大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司所著的《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》總結(jié)萬達(dá)集團十余年商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗，填補理論空白，介紹實操經(jīng)驗，提供成功案例。書中著重描述萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)管理全流程實操和理論創(chuàng)新，解密萬達(dá)速度與萬達(dá)模式。 希望本書能給商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者一些有益的參考，推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向?qū)I(yè)化，形成良性發(fā)展，為中國的城市化進(jìn)程做出一點貢獻(xiàn)。
引言 籌備篇 及時章 商業(yè)定位 及時節(jié) 市場調(diào)研 第二節(jié) 項目定位 第三節(jié) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 第二章 房產(chǎn)條件保障 及時節(jié) 公共物業(yè)條件保障 第二節(jié) 商家技術(shù)條件的對接與落實 第三章 招商實施與管控 及時節(jié) 制定租賃決策文件 第二節(jié) 品牌落位 第三節(jié) 招商組織與實施 第四節(jié) 招商推廣 第五節(jié) 信息化管控 第四章 商業(yè)籌備計劃管控 及時節(jié) 綜合體項目計劃 第二節(jié) 籌備計劃管控 第三節(jié) 裝修管控計劃 開業(yè)篇 第五章 營運組織 及時節(jié) 商家裝修管控 第二節(jié) 營業(yè)準(zhǔn)備 第六章 營銷企劃 及時節(jié) 商業(yè)氛圍營造 第二節(jié) 市場營銷推廣策劃 第三節(jié) 市場推廣活動實施與管控 第七章 開業(yè)保障 及時節(jié) 安全保障 第二節(jié) 工程保障 第三節(jié) 環(huán)境和交通保障 第八章 項目復(fù)盤評審 及時節(jié) 招商評審 第二節(jié) 項目復(fù)盤 經(jīng)營篇 第九章 經(jīng)營目標(biāo)與策略 及時節(jié) 經(jīng)營目標(biāo) 第二節(jié) 經(jīng)營策略 第十章 營運過程管理 及時節(jié) 經(jīng)營分析 第二節(jié) 經(jīng)營預(yù)警與輔導(dǎo) 第三節(jié) 招商調(diào)整 第四節(jié) 市場推廣 第十一章 商業(yè)環(huán)境與服務(wù) 及時節(jié) 公共環(huán)境 第二節(jié) 經(jīng)營環(huán)境 第三節(jié) 經(jīng)營秩序 第四節(jié) 服務(wù)體系 第十二章 安全運營保障 及時節(jié) 消防安全管理 第二節(jié) 設(shè)備運行保障 第三節(jié) 智能化運行 第四節(jié) 綠色建筑運營 第十三章 風(fēng)險控制 及時節(jié) 法律風(fēng)險控制 第二節(jié) 財產(chǎn)保險 后記 全國已開業(yè)萬達(dá)廣場項目略覽
一、商業(yè)地產(chǎn)與萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)特色
商業(yè)地產(chǎn)，狹義上特指用于零售商業(yè)以及商務(wù)用途的房地產(chǎn)，以區(qū)別于滿足居住功能的住宅地產(chǎn)、滿足工業(yè)生產(chǎn)功能的工業(yè)地產(chǎn)、滿足倉儲物流功能的物流地產(chǎn)等。廣義上，區(qū)別于所有自用的居住物業(yè)，泛指所有受供需規(guī)律影響，以物業(yè)租金收入為目的的長期房地產(chǎn)投資。
商業(yè)地產(chǎn)按具體用途劃分可細(xì)分為零售、辦公、酒店、公寓等類型。各個類型在選址、運營、效益等方面都有各自獨特的規(guī)律。
商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展有三個階段：初級階段是開發(fā)公司階段，中級是投資公司的階段，較高級的是金融公司階段。真正的商業(yè)地產(chǎn)實際上是金融公司資產(chǎn)證券化階段。
首先是開發(fā)公司階段，商業(yè)地產(chǎn)的投資商絕大部分是由做住宅的房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來，它們把做住宅的思維帶到商業(yè)地產(chǎn)的模式當(dāng)中，將商鋪做分割銷售。這種實際上不是地產(chǎn)公司，是開發(fā)公司。
