引論：我們?yōu)槟砹?3篇房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)范文，供您借鑒以豐富您的創(chuàng)作。它們是您寫(xiě)作時(shí)的寶貴資源，期望它們能夠激發(fā)您的創(chuàng)作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

二、采用資金集中管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目法人制，通常設(shè)立多個(gè)項(xiàng)目公司，形成集團(tuán)公司模式。集團(tuán)公司不是幾個(gè)公司的簡(jiǎn)單組合，為了能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高項(xiàng)目公司日常資金運(yùn)作效率，集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項(xiàng)目公司及時(shí)了解集團(tuán)公司資金的流向、安全和效益，防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為，也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置，解決資金多頭開(kāi)戶(hù)造成的資金余裕和短缺并存問(wèn)題。資金集中管理的政策，能最大限度地拓展內(nèi)部融資的渠道，降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池，以提高資金的使用效率，增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。資金的集中管理還包括對(duì)于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理，由于集中管理具有較大的規(guī)模和實(shí)力，在和銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時(shí)可處于有利地位，如可爭(zhēng)取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。對(duì)資金使用效率進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)審要點(diǎn)

企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)程度大小取決于日常現(xiàn)金流是否穩(wěn)定，保持經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的穩(wěn)定是控制風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。在企業(yè)現(xiàn)金流量的各項(xiàng)指標(biāo)中，最為基本的就是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流指標(biāo)。如果企業(yè)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，就沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流供應(yīng)；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的控制是現(xiàn)金流控制管理的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)存貨價(jià)值比較大，占用了大量現(xiàn)金，構(gòu)成大量經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流出；房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款也很大，是其最大的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流來(lái)源之一。因此，加強(qiáng)對(duì)存貨和預(yù)收賬款及費(fèi)用管理非常必要。這方面的具體內(nèi)審要點(diǎn)如下：

（1）對(duì)貨幣資金的查證

a.首先要對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行實(shí)地盤(pán)點(diǎn)，對(duì)大額的現(xiàn)金收支進(jìn)行大范圍的憑證測(cè)試。b.對(duì)銀行帳戶(hù)的開(kāi)設(shè)情況進(jìn)行核實(shí)，必須派專(zhuān)人去基本戶(hù)開(kāi)房銀行取證，有否發(fā)現(xiàn)帳外開(kāi)戶(hù)的事項(xiàng)及有無(wú)對(duì)外擔(dān)保情況。c.對(duì)所有銀行的對(duì)帳單與對(duì)應(yīng)的銀行日記帳進(jìn)行比對(duì)，是否發(fā)現(xiàn)重大資金進(jìn)出不入帳情況。d.核實(shí)現(xiàn)金支付、銀行支付及與費(fèi)用支出的憑證，查看其后附的原始發(fā)票、簽呈、附件等，并且與合同及付款審批單進(jìn)行核對(duì)。

（2）實(shí)物資產(chǎn)查證

a.取得被審計(jì)單位的固定資產(chǎn)、低值易耗品等實(shí)物資產(chǎn)的各項(xiàng)管理制度，并對(duì)這部分內(nèi)控制度設(shè)計(jì)的合理性、完整性、有效性進(jìn)行全面了解。b.查證固定資產(chǎn)以及低值易耗品的所有權(quán)或控制權(quán)：對(duì)各類(lèi)實(shí)物資產(chǎn)，獲取、收集不同證據(jù)以確定其是否歸屬本公司所有；對(duì)外購(gòu)的機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)，審核采購(gòu)發(fā)票、采購(gòu)合同等。c.實(shí)地監(jiān)盤(pán)全部重要的固定資產(chǎn)，以確定其是否存在，并關(guān)注是否存在已報(bào)廢仍未核銷(xiāo)的固定資產(chǎn)。

（3）已售房源的價(jià)格查證

a.應(yīng)獲取本公司各階段房源價(jià)格目錄，全面查證售價(jià)是否符合既定的價(jià)格政策。b.著重了解銷(xiāo)售給關(guān)聯(lián)方、內(nèi)部職工、關(guān)系密切的重要客戶(hù)的情況，查證其房源、價(jià)格、數(shù)量、金額和比例等。c.取得本公司有關(guān)折扣的具體規(guī)定和其他文件資料，并抽查較大的折扣發(fā)生額的授權(quán)批準(zhǔn)情況，與實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行核對(duì)，檢查其是否經(jīng)授權(quán)批準(zhǔn)，是否合法、真實(shí)。d.根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，在未取得預(yù)售證的情況下，有否收取定金性質(zhì)款項(xiàng)，是否造成涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（4）費(fèi)用支出查證

a.對(duì)公司所發(fā)生的開(kāi)間費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等科目中的大額支出進(jìn)行大范圍的憑證測(cè)試。b.管理費(fèi)用的明細(xì)項(xiàng)目的設(shè)置是否符合規(guī)定的核算內(nèi)容與范圍，特別是開(kāi)間費(fèi)用和管理費(fèi)用之間的分類(lèi)是否有錯(cuò)誤。c.查證公司經(jīng)費(fèi)（包括辦公費(fèi)、會(huì)議費(fèi)、廣告費(fèi)、差旅費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)）是否系經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生，并查閱相關(guān)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)內(nèi)部管理辦法，核實(shí)是否有合法原始憑證支持。d.涉及大額費(fèi)用支出的部分經(jīng)濟(jì)合同進(jìn)行必要的查閱，并就合同情況詢(xún)問(wèn)相差經(jīng)辦有員。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定及房地產(chǎn)企業(yè)的核算要求，明確區(qū)別開(kāi)間費(fèi)用與期間費(fèi)用，這有利于公司利潤(rùn)情況的準(zhǔn)確列報(bào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)間費(fèi)用指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，這些費(fèi)用與具體某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)”相關(guān)，與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷(xiāo)售、公司的日常營(yíng)運(yùn)費(fèi)用沒(méi)有相關(guān)性。這些費(fèi)用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的費(fèi)用，但它不能確定其為某項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。而期間費(fèi)用則與某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有關(guān)系，系為維持公司正常營(yíng)運(yùn)所發(fā)生的費(fèi)用。如將銷(xiāo)售費(fèi)，樓盤(pán)廣告均非開(kāi)間費(fèi)用，應(yīng)作為期間費(fèi)用處理。

（5）財(cái)務(wù)預(yù)算的審計(jì)

a.了解公司預(yù)算制度及執(zhí)行概況。b.查證大額付款是否實(shí)行費(fèi)用預(yù)算控制，并核實(shí)款項(xiàng)支付權(quán)限的履行情況。c.復(fù)核各項(xiàng)費(fèi)用支出實(shí)際數(shù)額與預(yù)算數(shù)額的差異情況。d.抽取月度預(yù)算并與當(dāng)月實(shí)際發(fā)生數(shù)進(jìn)行比對(duì)，查閱年度決算報(bào)告，比對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)。

（6）招投標(biāo)實(shí)施情況

a.工程招標(biāo)清單編制是否有誤，投標(biāo)方報(bào)價(jià)是否存在不平衡現(xiàn)象。b.招標(biāo)條款設(shè)置是否合理，能否體現(xiàn)招標(biāo)效果，達(dá)到降低成本的目的。c.招投標(biāo)實(shí)施程序是否規(guī)范。d.項(xiàng)目招投標(biāo)內(nèi)控管理制度執(zhí)行情況。根據(jù)招投標(biāo)管理制度，公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行詢(xún)標(biāo)。

（7）工程合同的簽訂及執(zhí)行審計(jì)

a.合同內(nèi)容是否嚴(yán)謹(jǐn)。b.施工合同是否改變招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性條款，是否會(huì)導(dǎo)致投資失去有效控制。c.工程進(jìn)度款付款控制管理是否到位。

（8）聯(lián)系單簽證方面的審計(jì)

a.工程聯(lián)系單是否與合同內(nèi)容有重復(fù)。b.工程聯(lián)系單的簽復(fù)是否嚴(yán)謹(jǐn)。c.工程聯(lián)系單簽復(fù)是否結(jié)合實(shí)際情況綜合考慮。d.工程聯(lián)系單簽復(fù)單價(jià)是否符合市場(chǎng)實(shí)際。e.工程聯(lián)系單簽復(fù)提供的資料完整性。f.聯(lián)系單涉及到專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題，簽發(fā)時(shí)必須有設(shè)計(jì)單位的答復(fù)意見(jiàn)。

（9）甲定乙供材料管理方面審計(jì)

a.定價(jià)方式是否合理。b.必須對(duì)部分材料的簽證價(jià)格的詢(xún)價(jià)與同類(lèi)項(xiàng)目材料結(jié)算價(jià)格比對(duì)。

（10）內(nèi)控制度執(zhí)行情況審計(jì)

a.項(xiàng)目?jī)?nèi)控管理制度執(zhí)行到不到位。b.項(xiàng)目是否有效控制投資，投資有否超概算較大。c.項(xiàng)目工期延誤情況是否嚴(yán)重，賠償管理是否規(guī)范。

篇2

二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單可以歸納為置地-建設(shè)-銷(xiāo)售三個(gè)部分，建設(shè)時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等，無(wú)法進(jìn)行有效的盈利預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進(jìn)的方面，如公司治理結(jié)構(gòu)，資金管理，工程財(cái)務(wù)管理以及整個(gè)項(xiàng)目資金賬目的審計(jì)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問(wèn)題。

（1）資金管理存在漏洞

貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，可以用來(lái)滿(mǎn)足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中資金流動(dòng)支付的需要，同時(shí)也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金管理也很重要，如果某職位在財(cái)務(wù)管理上的權(quán)力較大，高度的資金集權(quán)會(huì)增大財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期一般是一年以上，項(xiàng)目較大的工程甚至要3至5年的時(shí)間。這期間，資金的收效慢，就會(huì)發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象，大量的資金投入產(chǎn)生的費(fèi)用無(wú)法與收入配比，需要注意的是，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢，預(yù)售款項(xiàng)并不能確認(rèn)是收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目銷(xiāo)售單位卻是單個(gè)樓層或者戶(hù)型，單個(gè)樓層的售價(jià)與其成本自然就不是配比的。

（3）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)

雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大多依據(jù)國(guó)際管理經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但是成效卻不大，主要原因是國(guó)內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的外形，設(shè)置了機(jī)構(gòu)，卻沒(méi)有學(xué)到內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的核心，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)往往沒(méi)有財(cái)務(wù)審計(jì)實(shí)權(quán)，審計(jì)報(bào)表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中，高度集中的財(cái)務(wù)集權(quán)設(shè)置，讓內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的工作內(nèi)容大多流于形式，沒(méi)有起到監(jiān)督管理作用。

三、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理的建議

面對(duì)日益加深的金融危機(jī)，在行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)式管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要防范資金斷流底線(xiàn)，開(kāi)創(chuàng)多元化融資渠道，加強(qiáng)企業(yè)大規(guī)模融資，遵守風(fēng)險(xiǎn)收益均衡原則，建立完善統(tǒng)一的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和防范，對(duì)資金的管理做到物盡其用。

(1)完善企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時(shí)，要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標(biāo)，負(fù)債份額，債源分布，還債時(shí)間，將投資回收時(shí)間與負(fù)債時(shí)間長(zhǎng)短期聯(lián)合起來(lái)，防止還債集中到來(lái)。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境，降低資金成本，避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，良好的融資環(huán)境能夠促進(jìn)企業(yè)吸收到更多的投資。

構(gòu)建內(nèi)部集團(tuán)資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問(wèn)題的有效方式之一，各類(lèi)單位在中心內(nèi)開(kāi)設(shè)收入戶(hù)和支出戶(hù)，通過(guò)資金預(yù)算管理，資金統(tǒng)籌管理，對(duì)資金進(jìn)行有效的綜合評(píng)估，挖掘資金潛力，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金調(diào)度的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，將資金的預(yù)算、資金使用情況細(xì)化到每月每日，使得預(yù)算在不斷變化中接近實(shí)際應(yīng)用，為日后其他工程項(xiàng)目資金預(yù)算提高可行度和準(zhǔn)確性的建議。有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實(shí)完整，有效可靠地資金流動(dòng)信息，能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策，及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運(yùn)行。

（2）推進(jìn)企業(yè)自身改善

企業(yè)自身要注重對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性的研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的研究，確定項(xiàng)目后，對(duì)市場(chǎng)供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進(jìn)行全面分析，確定項(xiàng)目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。

銀行借貸已經(jīng)不能滿(mǎn)足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求，房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當(dāng)前的融資方式，除了傳統(tǒng)借貸和風(fēng)險(xiǎn)投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成多元化融資資金鏈，提高項(xiàng)目資金流動(dòng)性。

篇3

1.企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率偏高

房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目投資資金需求量大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為使項(xiàng)目順利運(yùn)行，想方設(shè)法向銀行申請(qǐng)貸款，利用財(cái)務(wù)杠桿大肆舉債，過(guò)高的資產(chǎn)負(fù)債率導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展的盲目性；沒(méi)有謹(jǐn)慎考慮企業(yè)的償債能力，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不合理，資金成本不斷加大，償債壓力增加。

2.財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)的放大，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生

企業(yè)內(nèi)部資金管理、使用和利潤(rùn)分配存在不合理現(xiàn)象，會(huì)導(dǎo)致資金使用效率的降低，企業(yè)資金的安全性也隨之降低。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理混亂是導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要因素，如果不同財(cái)務(wù)分析方法得出來(lái)的結(jié)論不具有可比性，決策人員將無(wú)法判定方案的可行性。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)跟風(fēng)投資，增加投資風(fēng)險(xiǎn)

受政策利好消息影響，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性認(rèn)識(shí)存在偏差，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模、市場(chǎng)需求、投資回報(bào)率等方面沒(méi)有進(jìn)行充分的系統(tǒng)分析，在沒(méi)有進(jìn)行大范圍市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資決策，將會(huì)進(jìn)一步加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度不完備，控制體系不健全

有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系建設(shè)不完備，實(shí)際操作過(guò)程中某些制度的執(zhí)行沒(méi)有依據(jù)。有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然建立了內(nèi)部控制制度，但存在著內(nèi)容不完整、設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題。有的企業(yè)只具有某些基本的內(nèi)部控制操作，沒(méi)有形成一個(gè)完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)。有的房地產(chǎn)企業(yè)執(zhí)行力不夠，雖然有好的管理制度但是得不到很好地貫徹、執(zhí)行，監(jiān)督、考核更是形同虛設(shè)。有的房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制體系不健全，決定投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)僅憑管理者現(xiàn)有經(jīng)驗(yàn)或初步的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程的風(fēng)險(xiǎn)控制沒(méi)有給予足夠重視，從而使開(kāi)發(fā)商陷入被動(dòng)狀態(tài)。有的企業(yè)尚未建立自我防范與約束機(jī)制，遇到問(wèn)題時(shí)才采取措施加以補(bǔ)救，更多依賴(lài)于事后控制而忽視事前的預(yù)防控制。

（三）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制缺乏有效監(jiān)督

企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效監(jiān)督部門(mén)。有的內(nèi)審部門(mén)有崗無(wú)人或有崗只有象征性的1人，內(nèi)審部門(mén)形同虛設(shè)。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)不能獨(dú)立于董事會(huì)，且受制于管理層的干涉，對(duì)內(nèi)部控制制度不能進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，因此在重大事項(xiàng)、重大資金支出、重要崗位人員調(diào)整等方面的內(nèi)部監(jiān)督流于形式，最終結(jié)果還是一言堂。有的企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作僅局限于財(cái)務(wù)層面，審計(jì)內(nèi)容主要是會(huì)計(jì)核算、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表，而對(duì)內(nèi)部控制制度評(píng)價(jià)、企業(yè)各部門(mén)履行職能的效率方面，沒(méi)有充分發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)的作用。

（四）?炔糠縵湛刂譜ㄒ等瞬瘧冉先狽?

