用。我國于20世紀90年代開始引入案例教學，并已在醫學、法律和工商管理等專業得到普及。

案例教學法有一個基本的假設前提，即學生能夠通過對案例過程的研究與發現來進行學習，在必要的時候回憶出并應用這些知識與技能。因此，案例教學法非常適合于開發分析、綜合及評估能力等高技能，提高學生承擔具有不確定結果風險的能力。

案例教學的特點，1）鼓勵學生積極參與、主動思考，充分調動學生的學習積極性和創造性。學生通過課前對案例內容的充分準備、課堂討論的積極投入以及課后練習的認真完成，養成了自我學習的習慣，鍛煉了理解能力和判斷能力。

2）引導學生變注重知識學習為注重能力培養。案例教學，通過撰寫案例分析報告，要求學生去尋找解決問題的可行方法。使學生懂得，現實生活中，那些復雜、重大問題的解決方法，往往沒有“標準答案”，只有可行方案的優劣。從而使學生在學習過程中，提高了解決問題的實際能力。

3）更加重視雙向交流。在案例教學中，學生拿到案例后，先要進行消化，然后查閱各種他認為必要的理論知識．這無形中加深了對知識的理解，而且是主動進行的。捕捉這些理論知識后，他還要經過縝密地思考，提出解決問題的方案，同時，要求教師給予引導，促使教師加深思考，根據不同學生的不同理解補充新的教學內容。雙向的教學形式對教師也提出了更高的要求。

2.房地產投資分析課程應用案例教學法的可行性

房地產業作為國民經濟支柱產業，越來越得到高校的重視，房地產投資分析課程是高職院校房地產類和工程管理類等專業的核心課程之一，也是其他專業很好的拓展課程。

所謂房地產投資分析，就是房地產項目在投資活動之前，由房地產投資者或委托的專業人員，以房地產投資項目的經濟運行方面為重點，進行科學的預測分析和評價論證的過程。目的是研究房地產投資項目的財務可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學的依據。

房地產投資分析過程一般包括：1）房地產市場調研與預測；2）房地產投資項目建設方案的選擇；3）基礎數據的估算；4）資金籌措和融資方案的選擇；5）財務分析；6）不確定性分析和風險分析；7）決策分析。這就要求分析人員對分析項目要采用定性分析與定量分析相結合、統計分析與預測分析相結合、靜態分析與動態分析相結合的分析方法來進行。

房地產投資分析的特點就是分析、判斷、綜合決策的過程，房地產投資分析的成果，就是投資分析報告。實際的房地產投資分析報告編制，都是借助計算機軟件系統計算完成。因此，房地產投資分析課程雖然具有很強的理論性，但具有更強的綜合性和實踐性，其課程教學只有與具體實踐案例相結合，才能達到理想的教學目標。

在傳統的教學方法中，教師通過講授的方式，將認為重要的房地產投資分析知識傳授給學生。要知道，房地產開發、置業投資具有的復雜性，決定了房地產投資分析需要多學科的專門知識非常多。講授大量的知識，學生在短時間內難以消化吸收。相互獨立的學科知識，也使學生難以激發學習興趣，從而使房地產投資分析課程可能成為空洞的理論知識，進一步影響學生的分析能力、判斷能力和決策能力的培養與提高。

與傳統教學方式不同，在房地產投資分析課程中運用案例教學法，可大大激發學生的創造性思維、 提高學生學習的領悟力。通過真實案例的分析、判斷和撰寫過程，不僅提高了學生分析問題、解決問題能力，而且，在解決問題過程中，增強了學生對學科知識的理解和具體運用。

當前，房地產行業成為全社會關注的熱點，國家對房地產投資的調控，也使得房地產投資分析變得更加復雜。通過將社會熱點中真實案例引入的教學中去，不僅能激發學生強烈的學習興趣，培養學生獨立判斷房地產發展趨勢的基本能力，而且，在學習過程中，可將案例所涉及到的相關政策知識、規劃設計知識、工程技術知識、經濟管理知識、金融與投資知識、市場營銷知識、財政稅收知識、法律知識等各學科知識融會貫通，達到了舉一反三的效果。

房地產投資分析課程的章節內容，大部分是按能力應用的過程編排，可以形成相應的案例。因此，在課程教學中使用案例教學法是可行的。

3.案例教學法的具體應用

一般而言，案例教學法的應用策略是靈活的，只要遵循教學目標就行。實際教學過程，要搞好房地產投資分析課程的案例教學，則應注意幾個環節

1)案例準備

教師在選擇案例時，一定要精心準備，合理設計教案。房地產投資分析的案例非常多，能夠引起學生興趣的是貼近生活，新穎的案例。而房地產投資由于受時間和地域的限制。書本上的案例和外地的案例沒有多上分析的價值。因此，選擇所在地剛剛發生的典型案例，能夠首先吸引住學生的興趣。只要學生感興趣，就會主動尋找案例所要解決問題的途徑和方法。如房地產交易章節稅費的內容，如按傳統教學方法講解，房地產交易過程涉及的稅費有10多個，各種稅費的適用條件和計費標準各不相同，且學生沒有感性認識，講解起來非常枯燥，學生不愿意聽，達不到教學目的。設計為案例教學法后，可以讓學生上網搜索近期網上交易的案例，并模擬進行成交。學生就會興趣大增，主動搜索成交后實際應繳納的各種稅費。