第二階段是投資階段，可以是零售企業(yè)，也可以是開發(fā)企業(yè)，甚至是其他類型的公司，在實踐當(dāng)中認(rèn)識到銷售商鋪不可行，改成只租不售，統(tǒng)一招租，追求長期性的穩(wěn)定。
第三階段是金融公司資產(chǎn)證券化階段，這時候的商業(yè)地產(chǎn)不再是房地產(chǎn)企業(yè)行為，而是金融公司將資產(chǎn)證券化的行為。這時候的購物中心的投資商和運營商，有90%都是金融公司。金融公司發(fā)行債券和股票，從市場上看是長期的資金選擇項目，由證券機構(gòu)、證監(jiān)會、交易所來嚴(yán)格監(jiān)督。由于按照資產(chǎn)證券化來設(shè)計，這種投資才是真正的商業(yè)地產(chǎn)。
二、萬達(dá)廣場的核心和綜合效益
萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心產(chǎn)品是以"萬達(dá)廣場"命名的城市綜合體，是不同商業(yè)地產(chǎn)類型集聚，形成獨特商圈，相互依托共同經(jīng)營的獨特商業(yè)地產(chǎn)形式。
在多年經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，萬達(dá)廣場得到持續(xù)發(fā)展和逐步完善，成為匯集大型商業(yè)中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能與業(yè)態(tài)的大型綜合性建筑群。它將不同的業(yè)態(tài)融為一體，形成良好的互動作用，為共同繁榮創(chuàng)造條件。
從建設(shè)及運營的角度來看，萬達(dá)廣場圍繞終端消費者的需求，通過功能分區(qū)實現(xiàn)綜合體中不同業(yè)態(tài)的劃分與互動，并以全新理念打造商業(yè)室內(nèi)步行街，使商業(yè)中心內(nèi)的各主力店和中小店鋪之間形成有機聯(lián)系，引導(dǎo)來訪者合理流動，滿足他們休閑、購物、娛樂為一體的"一站式消費"需求。
從社會生活角度來看，萬達(dá)廣場是現(xiàn)代化城市生活方式的代名詞與標(biāo)志物。在萬達(dá)廣場中，消費者溫飽層次之上的精神與物質(zhì)文化生活需求得以完整滿足，并被激發(fā)出更高層次的個性追求；消費體驗成為消費者與社會和城市的情感聯(lián)系，它幫助消費者找到自身定位，獲得安全感與滿足感。
(一)訂單地產(chǎn)
"訂單地產(chǎn)"是萬達(dá)廣場投資與建設(shè)的核心模式，它包括四個方面：聯(lián)合協(xié)議，共同參與，平均租金和先租后建。
首先，萬達(dá)通過與著名商家簽署聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，約定共同的目標(biāo)城市、經(jīng)營的面積規(guī)模和租金條件。由于合作商家共同參與了目標(biāo)城市的選定、具體選址、規(guī)劃設(shè)計與技術(shù)三方面的研究與協(xié)調(diào)，因此每個項目在正式開發(fā)前就獲得了合作伙伴的認(rèn)可。然后萬達(dá)再與合作伙伴以城市等級確定平均租金，簡化合同洽談步驟，以加快業(yè)務(wù)發(fā)展的速度。以上工作確定了目標(biāo)城市、項目的面積與租金，萬達(dá)在開工前與商家簽署協(xié)議，然后再正式投入建設(shè)。
這種國內(nèi)首創(chuàng)的開發(fā)理念，為萬達(dá)在激烈競爭中爭取了市場空間，成為近十年萬達(dá)廣場規(guī)模化快速擴張的法寶。
(二)綜合效益一個標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)廣場城市綜合體為社會創(chuàng)造的綜合效益包括：
(1)帶動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；
(2)有效拉動消費需求；
(3)完善城市區(qū)域功能；
(4)創(chuàng)造大量就業(yè)崗位；
(5)創(chuàng)造持續(xù)巨額稅源。
每一個城市的每一座萬達(dá)廣場，已不單是一組建筑，它還展現(xiàn)了城市建設(shè)成就；它是一個有特色的場所，容納市民的大量活動；它已然成為一種日常生活方式，實現(xiàn)物質(zhì)和精神的交融；它還是一個舞臺，展示了社會價值的進(jìn)步方向和人們的追求。"一座萬達(dá)廣場，一個城市中心"，萬達(dá)廣場已成為中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史中最輝煌的成就。