有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置不合理、人力資源保障不到位、缺少內(nèi)部控制氛圍等，這些都是內(nèi)部控制管理中急需解決的問(wèn)題。有些內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)提升跟不上房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的步伐，有些房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員在工作后沒(méi)有繼續(xù)學(xué)習(xí)，得不到充分的培訓(xùn)與鍛煉，甚至專(zhuān)業(yè)能力不達(dá)標(biāo)，這些都會(huì)制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。只有思想素質(zhì)提高了，業(yè)務(wù)能力增強(qiáng)了，才能適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要。因此，提高內(nèi)部控制系統(tǒng)管理人員的素質(zhì)是解決內(nèi)部控制問(wèn)題的重要手段。

二、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

（一）完善內(nèi)控制度體系建設(shè)，提高風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對(duì)能力

房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力應(yīng)從建立有效的管理機(jī)構(gòu)、完善內(nèi)部控制制度入手，明確各部門(mén)的職責(zé)權(quán)限，提高員工的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

1.完善的內(nèi)部控制體系可以有效抵御外部環(huán)境的變化

健全的房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系以及完善的管理制度為企業(yè)內(nèi)部控制提供了基礎(chǔ)保障。外部環(huán)境的變化特別是宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響很大，國(guó)家通過(guò)調(diào)節(jié)土地政策、稅收政策等各項(xiàng)措施來(lái)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的供需平衡。

2.加強(qiáng)科學(xué)化的制度流程建設(shè)是企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的有效保證

房地產(chǎn)企業(yè)的資金流量大，應(yīng)加強(qiáng)會(huì)計(jì)審核管理，對(duì)資金的使用應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的控制管理，對(duì)企業(yè)資金的用途進(jìn)行有效監(jiān)督。通過(guò)建立內(nèi)部管理審核制度，資金得到審批后應(yīng)對(duì)資金的使用情況進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，禁止資金挪作他用，通過(guò)加強(qiáng)與銀行的交流可以及時(shí)了解企業(yè)的資金動(dòng)向。重大資金的使用、重大事項(xiàng)的約定應(yīng)通過(guò)董事會(huì)決議，不能由總經(jīng)理一人獨(dú)斷。

3.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)工作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力

采用過(guò)程控制和主動(dòng)控制，做好事前控制和事中控制，充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和防范作用，最大限度地發(fā)揮企業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益。通過(guò)定期或不定期的內(nèi)部審計(jì)并且延伸審計(jì)領(lǐng)域，由財(cái)務(wù)收支審計(jì)向經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)、管理審計(jì)等領(lǐng)域擴(kuò)展，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

4.房地產(chǎn)企業(yè)要保持資金結(jié)構(gòu)合理，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)

融資和投資是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)領(lǐng)域，資金運(yùn)營(yíng)安全影響著企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在充分考慮企業(yè)償債能力的前提下，多元化籌措項(xiàng)目建設(shè)資金，可以拓寬企業(yè)融資渠道。通過(guò)控制企業(yè)成本，保持適度資產(chǎn)負(fù)債率，提高企業(yè)資金的使用效率可以提升企業(yè)的利潤(rùn)空間。

（二）建立房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，把風(fēng)險(xiǎn)控制在可接受的范圍內(nèi)。

1.內(nèi)部審計(jì)部門(mén)要有相對(duì)的獨(dú)立性

當(dāng)內(nèi)部控制體制不完善時(shí)，管理層的權(quán)力有時(shí)會(huì)凌駕于規(guī)章制度之上，缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致管理層出現(xiàn)弄虛作假行為。為了避免這種情況的發(fā)生，內(nèi)部審計(jì)部門(mén)應(yīng)由董事會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)，并向董事會(huì)報(bào)告，保證審計(jì)的客觀性，充分發(fā)揮其對(duì)部門(mén)的監(jiān)督職能。

2.監(jiān)督體系要形成有效的監(jiān)督合力

監(jiān)督主體應(yīng)具有相對(duì)的獨(dú)立性，按照設(shè)定的目標(biāo)進(jìn)行有效監(jiān)督，如果監(jiān)督部門(mén)對(duì)被審計(jì)單位不僅提高審計(jì)業(yè)務(wù)，還同時(shí)提供會(huì)計(jì)、稅務(wù)等經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)勞務(wù)，監(jiān)督部門(mén)很難發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用。

3.構(gòu)建企業(yè)內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，實(shí)現(xiàn)資源共享

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，建立與企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部信息集成處理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息資源共享。可以通過(guò)整合營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)、運(yùn)營(yíng)部門(mén)及財(cái)務(wù)部門(mén)信息，應(yīng)用信息集成處理系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)資源共享。信息資源整合可以實(shí)現(xiàn)部門(mén)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享，有利于為公司決策層提供有針對(duì)性的決策建議。

（三）提高管理層及相關(guān)管理人員的業(yè)務(wù)水平，進(jìn)行全面財(cái)務(wù)預(yù)算管理

企業(yè)管理層應(yīng)提高管理水平，有助于公司決策的合理性，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。管理人員通過(guò)加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，充實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)建造流程等業(yè)務(wù)知識(shí)，可以提高自身素質(zhì)和管理能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股東利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

1.加強(qiáng)預(yù)算管理，提高資金使用效率

應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的整體情況，進(jìn)行全面預(yù)算管理。由銷(xiāo)售、合約、工程、財(cái)務(wù)等部門(mén)配合制訂企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入計(jì)劃，確定規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開(kāi)發(fā)直接成本與間接費(fèi)用等，并認(rèn)真貫徹執(zhí)行預(yù)算指標(biāo)，從而提高資金的使用效率。加強(qiáng)預(yù)算管理進(jìn)行資金管控，確保資金收支符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定以及會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，可以嚴(yán)格控制資金風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一定的預(yù)測(cè)與評(píng)估，可以有效規(guī)避企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

2.提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，提升企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平

篇4

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)的重視程度有所缺乏

內(nèi)部審計(jì)能否在一個(gè)企業(yè)中良好的開(kāi)展下去，很大程度上取決于內(nèi)部審計(jì)工作能否保持自身的獨(dú)立性以及權(quán)威性。而內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性則取決于企業(yè)的管理層對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的支持和重視。從這個(gè)邏輯來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的支持和重視程度越高，內(nèi)部審計(jì)工作的權(quán)威性和獨(dú)立性就有所保障，進(jìn)而促使內(nèi)部審計(jì)工作得以在企業(yè)內(nèi)部良好的開(kāi)展。但是，就目前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀而言，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作都沒(méi)有給予足夠的重視，認(rèn)為內(nèi)部審計(jì)工作僅僅是財(cái)務(wù)部門(mén)的工作，在開(kāi)展內(nèi)審工作時(shí)就直接從財(cái)務(wù)部門(mén)選派人員，或者日常的監(jiān)督審計(jì)都是由財(cái)務(wù)人員兼職，這樣的工作狀況難以滿(mǎn)足內(nèi)部審計(jì)的職責(zé)分離等要求，內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)。不單單如此，在房地產(chǎn)企業(yè)，除財(cái)務(wù)部門(mén)之外，其他部門(mén)對(duì)內(nèi)部審計(jì)工作的認(rèn)識(shí)也有一定偏差，有些房地產(chǎn)企業(yè)的部門(mén)甚至對(duì)內(nèi)部審計(jì)的工作存在抵觸和排斥的心理，從而造成內(nèi)部審計(jì)工作無(wú)法正常開(kāi)展下去。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)賦予內(nèi)部審計(jì)的職能較為狹窄

我國(guó)對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員的職能定位是服務(wù)和監(jiān)督，既要對(duì)企業(yè)管理層級(jí)的經(jīng)濟(jì)行為進(jìn)行監(jiān)督，又要對(duì)其經(jīng)濟(jì)行為負(fù)責(zé)，擔(dān)負(fù)兩重角色。這兩重角色一旦分配不好或者內(nèi)部審計(jì)人員利用不當(dāng)，就會(huì)造成內(nèi)部審計(jì)人員的日常工作難以開(kāi)展，處于兩難境地。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)大部分偏向的是事中審計(jì)和事后審計(jì)，沒(méi)有進(jìn)行事前的防御，審計(jì)的價(jià)值并不是很高，而且，日常的內(nèi)部審計(jì)工作都是將審計(jì)目標(biāo)集中在資產(chǎn)安全、差錯(cuò)防弊以及對(duì)財(cái)務(wù)資料完整性和真實(shí)性的分析檢查，這些工作的進(jìn)行雖然可以在一定程度上解?Q問(wèn)題，但是在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理提高以及經(jīng)營(yíng)效率的改善等方面沒(méi)有太大的幫助。房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的資金量都是非常大的，財(cái)務(wù)杠桿較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理的相關(guān)工作應(yīng)當(dāng)尤為注重，而風(fēng)險(xiǎn)管理工作的進(jìn)行離不開(kāi)內(nèi)部審計(jì)，擴(kuò)大內(nèi)部審計(jì)職能，賦予內(nèi)部審計(jì)人員更多的權(quán)力是目前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理亟待解決的問(wèn)題。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)在人員構(gòu)成方面有所欠缺

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)人員很大一部分都是由財(cái)務(wù)部門(mén)的人員借調(diào)過(guò)來(lái)的，對(duì)于內(nèi)部管理需要的其他與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的知識(shí)，特別是建造預(yù)算等知識(shí)有所缺乏。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)是臨時(shí)設(shè)置的，對(duì)于日常的審計(jì)工作沒(méi)有予以足夠的認(rèn)識(shí)，更不用說(shuō)培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的內(nèi)審人員。內(nèi)部審計(jì)部門(mén)缺乏專(zhuān)業(yè)的內(nèi)審人員，而一旦出現(xiàn)較多的審計(jì)項(xiàng)目就需要從其他部門(mén)借調(diào)相關(guān)人員來(lái)對(duì)審計(jì)工作進(jìn)行輔助，在這樣的人員構(gòu)成下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部審計(jì)中的管理審計(jì)以及績(jī)效審計(jì)的要求難以滿(mǎn)足。再加之缺乏專(zhuān)業(yè)的內(nèi)審人員，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理進(jìn)行綜合分析時(shí)難以及時(shí)發(fā)覺(jué)實(shí)質(zhì)性、深層次的問(wèn)題，在這種情況下，不僅內(nèi)部審計(jì)的作用無(wú)法真正得以體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力也難以得到提高。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理的相關(guān)措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)的轉(zhuǎn)變對(duì)內(nèi)部審計(jì)的觀念

作為內(nèi)部控制制度重要的組成部分之一的內(nèi)部審計(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)同樣應(yīng)當(dāng)予以足夠的重視，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的金額都是巨大的，內(nèi)部審計(jì)可以通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理等形式來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和預(yù)防，不僅可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的管理水平以及日常的運(yùn)行效率，還可以促使房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提高。

通過(guò)前面的敘述已經(jīng)知道，企業(yè)的管理層對(duì)內(nèi)部審計(jì)的重視程度很大程度上決定了內(nèi)部審計(jì)工作能否順利地開(kāi)展下去。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)及時(shí)改變傳統(tǒng)的觀念，學(xué)習(xí)內(nèi)部審計(jì)的相關(guān)知識(shí)，了解內(nèi)部審計(jì)對(duì)企業(yè)的重要程度，然后提高內(nèi)部審計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中的地位，將內(nèi)部審計(jì)的重要作用予以明確。不論是政策方面還是資金方面，管理層都應(yīng)當(dāng)予以支持，確保內(nèi)部審計(jì)工作可以有效開(kāi)展下去。在實(shí)際的工作中，內(nèi)審部門(mén)的負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)企業(yè)最高管理層管理和任免，在內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)報(bào)告以及日常的經(jīng)營(yíng)決策等工作中，內(nèi)部審計(jì)都應(yīng)當(dāng)參與進(jìn)去。與此同時(shí)，內(nèi)審部門(mén)應(yīng)當(dāng)保持與最高管理層的及時(shí)溝通和交流，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)的采取相關(guān)的整改措施，并保證這些整改措施都能得到有效的落實(shí)，確保房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的權(quán)威性和獨(dú)立性。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的工作范圍進(jìn)行擴(kuò)大

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作僅僅局限于財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)這個(gè)兩個(gè)領(lǐng)域，對(duì)管理領(lǐng)域涉及的較少，而在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展審計(jì)工作時(shí)又僅僅是事中審計(jì)和事后審計(jì)，對(duì)于事前的審計(jì)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審管理沒(méi)有予以足夠的重視。基于此，對(duì)內(nèi)部審計(jì)部門(mén)工作范圍的擴(kuò)大就可以從以下幾個(gè)方面著手：首先，內(nèi)部審計(jì)的工作范圍必須要涉及到管理領(lǐng)域，相關(guān)的授權(quán)審批等工作內(nèi)部審計(jì)部門(mén)都要參與，特別是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理，內(nèi)部審計(jì)應(yīng)當(dāng)尤為注重。房地產(chǎn)行業(yè)本身的財(cái)務(wù)杠桿較高，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防范就應(yīng)當(dāng)尤為注重，將風(fēng)險(xiǎn)管理納入到內(nèi)部審計(jì)的工作中勢(shì)在必行。其次，內(nèi)部審計(jì)工作應(yīng)當(dāng)注重事前審計(jì)，進(jìn)行全過(guò)程審計(jì)，要知道良好的事前審計(jì)工作不僅可以大大減少事中審計(jì)和事后審計(jì)的工作內(nèi)容，還可以減少工作差錯(cuò)的產(chǎn)生概率。最后，內(nèi)部審計(jì)要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制和預(yù)測(cè)，注重企業(yè)的管理效率以及內(nèi)部控制，不僅可以確保企業(yè)整體的管理水平得到提高，還可以為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極建設(shè)內(nèi)部審計(jì)人員隊(duì)伍

內(nèi)審人員的職業(yè)素養(yǎng)以及內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的人員構(gòu)成對(duì)內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量的影響是非常大的，因此，內(nèi)審人員應(yīng)當(dāng)不斷地加強(qiáng)自身的知識(shí)面以適應(yīng)新時(shí)期審計(jì)的嚴(yán)要求和高標(biāo)準(zhǔn)，積極進(jìn)行知識(shí)的更新，對(duì)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)以及經(jīng)濟(jì)的改革方案等要牢記于心，不應(yīng)局限于內(nèi)部審計(jì)的知識(shí)，對(duì)于新時(shí)期最新的經(jīng)濟(jì)管理知識(shí)也要加以涉獵。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，定期對(duì)內(nèi)部審計(jì)人員進(jìn)行房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、成本、工程、稅收等知識(shí)培訓(xùn)，促使每個(gè)內(nèi)審人員有能力對(duì)各個(gè)部門(mén)進(jìn)行審計(jì)，方便內(nèi)審工作的安排。

