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北京房價與青島房價漲幅懸殊的原因

與很多人的印象不同，北京的房價并非沒有便宜過。

甚至在19992003年間，北京的商品房銷售價格還曾出現(xiàn)一個明顯的下降。在1998年期間，北京的房價也曾動輒80009000元/米2，而到了2002年期間，天通苑、回龍觀的很多新建住房，即使買房者沒有任何關(guān)系，的市場價，也就2000多元/米2，甚至在2003年，朝陽區(qū)青年路一帶的新房房價也是30004000元/米2。

而同期，一個典型的二線城市青島市區(qū)的房價普遍都在5000元/米2。自2003年過去十幾年以后，北京的房價上漲了1020倍，而同期青島的房價僅僅上漲了34倍。

為什么2003年前北京的房價會這么便宜呢？主要還是因為那個時候北京的土地供給量特別大，新建住房數(shù)量特別多——住房供應(yīng)量大。

北京土地和住房供給量較大的時期應(yīng)該是在2000年期間。雖然沒有找到那些年住房供給量的數(shù)據(jù)，但普通人都能感覺到在那段時間北京住房建設(shè)的規(guī)模之大，足以令人為之咋舌。

在供應(yīng)規(guī)模上，除了城市繼續(xù)圍繞主城區(qū)周邊擴(kuò)張之外，還新開辟了回龍觀、天通苑、望京、通州等幾個當(dāng)時尚處在遠(yuǎn)郊的、嶄新的大型住宅區(qū)。僅僅在那四五年的時間里，北京就興建了數(shù)量龐大的新建住宅。直到現(xiàn)在，這些當(dāng)時大量建造的住宅還在讓所有身在北京的人持續(xù)地受益。

這也就是在那段時間里北京的房價能夠持續(xù)下降，房價也特別低的原因。實(shí)際上，北京的房價重新開始大幅上漲是在2005年期間。

當(dāng)然，造成這種上漲原因的醞釀期還要在2005年之前。前面已經(jīng)介紹過，應(yīng)該在2002年期間，因為土地要控制，北京的土地供給開始逐漸收緊，然后又經(jīng)過兩年的醞釀，住房市場上這種供給的突然減少后果逐漸顯現(xiàn)——市場上住房供應(yīng)量急劇減少，導(dǎo)致北京的房價自2004年開始進(jìn)入及時輪的急劇上漲。

北京的土地供給是如何收緊的？其中有多個原因。

其一，國土資源部出臺了嚴(yán)格的土地政策，嚴(yán)格限制土地的審批轉(zhuǎn)讓，并制定出了每年每一座城市全部的建設(shè)用地的總量。導(dǎo)致整體上各地政府在土地轉(zhuǎn)讓方面更加謹(jǐn)慎，不再像以往那樣按照需求大量供應(yīng)地塊。

在國土資源部的土地控制行動中，1997年，杭州市成立土地儲備中心，之后，杭州全市土地就由國土管理部門統(tǒng)一調(diào)控，實(shí)行嚴(yán)格的土地招標(biāo)拍賣制度，禁止一切協(xié)議出讓行為。2001年11月，杭州被國土資源部確定為全國國有土地資本運(yùn)營的試點(diǎn)城市之一，隨后杭州的經(jīng)驗被推廣到全國。北京房價與青島房價漲幅懸殊的原因

與很多人的印象不同，北京的房價并非沒有便宜過。

甚至在19992003年間，北京的商品房銷售價格還曾出現(xiàn)一個明顯的下降。在1998年期間，北京的房價也曾動輒80009000元/米2，而到了2002年期間，天通苑、回龍觀的很多新建住房，即使買房者沒有任何關(guān)系，的市場價，也就2000多元/米2，甚至在2003年，朝陽區(qū)青年路一帶的新房房價也是30004000元/米2。

而同期，一個典型的二線城市青島市區(qū)的房價普遍都在5000元/米2。自2003年過去十幾年以后，北京的房價上漲了1020倍，而同期青島的房價僅僅上漲了34倍。

為什么2003年前北京的房價會這么便宜呢？主要還是因為那個時候北京的土地供給量特別大，新建住房數(shù)量特別多——住房供應(yīng)量大。

北京土地和住房供給量較大的時期應(yīng)該是在2000年期間。雖然沒有找到那些年住房供給量的數(shù)據(jù)，但普通人都能感覺到在那段時間北京住房建設(shè)的規(guī)模之大，足以令人為之咋舌。

在供應(yīng)規(guī)模上，除了城市繼續(xù)圍繞主城區(qū)周邊擴(kuò)張之外，還新開辟了回龍觀、天通苑、望京、通州等幾個當(dāng)時尚處在遠(yuǎn)郊的、嶄新的大型住宅區(qū)。僅僅在那四五年的時間里，北京就興建了數(shù)量龐大的新建住宅。直到現(xiàn)在，這些當(dāng)時大量建造的住宅還在讓所有身在北京的人持續(xù)地受益。