2）案例問題的設計

案例給出的問題，應緊扣教學主要目標，結合學生的認知水平設計。問題太難，學生現有能力解決不了，就會產生厭惡情緒。但又不能太簡單，學生不需要討論和教師引導，就可以完成，同樣會降低學生興趣，從而失去對知識的渴望和最求。所以，提出的問題，應能給學生思考的空間，并利用書本的知識，經過努力探索，相互交流，并在老師的引導下得到解決。這樣，有助于訓練學生的輻射思維能力。同樣以交易稅費案例為例，如果不加區別的選擇案例，在交易過程中商鋪的案例就有可能會發生土地增值稅繳納項目。由于土地增值稅的計算非常復雜，讓對稅收還不太了解的同學通過一個案例來掌握，有些困難。所以，應選擇免繳增值稅的案例。案例也不能規定的太死。如納稅基數的確定，由學生根據市場狀況，判斷成交價格。這樣學生對當地房地產市場價格就會有更深刻的認識，增強對房地產市場的判斷能力。至于成交價格能否作為納稅基數，則由教師在討論中引導。

3）案例討論

案例討論是一種有效的的學習方式。案例教學法所給的案例大都沒有標準答案，而只有可行或優劣之分。通過討論，激發學生的想象力。但由于受教學課時限制和班級人數較多的影響，討論應分組開展。各組應選出負責人，負責組織本組的討論。由于不同組員對于同一個問題有著不同的意見和看法，通過小組協商、討論，就可以使原來多種相互矛盾的意見逐漸變得一致。小組成員在共享集體思維成果的基礎上達到對所學理論知識更深一層的理解。小組討論的成果，應形成案例報告。如在房地產開發投資一章的案例中，可選擇近期拍賣出讓的土地作為案例。政府會給出待出讓用地規劃的規劃指標和建設條件。實際工作中，潛在購地著都是要經過房地產投資分析來確定可以接受的最高土地出讓價。學生對這類案例可以充分想象，只有通過討論才能探討出未來的建設方案，并對容積率指標、建筑密度指標等有更深刻的認識。而配套配建公共租賃住房的要求，是教材中所沒有的，又是影響房地產投資分析的總要因素。

4）總結

案例教學中，總結是非常總要的。案例討論結束后， 每個小組派代表將自己的案例成果報告向全班匯報，這樣有利于各組之間的學習交流。匯報后，教師應對討論中出現的普遍問題和重點問題進行總結，并發表自己的意見，對有異議的問題，鼓勵學生課后深入思考，求得新知。對發表錯誤意見的同學，也應給予鼓勵，并加以引導。

4.結語

案例教學法是房地產投資分析課程教學的一種可行方法，但并不是說，它就沒有缺點，其他教學法就不合適。研究編制一個好的案例有時需要較長時間，并且需要教師具有較高的技能和經驗，使得案例教學法受到一定限制。教學方法的改革，是為了更好地培養社會需要的具有創新精神和能夠解決問題的實際實踐性能力的人才。教學方法應該與教師的特長相結合。圍繞教學大綱，只要能夠達到教學目的，教學效果好的方法，都應該鼓勵。教師應在教學實踐中努力探索，勇于改革，不斷創新和完善各種教學方法，取長補短，只有這樣，才能不斷提高教學質量，為祖國社會主義現代化建設事業培養更過優秀的建設人才。

參考文獻

【1】藍興洲.房地產投資分析［M］，武漢理工大學出版社，2011年3月

【2】朱文.案例教學方法研究[J]. 西南民族大學學報(人文社科版). 2003(10)

篇8

一、引言

而我國從全面推行住房制度市場化改革這十幾年來，房地產行業呈現出強勢擴張的發展趨勢，在房地產成為我國國民經濟主要支柱產業的今天，房地產行業更是出現了發展過熱的現象。房地產投資的高額利潤正是其吸引廣大投資者的魅力之所在，但是其低流動性和投資回收期長等特點也導致了伴隨而來的高風險。因此，如何科學合理地進行投資方案的選擇，成為降低風險、提高房地產投資項目可靠性的重要因素。

一、層次分析法基本原理

層次分析法是一種定量與定性分析相結合的方法，它根據要達到的總目標，將復雜的問題由高層次往低層次分解成各種因素，按照各個因素間的橫縱向關系進行分層組合，構造出一個層次模型，最低層各方案相對于最高層總目標的相對重要權值的確定或相對優劣次序的排定即為要解決的問題。