篇5

收錄日期：2015年1月26日

一、前言

繼2013年國(guó)五條頒布及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)在高盈利數(shù)年之后，開(kāi)始步入銷(xiāo)售停滯、成本增加、融資困難等一系列問(wèn)題。雖然多數(shù)城市放開(kāi)限購(gòu)政策，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行各種打折促銷(xiāo)活動(dòng)，仍然無(wú)法完成銷(xiāo)售目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行平緩發(fā)展時(shí)期，無(wú)法單純的憑借買(mǎi)地、蓋房、賣(mài)房來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的持續(xù)增長(zhǎng)。此時(shí)，為保持房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)管理顯得尤為重要。從傳統(tǒng)模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過(guò)度，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。2012年以來(lái)，所有主板上市的公司已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)展內(nèi)控體系建設(shè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，是房地產(chǎn)企業(yè)謀求自身發(fā)展的基本要求，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)兩性化經(jīng)營(yíng)的必然要求。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)淡薄。房地產(chǎn)行業(yè)在近年的高速發(fā)展之下，已然成為各行業(yè)羨慕的高利潤(rùn)行業(yè)，各行業(yè)爭(zhēng)先加入到房地產(chǎn)高利潤(rùn)的大軍中。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者更多關(guān)注的是銷(xiāo)量、利潤(rùn)，缺少對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)的關(guān)注。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不了解內(nèi)部控制的重要性，耗費(fèi)大量的人力物力，單純把工作重心放在工作崗位的設(shè)置和公司制度、財(cái)務(wù)制度的建設(shè)上，這種設(shè)置和建設(shè)無(wú)法完善企業(yè)管理。缺乏對(duì)內(nèi)部控制的了解，沒(méi)有正確理解完善的內(nèi)部控制制度在保證工作正常進(jìn)行下，可以確保企業(yè)內(nèi)部資料的完整性和真實(shí)性，對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)也起到順暢的作用。因管理者對(duì)內(nèi)部控制不重視，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然建設(shè)內(nèi)控制度，但是在執(zhí)行上力度不夠，缺乏專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)人對(duì)內(nèi)控執(zhí)行進(jìn)行管理監(jiān)督，沒(méi)有很好地應(yīng)用內(nèi)控制度，應(yīng)付了事，使得內(nèi)部控制沒(méi)有發(fā)揮作用。

（二）企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不科學(xué)、不健全，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：小房企幾乎沒(méi)有建立內(nèi)部控制制度，內(nèi)部控制工作無(wú)據(jù)可依，沒(méi)有成文;部分房企雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是不完善，只包含內(nèi)部控制的部分要素，沒(méi)有包括全部，大多缺乏監(jiān)督審計(jì)程序，缺乏總體制衡和協(xié)調(diào)機(jī)制;還有許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控目標(biāo)不明確、程序不科學(xué)、流程不細(xì)化。

（三）內(nèi)部控制監(jiān)督乏力。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然完善了內(nèi)部控制制度，也包括內(nèi)部監(jiān)督方面的制度，但是執(zhí)行內(nèi)部監(jiān)督不力，這是房企內(nèi)部控制方面存在比較大的問(wèn)題。董事會(huì)下面應(yīng)設(shè)立審計(jì)部或?qū)徲?jì)委員會(huì)，但很多房企沒(méi)有建立這樣的組織架構(gòu)，無(wú)法保障內(nèi)部控制制度的落實(shí)和執(zhí)行。有些企業(yè)雖設(shè)立了內(nèi)審部門(mén)，但是內(nèi)審部門(mén)被賦予的職權(quán)有限，只單純監(jiān)督財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行，對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行監(jiān)督少之又少。內(nèi)審部門(mén)無(wú)考核機(jī)制，這些都影響到內(nèi)審效果，使內(nèi)審部門(mén)無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的職能。在外部監(jiān)督方面，因企業(yè)缺乏信息透明度，政府職能部門(mén)和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)也難以有效地監(jiān)督內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。

（四）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估執(zhí)行力薄弱。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大，但經(jīng)濟(jì)收益趨于平緩，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題在企業(yè)壯大及收益放緩的前提下不斷凸顯。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未制定完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，無(wú)法有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，但是由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警認(rèn)識(shí)不到位，不了解風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的各種方法，預(yù)警機(jī)制往往成為擺設(shè)，這就導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)企業(yè)會(huì)亂陣腳的現(xiàn)象。

三、改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系。健全的內(nèi)部控制體系是企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施效果的根本保障。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)要想在內(nèi)部控制體系上不斷創(chuàng)新、完善，就需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及自身發(fā)展的需求，制定符合其發(fā)展需求的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系的建立需要全面、細(xì)致。

內(nèi)部控制體系之間的控制層次需要相互獨(dú)立。主要包括三個(gè)層次，分別為：經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的人員權(quán)限和責(zé)任的建立，對(duì)重要業(yè)務(wù)應(yīng)制定處理程序，實(shí)行“雙簽制”，禁止一人獨(dú)握權(quán)力，工程采購(gòu)環(huán)節(jié)信息公開(kāi)、決策透明，采取公開(kāi)招標(biāo)形式;建立監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)部門(mén)在進(jìn)行常規(guī)核算工作的基礎(chǔ)上，建立規(guī)范化管理，監(jiān)督其他部門(mén)在資金預(yù)算、資金運(yùn)用上的工作過(guò)程，將結(jié)果反饋給相關(guān)責(zé)任人;強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督，設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系，結(jié)合企業(yè)的規(guī)模和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等，指定專(zhuān)門(mén)人員從事審計(jì)工作，并賦予該機(jī)構(gòu)和人員權(quán)利，對(duì)內(nèi)部控制體系實(shí)行監(jiān)督，保障內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。

（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制的考核與激勵(lì)。績(jī)效考核是企業(yè)評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)中比較常見(jiàn)的激勵(lì)制度，有效的內(nèi)控考核與激勵(lì)能充分激勵(lì)員工尤其是內(nèi)部控制人員的積極性。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控考核機(jī)制是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)定量與定性分析相結(jié)合，建立完整的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一段時(shí)期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及內(nèi)部控制進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)與考核，建立責(zé)權(quán)與獎(jiǎng)懲相結(jié)合的制度，激勵(lì)員工工作的積極性和自主性。

（三）完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，在拿地、開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，都會(huì)受到企業(yè)外部諸多因素的影響。因此，采取風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等措施來(lái)防范和控制企業(yè)中的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)以預(yù)防為主，規(guī)范內(nèi)部控制環(huán)節(jié)，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生給企業(yè)帶來(lái)的損失。

篇6

原標(biāo)題：論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題和對(duì)策

收錄日期：2014年1月5日

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)變成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。但是隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷發(fā)展以及國(guó)家宏觀調(diào)控的不斷加強(qiáng)，不少房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中都面臨著內(nèi)部控制、風(fēng)險(xiǎn)管理等一系列問(wèn)題。

一、內(nèi)部控制的目標(biāo)及作用

據(jù)財(cái)會(huì)[2008]7號(hào)《企業(yè)內(nèi)部控制基本規(guī)范》，內(nèi)部控制包括五大目標(biāo)：合理保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理合法合規(guī)、資產(chǎn)安全、財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)信息度的真實(shí)完整、提高經(jīng)營(yíng)效率和效果、促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略。這五大目標(biāo)能夠確保企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的高效性、企業(yè)資產(chǎn)的安全性和企業(yè)會(huì)計(jì)信息資料的可靠性，是內(nèi)部控制的基本目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)這些目標(biāo)，能夠使企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)目標(biāo)更快更有效地實(shí)現(xiàn)，使得企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

隨著具有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的建立以及不斷的完善，內(nèi)部控制的作用在我國(guó)各行業(yè)中都得到了不斷的擴(kuò)展，其效果也越來(lái)越突出。目前，內(nèi)部控制的作用主要體現(xiàn)在以下五點(diǎn)：

1、保證企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)信息和會(huì)計(jì)信息資料的正確性和真實(shí)性。

2、保證企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)管理等各項(xiàng)活動(dòng)能夠順利有效地進(jìn)行。

3、保護(hù)企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)的安全和完整，防止資產(chǎn)流失的現(xiàn)象發(fā)生。

4、保證管理層的經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)能夠順利實(shí)現(xiàn)。

5、為相關(guān)的審計(jì)工作打下良好的基礎(chǔ)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)度不夠。當(dāng)前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都認(rèn)為內(nèi)部控制不能直接有效地產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值，就算能夠間接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益也是需要一個(gè)較長(zhǎng)的周期才能看出的，且需要制定大量的規(guī)章制度，需要多增加人員工作崗位，這就不可避免地增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本。因此，目前我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍然是把主要精力放在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售上面，對(duì)于企業(yè)本身的內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)僅僅是局限于幾個(gè)層面：

1、認(rèn)為內(nèi)部控制就是成本控制、會(huì)計(jì)控制等。

2、片面的強(qiáng)調(diào)了企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的重要性，而忽視了控制方式的跟進(jìn)和強(qiáng)化。

3、習(xí)慣并且滿(mǎn)足于傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理方式，而忽略了控制方面所產(chǎn)生的作用對(duì)企業(yè)自身所造成的影響。

4、更有甚者認(rèn)為如果加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，就會(huì)束縛自己的手腳，從而影響自己的辦事效率。同時(shí)覺(jué)得如果企業(yè)搞內(nèi)部控制是對(duì)企業(yè)內(nèi)部工作人員的不信任，容易造成內(nèi)部矛盾。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制不健全、不合理。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，因此大量房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制仍然存在著不健全、不合理的現(xiàn)象。主要體現(xiàn)在以下三方面：

1、企業(yè)對(duì)員工的激勵(lì)與約束機(jī)制不健全，獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰標(biāo)準(zhǔn)不明確。

2、企業(yè)沒(méi)有建立起一套行之有效的自我防范機(jī)制。

3、企業(yè)在制定內(nèi)部控制制度的過(guò)程中不遵循一切從實(shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則。

（三）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式尚不成熟。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，各個(gè)方面都沒(méi)有形成一套成熟的體系，企業(yè)本身的內(nèi)部控制能力較差，并且仍然沿襲著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的機(jī)構(gòu)設(shè)置，企業(yè)內(nèi)部普遍都存在機(jī)構(gòu)臃腫繁冗、管理層次多、工作效率低下等問(wèn)題，有時(shí)候甚至需要國(guó)家進(jìn)行相對(duì)應(yīng)的宏觀調(diào)控來(lái)解決這些問(wèn)題。正是由于存在著這樣的情況，從而使得制約我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制能得到順利實(shí)施的因素越來(lái)越多，主要表現(xiàn)在以下方面：

1、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，所需金額較大，同時(shí)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及到較多的部門(mén)及個(gè)人。首先，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中往往費(fèi)時(shí)較長(zhǎng)，費(fèi)力較大，開(kāi)發(fā)一塊地產(chǎn)往往需要3～5年的時(shí)間，更有甚者在8～10年之后都不能竣工，相比較國(guó)外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)僅僅需要兩年的時(shí)間；其次，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，往往涉及到很多的部門(mén)及個(gè)人，比如投資方、債權(quán)方、債務(wù)方、勘察設(shè)計(jì)單位、材料供應(yīng)單位、承包單位、被遷的單位和居民、房屋購(gòu)買(mǎi)者、土地轉(zhuǎn)讓單位等等，有時(shí)候還要牽扯到工商局、稅務(wù)局甚至司法局等政府部門(mén)。由于所涉及的范圍太廣，因此往往導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部控制的信息與溝通渠道不暢。但是企業(yè)對(duì)這一點(diǎn)往往都不會(huì)過(guò)多的重視，從而使得企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的協(xié)調(diào)性變得越來(lái)越差，給內(nèi)部控制帶來(lái)了相當(dāng)大的難度。

2、房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏內(nèi)部稽核和審計(jì)能力，并且內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不全、力量薄弱。具體表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：

（1）企業(yè)未按規(guī)定要求設(shè)置相應(yīng)的稽核崗位或者是雖然設(shè)置了稽核崗位但是稽核工作做的不到位。

（2）企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)并未站在獨(dú)立的立場(chǎng)上對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行客觀公正的審計(jì)，往往是隸屬于企業(yè)的其他部門(mén)，尤其是財(cái)務(wù)部門(mén)，審計(jì)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)往往由財(cái)務(wù)部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)或者企業(yè)其他主要領(lǐng)導(dǎo)兼任，內(nèi)部審計(jì)工作在形式上就已經(jīng)缺乏了應(yīng)有的獨(dú)立性。內(nèi)部審計(jì)力量變得薄弱，在進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)工作的過(guò)程中有時(shí)候還會(huì)遇到較大的阻力，這就很有可能導(dǎo)致內(nèi)部審計(jì)作用的失效，最終使得審計(jì)人員的工作質(zhì)量大打折扣。

（3）很多企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制不全、力量薄弱，在內(nèi)部控制的建立與實(shí)施的過(guò)程中都沒(méi)有進(jìn)行切實(shí)有效的監(jiān)督檢查，對(duì)所建立的內(nèi)部控制系統(tǒng)都沒(méi)有進(jìn)行認(rèn)真的評(píng)價(jià)，更沒(méi)有建立內(nèi)部控制缺陷糾正與改進(jìn)機(jī)制，這就使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)方面都不能得到有效的監(jiān)督，內(nèi)部監(jiān)督效力得不到充分的發(fā)揮。

3、公司管理層的結(jié)構(gòu)不合理。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)大股東擁有絕對(duì)的控制權(quán)，小股東的權(quán)益得不到合法的保護(hù)。而此時(shí)大股東往往會(huì)憑借自己的股權(quán)優(yōu)勢(shì)來(lái)控制股東大會(huì)，然后推選能夠代表其自身利益的董事進(jìn)入董事會(huì)，從而控制董事會(huì)，進(jìn)而控制監(jiān)事會(huì)。而經(jīng)理層也往往是由控股股東委派，甚至很多房產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)董事長(zhǎng)兼任總經(jīng)理的情況。這就使得公司的絕大部分權(quán)力都掌握在內(nèi)部人士手中，責(zé)、權(quán)、利的劃分就形同虛設(shè)。

三、完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如果想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，那么就需要克服當(dāng)前內(nèi)部控制的現(xiàn)狀，內(nèi)部控制的理論就必須嚴(yán)格遵循及時(shí)性的原則不斷發(fā)展，不斷創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，各項(xiàng)內(nèi)部控制制度也必須要明確自己控制的目的，并有效地發(fā)揮其自身作用，這樣才能夠使我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)更好地適應(yīng)我國(guó)特有的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，從而創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境。控制環(huán)境主要反映了一家企業(yè)的管理層和其他相關(guān)人員對(duì)企業(yè)運(yùn)行的態(tài)度、認(rèn)識(shí)和行動(dòng)。完善自身的內(nèi)部控制環(huán)境要從以下三點(diǎn)入手：