這也就是在那段時間里北京的房價能夠持續(xù)下降，房價也特別低的原因。實(shí)際上，北京的房價重新開始大幅上漲是在2005年期間。

當(dāng)然，造成這種上漲原因的醞釀期還要在2005年之前。前面已經(jīng)介紹過，應(yīng)該在2002年期間，因為土地要控制，北京的土地供給開始逐漸收緊，然后又經(jīng)過兩年的醞釀，住房市場上這種供給的突然減少后果逐漸顯現(xiàn)——市場上住房供應(yīng)量急劇減少，導(dǎo)致北京的房價自2004年開始進(jìn)入及時輪的急劇上漲。

北京的土地供給是如何收緊的？其中有多個原因。

其一，國土資源部出臺了嚴(yán)格的土地政策，嚴(yán)格限制土地的審批轉(zhuǎn)讓，并制定出了每年每一座城市全部的建設(shè)用地的總量。導(dǎo)致整體上各地政府在土地轉(zhuǎn)讓方面更加謹(jǐn)慎，不再像以往那樣按照需求大量供應(yīng)地塊。

在國土資源部的土地控制行動中，1997年，杭州市成立土地儲備中心，之后，杭州全市土地就由國土管理部門統(tǒng)一調(diào)控，實(shí)行嚴(yán)格的土地招標(biāo)拍賣制度，禁止一切協(xié)議出讓行為。2001年11月，杭州被國土資源部確定為全國國有土地資本運(yùn)營的試點(diǎn)城市之一，隨后杭州的經(jīng)驗被推廣到全國。

這是對全國城市建設(shè)用土地供應(yīng)量打擊較大、也是最關(guān)鍵的一項政策。從此之后，全國所有城市的土地供應(yīng)都受到了嚴(yán)格的監(jiān)管和控制，再難以較為寬松地放出土地了。此后，中國很多城市的房價也就走上了上漲的不歸之路。

其二，原先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了可以從市一級政府部門拿地之外，還可以通過其他途徑拿地。比如搬遷的工廠區(qū)、拆遷的居民區(qū)，都可以成為開發(fā)商的一個重要土地供應(yīng)地。早期，體制上對一些縣鎮(zhèn)一級政府的土地控制還比較寬松，于是很多縣鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)利用自己的這些自主權(quán)也都大量供應(yīng)土地。但是，隨著后來出臺的規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓的政策，逐漸讓這些渠道斷絕了，這是影響并最終減少土地供應(yīng)相當(dāng)關(guān)鍵的一個因素。

2002年期間，首創(chuàng)集團(tuán)在北京亞北溫榆河投資興建占地2500畝上城國際花園；珠江地產(chǎn)在通州工業(yè)區(qū)開建占地3000畝珠江國際新城；萬科地產(chǎn)在京通黑莊戶開發(fā)占地5000畝新樓盤，都是通過北京市下屬的區(qū)縣批到的土地。而這也是在那幾年里，北京的住宅開發(fā)量特別大，房價也相對比較低的一大原因。

其三，在2000年之前，國內(nèi)曾掀起過大建開發(fā)區(qū)的熱潮，很多地方都辦起了開發(fā)區(qū)，然后就可以在建設(shè)開發(fā)區(qū)的名義下大量提供土地以供建設(shè)用地進(jìn)行使用。但在2001年期間，許多媒體開始大量曝光“亂建開發(fā)區(qū)”的現(xiàn)象，導(dǎo)致大量開發(fā)區(qū)被裁撤，沒有被裁撤的部分，面積也遭到了很大縮減。

如果開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)設(shè)立，那么就可以在政策上得到大量合法的建設(shè)土地出讓，但這條途徑失去之后，就直接減少了大量建房土地的供給。

其四，以往各城市對建筑的密度并沒有特別嚴(yán)格的規(guī)定，因此建房的單位一般都傾向于將建筑物建得非常密集(關(guān)于這點(diǎn)，只要看一看中國大多數(shù)城市老城區(qū)的面貌就可以知道了)。但在20002003年期間，一方面是在政府的倡導(dǎo)和要求下，另一方面也是在部分地產(chǎn)企業(yè)造高品質(zhì)住房經(jīng)營策略的引領(lǐng)下，低密度住房在一段時間內(nèi)成為商品住房建設(shè)的主流。導(dǎo)致同樣的土地出房率降低，這也是那兩年房價飆漲的一個原因。

當(dāng)時，很多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士以及相關(guān)政府部門考察了歐美以及新加坡等地之后，看到這些“先進(jìn)國家”住房容積率水平一般都很低，便提出“我們不應(yīng)該違反這一規(guī)則”，因而要求住房降低容積率。許多開發(fā)商在那時就紛紛打造低密度的住宅，并將較低的容積率看作是住房建設(shè)上檔次的一個象征。