二、層次分析法在房地產投資項目多方案選擇中的應用

1.建立分析指標的原則有：準確性原則，合理性原則，針對性或具體性原則，完備性原則，可操作性原則。

2.評選指標的確定：影響房地產投資決策因素的復雜多樣性決定了確定比選指標的重要性，結合房地產項目特點和實際情況，將評選指標定為以下五類：

（1）投資資金的籌措：資金籌資方式是多種多樣的，無論是發行股票、債券、銀行貸款等傳統融資方式，還是杠桿租賃、生產貸款、BOT等項目融資模式，其籌資方式的不同會帶來成本的變化，影響開發商的實力和投資的償還能力。

（2）投資效果：房地產開發項目，像生產用樓、住宅公寓、教學樓、娛樂商業樓等，由于投資類型的不同，投資產生的效果也會有所差別。在各項靜動態的投資財務指標中，選取投資利潤率、投資回收期、資金增值率、項目財務凈現值以及會對投資收益產生重要影響的市場需求作為衡量投資效果的主要指標。

（3）經濟政治環境：任何房地產投資項目都不可能避開所處的宏觀經濟政治環境的影響。對房地產投資影響較大的因素有：房地產開發的產業政策、國家及地方的金融政策、房地產產業周期及房地產項目所在地的經濟發展水平等。

（4）項目環境：房地產投資項目所在地周邊環境很大程度上決定了項目的投資收益水平，只有將項目建在不斷增值或者具有明顯增值潛力的地區，項目才能達到最佳收益。房地產開發商重點考慮的因素是：商業繁榮程度、交通便利程度、基礎配套設施、城市土地規劃限制、土地使用權限等。

（5）投資規模：在房地產開發過程中投入資金的總額稱為房地產投資規模。通常情況下，項目的邊際投資現值等于其所獲得的邊際收益現值時的投資規模為最佳投資規模。

表1房地產開發項目比較指標體系表

3.確定各指標權重：根據上表確定的指標層次，通過專家打分確定各指標1-9標度。

4.構造判斷矩陣并進行一致性檢驗：確定各指標權重后可構造指標判斷矩陣，利用和積法計算指標Si的最大特征值max及其對應的特征向量wi，并根據公式= ，= 檢驗一致性。

5.進行層次單排序及目標總排序，確定最優方案。

三、結論

層次分析法是進行房地產開發項目的方案比選中是一個簡便實用的方法。基于層次分析法的房地產項目多方案比較體系可以有效地控制項目風險、提高決策科學性，從而推動我國房地產行業的高效化、正規化發展。

[1]徐鵬杰.中國房地產的現狀、問題及其原因分析[J].理論觀察,2010.

篇9

Keywords: real estate; Investment decision; Real option

中圖分類號： F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：

房地產業是一種典型的高風險、高收益的風險投資行業，因為其高風險、高收益的特性,就決定了房地產投資決策必須占有與項目相關的較為完備的信息，采用科學合理的投資決策方法，以達到規避風險，獲取效益的目的[1]。本文通過對傳統凈現值方法與實物期權分析方法進行對比分析得出兩者的優越性與缺陷，使得其在房地產項目投資決策上更為合理。

1凈現值方法的基本理論

傳統的凈現值法（）評估房地產投資時，假定：(1)對于一個投資項目，決策者只有兩種選擇，一種是立即投資，一種是拒絕投資并且永遠拒絕投資。投資者只是采用剛性的投資策略，而不考慮延期投資策略對項目預期收益的影響。(2)一旦投資后，項目在可預期的壽命中將一直經營下去，投資外部環境不會發生預期外的改變，忽略將可能出現的各種情況的可能性。(3)投資成本是可撤回的。在市場不利的情況下，可以收回投資。(4)未來的收益可以預測，可以確定。投資者能夠準確的估計出項目壽命周期內各年所產生的凈現金流量，并且能夠確定風險調整值和風險之后的收益率。

凈現值是利用項目方案所期望的基準收益率，將各年的凈現金量折算到建設初期（即現值），從而得到歷年現值的代數和。其表達式為

(1)

其中，為第年的現金流入量；為第年的現金流出量；為第年的凈現金流量；為項目的壽命期；為項目的基準收益率。

當時，表示該項目在經濟上是可行的；當時，表示該投資項目不可行。

2實物期權方法的基本理論

實物期權[2]是金融期權理論對實物（非金融）資產期權的延伸，標的資產為非金融資產的期權被稱為實物期權。一個房地產項目的價值可以被視為其用傳統方法計算的凈現值與一些期權的價值之和，即項目價值=凈現值（NPV）+期權價值。實物期權方法主要采取Black-Scholes期權模型，該模型可簡單表述為：

(2)

(3)

(4)

式中：C為期權價格；S為標的股票現行價格；X為執行價格；T為到期時間；r為無風險收益率；σ2為標的股票價格的波動性；N(d)為標準正態分布函數N(x)當x=d的值。