1、完善企業(yè)自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。當(dāng)前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的自身治理結(jié)構(gòu)都相當(dāng)混亂，因此這些企業(yè)迫切需要完善自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，要完善自身的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)，就要實(shí)行科學(xué)的內(nèi)部管理制度，調(diào)節(jié)企業(yè)員工和經(jīng)理層之間的關(guān)系。對(duì)于企業(yè)的員工，一定要制定一套行之有效的激勵(lì)機(jī)制，根據(jù)企業(yè)各個(gè)層面工作人員的工作態(tài)度和工作效率來(lái)進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲。而對(duì)于企業(yè)的經(jīng)理層，一定要根據(jù)產(chǎn)品市場(chǎng)和經(jīng)理人員市場(chǎng)來(lái)制定相配套的經(jīng)理約束機(jī)制。只有建立起合理的員工獎(jiǎng)懲機(jī)制和經(jīng)理約束機(jī)制，才能調(diào)節(jié)好企業(yè)經(jīng)理層和員工之間的矛盾，才能使企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化。

2、做到以人為本。企業(yè)的發(fā)展命運(yùn)更多的是由企業(yè)員工的素質(zhì)和能力決定的。企業(yè)內(nèi)控環(huán)境主要也是由企業(yè)員工鑄造起來(lái)的，因此企業(yè)管理者要充分重視每一個(gè)員工的價(jià)值，轉(zhuǎn)變陳舊的觀念，樹(shù)立以人為本的新觀念。這樣才能使企業(yè)每個(gè)員工都覺(jué)得自己是企業(yè)的主人翁，從而調(diào)動(dòng)他們的積極性和創(chuàng)造性，激發(fā)自身的潛力，最終為企業(yè)發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)。

3、加大對(duì)內(nèi)部控制的宣傳力度，同時(shí)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)。只有這樣才能使企業(yè)的每一位員工認(rèn)識(shí)到自己企業(yè)如果想在當(dāng)前激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有一席之地，就必須注重內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)與實(shí)施，確保企業(yè)每一位員工把內(nèi)部控制制度作為一項(xiàng)長(zhǎng)期而又艱巨的任務(wù)來(lái)完成。另外，還要加強(qiáng)企業(yè)的文化建設(shè)，這樣才能夠提高企業(yè)員工的思想道德素質(zhì)，因?yàn)閱T工的思想道德素質(zhì)是內(nèi)部控制的重要環(huán)境之一，因此對(duì)員工進(jìn)行思想道德方面的建設(shè)是十分必要的。因此，企業(yè)一定要加強(qiáng)自身的文化建設(shè)，建立統(tǒng)一的價(jià)值觀和道德觀。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的信息溝通。作為占我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)的中小型企業(yè)來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到信息流通的重要性，很多企業(yè)的信息系統(tǒng)都沒(méi)有得到完善，這樣就會(huì)導(dǎo)致很多會(huì)計(jì)信息的失真，從而就會(huì)使得一些企業(yè)人員利用這一漏洞，貪污挪用公款、收受賄賂，從而使企業(yè)資產(chǎn)大量流失。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下幾點(diǎn)來(lái)優(yōu)化或者建立自己的信息溝通系統(tǒng)：

1、在重視縱向間的信息溝通的同時(shí)不要忽略橫向間的信息溝通。當(dāng)前，我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都建立自己的信息管理部門(mén)，但是都比較重視縱向間的權(quán)力與義務(wù)關(guān)系，下級(jí)往往都只對(duì)上層領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，而對(duì)橫向間的各項(xiàng)關(guān)系都缺乏足夠的重視，企業(yè)內(nèi)部各平級(jí)部門(mén)之間缺乏必要的交流與溝通，使得各部門(mén)之間互相了解不深，協(xié)調(diào)性差。

2、在收集信息的過(guò)程中兼顧內(nèi)部信息和外部信息，不能顧此失彼。企業(yè)一定要保證內(nèi)外信息的收集、儲(chǔ)存、分析、加工和使用同時(shí)進(jìn)行，這樣才能滿(mǎn)足企業(yè)的信息需求，從而為企業(yè)的生存發(fā)展開(kāi)辟出正確的道路。

3、保證企業(yè)網(wǎng)絡(luò)的安全性。如今計(jì)算機(jī)和網(wǎng)路技術(shù)的發(fā)展日趨成熟，可以說(shuō)所有的房地產(chǎn)企業(yè)都有自己的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。但是網(wǎng)絡(luò)是很開(kāi)放的，從理論上來(lái)說(shuō)企業(yè)所有的信息資料都能從網(wǎng)絡(luò)上查到，因此網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下的企業(yè)信息系統(tǒng)是很有可能被黑客或者病毒入侵的，這種攻擊可能來(lái)自于系統(tǒng)的內(nèi)部，但是也有可能是來(lái)自于系統(tǒng)的外部，一旦發(fā)生，企業(yè)將面臨無(wú)法估計(jì)的損失。而房地產(chǎn)企業(yè)往往都是牽一發(fā)而動(dòng)全身的，如果有一個(gè)地方出錯(cuò)，那整個(gè)企業(yè)都將崩潰。因此，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)一定要保證自身網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全可靠。

（三）完善房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)一定要制定科學(xué)合理的企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，明確各階層的職責(zé)范圍。根據(jù)我國(guó)《公司法》的規(guī)定，公司的組織結(jié)構(gòu)由股東大會(huì)、董事會(huì)、經(jīng)理層和監(jiān)事會(huì)組成。其中，股東大會(huì)是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)；董事會(huì)對(duì)股東大會(huì)負(fù)責(zé)，是公司的決策機(jī)構(gòu)；經(jīng)理層對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，是公司的經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)；監(jiān)事會(huì)是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)。使得單位經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的五個(gè)步驟，既授權(quán)、簽發(fā)、核準(zhǔn)、執(zhí)行和記錄能夠相對(duì)獨(dú)立地進(jìn)行，這樣就根據(jù)一個(gè)權(quán)責(zé)相互分離、相互制衡的原則，形成一個(gè)明確、有效適合于公司發(fā)展要求的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，從而便于內(nèi)部控制作用的發(fā)揮。

四、結(jié)論

內(nèi)部控制是一項(xiàng)持續(xù)、全面的系統(tǒng)過(guò)程，不是一朝一夕一個(gè)人或者幾個(gè)人就能完成的，尤其是在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)之中，一定要穩(wěn)扎穩(wěn)打地去完善內(nèi)部控制。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)命脈之一，雖然并不是決定性因素，但是也處于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)牽一發(fā)而動(dòng)全身的地位。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在完善內(nèi)部控制的過(guò)程中一定要結(jié)合相應(yīng)的準(zhǔn)則，以完善內(nèi)部控制的環(huán)境、完善企業(yè)內(nèi)部的信息溝通和完善企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)為出發(fā)點(diǎn)，一步一個(gè)腳印的去完善自身的內(nèi)部控制，從而在壯大自身的同時(shí)也能夠?yàn)槲覈?guó)的經(jīng)濟(jì)做出更大的貢獻(xiàn)。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]田依鑫.關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的探討.北京企業(yè)管理出版社，2009.

[2]余虹.淺析我國(guó)現(xiàn)代企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題和對(duì)策.財(cái)會(huì)月刊，2011.

[3]曹樂(lè)顏.當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題與對(duì)策.財(cái)會(huì)月刊，2012.

篇7

房地產(chǎn)企業(yè)具有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本發(fā)高投資額度大、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的資金密集性、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的服務(wù)性的特點(diǎn)，這些特性決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更易受到自然條件、經(jīng)濟(jì)因素、政策導(dǎo)向以及管理水平的限制，因而面臨較大的內(nèi)外部風(fēng)險(xiǎn)

2.有效的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是外部環(huán)境的要求

2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，全球經(jīng)濟(jì)還未走出低谷，持續(xù)低迷，而近年來(lái)國(guó)家連續(xù)頒布了一系列不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)陷入了危機(jī)中。國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的力度不斷加大，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，面臨著更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和生存壓力。在如此嚴(yán)峻的形勢(shì)下，切實(shí)加強(qiáng)內(nèi)部控制，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)防范和應(yīng)對(duì)能力，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯得極其緊迫和現(xiàn)實(shí)。

3.完善的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的必要途徑

加強(qiáng)內(nèi)部控制是提高現(xiàn)代企業(yè)管理水平的一個(gè)主要手段。房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)命脈，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)健康和可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，必須加強(qiáng)內(nèi)部控制這個(gè)關(guān)鍵部分。內(nèi)部控制是指確保識(shí)別可能阻礙實(shí)現(xiàn)某些目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)因素并采取預(yù)防措施，它貫穿于所有的業(yè)務(wù)部門(mén)。只有加強(qiáng)和完善了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，才能建立一個(gè)完善的內(nèi)部控制制度，不僅是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的需要，而且提高了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督管理水平，使得房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的持續(xù)發(fā)展。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中存在的問(wèn)題

新世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也乘風(fēng)破浪、飛速發(fā)展，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起，做大做強(qiáng)。在內(nèi)部控制政策方面，我國(guó)頒布了與市場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的《基本規(guī)范》和《應(yīng)用指引》，共形成了具有我國(guó)特色的內(nèi)部控制理論體系基本框架。房地產(chǎn)企業(yè)在高速發(fā)展的同時(shí)，內(nèi)部控制也存在著一定的問(wèn)題，制約著其健康的發(fā)展，具體主要體現(xiàn)在以下方面：

1.領(lǐng)導(dǎo)階層對(duì)加強(qiáng)內(nèi)部控制的意識(shí)淡薄

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從發(fā)展初期開(kāi)始就開(kāi)始存在著明顯的企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，其原因是大股東持有率過(guò)高，影響了小股東的權(quán)利和利益。同時(shí)這樣的企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不利于企業(yè)控制權(quán)、執(zhí)行權(quán)和監(jiān)督權(quán)的執(zhí)行。我過(guò)經(jīng)濟(jì)在近十幾年來(lái)都有著高質(zhì)量平穩(wěn)的發(fā)展，尤其是在2000年到2008年之間，房地產(chǎn)企業(yè)在這一段時(shí)間內(nèi)發(fā)展迅速，市場(chǎng)非常好，前景特別樂(lè)觀，所以大部分房地產(chǎn)企業(yè)將精力放在了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售上，比較重視外部市場(chǎng)，較少主義企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題，沒(méi)有意識(shí)到企業(yè)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了問(wèn)題，只著眼與市場(chǎng)沒(méi)有考慮企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展不僅需要成本控制、會(huì)計(jì)控制，更需要企業(yè)內(nèi)部控制，有些企業(yè)甚至把內(nèi)部控制看成企業(yè)發(fā)展的束縛，更多引發(fā)了企業(yè)內(nèi)部人員矛盾，不利于企業(yè)的和諧發(fā)展。

2.缺少相關(guān)組織架構(gòu)

大部分房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)也都制定了自己的內(nèi)部控制，但多數(shù)都形同虛設(shè)，沒(méi)有得到很好的執(zhí)行，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)好，因此企業(yè)重點(diǎn)工作都集中在了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制不太重視，另一方面，其實(shí)大部分企業(yè)都沒(méi)有對(duì)內(nèi)部控制太上心，缺少相關(guān)組織結(jié)架構(gòu)，所以許多內(nèi)部控制都不夠科學(xué)合理，時(shí)常直接引入其他企業(yè)的方案，這樣既不能針對(duì)自身企業(yè)進(jìn)行管理控制，很多細(xì)節(jié)問(wèn)題一旦發(fā)生，沒(méi)有照參的方案，這樣的內(nèi)部控制缺乏實(shí)用性，故請(qǐng)專(zhuān)業(yè)組織架構(gòu)合理的有針對(duì)性的內(nèi)部控制非常有必要。

3.企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督乏力

內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督缺失，激勵(lì)機(jī)制不合理。嚴(yán)格的內(nèi)部審計(jì)和監(jiān)督是內(nèi)部控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的重要途徑。內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與在治理結(jié)構(gòu)、機(jī)構(gòu)設(shè)置及權(quán)責(zé)分配、業(yè)務(wù)流程等方面形成相互制約、相互監(jiān)督的局面。企業(yè)內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)與企業(yè)的規(guī)模、業(yè)務(wù)范圍、風(fēng)險(xiǎn)水平相適應(yīng)的，并隨著實(shí)際情況的變化而不斷改變。如果一個(gè)企業(yè)的內(nèi)部控制不能在實(shí)際工作中應(yīng)用，就算它設(shè)計(jì)的再完美、在嚴(yán)密，也是沒(méi)有實(shí)際意義的。盡管當(dāng)前一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了一些內(nèi)部控制制度，但是總體來(lái)看這些內(nèi)部控制制度還是不太完善，存在一些缺點(diǎn)，并且沒(méi)有得到較好的執(zhí)行。目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立與企業(yè)內(nèi)部控制執(zhí)行掛鉤的獎(jiǎng)懲機(jī)制，不能很好地使員工能投入到內(nèi)部控制的建設(shè)與執(zhí)行中。

4.財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)也不能夠完全滿(mǎn)足內(nèi)控需要

很多會(huì)計(jì)工作人員缺乏職業(yè)理想和敬業(yè)精神，總是認(rèn)為自己工作忙，沒(méi)有時(shí)間去學(xué)習(xí)會(huì)計(jì)法規(guī)，充實(shí)自己，使自己的思想和會(huì)計(jì)處理技巧能跟上時(shí)展的腳步，這就使得他們不能很好的遵紀(jì)守法、依法辦事。很多單位內(nèi)部審計(jì)人員多為會(huì)計(jì)部門(mén)的工作人員，出現(xiàn)了“自己做的賬目自己審計(jì)”，使得企業(yè)內(nèi)部審計(jì)多為形式，根本起不到監(jiān)督和檢查的作用。再者，盡管有關(guān)部門(mén)每年都要進(jìn)行財(cái)務(wù)賬目處理，但因其檢查范圍、時(shí)間的局限性以及檢查人員的大意，也不能對(duì)單位內(nèi)部控制監(jiān)督提供強(qiáng)有力的保證。在現(xiàn)實(shí)工作中，大部分會(huì)計(jì)人員為大專(zhuān)學(xué)歷水平，更有甚者為非會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)人士，這就造成了他們業(yè)務(wù)處理能力低下，對(duì)會(huì)計(jì)工作應(yīng)付差事，不利于企業(yè)內(nèi)部控制的執(zhí)行和監(jiān)督。

5.信息化水平不夠

眾所周知，我國(guó)的信息化發(fā)展起點(diǎn)低，速度緩慢，進(jìn)而在當(dāng)前的信息化水平下無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)內(nèi)部控制的基本要求。在會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)中，企業(yè)的所有會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)都保存在計(jì)算機(jī)中，所以在現(xiàn)實(shí)工作中，沒(méi)有授權(quán)的人可以盜取授權(quán)者身份進(jìn)行會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)篡改、偽造，并且可以不留下一絲痕跡。與此同時(shí)，運(yùn)用會(huì)計(jì)信息化軟件處理企業(yè)會(huì)計(jì)賬目，會(huì)計(jì)人員對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行直接的修改或數(shù)據(jù)的在輸入都變得更加容易，這就使得憑證與賬簿的保管只是形式，基本起不到監(jiān)督作用。因此，由于會(huì)計(jì)信息化系統(tǒng)的不完善，使得企業(yè)內(nèi)部控制工作目標(biāo)在當(dāng)前情況下不能很好的實(shí)現(xiàn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的策略措施

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀和當(dāng)前存在的問(wèn)題，建議從以下方面采取措施，加以改善。

1.提高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)內(nèi)部控制的重視，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