很多媒體也推波助瀾，紛紛稱：“為優(yōu)化人居環(huán)境……應(yīng)加強(qiáng)對城郊接合部的十大邊緣居住集團(tuán)的規(guī)劃，適當(dāng)控制建筑密度……已建成的望京居住區(qū)密度過大，塔樓林立，居住環(huán)境欠佳，當(dāng)初規(guī)劃之時缺乏長遠(yuǎn)眼光，今后應(yīng)吸取教訓(xùn)。”而有關(guān)政府部門更是表示：“凡容積率超過13的房地產(chǎn)項目，一律不批。”通過這樣的嚴(yán)格控制，整體居住環(huán)境得到了提升。

北京自從收緊了土地的供給，直接造成新建房屋數(shù)量減少。與此同時，北京的人口擴(kuò)張卻大大增加了。原因就在于大量涌入的，而且直到今天仍舊在繼續(xù)涌入的外來人口。

我們每個人都可以看到，每年都有大量的大學(xué)畢業(yè)生到北京尋夢，越來越多的外地人涌入到這座巨大的城市里。這是非常正常的現(xiàn)象，是我國在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，資源進(jìn)一步自發(fā)按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律配置，得到更合理使用的必然結(jié)果。

但住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上這些外來人口涌入的速度。從根本上來看，是在這樣強(qiáng)勁的需求，即所謂在“剛需”的直接推動下，北京的房價不斷地創(chuàng)出新高。

上海房價開始落后于北京

不過，由于住房庫存量一直較多，在這波上漲行情中，上海房價的漲幅要較大幅度地落后于北京，北京的房價趕超了上海。根據(jù)2013年6月統(tǒng)計的房價排行顯示：北京的平均房價是33908元/米2，上海是26357元/米2；北京房價較高的西城區(qū)居然是62309元/米2，而上海較高的靜安區(qū)是45259元/米2。

上海房價為何在那幾年逐步低于北京呢？事實(shí)上，上海在消費(fèi)能力、財富總量、新增的工作機(jī)會以及人口總量，也就是整體的購買力和住房的需求等方面，都與北京相當(dāng)。房價低于北京的原因，應(yīng)該與上海那幾年住房的供給量一直高于北京。在此前的數(shù)年中，上海的新房成交量一直比北京多1/3以上。

但是，隨著上海住房供給的減少，上海在近幾年房價又開始追趕上北京，如今，上海的住房成交量已經(jīng)基本與北京持平了。有分析指出，上海7個核心區(qū)域，許多都是連續(xù)14周是零供應(yīng)新建住房。在20032007年期間，上海住宅平均每年供地1797萬平方米，而在20082015年期間，住宅平均每年供地就只有732萬平方米了，減少了一大半。說明上海的房價上漲，住房供給不足是非常重要的一個原因。

有業(yè)內(nèi)人士稱，2010年上海供應(yīng)的房子基本全被賣掉了。按竣工面積計算，上海常住人口的平均面積是26平方米，算上拆遷可能只有17平方米，而政府統(tǒng)計上海人均居住面積35平方米只是按戶籍人口統(tǒng)計。

房價的上漲與北京一樣，也是一直持續(xù)到2014年。在2014年經(jīng)歷過短暫的下跌(當(dāng)年的18月份，上海商品房銷售面積同比下降83%，其中住宅銷售面積下降100%)。但在2015年的多重政策利好促使下(短短一年時間，央行五次降息四次降準(zhǔn)，二孩政策逐漸放開，特別是上海推出“3 30樓市新政”，二套房首付降為4成和買房滿2年后出售免征營業(yè)稅等；之前，還松綁了首套房認(rèn)定、首付標(biāo)準(zhǔn)和三套房貸等等限制)，上海的樓市在深圳樓市暴漲之后，緊接著開始再次的水漲船高。

2015年，上海市純商品住宅銷售均價為32001元/米2，同比上漲了176%；而在2016年2月的契稅優(yōu)惠政策推出后，上海房價進(jìn)入暴漲模式。當(dāng)時還爆出過一條消息，說有352套千萬級新房24小時被搶光。

不過，隨著上海市有關(guān)方面緊急推出“3 25新政”限制房價， 新政規(guī)定包括外地戶口上海買房社保繳費(fèi)從2年提高到5年，外地單身維持限購，上海戶口購置第二套房屋，對于普通住宅，首付提高到5成，對于非普通住宅，首付提高到7成等。上海樓市也如深圳那樣呈現(xiàn)量價齊跌的現(xiàn)象。

在調(diào)控政策實(shí)施一個月后，上海樓市成交量和房價雙雙齊頭下跌。根據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)字顯示，2016年4月，上海共成交新建商品住宅8317套，比之前一個月下降了50%；面積約100萬平方米，下降52%；新房成交均價為31717元/米2，比之前下跌6%。