實物期權的輸入變量與金融期權輸入變量的對應關系如表1所示。

3對比分析

從理論上分析，凈現值法和實物期權法兩者的主要區別有以下三點：

(1)不確定性與投資價值之間的關系。當房地產投資者面臨未來市場條件的不確定性時，法則仍然是先算出新投資將產生的預期利潤流的現值；再算出新投資所需的支出流的現值；最后算出兩者之間的差是否大于零。若大于零，則認為可以進行投資。法則有一個假定：可以預測到未來以現金流度量的收益，即未來收益是確定的。如果出現不確定性，則會降低這項投資的價值。因此，不確定性越大，投資的價值越小。

(2)投資的可逆性與靈活性、新信息的價值。規則的另一個假設是：如果認為投資是可逆的，即無論何種原因，如果市場結果比預期條件差，就可撤消投資且收回支出；如果認為投資是不可延遲的，它是一種勿失良機的建議，即如果企業現在不進行投資，將來也不會投資。顯然，法對投資既可逆又不可延遲的假設否認了“靈活性”的價值。而且，按照規則，無論是“現在就投資”還是“永遠不投資”的決策，都是一種當期的決策，而與決策后可能出現的新信息無關。實物期權法認為，盡管一些決策符合這些條件，但大多數房地產投資并不符合。實物期權法假設大多數投資是不可逆轉的。一旦投資，便會有部分投資轉化為沉沒成本；但是，一旦接受某些投資項目后，這些項目也不一定非要固定下來。投資人員能夠經常做出一些改變來影響后面的現金流量和項目壽命。原因在于擁有投資機會的投資者持有一種類似于金融看漲期權的“選擇權”。當投資者做出不可逆投資支出時，它就執行或者“消滅”了投資的期權，放棄了等待以獲得可能會影響到支出意愿或時機的新信息的可能。一旦市場條件逆轉，它不能停止投資。失去的期權價值是一種機會成本，它必須包括在投資成本中。 (3)折現率的主觀性與客觀性。法則一直假定一個資本預算項目的現金流量在某種可以預見的范圍內發生，然后被貼現成它們的價值。問題是，如何確定合理的貼現率。法則用加權平均資本成本或由資本資產定價模型計算出風險報酬率，而且會隨著不確定性增加而調整貼現水平，具有一定的主觀性。

4結論

本文對傳統凈現值方法與實物期權分析兩種方法進行對比分析得出兩者的優點與缺陷，為房地產項目投資方面提供更為合理的決策，使得房地產項目投資評估更趨于實際。

參考文獻

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1房地產投資風險的概述

1.1房地產投資風險

房地產投資風險就是從事房地產投資而造成損失的可能性大小,這種損失包括所投入資本的損失與預期收益未達到的損失。

1.2房地產投資風險因素分析

影響房地產投資的風險因素很多,一般情況下，將房地產投資中存在的風險劃分為系統風險和非系統風險。對市場內所有投資項目產生影響,投資者無法避免或消除的風險稱為系統風險，也稱不可避免風險。主要包括：市場供求風險、利率風險、通貨膨脹風險、變現性風險、周期性風險、政治風險和政策性風險；而只對個別項目產生影響,可以由投資者設法避免或消除的風險統稱為非系統風險，也稱個別風險。主要包括：經營管理風險、財務風險和其它個別風險（自然風險、近鄰地區環境變化風險等都屬于個別風險）。

2房地產投資風險評價體系

2.1指標體系建立的原則

指標體系,是由一系列相互聯系、相互制約的指標組成科學的、完整的總體。對房地產投資風險評價指標體系的設計原則主要有：科學性、可測性、前瞻性、可操作性、可行性、系統性、完備性和簡明性。

2.2評價指標體系的構建

在分析房地產投資風險影響因素的基礎上,根據指標體系構建的原則,構建房地產投資風險的評價指標層次體系,包括:目標層、準則層和指標層。結合眾多學者在房地產投資風險評價指標體系方面的研究,以房地產投資風險影響因素為主要依據,建立房地產投資風險層次模型,如圖1所示。

3房地產投資風險評價

3.1層次分析法概述

層次分析法(Analytic Hierarchy Process,簡稱AHP)是美國運籌學家,匹茲堡大學的薩迪生教授于20世紀70年代初期提出來的，是一種用于解決多目標復雜問題的定性與定量相結合的決策分析方法。該方法是一種建立在專家咨詢之上的優化方法,根據問題的性質和需要達到的目標，能把復雜系統中的各種因素劃分為相互聯系的有序層次,形成多層次的分析結構,把多層次多指標的權重賦值簡化為各指標重要性的兩兩比較,彌補了人的大腦難以在兩維以上空間進行全方位掃描的弱點,便于各層次、各指標進行客觀的賦值，得到方案層相對于總目標重要性次序的組合權重值，以此作為評價和方案選擇的依據。AHP 法將人們的思維過程和客觀判斷數學化，簡化了工作量計算，進行房地產投資風險綜合評價的關鍵就是要確定后通過其權數將不同質的多個指標合成一個能夠反映房地產投資風險綜合評價指標決策原則的一致性,利用此法分析難以全部量化處理的房地產投資風險可得到比較滿意的結果。對圖1層次結構的房地產投資風險評價指標體系,本文采用層次分析法進行反映各風險影響因素在房地產投資風險綜合評價中相對重要性的權數,然后綜合評價。運用AHP,依此作為綜合評價的依據。評價過程可以用圖2簡單表示:

B =A*R

3.2層次結構模型的建立

利用層次分析法進行房地產投資系統風險分析時, 最重要的一步是進行投資風險辨識, 并在此基礎上建立房地產投資風險的層次結構模型。

3. 3層次分析法計算步驟

層次分析法計算步驟如下：（1）因素集的建立：以房地產開發投資過程中的客觀系統風險為評價目標,將目標的要求逐級分解到具體指標,根據指標因素內涵大小和指標間相關程度,劃分為目標層,準則層和指標層三級；（2）評語集的建立：從各種風險因素對整個項目影響程度的大小考慮,最終將評語集確定為V = {高風險,較高風險,中等風險,較低風險,低風險}；（3）指標集的建立：需建立的有：主因素(即準則層)指標集及相應的權重集。子因素（即子準則層）指標集及相應的權重集；（4）確定權重集：評價指標的權重可以表征評價指標的相對重要性大小，權重的合理與否直接影響著綜合評價的結果；（5）確定評判隸屬矩陣；（6）計算評判矩陣；（7）評價結果：項目投資風險的最終評分分值越高，說明項目在所有評價指標上的綜合表現越佳，從而項目總的投資風險越高，反之亦然。

4實例研究

深圳某公司由于規模擴大，大量招收新成員，宿舍供不應求。因此，公司決定擬開發一中高檔住宅小區作為宿舍,占地約十二萬平方米，擬投資11000萬元。項目在進行房地產風險分析時, 邀請了有關專家數十名, 根據具體情況從投資風險角度確定其是否應該進行開發投資。經房地產投資專家確定，該項目的投資風險影響因素有以下幾個:通貨膨脹風險、市場供求風險、利率風險、變現性風險、周期性風險、政治風險、自然風險、經營管理風險。下面就本文中介紹到的方法對該項房地產投資的風險進行層次分析。

(1)確定評語集。

評語集為X=(x1，x2，x3，x4，x5) =(高風險， 較高風險， 一般風險， 較低風險， 低風險)= (100， 90， 70， 50， 30)。

(2)確定因素集。

主因素為U = ( u1，u2)； U =(系統風險,非系統風險)= (u1，u2)； 子因素集為:Uk= (uk1,uk2…，uki) 。

(3)確定權重集。

由層次分析法計算得A=（0.7,0.3)；A1= (a11，a12，…，a17)=(0.2,0.2,0.2,0.1,0.1,0.1,0.1)；A2=(a21，a22)= (0.8,0.2)。

(4)確定評判隸屬矩陣。

采用專家調查法，選取相關專家進行評價打分，并對所得數據進行統計及歸一化處理，可以得到專家評價表2。

(6)評價結果。

規定評語集X中各元素的量化值為x1=100，x2=90，x3=70，x4= 50，x5=30，則最終評判結果V的值介于30和100之間越接近100投資風險越高，越接近30投資風險越低。實例中V = B*XT =(0.186,0.265,0.277,0.168,0.104)*( 100， 90，70， 50， 30)T= 73.36，由計算結果可以看出，該開發項目投資風險的最終評分為73.36，介于“一般”和“較高”所對應分數區間70～90，更接近于一般風險。因此,該投資項目風險屬于中等,可以選擇進行投資。

5結論

房地產作為一種投資工具，其風險性越來越多地得到普遍的關注。利用層次分析評價模型具有科學性、先進性及可操作性強等特點對投資風險進行了綜合評價，從而避免了現有房地產投資風險評價過程中的主觀性和片面性, 而且在實際應用中所得的評價結果與常規分析的結果基本上相符,說明該模型具有良好的可靠性。

參考文獻

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［4］ 趙世強.房地產開發風險管理［M］.北京：中國建材工業出版社，2003.

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一、假設條件

對于投資者來說，因為直接購買商鋪和租賃商鋪進行再投資都是以市場為參照，所以不影響研究的結果，為了方便研究，假設投資者都是從市場上租賃商鋪。對不同的投資者，融資渠道不一樣，資金的機會成本就會不同。現假設所有的投資者都是從債務市場上取得資金，即都是通過銀行貸款的方式，所以他們都具有相同的機會成本。假如自主經營的話，不同的投資者經營情況千差萬別，而且投入資金的多少，經營項目的選擇，投入的人力資本都會不一樣，假設投資者購買商鋪都是用于租賃，不存在自主經營的問題，投資者的收益所得就取決于商鋪在市場上所獲得的租金。