內(nèi)部控制是是為了達(dá)到某些目的而進(jìn)行的一系列的管理過(guò)程，內(nèi)部控制的實(shí)施經(jīng)常會(huì)運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)管理方法，內(nèi)部控制是基于風(fēng)險(xiǎn)的控制過(guò)程，是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和管理的必要過(guò)程。通過(guò)內(nèi)部控制的實(shí)施，可將風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的范圍內(nèi)，確保企業(yè)的經(jīng)營(yíng)按照既定的目標(biāo)前進(jìn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是企業(yè)及時(shí)識(shí)別、系統(tǒng)分析經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中與實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制目標(biāo)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，合理確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面、持續(xù)的收集相關(guān)信息，結(jié)合實(shí)際情況，及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。另外，建立房地產(chǎn)企業(yè)的SWOT分析。完善的SWOT分析，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較全面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，從而選擇出最有利于公司進(jìn)行內(nèi)部控制的決策。

2.完善投資決策

在當(dāng)前復(fù)雜的國(guó)際和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)投資是否能夠盈利還是一個(gè)未知數(shù)。在國(guó)家不斷實(shí)施各種政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控的今天，房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)將何去何從也并不是很明晰。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)基于舊有經(jīng)驗(yàn)，依然投入大筆資金，追求資產(chǎn)增長(zhǎng)，而不顧過(guò)高的負(fù)債，輕視資金回籠，僅僅看重短期收益，而不看重企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做出的投資決策必定不夠科學(xué)合理。企業(yè)為保證資金資產(chǎn)安全、提高公司經(jīng)營(yíng)效率和盈利能力，就要盡可能地避免錯(cuò)誤的決策。

3.做好預(yù)算控制

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的日常活動(dòng)，要采用項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算相結(jié)合的預(yù)算模式。項(xiàng)目預(yù)算的對(duì)象主要是企業(yè)將要開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)目標(biāo)。預(yù)算內(nèi)容包括：項(xiàng)目建設(shè)的可行性、對(duì)投資費(fèi)用的設(shè)計(jì)規(guī)劃、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本及期間費(fèi)用、借款計(jì)劃和最終受益等。

資金預(yù)算的過(guò)程包括：企業(yè)各部門(mén)對(duì)資金申報(bào)需申報(bào)的合理性、企業(yè)權(quán)利機(jī)構(gòu)對(duì)申報(bào)進(jìn)行匯總、權(quán)利機(jī)構(gòu)以公司的整體資金為依據(jù)，整體目標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)預(yù)算。資金預(yù)算的權(quán)利機(jī)構(gòu)依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)，將工作層層分解到各部門(mén)的責(zé)任中心，因此，企業(yè)工作任務(wù)的執(zhí)行單位便成為各個(gè)責(zé)任中心。每個(gè)責(zé)任中心通過(guò)編制匯總工作完成年度項(xiàng)目預(yù)算工作和資金預(yù)算工作，建立相應(yīng)的預(yù)算報(bào)備體系，隨時(shí)將信息傳給上一級(jí)，以此對(duì)預(yù)算進(jìn)行跟蹤和檢查，從而對(duì)資金實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，有效的保證了房地產(chǎn)企業(yè)整體預(yù)算目標(biāo)的順利進(jìn)行。

4.加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)管理和運(yùn)營(yíng)資本管理，使房地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運(yùn)用

要加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)管理和運(yùn)營(yíng)資本管理，使房地產(chǎn)的資金得到最合理有效的運(yùn)用。就要通過(guò)努力降低成本和提高員工工作效率的方法提高效益。要通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)告中現(xiàn)金流量?jī)纛~這一指標(biāo)的分析，來(lái)了解企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。具體包括：現(xiàn)金流出的變化指標(biāo)可以預(yù)測(cè)企業(yè)是否將會(huì)面臨財(cái)務(wù)危機(jī)，現(xiàn)金流入的指標(biāo)結(jié)合相應(yīng)的成本數(shù)據(jù)可以反映企業(yè)的真實(shí)活力情況。若發(fā)生利潤(rùn)上升、現(xiàn)金流下降的現(xiàn)象，則說(shuō)明企業(yè)的收益下降，此時(shí)，企業(yè)應(yīng)引起高度重視；若企業(yè)在某段時(shí)間內(nèi)利潤(rùn)大于現(xiàn)金流，說(shuō)明企業(yè)有虛構(gòu)利潤(rùn)的嫌疑。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，現(xiàn)金凈流量可以很好的反映企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，所以企業(yè)要高度重視，及時(shí)評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。

5.建立高效的房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理系統(tǒng)

信息化管理是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)也都應(yīng)當(dāng)運(yùn)用計(jì)算機(jī)和各種先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，建立起本公司的信息管理系統(tǒng)，從搜集到儲(chǔ)存，到加工，以及輸出和使用等各個(gè)環(huán)節(jié)都要密切關(guān)注，以保證信息資料的完整、準(zhǔn)確、及時(shí)、權(quán)威和易于使用，用以滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)信息的需求。沒(méi)有充分有效的信息資源，企業(yè)其他資源的運(yùn)動(dòng)就失去方向，內(nèi)部控制就無(wú)從談起，也不再需要。

篇8

房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會(huì)受到受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。

（一）面臨利率變動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會(huì)降低投資者的購(gòu)買(mǎi)欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)。

通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。

（三）稅率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免的涉及到各種稅收項(xiàng)目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國(guó)家提高稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)成本也會(huì)上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。

（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金通常來(lái)自于銀行貸款。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)60%的警戒線(xiàn)，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

（五）再籌資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場(chǎng)上進(jìn)行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的過(guò)分依賴(lài)，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無(wú)疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

政治因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過(guò)多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶(hù)的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。

（一）缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。

房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而很多的項(xiàng)目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開(kāi)發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識(shí)，不注重對(duì)土地成本、施工成本、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤(rùn)目標(biāo)，大大增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。

（二）成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、繁雜的工作，不但包含項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括項(xiàng)目完成后成本費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，而是將過(guò)多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算沒(méi)有給予足夠重視，成本核算過(guò)于簡(jiǎn)單和粗糙，沒(méi)有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

（三）內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。

內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，雖然沒(méi)有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒(méi)有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則不全面、審計(jì)時(shí)間沒(méi)有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。

（四）缺乏對(duì)現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。

然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門(mén)之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無(wú)法得到保證。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。

（一）對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。

雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^(guò)高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實(shí)際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的管理力度。

眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對(duì)于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的管理力度，對(duì)于投資項(xiàng)目做好相應(yīng)的分析與綜合測(cè)評(píng)，對(duì)于指定的決策方案要進(jìn)行多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳盡、可行的投資實(shí)施方案，對(duì)投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。

（三）對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，使得以土地儲(chǔ)備作為競(jìng)爭(zhēng)資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競(jìng)爭(zhēng)資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)原有戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。

企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視。可以說(shuō)現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。

（四）建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營(yíng)情況控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的可能性。通過(guò)全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對(duì)企業(yè)未來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的揭示、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

（五）大力引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的水平。

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項(xiàng)目管理的過(guò)程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程進(jìn)行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平在很大程度上影響著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和成本，進(jìn)而影響著項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項(xiàng)目管理模式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到項(xiàng)目管理的過(guò)程中來(lái)，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、結(jié)束語(yǔ)。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對(duì)其產(chǎn)生的原因要進(jìn)行科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對(duì)性的防范措施的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

1、王師。如何防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2010，（01）。

2、申山宏。國(guó)內(nèi)中小型房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的困境與對(duì)策[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010，（17）。

3、關(guān)濤。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2008，（18）。

篇9

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要目標(biāo)

（一）戰(zhàn)略目標(biāo)

在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)的最高層次目標(biāo)，它同房地產(chǎn)企業(yè)的真正目的相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者就企業(yè)應(yīng)當(dāng)怎樣為其利益的相關(guān)者創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價(jià)值而作出的選擇。

（二）報(bào)告目標(biāo)

這類(lèi)目標(biāo)主要指在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要求企業(yè)提供的外部與內(nèi)部報(bào)告都具有真實(shí)可靠性。真實(shí)、可靠的報(bào)告能夠?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)者制定合理的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)發(fā)展目標(biāo)提供完整準(zhǔn)確的信息，同時(shí)為企業(yè)管理者作出正確的經(jīng)營(yíng)決策提供正確的信息數(shù)據(jù)。

（三）遵循目標(biāo)

這類(lèi)目標(biāo)主要為了房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中符合國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)而設(shè)定，遵循目標(biāo)對(duì)企業(yè)的市場(chǎng)聲譽(yù)以及社會(huì)聲譽(yù)等都會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

（四）資產(chǎn)及運(yùn)行安全目標(biāo)

這類(lèi)目標(biāo)旨在確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的有效性，包括企業(yè)的盈利目標(biāo)、企業(yè)業(yè)績(jī)以及企業(yè)資源不受損失等，并確保房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的各種實(shí)物資產(chǎn)的完整、安全，同時(shí)確保企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能夠正常開(kāi)展，并力保企業(yè)價(jià)值的完整性、真實(shí)性。

二、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的基本原則

（一）全面性原則

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系要貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的全過(guò)程，涵蓋包括房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作的每個(gè)崗位以及每項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，要實(shí)現(xiàn)全過(guò)程、全員性控制。

（二）重要性原則

對(duì)事關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理的重要事項(xiàng)要進(jìn)行嚴(yán)格地掌握和控制，要狠抓工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)，并將工程質(zhì)量安全、施工成本以及房屋的銷(xiāo)售作為內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和關(guān)鍵控制點(diǎn)。相比之下，那些較為次要的經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)則依據(jù)企業(yè)的具體能力采取適當(dāng)控制。

（三）相互牽制原則

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行構(gòu)建內(nèi)部控制體系時(shí)，應(yīng)合理分設(shè)工作崗位、組織機(jī)構(gòu)，合理規(guī)范職責(zé)權(quán)限，并確保不同崗位之間職責(zé)明確、相互監(jiān)督、相互牽制。主要包括財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)記錄、授權(quán)批準(zhǔn)、審核檢查、不相容職務(wù)相分離等內(nèi)容，使不相容崗位和職務(wù)之間能夠相互監(jiān)督、相互制約，形成有效的制衡機(jī)制。

（四）有效性原則

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建內(nèi)部控制體系時(shí)，需依據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況以及行業(yè)特點(diǎn)，要有實(shí)用性以及針對(duì)性，同時(shí)要確保構(gòu)建的內(nèi)部控制體系與企業(yè)自身的規(guī)模以及企業(yè)的管理水平相符，并滿(mǎn)足提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率效果的要求。內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理制度的重要組成部分，因此需要在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行，此外，還應(yīng)確保內(nèi)部控制體系隨著企業(yè)內(nèi)部業(yè)務(wù)以及外部環(huán)境的不斷變化，而進(jìn)行相應(yīng)地調(diào)整和完善。

（五）合法原則

房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系時(shí)一定要遵循國(guó)家相關(guān)的法律、法規(guī)以及有關(guān)部門(mén)的具體操作流程來(lái)進(jìn)行，嚴(yán)禁出現(xiàn)違規(guī)、違法操作的行為，確保企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)以及經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)正常有序地開(kāi)展。

（六）成本效益原則

房地產(chǎn)企業(yè)要想構(gòu)建并完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系，就要正確的處理好控制成本與內(nèi)部控制效果之間的相互關(guān)系，盡可能在降低內(nèi)部控制成本的基礎(chǔ)之上，取得一個(gè)相對(duì)較好的內(nèi)部控制效果。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建并完善內(nèi)部控制體系的主要措施

現(xiàn)階段，我國(guó)除了部分上市公司以及國(guó)有性質(zhì)的企業(yè)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有相對(duì)統(tǒng)一、系統(tǒng)的內(nèi)部控制體系。一般情況下，企業(yè)會(huì)依據(jù)國(guó)家的相關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模以及行業(yè)特點(diǎn)來(lái)制定相應(yīng)的內(nèi)部控制體系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建并完善企業(yè)內(nèi)部控制體系應(yīng)著重從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：

（一）做好企業(yè)控制環(huán)境建設(shè)

一般來(lái)講，控制環(huán)境主要分為兩種：內(nèi)部環(huán)境以及外部環(huán)境。外部環(huán)境主要包含：企業(yè)所處的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境等。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，外部環(huán)境的建設(shè)主要是由政府通過(guò)改革國(guó)家體制、完善法律系統(tǒng)以及推動(dòng)道德教育等措施來(lái)實(shí)現(xiàn)的。由此可見(jiàn)，外部環(huán)境已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)企業(yè)的控制范圍，因此外部環(huán)境不應(yīng)作為企業(yè)內(nèi)部控制體系的重要組成部分。而內(nèi)部環(huán)境主要是指企業(yè)內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)以及人力資源等方面。在這個(gè)環(huán)節(jié)中，內(nèi)部環(huán)境的建設(shè)應(yīng)由房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自身的努力來(lái)完成。通過(guò)創(chuàng)設(shè)合理的組織機(jī)構(gòu)以及明確各部門(mén)職責(zé)權(quán)限，健全和完善董事會(huì)、股東會(huì)以及各部門(mén)的經(jīng)營(yíng)班子，并進(jìn)一步明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)以及股東會(huì)的職責(zé)權(quán)限，同時(shí)不斷地強(qiáng)化董事會(huì)在企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的主導(dǎo)地位，構(gòu)建一個(gè)以董事會(huì)為主體，監(jiān)事會(huì)、股東會(huì)等相互牽制、相互監(jiān)督的內(nèi)部控制機(jī)制。

（二）健全和完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地、開(kāi)發(fā)建設(shè)直至房屋銷(xiāo)售的整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程都會(huì)受到諸多外界因素的影響和干預(yù)。因此這就要求企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中切實(shí)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別體系以及采用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與應(yīng)對(duì)等手段對(duì)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中遇到的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效地預(yù)防和控制。

（三）強(qiáng)化企業(yè)的控制活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注和實(shí)施的主要控制活動(dòng)包括：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制、授權(quán)批準(zhǔn)控制、不相容職務(wù)分離控制以及實(shí)物控制等。例如，在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制中要重點(diǎn)關(guān)注會(huì)計(jì)記錄的真實(shí)完整，發(fā)票的真?zhèn)危ㄔ斐杀镜挠?jì)量和確認(rèn)等問(wèn)題；在授權(quán)批準(zhǔn)控制中，要重點(diǎn)關(guān)注重大決策是否經(jīng)過(guò)集體決策審批的程序；在不相容職務(wù)分離控制中，要始終把內(nèi)部牽制作為處理各種關(guān)系的核心；在實(shí)物資產(chǎn)控制中，要處理好實(shí)物保管和財(cái)產(chǎn)記錄的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身設(shè)立的內(nèi)部控制目標(biāo)，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，綜合運(yùn)用各種必要的控制措施，對(duì)本企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)持續(xù)實(shí)施有效控制。

（四）建立有效的信息溝通體系

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，時(shí)時(shí)刻刻都會(huì)受到來(lái)自?xún)?nèi)部和外部各種因素的干擾影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立起及時(shí)、有效的信息溝通體系，以確保正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)持續(xù)有效地進(jìn)行。要注重搜集日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中各種內(nèi)部和外部的信息，并及時(shí)篩選，對(duì)于重要的信息必須及時(shí)遞交董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和股東會(huì)，以便董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和股東會(huì)能夠及時(shí)有效地進(jìn)行決策。