二、資金成本分析法

資金成本分析法，就是尋找相似市場，考察資金在這個相似市場上的成本，相似市場對于目標市場具有參考作用。相似市場主要是以下幾方面相似：首先是地理位置大致相同，投資者可以通過地圖或者實地考察確定；其次是人流量大致相等，可以實地計算，有可能的話還要分析人口的結構與特點，如每個年齡段的數量，他們的消費習慣又各是怎樣；最后是發展前景大致類似，投資者要結合國家政策和當地的具體情況分析。了解相似市場每月的租金后，再把他們平均分配到每平方米，可以知道相似市場平均每月每平方米應付的租金。投資者需要對銀行貸款進行還貸，不同的貸款利率下每月的還貸金額不同，根據目前幾次利率調整的實際情況，我們假設每次利率的調整幅度為0.27%，逐次往加0.27%，就可以算出不同的利率下每月應還的銀行貸款。例如，假如投資者購買100平方米的商鋪投資，每平方米的價格是1.5萬元，則總價為150萬元，表1是不同貸款利率的情況下，每月每平方米應付的銀行貸款。

在對應的貸款利率下，只有相似市場每月每平方米的租金大于投資者每月每平方米應償還的銀行貸款，商鋪投資才是可行的；否則具有很大的風險。以上分析的是靜態市場，商鋪的購買價格是固定的，但是現實中的商鋪市場是一個動態的市場，商鋪價格容易受到市場因素的影響，所以一方面投資者要根據市場價格不斷調整商鋪的價格；另一方面投資者對商鋪的未來發展要有一個長遠的預期，不能只看中當前的利益，否則有可能當前達到了預期，但以后的預期卻不易達到。

三、場景分析法

投資者的收入預測取決于兩個假設：一是不同估計情況下的概率，二是商鋪每月每平方米的單位租金。假設銀行貸款的利率為6.82%，商鋪的購買價格是1.5萬元每平方米，則對應的商鋪每月每平方米應還的銀行貸款為85.2元，對商鋪投資的不同情況下的估計如表2所示。

收益率的平均值=33.3%?鄢（-6.1%+17.4%+54.9%）=22.1%，所以每月每平方米租金的平均值E（X）=33.3%（80+100+132）=104，收益率的方差var=［（-6.1%-22.1%）2+（17.4%-22.1%）2+（54.9%-22.1%）2］/3=6.31%，對應方差的標準差δ=25.1%。

從正態分布的總體中抽取一個足夠大的樣本，其形狀就像一口鐘，如圖1所示，這樣一個分布是一個以平均數為中心的對稱分布，沒有偏斜。收益率圍繞其左右一個標準差這一區域內波動的概率約為68%，收益率圍繞其左右兩個標準差這一區域波動的概率接近95%。根據我們計算所得到的，悲觀估計至樂觀估計商鋪投資收益率的標準差是25.1%。如果商鋪投資的年收益率趨于正態分布，則商鋪投資的收益率圍繞其平均收益率（22.1%）左右一個標準差（25.1%）這一范圍內波動的概率約為，即有大約68%的收益率將落在-3%（22.1%-25.1%）與+47.2%（22.1%+25.1%）之間。收益率圍繞其平均收益率左右兩個標準差這一范圍內波動的概率約為95%，即有大約95%的概率將落在-28.1%（22.1%-2?鄢25.1%）與+72.3%（22.1%+2?鄢25.1%）之間。

四、跨期市場分析法

跨期市場分析法可以分為兩大類，跨期縱向分析法和跨期橫向分析法，其中跨期縱向分析法是假設在一個時間點上可能出現的情況，進而計算各種情況下對應的收益率情況。跨期橫向分析法是假定經過一段時間后市場租金發展到另外一個階段，從而計算增長率。

1、跨期縱向分析法

假設一個商鋪在某一個時間點市場的租金價格有5種情況，每月每平方米的租金價格分別為80，100，120，140，160。商鋪的購買價格是1.5萬元每平方米，市場利率為6.82%，則每月每平方米應償還的銀行貸款為85.2元，對應每種情況的收益率如表3所示。

當市場租金是80時，投資者的凈收益率是-6.1%，當市場租金是100時，投資者的凈收益率是-17.4%，當市場租金是120時，投資者的凈收益率是40.8%，當市場租金是140時，投資者的凈收益率是64.3%，當市場租金是160時，投資者的凈收益率是87.8%。不同的投資者都有不同的投資預期，投資者可以通過預計市場租金的情況計算凈收益率，也可以根據自己期望所得的收益率反推出對應的市場租金價格，再把資金成本法和縱向分析法結合起來，把當前市場的租金與目標市場進行對比，如果相似市場的租金收入大于預期市場的租金，則投資商鋪具有可行性，否則投資商鋪具有較大風險。

2、跨期橫向分析法

假設經過5年的時間，商鋪發展到一個更高的水平，即達到每月每平方米的租金是400元，再經過5年的時間，達到每月每平方米500元。假如所對應的市場利率仍然是6.82%，商鋪的購買價格是1.5萬元每平方米，每月每平方米應還的銀行貸款為85.2元，那么每年的平均增長率的計算方法是用期末的價格除以期初的價格，開五次冪，再減1，具體在本文例子中的計算結果如表4所示。

當五年后每月每平方米市場租金為400元時，每年租金的平均增長率為36.2%，再經過五年市場的租金為500元時，每年租金的平均增長率為19.4%。投資者可以把他們與目前市場上其他的投資項目相比較，如果其他項目每年的增長率大于預期商鋪每年收益的增長率，那么就應當選擇其他的項目投資，否則根據預期可以選擇商鋪進行投資。

五、總結

本文從不同的角度考慮了商鋪投資的財務方法，從成本的角度運用了資金成本法；從風險和收益的角度運用了場景分析法；從市場預期的角度運用了跨期市場分析法。在實際運用中這些方法既可以單獨運用，也可以綜合起來多角度考慮。使投資者在進行商鋪投資以前對它的風險多一些認識，盡可能減少一些盲目性。

【參考文獻】

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1 房地產開發項目投資的組成和房地產開發項目投資的影響因素分析

1.1 房地產開發項目的投資組成

房地產開發項目投資大體上可以分成兩種：一種是動態的投資部分，另一種是靜態的投資部分。靜態的投資部分由基本預備費用、工程建設的其他費用、設備器具的購置費用、建筑工程安裝費用等方面組成；動態投資部分是房地產開發項目的建設期內，由房地產項目開發建設需要繳納的固定資產調節稅、建設期利息、國家批準政策（建筑期間的利率變動、匯率變動、稅費變動）帶來的建筑資金增加的部分共同構成。

1.2 影響房地產開發項目投資的因素

影響房地產開發項目投資的因素有很多，例如資源耗用量以及價格方案籌劃以及規劃設計、工期、項目質量以及項目范圍。項目質量指房地產開發項目為了滿足項目既定的質量要求，進行的兩個方面的工作，這兩個方面分別是質量失控帶來的補救工作以及質量保障和檢測工作。這兩個方面的工作都會帶來項目資料的消耗，產生一定的質量成本。項目范圍指房地產開發項目的標準、規模、配套設施等情況會影響到房地產開發項目的投資.資源耗用量是由房地產內部條件決定的可以控制的因素，資源價格可以通過物資采購來控制。

2 房地產開發項目投資控制的策略初探

2.1 可行性研究階段

房地產可行性研究階段有土地評價以及市場分析兩個階段。市場分析的方式是委托專業市場部門分析或者開發商進行自主分析，它的流程有市場預測、市場調查、營銷戰略，這些都可以影響房地產開發項目的功能、規模、定位情況。土地評價階段需要開發商考慮到產品的投資估算以及銷售價格，測算出土地的最大化成本，然后進行決策投資，在這個階段里進行房地產開發投資項目的估算控制需要保持15%左右的估算誤差，使房地產開發商能夠根據現有的工程編制來完成指標的估算工作，打造項目造價的信息數據平臺，讓有豐富經驗的估算人員對項目進行估算，保持項目投資估算有個正確的值。

2.2 決策階段的投資控制策略

決策階段，需要把握客觀性、科學性，加強投資方案研究，根據項目實際情況，進行多個方案的比選，利用博弈論思想DEA方法、AHP方法來促進項目的投資決策。例如，在項目的規模進行確定或者在項目的最優產量進行確定時，不能僅僅靠定性的分析，還可以建立一個博弈模型，提高決策的質量，使投資得到客觀控制效果。優化方案，簡化建設流程，合理選用設備，給項目節約大量資金。

2.3 設計階段的投資控制策略

在房地產設計階段的投資控制主要有四個階段的設計：施工圖紙設計、初步設計、方案設計、總體規劃設計，然后對施工圖預算、總概算進行初步設計。在設計階段需把項目的投資估算當成控制依據，當初步設計的總概算大于項目的投資估算時，需要對原因進行分析，評價。在項目的初步設計完成后，需要對整個房產地開發項目的總概算進行編制，然后審定出投資概算標準。①需要根據招標方式選擇設計單位以及設計方案，在設計單位這一塊需要優先考慮到設計質量，然后再去考慮設計成本；②要根據合同條款里面所需的設備材料消耗量，推廣限額設計以及標準設計；③要借助于動態費用計算法、多指標對比法，評選出總體的規劃設計方案，結合好價值工程優化設計選定的方案計劃；④需要創新設計理念，提高產品的附加值，增大房地產樓盤的賣點；⑤需要有審圖中心和成本控制中心，對房地產設計深度進行嚴格控制，評審設計出符合質量要求的項目策劃方案，盡量減少在施工階段的變更設計。

2.4 采購階段的投資控制

項目在采購階段的投資控制需要在施工圖紙完成后，在咨詢服務采辦過程。土建工程采辦過程，對項目投資進行控制，把施工圖紙的預算當成上限來控制。考慮到設計階段既定的材料消耗量，對采購階段采用以下控制策略：①要合理的編制計劃，劃分好招標批次以及招標批量，使項目的財務成本得到有效降低。②進一步完善招標制度，做到公平性、公正性的原則，制定出合理的評標方法。③控制好采購價格，培養合同談判的能力，優化房地產項目的合同條款，使合同風險得到有效轉移。④建立動態的符號市場價格的數據庫，對材料的市場價格進行長期的預測研究，使合同談判有個充足的力量支持。