（五）強(qiáng)化企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)控

要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度有條不紊地實(shí)施執(zhí)行，就一定要做好相應(yīng)的內(nèi)部監(jiān)督工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)自身的規(guī)模以及行業(yè)特點(diǎn)，建立一個(gè)與之相適應(yīng)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，并確保內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置，審計(jì)人員的配備和工作的獨(dú)立性。內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)，有著非常重要的作用。它能通過(guò)檢查和評(píng)價(jià)內(nèi)部控制的執(zhí)行情況，及時(shí)改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制缺陷，為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者提供完成企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)有用的信息。因此，必須不斷地完善和健全企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)監(jiān)督體系。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)，因此構(gòu)建一套科學(xué)、合理的內(nèi)部控制體系對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有效規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，降低企業(yè)成本，提升可持續(xù)發(fā)展能力等都具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇10

（二）信息溝通不對(duì)等，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理難度加大

房地產(chǎn)公司多為跨地域、跨業(yè)態(tài)的項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)模式，近年來(lái)集團(tuán)化、規(guī)模化發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，管理信息不流暢的問(wèn)題也愈發(fā)明顯，信息的準(zhǔn)確性、時(shí)效性、完整性方面都存在很多漏洞。一些一線(xiàn)項(xiàng)目公司成為獨(dú)立王國(guó)，個(gè)人或團(tuán)體舞弊行為時(shí)有發(fā)生，先斬后奏的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。項(xiàng)目公司發(fā)生的問(wèn)題不能及時(shí)準(zhǔn)確地反饋，增強(qiáng)了問(wèn)題的隱蔽性，助長(zhǎng)了腐敗的滋生蔓延。例如，某企業(yè)的外埠項(xiàng)目公司在某內(nèi)裝工程施工隊(duì)伍的選擇過(guò)程中，表面上執(zhí)行企業(yè)要求的招投標(biāo)程序，但在實(shí)際操作中，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)人與投標(biāo)單位暗箱操作，故意隱瞞事實(shí)情況，人為控制招投標(biāo)結(jié)果。由于信息手段的滯后，集團(tuán)公司在上報(bào)資料的審批過(guò)程中無(wú)法發(fā)現(xiàn)破綻。后期企業(yè)內(nèi)審部門(mén)在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行例行審計(jì)時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但損失已既成事實(shí)。

（三）房地產(chǎn)的建造價(jià)格具有隱蔽性

各種材料價(jià)格、設(shè)計(jì)、施工招投標(biāo)價(jià)格均具有隱蔽性（商業(yè)秘密）的特點(diǎn)，致使最終的建設(shè)產(chǎn)品的建造價(jià)格存在不公開(kāi)性。地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等，使每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，這樣就使得造價(jià)管理相當(dāng)困難，為舞弊產(chǎn)生創(chuàng)造了溫床。又因?yàn)槭┕ろ?xiàng)目建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、投資大，增大了舞弊行為的隱蔽性。一些小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè)并未在每個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)后期對(duì)各種價(jià)格信息進(jìn)行整理，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)價(jià)格信息的內(nèi)部共享，而一些較大規(guī)模的企業(yè)也不一定設(shè)立專(zhuān)門(mén)部門(mén)完成此類(lèi)工作，從而也無(wú)法形成一個(gè)良好的價(jià)格控制體系。同時(shí)，基礎(chǔ)價(jià)格（如材料）又具有時(shí)間性、地域性，所以社會(huì)公開(kāi)的相對(duì)信息只可起到參照作用，對(duì)建造價(jià)格的控制作用非常有限。價(jià)格隱蔽性的現(xiàn)實(shí)存在，給企業(yè)的造價(jià)控制帶來(lái)了一定的困難，為舞弊行為的發(fā)生提供了機(jī)會(huì)。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)相關(guān)對(duì)策

（一）健全內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置及內(nèi)部審計(jì)制度

1、建立符合企業(yè)特點(diǎn)的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)。目前，在公司治理劃分的組織模式下，按隸屬關(guān)系具體可分為：（1）屬于職能部門(mén)的組織模式；（2）董事會(huì)或董事會(huì)下設(shè)的審計(jì)委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（3）監(jiān)事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)的組織模式；（4）總裁/總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的組織模式。這四種內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置均具有一定程度的缺陷，不能同時(shí)協(xié)調(diào)內(nèi)部審計(jì)職能與獨(dú)立性?xún)煞矫骊P(guān)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身特點(diǎn)及組織規(guī)模，遵循獨(dú)立性原則、權(quán)威性原則、效率優(yōu)化原則，因地制宜地來(lái)設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，所以產(chǎn)生了第五種機(jī)構(gòu)設(shè)置形式：雙重領(lǐng)導(dǎo)的組織模式，即在業(yè)務(wù)上向?qū)徲?jì)委員會(huì)報(bào)告業(yè)績(jī)，在行政上向經(jīng)理層負(fù)責(zé)并報(bào)告工作。

2、完善內(nèi)部審計(jì)制度。建立了理想的內(nèi)部審計(jì)模式還需要各個(gè)部門(mén)明確職責(zé)，并建立健全一套科學(xué)規(guī)范的內(nèi)部審計(jì)制度，來(lái)監(jiān)督和保障內(nèi)部審計(jì)工作的有效執(zhí)行，不斷加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制，保障經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和會(huì)計(jì)信息的真實(shí)合法，有效提高企業(yè)資產(chǎn)收益率和經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)自身特點(diǎn)，參照《內(nèi)部審計(jì)具體準(zhǔn)則》、《內(nèi)部審計(jì)基本準(zhǔn)則》以及其他規(guī)定，建立適合企業(yè)自身的內(nèi)部審計(jì)工作制度，規(guī)范企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)程序，并寫(xiě)入公司章程，并請(qǐng)股東會(huì)或董事會(huì)予以批準(zhǔn)，以便以保證內(nèi)部審計(jì)工作的順利開(kāi)展。

3、加強(qiáng)法制建設(shè)，完善相關(guān)法律法規(guī)。要想內(nèi)部審計(jì)職能按照制度設(shè)置的方向運(yùn)行，相關(guān)部門(mén)就必須制定一系列相應(yīng)的法律法規(guī)，國(guó)家有義務(wù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作提供一個(gè)良好的法律環(huán)境。相關(guān)部門(mén)需進(jìn)一步完善《內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則》和《審計(jì)署關(guān)內(nèi)部審計(jì)工作的規(guī)定》，對(duì)之不斷加以完善，以制定出更為健全且適宜于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)規(guī)章制度，最終使我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)達(dá)到規(guī)范化。這樣審計(jì)人員才能做到有法可依，并在相應(yīng)的法律框架中執(zhí)行審計(jì)工作，以有效發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能，來(lái)制約企業(yè)中和違法行為的發(fā)生，減少企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境建設(shè)

1、找準(zhǔn)職能定位。內(nèi)部審計(jì)的兩大基本職能是服務(wù)和監(jiān)督，我國(guó)內(nèi)部審計(jì)必須做到不放松任何其一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)由“監(jiān)督主導(dǎo)”型向“服務(wù)主導(dǎo)”型轉(zhuǎn)變離不開(kāi)管理層觀念的轉(zhuǎn)變。為了順利轉(zhuǎn)型，需做到：在意識(shí)上要重視內(nèi)部審計(jì)工作，開(kāi)展富有建設(shè)性的參與式審計(jì)，審計(jì)理念要從根本上轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新審計(jì)方案，參與形式更加多變。但是要注意處理好內(nèi)部審計(jì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中原有的監(jiān)督性實(shí)務(wù)同新興的服務(wù)性實(shí)務(wù)之間的關(guān)系，充分發(fā)揮內(nèi)審協(xié)會(huì)的作用，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)順利轉(zhuǎn)型。

2、樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善內(nèi)部控制制度。風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)內(nèi)部具有感染性、傳遞性、不對(duì)稱(chēng)性等特征，即一個(gè)部門(mén)造成的風(fēng)險(xiǎn)或疏于風(fēng)險(xiǎn)管理所帶來(lái)的后果往往不是由其直接承擔(dān)，而是會(huì)傳遞到其他部門(mén)，最終可能使整個(gè)企業(yè)陷入困境。因此，必須在管理層和普通職員的日常工作中樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)常性檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)已經(jīng)存在或潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并給予相關(guān)改進(jìn)措施，以降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，內(nèi)部控制并不只是生硬的規(guī)章制度，而應(yīng)該深入每個(gè)職員平日的工作中，讓內(nèi)部控制的意義和目標(biāo)深入人心，員工能夠各司其職，自覺(jué)履行其職責(zé)，并建立一整套獎(jiǎng)懲制度、業(yè)績(jī)考核制度。人力資源政策要有激勵(lì)性，將高素質(zhì)的人才吸引到合適的崗位，并使其具有勝任能力和高尚品行，以減少的發(fā)生，形成健康的企業(yè)文化氛圍。

3、建立內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)。內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)構(gòu)必須要形式和實(shí)質(zhì)上保持獨(dú)立。其中，形式上獨(dú)立是指監(jiān)督人員應(yīng)獨(dú)立于本單位的業(yè)務(wù)和管理人員，不能自己監(jiān)督自己；實(shí)質(zhì)上監(jiān)督則是指在掌握相當(dāng)數(shù)量的政策法規(guī)和內(nèi)部規(guī)章制度基礎(chǔ)上實(shí)施稽核。稽核工作要制定科學(xué)、合理、統(tǒng)一的監(jiān)督審計(jì)程序，要有一定的稽核覆蓋率和稽核頻率，涵蓋主要業(yè)務(wù)和重要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。內(nèi)部審計(jì)是內(nèi)部控制的重要組成部分，如果有一個(gè)良好的內(nèi)部控制環(huán)境，必然對(duì)內(nèi)部審計(jì)的有效開(kāi)展提供良好環(huán)境基礎(chǔ)，才能有助于內(nèi)部審計(jì)工作的開(kāi)展，有助于提高審計(jì)效率，降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，提高審計(jì)質(zhì)量，加速現(xiàn)代審計(jì)方法的變革。

（三）有效提高企業(yè)內(nèi)部審計(jì)執(zhí)行力

1、拓寬內(nèi)部審計(jì)工作領(lǐng)域。在國(guó)際上，內(nèi)部審計(jì)師已經(jīng)從事包括財(cái)務(wù)檢查與審計(jì)、經(jīng)營(yíng)審計(jì)、管理審計(jì)以及遵紀(jì)守法審計(jì)在內(nèi)的綜合審計(jì)工作。而我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)停留在財(cái)務(wù)收支審計(jì)，將內(nèi)部審計(jì)的范圍縮小了。我們應(yīng)以財(cái)務(wù)審計(jì)為基礎(chǔ)，以管理審計(jì)為重點(diǎn)；圍繞規(guī)范化建設(shè)，加強(qiáng)內(nèi)部控制審計(jì)；突出戰(zhàn)略審計(jì)和風(fēng)險(xiǎn)管理審計(jì)，投資決策審計(jì)、固定資產(chǎn)投資審計(jì)、施工項(xiàng)目審計(jì)、采購(gòu)合同審計(jì)、戰(zhàn)略審計(jì)、成本費(fèi)用效益審計(jì)等。由于單純的事后審計(jì)已不能滿(mǎn)足對(duì)企業(yè)做出科學(xué)合理全面準(zhǔn)確評(píng)價(jià)的要求，因此內(nèi)部審計(jì)應(yīng)由事后審計(jì)向事中、事前審計(jì)發(fā)展。要求內(nèi)部審計(jì)把關(guān)口逐步前移，由從前的事后審計(jì)為主向事中、事前審計(jì)逐漸發(fā)展，參與經(jīng)營(yíng)決策、產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等決策研究，利用審計(jì)掌握的企業(yè)內(nèi)部信息，提出意見(jiàn)和建議，發(fā)揮預(yù)測(cè)預(yù)警作用，為領(lǐng)導(dǎo)決策服務(wù)。使管理者了解內(nèi)部審計(jì)的本質(zhì)和作用，將內(nèi)部審計(jì)滲透到企業(yè)的每個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中去。

2、提高內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)。內(nèi)部審計(jì)人員素質(zhì)是決定內(nèi)部審計(jì)工作質(zhì)量，保證內(nèi)部審計(jì)作用充分發(fā)揮的關(guān)鍵。首先要在任用、培訓(xùn)、定崗、升遷等方面做出適當(dāng)?shù)囊?guī)定，不能簡(jiǎn)單隨意地將財(cái)務(wù)崗位上的人員安排到內(nèi)部審計(jì)崗位上，而應(yīng)該吸納那些高素質(zhì)，品質(zhì)優(yōu)秀的綜合性人才到內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍當(dāng)中。可以參照國(guó)際內(nèi)部審計(jì)協(xié)會(huì)的做法，建立注冊(cè)內(nèi)部審計(jì)師資格考試制度，提高內(nèi)部審計(jì)人員的就業(yè)門(mén)檻，優(yōu)化內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)；其次要做好人員的培訓(xùn)工作。每年定期安排相應(yīng)的綜合知識(shí)學(xué)習(xí)，要不斷更新房地產(chǎn)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、法律、金融和審計(jì)等各方面的知識(shí)，不斷提高發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題、協(xié)調(diào)工作等方面的綜合能力，這樣才能提高審計(jì)隊(duì)伍的整體素質(zhì)，適應(yīng)更高層次內(nèi)部審計(jì)工作所提出的要求。

3、及時(shí)改進(jìn)審計(jì)手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)必須更新審計(jì)方法，引進(jìn)和應(yīng)用先進(jìn)的審計(jì)理論和方法努力改進(jìn)工作方式和提高審計(jì)效率。積極將現(xiàn)代科技手段運(yùn)用于內(nèi)部審計(jì)工作中的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)審計(jì)手段創(chuàng)新。當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)管理上都采用了先進(jìn)的ERP、MIS等系統(tǒng)進(jìn)行人力、物力、財(cái)力的配置與調(diào)度，不僅形成書(shū)面載體，也形成了較多的信息流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。但內(nèi)部審計(jì)往往停留在利用手工或簡(jiǎn)單的EXCEL處理上，很少利用先進(jìn)的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向型內(nèi)部審計(jì)技術(shù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可參照國(guó)外大型企業(yè)，引入計(jì)算機(jī)審計(jì)技術(shù)，建立財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)倉(cāng)庫(kù)，與ERP數(shù)據(jù)相連接，必要情況下可以開(kāi)發(fā)適應(yīng)自身的審計(jì)軟件。這樣就可以實(shí)時(shí)地調(diào)用掌握企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)情況，減少人為的主觀判斷，提高審計(jì)的客觀性，同時(shí)也有利于提高審計(jì)效率，順應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向內(nèi)部審計(jì)要求。