2.5 合同實施階段的投資控制策略

當項目產生變更時，就會帶來工程投資的變化，有些工程項目可以還會影響到工期目標、質量目標，以及項目功能目標的調整。①是預測成本以及評價經濟效益，然后進行設計方面的變更；②需要建立嚴格的變更審批程序，避免設計變更變的很隨意，讓不需要的設計變更變的更加合法化、合理化、在這個過程中還要加強工程變更文檔的管理工作以及工程變更的監督跟蹤工作；③需要把工程監理單位的應有效用發揮出來，考慮到房地產開發項目施工的實際情況，正確估計出房地產開發項目的工期以及費用，然后協調好房地產開發項目變更帶來的相關事項，跟蹤監督房地產開發項目的變更情況，進行有效的控制掌握；④房地產開發商需要對工程的簽證索賠做到既定的標準，防止簽證代表情況的發生，還要根據合同的判決情況進行承包商的索賠工作。

2.6 竣工驗收時的投資控制策略

當項目到了竣工驗收階段時，需要把“項目結算”當成房地產投資控制的核心內容，即根據房地產開發項目簽訂的合同來結算審核房地產項目。房地產項目的合同雙方根據合同既定的約定，結合好工程變更、竣工圖紙、簽證等一系列竣工資料，復核、計算出房地產開發項目產生變動的工程量，、根據有關文件規定以及合同來核實綜合單價以及材料價格。然后計算出房地產開發項目的投資，對房地產工程結算文件的數據信息進行結算核對。雖然竣工驗收時的投資控制不會對房地產開發項目投資方面帶來很大的影響，但竣工驗收時的投資控制可以給房地產開發商以后進行相似項目開發時帶來有效的數據信息支持。

3 結束語

房地產屬于資金比較密集的產業，對房地產開發項目進行投資控制，需要在房地產開發項目的投資決策階段、發包階、段設計階段、施工階段、竣工結算階段分別進行投資限額管理控制，使投資限額出現的偏差能夠得到及時有效的糾正，保證房地產開發項目投.資控制既定目標的實現，本文先是論述了房地產開發項目投資的組成以及影響房地產開發項目投資控制的幾個因素，然后從幾個方面提出了房地產開發項目投資控制的策略。

參考文獻

[l]陳文科.房地產開發項目投資控制探討明.山西建筑，2009（06）.

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1、北京房地產開發投資發展現狀

近年來北京房地產開發投資增長迅猛，成為社會經濟發展一個重要增長點，房地產業在全市經濟發展中的地位和作用日益突出。

1.1　北京市房地產開發投資總量變化情況

2005－2009年北京房地產開發投資額呈不斷上升的態勢。2005年，北京市房地產開發投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩定增長。

從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區生產總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產投資的年均增長率為11.4％，房地產投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產開發投資呈現出與經濟發展相對應的快速增長特征，(見表1)。

1.2　房地產開發投資結構變化情況

按房地產開發投資結構來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費用、設備工器具購置費用以及土地購置費用三大類。北京市近幾年房地產開發投資結構情況如表2所示。

2005－2009年，北京市房地產開發投資中土地購買費用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產開發投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設備工器具購置兩項費用則相對穩定，沒有出現大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現了不升反降的現象。

從土地購置費用占房地產開發投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產土地購置費為1496.1億元，房地產開發投資總額為2337.7億元，土地購置費用占房地產開發投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點。

2、北京房地產開發投資存在的問題及政策建議

根據行業發展規律，在房地產快速發展期，房地產投資占固定資產投資25％～35％是合理區間，房地產投資占GDP比重在8％～12％是合理區間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現。2005－2009年北京房地產投資占固定資產投資比重均超過35％，在2008年達到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產投資占地區生產總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產開發投資比例高出正常比例，應引起重視。另外，房地產開發的投資比例發生了較大變化，房地產市場中土地價格有了大幅增長，房地產開發商加大了對于土地的投資。

20世紀90年代初的日本經濟崩盤，90年代末的亞洲金融危機，以及2007年以來的美國金融危機，都與房地產泡沫的形成與破滅有著直接關系。為此，相關部門應積極調控，將房地產投資比重控制在合理的范圍內，確保北京房地產市場健康發展。要進一步完善北京市房地產的宏觀調控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產投機，引導房地產開發投資以適度的規模增長，這既關系到房地產行業的供給能力，也影響著固定投資的規模，從而影響整體的宏觀經濟。同時，由于房地產宏觀調控是項系統工程，要從全局、根本上控制房地產投資規模過快增長就需要加強政策的規劃性和系統性，加以政策管理和長期監督。未來北京市房地產調控的任務仍十分艱巨，因此有必要對長期的調控目標作出進一步明確，并根據現實情況及時有效地進行調整。