（四）結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)展開(kāi)審計(jì)工作

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)序幕已經(jīng)全面拉開(kāi)，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，行業(yè)環(huán)境將更加嚴(yán)峻。建筑產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時(shí)，又各具特點(diǎn)，有各自個(gè)性的一面，這樣就使得造價(jià)管理復(fù)雜多變，增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因?yàn)榻ㄔO(shè)過(guò)程歷時(shí)周期長(zhǎng)，資金投入巨大，使得舞弊行為的隱蔽性加大。這就要求內(nèi)部審計(jì)加強(qiáng)全過(guò)程監(jiān)督，因?yàn)槲璞仔袨榭赡墚a(chǎn)生在招投標(biāo)中，產(chǎn)生在結(jié)算中，產(chǎn)生在工程管理中，產(chǎn)生在每一份合同的簽訂過(guò)程中。所以，對(duì)全過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，杜絕舞弊行為的發(fā)生，減少不合理行為造成的損失，是發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)職能的關(guān)鍵。對(duì)于特殊的項(xiàng)目，還可以考慮引入專(zhuān)門(mén)的中介機(jī)構(gòu)如造價(jià)師、評(píng)估師等進(jìn)行鑒定。

篇11

房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)系著國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定，而且對(duì)國(guó)家稅收和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也起著重大的現(xiàn)實(shí)意義。然而現(xiàn)階段，我國(guó)很多城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，為此政府部門(mén)出臺(tái)了一系列政策措施來(lái)穩(wěn)定日益上漲的房?jī)r(jià)，比如上海實(shí)施的第二套房限購(gòu)的政策。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行貸款的條件及貸款后的還款能力，國(guó)家有關(guān)部門(mén)也加強(qiáng)了審批難度及監(jiān)管力度，這些都是企業(yè)無(wú)法依靠自身能力來(lái)解決的難題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在只能通過(guò)企業(yè)完善自身來(lái)尋求發(fā)展，即通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，以獲得利潤(rùn)最大化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題

內(nèi)部控制是整個(gè)企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，它是通過(guò)協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的溝通，加強(qiáng)部門(mén)之間各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算和監(jiān)督對(duì)資金進(jìn)行的控制。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的行業(yè)，高額的利潤(rùn)空間及龐大的市場(chǎng)需求使得房地產(chǎn)企業(yè)將關(guān)注度主要放在市場(chǎng)行情及政府政策導(dǎo)向的企業(yè)外部方面，忽視了內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的重要性。大多數(shù)企業(yè)管理者認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部控制只會(huì)增加業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)，耗費(fèi)大量時(shí)間、財(cái)力，而沒(méi)有以發(fā)展的眼光從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮企業(yè)的內(nèi)部控制不但能保證正常工作的順利進(jìn)行和資產(chǎn)的流通順暢，還能確保資金流動(dòng)的真實(shí)性和可靠性。而有些房地產(chǎn)企業(yè)即便有內(nèi)部控制制度，其執(zhí)行力也不夠，通常只是些規(guī)章制度似的文章，在實(shí)際工作中缺少靈活性。相關(guān)負(fù)責(zé)人員通常左右兼顧而不能很好的進(jìn)行監(jiān)督，使內(nèi)部控制得不到有效執(zhí)行。

1.會(huì)計(jì)核算體系不健全

在經(jīng)濟(jì)全球化的大環(huán)境下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，特別是加入世貿(mào)組織之后，我國(guó)的會(huì)計(jì)制度核算也逐漸向國(guó)際化靠攏。但是我國(guó)部分企業(yè)還存在對(duì)財(cái)務(wù)工作重視不夠，管理者對(duì)會(huì)計(jì)規(guī)范、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及制度認(rèn)識(shí)不足的現(xiàn)狀，加上財(cái)務(wù)人員自身專(zhuān)業(yè)知識(shí)欠缺、實(shí)際處理財(cái)務(wù)問(wèn)題能力不強(qiáng)，必然會(huì)造成企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系的不健全，比如企業(yè)管理者指使會(huì)計(jì)人員做假賬、篡改會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、捏造會(huì)計(jì)事實(shí)、設(shè)置小金庫(kù)等，造成會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真的現(xiàn)狀。

2.內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督流于形式

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)是依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門(mén)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)監(jiān)督評(píng)審的，而其中大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)審部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)不能完全分開(kāi)，甚至一些企業(yè)內(nèi)審部門(mén)是隸屬財(cái)務(wù)部，有的內(nèi)審人員還兼任財(cái)務(wù)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)，這樣就造成了內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督在形式上缺乏獨(dú)立性。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審人員本身是財(cái)務(wù)出身，不完全具備內(nèi)審人員應(yīng)有的素質(zhì)，這就使得企業(yè)內(nèi)審部門(mén)的工作僅僅局限在審核會(huì)計(jì)賬目等基礎(chǔ)性財(cái)務(wù)工作上，而在內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度是否完善和企業(yè)內(nèi)部各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，卻未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。另外，內(nèi)部控制存在監(jiān)督的滯后性即事后監(jiān)督，沒(méi)有將監(jiān)督滲透到經(jīng)營(yíng)管理的開(kāi)始與過(guò)程之中。

3.資金管理存在漏洞

貨幣資金作為企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)，合理安排使用資金尤其關(guān)鍵。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少專(zhuān)門(mén)、統(tǒng)一、集中的資金管理部門(mén)，特別是對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，比如，一些下屬子公司因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求量大，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，通常會(huì)以競(jìng)拍取得的土地作為抵押物通過(guò)銀行貸款獲取資金，而集團(tuán)內(nèi)另外的子公司可能正處于售房或出租階段，有大量資金閑置沒(méi)有有效利用，這樣便導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)公司資金利用率低，資金成本大幅增加，資源極大浪費(fèi)。這些都是資金分散缺少統(tǒng)一管理所帶來(lái)的問(wèn)題。

4.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)薄弱

眾所周知房地產(chǎn)業(yè)是高收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它的高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。首先，房地產(chǎn)的重要組成部分土地是稀缺不可再生資源，國(guó)家會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，這種調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，也就是房地產(chǎn)企業(yè)所要面臨的最難以控制的外部風(fēng)險(xiǎn)，其次，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，從項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)就要預(yù)測(cè)多年后國(guó)民的需求，這期間既要受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響又要考慮政治制度變化的引導(dǎo)，不確定性貫穿始終，對(duì)企業(yè)盈利狀況起著決定性作用。怎樣有效地去評(píng)價(jià)及防范這些不確定性會(huì)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有引起企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的重視或者還認(rèn)識(shí)不足，大部分企業(yè)管理層一味追求低成本高收益，往往會(huì)忽略高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有對(duì)這些高風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分析、評(píng)價(jià)，確定合理的應(yīng)對(duì)措施，更沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到建立內(nèi)控的重要性和緊迫性。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策建議

房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中能夠得以發(fā)展壯大并占有一席之地的大多為房地產(chǎn)集團(tuán)性企業(yè)，這些集團(tuán)性企業(yè)一般集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建筑、銷(xiāo)售、租賃、物業(yè)管理甚至設(shè)計(jì)于一體，包攬了房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售以及之后的管理全過(guò)程，業(yè)務(wù)范圍非常之廣泛。對(duì)于這種集團(tuán)性的企業(yè)，建立一整套完善的內(nèi)部控制體系，來(lái)減少各個(gè)環(huán)節(jié)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，降低成本是現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急。

1.完善會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)

會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)是內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，它的有效控制可以保障企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性及完整性，從而為企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)決策和管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供客觀、及時(shí)、準(zhǔn)確的決策分析依據(jù)。在集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)用一套有效的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)，不但可以保證財(cái)務(wù)活動(dòng)記錄的真實(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，還可以從集團(tuán)的層面全面掌握整個(gè)集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況，及時(shí)準(zhǔn)確地了解各下屬公司的資金使用情況，提高資金的有效利用率。另外，會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)還有一個(gè)更重要的作用，即在面對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)方面還可以起到風(fēng)險(xiǎn)提示、風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)控制的重要作用，當(dāng)然還要依靠整個(gè)集團(tuán)其他各種內(nèi)控系統(tǒng)的配合來(lái)完成。

2.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能

現(xiàn)在越來(lái)越多的企業(yè)發(fā)現(xiàn)了內(nèi)部審計(jì)的重要性，管理層設(shè)置了專(zhuān)門(mén)的內(nèi)部審計(jì)部門(mén)，并有專(zhuān)人負(fù)責(zé)，不隸屬于財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)，使內(nèi)審部門(mén)在保持獨(dú)立性的基礎(chǔ)上可以真正發(fā)揮其監(jiān)督職能。同時(shí)，定期對(duì)內(nèi)審員工進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高內(nèi)部審計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，使內(nèi)審從過(guò)去單純的財(cái)務(wù)審計(jì)逐步向經(jīng)營(yíng)審計(jì)過(guò)渡，除了審核會(huì)計(jì)人員賬務(wù)處理的準(zhǔn)確性、完整性之外，更側(cè)重于對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的安全性、政策法規(guī)的遵循性、經(jīng)營(yíng)與目標(biāo)的一致性等方面的內(nèi)控審計(jì)。在集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)建立獨(dú)立的內(nèi)審部門(mén)，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)尤其關(guān)鍵。內(nèi)審部門(mén)在發(fā)現(xiàn)舞弊跡象時(shí)及時(shí)向股東或董事會(huì)發(fā)出預(yù)警，并提出合理化建議，可以及時(shí)規(guī)避分險(xiǎn)，從而為企業(yè)財(cái)務(wù)安全提供保障。

3.建立資金審批的內(nèi)控體系

資金使用審批流程內(nèi)部控制體系，能夠幫助企業(yè)提高資金的利用率，為擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，產(chǎn)品建造成本高，并且大多數(shù)企業(yè)的資金來(lái)源是銀行貸款，資金利用不慎對(duì)于日后還款會(huì)造成重大不利影響，因此建立一套資金審批內(nèi)控體系既能保證正常的工程進(jìn)度，又能使企業(yè)節(jié)省不必要開(kāi)支，還可以避免到期不能還貸的風(fēng)險(xiǎn)。這種資金審批內(nèi)控體系需要多個(gè)部門(mén)的配合，首先由工程部門(mén)根據(jù)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)及合同條款等確定階段支付金額，成本部門(mén)確定合理的付款條件，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)其進(jìn)行復(fù)核并交與上級(jí)集團(tuán)資金審批部門(mén)進(jìn)行最終審核，最后根據(jù)審核內(nèi)容支付工程款項(xiàng)。雖然整個(gè)流程時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，但是對(duì)于資金的安全性給與的保障是充分的。

4.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，合理確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，是實(shí)施內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于房地產(chǎn)這種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在面臨不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不可單憑管理者的經(jīng)驗(yàn)判斷，而是應(yīng)該強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)務(wù)相關(guān)目標(biāo)，設(shè)立可辨認(rèn)、分析和管理相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，及時(shí)識(shí)別、科學(xué)分析在房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，利用各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析方法合理確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，盡可能把風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可控范圍內(nèi)。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)欲降低風(fēng)險(xiǎn)、控制成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的基本目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，提高內(nèi)控意識(shí)，建立完善的內(nèi)控制度，并促使其良性發(fā)展。通過(guò)完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，大大提高資金的利用率，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才能使房地產(chǎn)企業(yè)得以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展！

參考文獻(xiàn)：

篇12

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)現(xiàn)狀與問(wèn)題分析

企業(yè)的內(nèi)部控制有廣義和狹義之分。這里，我們主要從廣義的角度來(lái)介紹其基本內(nèi)涵。內(nèi)部控制就是指企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中建立起來(lái)的一種相互制約的業(yè)務(wù)組織形式與職責(zé)分工制度，其主要是為了提高經(jīng)營(yíng)管理效果，提升經(jīng)濟(jì)效益。那么，作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)并不是很完善，現(xiàn)狀有待進(jìn)一步改善，還有一些問(wèn)題存在， 具體分析如下：

（一）內(nèi)部控制制度建設(shè)不夠

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制力度嚴(yán)重不足，其中一個(gè)主要表現(xiàn)就是還沒(méi)有能夠建立起較為完善的內(nèi)部控制制度。事實(shí)上，一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒(méi)有設(shè)置相關(guān)的內(nèi)部控制組織機(jī)構(gòu)，很多內(nèi)部控制方面的制度建設(shè)基本上是由各個(gè)職能部門(mén)自行制定，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制無(wú)法形成統(tǒng)一的機(jī)制。此外，這些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制盡管建立起來(lái)了，但是，相關(guān)的執(zhí)行人員卻有著不同的素質(zhì)，他們并沒(méi)有能夠具備較強(qiáng)的工作責(zé)任性，無(wú)法讓企業(yè)的內(nèi)部控制制度取得較好的執(zhí)行效果，有時(shí)甚至?xí)?dǎo)致內(nèi)部控制制度的失靈或失效。

（二）內(nèi)部控制意識(shí)較為薄弱

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于自身的內(nèi)部控制工作認(rèn)識(shí)不夠，這是因?yàn)樵谒鼈兛磥?lái)，房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為內(nèi)部控制并不能產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，而且其間接效益還要在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間段后才能夠顯現(xiàn)出來(lái)，并需要配備較多的人員崗位來(lái)參與進(jìn)去，這就使得房地：產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制的重視程度不夠，而且認(rèn)為制定相關(guān)的內(nèi)部控制規(guī)則制度與更為繁瑣的辦事程序等都是浪費(fèi)精力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)為了追求所謂的經(jīng)濟(jì)效益而主要側(cè)重于房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售方面，從而導(dǎo)致了內(nèi)部控制方面的較多風(fēng)險(xiǎn)。

（三）內(nèi)部控制的審計(jì)監(jiān)督不到位

有些房地產(chǎn)企業(yè)盡管有了一定的內(nèi)部控制程序。但是，并沒(méi)有能夠配備規(guī)范有效的時(shí)部監(jiān)督機(jī)制，這就導(dǎo)致了一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)部門(mén)，審計(jì)部門(mén)等的監(jiān)督檢查力度嚴(yán)重不足，企業(yè)的上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于下級(jí)職員的監(jiān)督檢查力度也是嚴(yán)重不夠的。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)中有一部分的審計(jì)部門(mén)與財(cái)務(wù)部門(mén)并沒(méi)有能夠完全分離開(kāi)來(lái)，從而使得內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制的實(shí)際執(zhí)行過(guò)程并不夠全面和到位，甚至一些企業(yè)的內(nèi)部審核工作都沒(méi)有考核機(jī) 制，這些都使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督工作效果無(wú)法發(fā)揮出應(yīng)有的功能。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)的重要性分析

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)方面問(wèn)題重重，比如說(shuō)，公司治理結(jié)構(gòu)不完善，企業(yè)高層管理者缺乏內(nèi)部控制理念，企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善，企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督管理乏力，內(nèi)部人員綜合素質(zhì)參差不齊，企業(yè)內(nèi)部信息溝通不暢等。面對(duì)這些問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)更是應(yīng)該盡快加強(qiáng)自身的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)工作。事實(shí)上，它也具有一定的重要性。

（一）內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)將有利于規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式

房地產(chǎn)企業(yè)有著特殊的行業(yè)特性，即開(kāi)發(fā)時(shí)間偏長(zhǎng)，投資的金額偏大，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。那么，房地產(chǎn)企業(yè)如果能夠?qū)嵭袕?qiáng)有力的內(nèi)部控制工作，將能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部的各個(gè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行有效監(jiān)督與控制，從而更為規(guī)范其經(jīng)營(yíng)方式。

（二）內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)將有利于維護(hù)企業(yè)的資金安全

房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的經(jīng)營(yíng)與資源風(fēng)險(xiǎn)。那么，為了有效的防范各種風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)健全的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)來(lái)提供更為可靠真實(shí)的會(huì)計(jì)信息，并能夠確保企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的安全完整，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)得以有一個(gè)強(qiáng)有力的保障。

（三）內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)將提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)，將能夠?yàn)槠髽I(yè)自身的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供更為可靠的內(nèi)部保障，能夠讓企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)部門(mén)與人員受到切實(shí)有效的監(jiān)督與管理，并讓他們的工作實(shí)績(jī)被真實(shí)的反映出來(lái)，還可以促進(jìn)他們間的密切配合，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體有效性的同時(shí)提升其經(jīng)營(yíng)效益。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)的完善措施

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)，其目標(biāo)就是要努力保障企業(yè)經(jīng)營(yíng)信息的真實(shí)完整，并規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。那么，房地產(chǎn)企業(yè)在建立內(nèi)部控制機(jī)制的過(guò)程中，就應(yīng)該遵循一定的建立原則，即全面性原則、重要性原則、制衡性原則、適應(yīng)性原則以及成本效益原則等來(lái)取有效的完善措施。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強(qiáng)化內(nèi)部控制的考核機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)中，還離不開(kāi)內(nèi)部控制工作的考核與激勵(lì)機(jī)制的建立與完善。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該從內(nèi)部控制工作中的考核與激勵(lì)機(jī)制方而入手，切實(shí)建立健全相關(guān)的內(nèi)部控制機(jī)制，讓企業(yè)內(nèi)部員工自上而下的感受到內(nèi)部 控制工作的重要性與必要性，并建立一個(gè)較為完整的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，還要通過(guò)定性與定量分析方法來(lái)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行科學(xué)且合理的評(píng)價(jià)與考核，堅(jiān)持“有功必獎(jiǎng)，有過(guò)必罰”的考核與激勵(lì)原則，切實(shí)提升房地產(chǎn)企業(yè)員工的工作積極性與主動(dòng)性，進(jìn)而讓企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)取得一定的成效。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該進(jìn)一步完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)

這就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得良好的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)效果，就需要建立健全相關(guān)的內(nèi)部控制體系，從而為企業(yè)自身的內(nèi)部控制工作提供較為基礎(chǔ)性的保障體系。那么，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該不斷的在內(nèi)部控制方面實(shí)現(xiàn)一定的創(chuàng)新性發(fā)展，根據(jù)企業(yè)自身的實(shí)際情況與行業(yè)發(fā)展特點(diǎn)，制定出切實(shí)可行的內(nèi)部控制體系規(guī)劃方案，應(yīng)該讓內(nèi)部控制體系不僅包含了企業(yè)層面的內(nèi)部控制，還應(yīng)該包含其業(yè)務(wù)層面的內(nèi)部控制，并針對(duì)不同業(yè)務(wù)流程設(shè)置董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)等內(nèi)部治理機(jī)構(gòu)，讓它們之間的權(quán)利相互分離來(lái)，進(jìn)而形成一種制衡的內(nèi)部控制效果。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提升內(nèi)部員工的整體素質(zhì)

具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)與完善的過(guò)程中，顯然離不企業(yè)員工的積極主動(dòng)參與。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該切實(shí)推進(jìn)對(duì)于企業(yè)內(nèi)部員工的培訓(xùn)體系建設(shè)工作，尤其要重視企業(yè)的內(nèi)部文化建設(shè)，努力提升企業(yè)員工的整體素質(zhì)，強(qiáng)化員工的內(nèi)部控制責(zé)任感意識(shí)，要讓企業(yè)的內(nèi)部控制工作切實(shí)保障企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的順利開(kāi)展，要讓企業(yè)員工具備專(zhuān)業(yè)的內(nèi)部控制知識(shí)，還要讓員工具備高尚的思想覺(jué)悟，增強(qiáng)企業(yè)員工的主人翁意識(shí)，并建立內(nèi)部控制重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，還要努力構(gòu)建內(nèi)部暢通的信息溝通渠道，進(jìn)而讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，推進(jìn)企業(yè)的良性經(jīng)營(yíng)循環(huán)。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)是一項(xiàng)較為系統(tǒng)化的工程，它需要董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門(mén)及員工的共同參與。那么，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)一步強(qiáng)化內(nèi)部控制監(jiān)督機(jī)制建設(shè)工作，讓企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制獲得強(qiáng)有力的監(jiān)督機(jī)制來(lái)進(jìn)行監(jiān)控。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要制定相關(guān)的內(nèi)部監(jiān)控機(jī)制，還應(yīng)該讓其切實(shí)的落實(shí)到位，增強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的功能，并讓內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)能夠采取定期的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)工作的評(píng) 價(jià)與監(jiān)督，還可以聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行審計(jì)，尤其是要對(duì)其中存在的各種缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效評(píng)估，進(jìn)而讓房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制順應(yīng)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求。

四、結(jié)語(yǔ)

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高管理層的內(nèi)部控制意識(shí)，設(shè)置科學(xué)合理的組織結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)企業(yè)自身的文化建設(shè)，進(jìn)而完善內(nèi)部控制環(huán)境，還應(yīng)該設(shè)立有效的控制活動(dòng)，健全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，建立廣泛的信息與溝通系統(tǒng)，強(qiáng)化和完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，進(jìn)而它能有效地幫助企業(yè)形成一種財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過(guò)健全完善的內(nèi)部控制機(jī)制建設(shè)來(lái)推動(dòng)自身的可持續(xù)發(fā)展。

篇13

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，特別是居住用商品房的價(jià)格飛漲已經(jīng)嚴(yán)重影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，因而為控制過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，國(guó)家相繼出臺(tái)一系列的調(diào)控政策，這些調(diào)控政策使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題凸顯出來(lái)，防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成為社會(huì)關(guān)注的問(wèn)題。

一、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)實(shí)際財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益產(chǎn)生偏離，導(dǎo)致企業(yè)盈利能力和償債能力下降。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回收風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資規(guī)模大，投資周期長(zhǎng)，投資期內(nèi)資金流動(dòng)不均衡的特點(diǎn)，因此相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)與其他行業(yè)也會(huì)有所不同。因此房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為以下內(nèi)容。

一是從償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中需要大量的資金，在北京特別是土地招拍掛以后，從受讓土地開(kāi)始，便需要投入巨額開(kāi)發(fā)資金，資金的回收期進(jìn)一步加長(zhǎng)，投資規(guī)模進(jìn)一步加大。考察房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)期內(nèi)，大多數(shù)項(xiàng)目公司的自有資金比例均較低，公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期中均為高比例負(fù)債經(jīng)營(yíng)，如果項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金不能按照資金預(yù)算流入，企業(yè)會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果無(wú)法償還到期債務(wù)，將威脅到企業(yè)的生存。

二是房地產(chǎn)企業(yè)再籌資風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，大型房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中往往是多個(gè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，通過(guò)控制各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度，利用項(xiàng)目投資期內(nèi)現(xiàn)金流量不均衡的特點(diǎn)，以預(yù)售期的項(xiàng)目流動(dòng)資金彌補(bǔ)一部分開(kāi)發(fā)期的項(xiàng)目的資金不足。同時(shí)，可以以企業(yè)擔(dān)保方式在金融機(jī)構(gòu)取得資金支持。這樣，整個(gè)集團(tuán)公司就形成了一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的資金鏈條，如果一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，將致使整個(gè)資金鏈的斷裂，由此產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)威脅到整個(gè)集團(tuán)公司的生存。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)一般是房地產(chǎn)企業(yè)較難預(yù)料和控制的，是一種間接性財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是近年來(lái)政府各部門(mén)頒布了一系列的政策以調(diào)控房?jī)r(jià)、抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展。政府的調(diào)控政策一方面通過(guò)增加企業(yè)稅負(fù)和減少市場(chǎng)的資金供應(yīng)總量，來(lái)直接加大房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，增加企業(yè)的現(xiàn)金流出。同時(shí)還通過(guò)相關(guān)政策限制市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，減少有效需求，從而減少房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流入。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)受到來(lái)自“市場(chǎng)”和“政府”的雙重外力影響，負(fù)債水平攀升的同時(shí)存貨規(guī)模迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力下降，也削弱了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步提高。

（二）內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

外部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法控制的，它往往是通過(guò)影響房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部性風(fēng)險(xiǎn)因素而發(fā)生作用，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)自身內(nèi)部原因帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在于：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，周期越長(zhǎng)期間的不確定因素越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)曾給房地產(chǎn)企業(yè)能夠帶來(lái)超預(yù)期的收益。但隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的進(jìn)一步深入和細(xì)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期越長(zhǎng)，其資金成本等開(kāi)發(fā)成本越高，政策等外部環(huán)境變化的可能性加大，其風(fēng)險(xiǎn)就越大；其次，在崇尚追求個(gè)性的當(dāng)今社會(huì)，追求房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)性化也將成為趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，將使開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新性，從而失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)

目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高， 調(diào)查顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)都存在或多或少的問(wèn)題，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都超過(guò)了60%的國(guó)際公認(rèn)警戒線(xiàn)。過(guò)高的財(cái)務(wù)杠桿也使企業(yè)面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。過(guò)高的負(fù)債率意味著企業(yè)每年需要支付大額的利息，占用了企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金，增加了企業(yè)的償債壓力，一旦資金的收回或籌資活動(dòng)出現(xiàn)問(wèn)題，就可能造成企業(yè)資金鏈斷裂。同時(shí)，雖然高負(fù)債率可以起到節(jié)稅的作用，但總體會(huì)加大企業(yè)的項(xiàng)目成本，會(huì)減少企業(yè)的收益。

自2010年樓市調(diào)控以來(lái)，銀行存款準(zhǔn)備金率多次上調(diào)，使銀行放貸量迅速萎縮，讓眾多房企資金鏈面臨巨大壓力。因此，諸多房企開(kāi)始通過(guò)信托產(chǎn)品、出讓股權(quán)等方式融資。雖然新的融資渠道使房企緊張的資金鏈得以一定緩解，但統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示2011年信托的融資成本基本在15%～22%之間，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加了其籌資的風(fēng)險(xiǎn)。而股權(quán)交易雖沒(méi)有還款壓力，但公司控制權(quán)的更迭、管理層的變更等因素會(huì)對(duì)公司的穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源多樣化后，房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多，投資者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也越大。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)依賴(lài)土地紅利和人口紅利，有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)即可獲得巨額利潤(rùn)，因而忽視企業(yè)內(nèi)部管理，不重視企業(yè)內(nèi)部控制，管理人員對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特性認(rèn)識(shí)不足風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的淡薄是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的重要原因之一。

在組織結(jié)構(gòu)上，大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項(xiàng)目成立多個(gè)項(xiàng)目分公司。房地產(chǎn)企業(yè)與內(nèi)部各部門(mén)之間及房地產(chǎn)企業(yè)與上級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)之間，在資金管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理不力的現(xiàn)象，造成資金使用效率低下，資金流失嚴(yán)重，資金的安全性、完整性無(wú)法得到保證。

內(nèi)部控制是大部分企業(yè)包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)普遍存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)環(huán)節(jié)多，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受限于多個(gè)政府部門(mén)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為新興產(chǎn)業(yè)沒(méi)有成熟的內(nèi)部控制體系可以借鑒，內(nèi)部管理難度比較大，因此內(nèi)部控制所造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。

三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）建立企業(yè)外部環(huán)境預(yù)警機(jī)制，提高企業(yè)自身的應(yīng)變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強(qiáng)企業(yè)，在國(guó)家政策調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)公司受外部環(huán)境影響更強(qiáng)。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境變化帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)無(wú)法對(duì)其施加直接影響。但可以根據(jù)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國(guó)家政策的態(tài)勢(shì)，對(duì)其進(jìn)行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，根據(jù)研究分析結(jié)果隨時(shí)調(diào)整自身的管理制度、銷(xiāo)售政策及財(cái)務(wù)政策。在增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理應(yīng)變能力的同時(shí)，也能降低不利條件對(duì)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的影響，進(jìn)而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性分析的同時(shí)，制定科學(xué)后備措施

在項(xiàng)目設(shè)立初期，了解、熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)的政策、規(guī)定、房地產(chǎn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，從而充分明確可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

同時(shí)，為了應(yīng)對(duì)一些不確定因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該嚴(yán)格科學(xué)的制定出一些后備措施，比如市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，消費(fèi)需求的變化，國(guó)家政策法規(guī)的更新等，后備措施要能最大限度的應(yīng)對(duì)以上幾個(gè)方面的變故。

（三）根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)和籌資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)需要大量的資金，特別是在企業(yè)的開(kāi)發(fā)期，基本沒(méi)有現(xiàn)金流入，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)有較強(qiáng)的籌資的能力。在我國(guó)現(xiàn)階段，資金來(lái)源主要是依靠銀行貸款，在目前調(diào)控形勢(shì)下，銀行的資金供應(yīng)量有限，從銀行獲得開(kāi)發(fā)貸款的可能性進(jìn)一步降低，因而開(kāi)拓其他資金來(lái)源渠道，成為現(xiàn)今房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能否持續(xù)的有一個(gè)課題。在如此大規(guī)模的資金需求量下，多渠道融資會(huì)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的資本結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題，加大企業(yè)自有資金的比例，努力將負(fù)債率調(diào)整到合理的范圍內(nèi)。

（四）加強(qiáng)企業(yè)預(yù)算管理、資金管理，重視日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立全面預(yù)算管理體系，特別重視企業(yè)的現(xiàn)金流量預(yù)算。保有充足的現(xiàn)金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠持續(xù)生存下去的關(guān)鍵。準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算，可以為企業(yè)提供真實(shí)的現(xiàn)金需求流量，有利于企業(yè)就此作出相應(yīng)的籌資預(yù)算，減少籌資的盲目性，提示現(xiàn)金量不足的的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)點(diǎn)，便于企業(yè)及時(shí)采取相應(yīng)的防范風(fēng)險(xiǎn)措施。

其次，當(dāng)前形勢(shì)下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)為獲取銀行開(kāi)發(fā)貸款及按揭貸款，大多存在多個(gè)銀行賬戶(hù)。在資金短缺的情況下，資金分散在各個(gè)賬戶(hù)，不利于有效利用。特別是大型房地產(chǎn)公司，資金分散于各個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)銀行，只有將資金匯集集中起來(lái)，才更容易發(fā)揮集團(tuán)公司的協(xié)同效用，提高公司日常資金運(yùn)作效率。從而提高企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（五）提高風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部控制與監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)要增強(qiáng)全員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是項(xiàng)目管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。在當(dāng)前政府干預(yù)日強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)及時(shí)評(píng)估面臨的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整內(nèi)部管理，建立制衡的內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)，明確董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層及內(nèi)部各職能部門(mén)的責(zé)權(quán)利關(guān)系，以風(fēng)險(xiǎn)管理為中心，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)，以控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，以加強(qiáng)內(nèi)部監(jiān)督，建立健全企業(yè)內(nèi)部的各種監(jiān)督機(jī)制。在加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)督的同時(shí)，建立定期內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，對(duì)本企業(yè)的內(nèi)部控制制度做出有效地評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)不斷完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職責(zé)。定期聘請(qǐng)外部審計(jì)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，以及時(shí)完善內(nèi)部控制體系。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]鮑會(huì)穎.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)探究.黑龍江科技信息.2012（3）：167-167.