大連萬達商業地產股份有限公司所著的《商業地產運營管理》總結萬達集團十余年商業地產運作經驗，填補理論空白，介紹實操經驗，提供成功案例。書中著重描述萬達商業地產管理全流程實操和理論創新，解密萬達速度與萬達模式。 希望本書能給商業地產從業者一些有益的參考，推動商業地產行業走向專業化，形成良性發展，為中國的城市化進程做出一點貢獻。
引言 籌備篇 及時章 商業定位 及時節 市場調研 第二節 項目定位 第三節 業態規劃 第二章 房產條件保障 及時節 公共物業條件保障 第二節 商家技術條件的對接與落實 第三章 招商實施與管控 及時節 制定租賃決策文件 第二節 品牌落位 第三節 招商組織與實施 第四節 招商推廣 第五節 信息化管控 第四章 商業籌備計劃管控 及時節 綜合體項目計劃 第二節 籌備計劃管控 第三節 裝修管控計劃 開業篇 第五章 營運組織 及時節 商家裝修管控 第二節 營業準備 第六章 營銷企劃 及時節 商業氛圍營造 第二節 市場營銷推廣策劃 第三節 市場推廣活動實施與管控 第七章 開業保障 及時節 安全保障 第二節 工程保障 第三節 環境和交通保障 第八章 項目復盤評審 及時節 招商評審 第二節 項目復盤 經營篇 第九章 經營目標與策略 及時節 經營目標 第二節 經營策略 第十章 營運過程管理 及時節 經營分析 第二節 經營預警與輔導 第三節 招商調整 第四節 市場推廣 第十一章 商業環境與服務 及時節 公共環境 第二節 經營環境 第三節 經營秩序 第四節 服務體系 第十二章 安全運營保障 及時節 消防安全管理 第二節 設備運行保障 第三節 智能化運行 第四節 綠色建筑運營 第十三章 風險控制 及時節 法律風險控制 第二節 財產保險 后記 全國已開業萬達廣場項目略覽
一、商業地產與萬達商業地產特色
商業地產，狹義上特指用于零售商業以及商務用途的房地產，以區別于滿足居住功能的住宅地產、滿足工業生產功能的工業地產、滿足倉儲物流功能的物流地產等。廣義上，區別于所有自用的居住物業，泛指所有受供需規律影響，以物業租金收入為目的的長期房地產投資。
商業地產按具體用途劃分可細分為零售、辦公、酒店、公寓等類型。各個類型在選址、運營、效益等方面都有各自獨特的規律。
商業地產的發展有三個階段：初級階段是開發公司階段，中級是投資公司的階段，較高級的是金融公司階段。真正的商業地產實際上是金融公司資產證券化階段。
首先是開發公司階段，商業地產的投資商絕大部分是由做住宅的房地產商轉型而來，它們把做住宅的思維帶到商業地產的模式當中，將商鋪做分割銷售。這種實際上不是地產公司，是開發公司。
第二階段是投資階段，可以是零售企業，也可以是開發企業，甚至是其他類型的公司，在實踐當中認識到銷售商鋪不可行，改成只租不售，統一招租，追求長期性的穩定。
第三階段是金融公司資產證券化階段，這時候的商業地產不再是房地產企業行為，而是金融公司將資產證券化的行為。這時候的購物中心的投資商和運營商，有90%都是金融公司。金融公司發行債券和股票，從市場上看是長期的資金選擇項目，由證券機構、證監會、交易所來嚴格監督。由于按照資產證券化來設計，這種投資才是真正的商業地產。
二、萬達廣場的核心和綜合效益
萬達商業地產的核心產品是以"萬達廣場"命名的城市綜合體，是不同商業地產類型集聚，形成獨特商圈，相互依托共同經營的獨特商業地產形式。
在多年經營商業地產的基礎上，萬達廣場得到持續發展和逐步完善，成為匯集大型商業中心、高級酒店、寫字樓、公寓、住宅和公共空間等多種建筑功能與業態的大型綜合性建筑群。它將不同的業態融為一體，形成良好的互動作用，為共同繁榮創造條件。
從建設及運營的角度來看，萬達廣場圍繞終端消費者的需求，通過功能分區實現綜合體中不同業態的劃分與互動，并以全新理念打造商業室內步行街，使商業中心內的各主力店和中小店鋪之間形成有機聯系，引導來訪者合理流動，滿足他們休閑、購物、娛樂為一體的"一站式消費"需求。
從社會生活角度來看，萬達廣場是現代化城市生活方式的代名詞與標志物。在萬達廣場中，消費者溫飽層次之上的精神與物質文化生活需求得以完整滿足，并被激發出更高層次的個性追求；消費體驗成為消費者與社會和城市的情感聯系，它幫助消費者找到自身定位，獲得安全感與滿足感。
(一)訂單地產
"訂單地產"是萬達廣場投資與建設的核心模式，它包括四個方面：聯合協議，共同參與，平均租金和先租后建。
首先，萬達通過與著名商家簽署聯合發展協議，約定共同的目標城市、經營的面積規模和租金條件。由于合作商家共同參與了目標城市的選定、具體選址、規劃設計與技術三方面的研究與協調，因此每個項目在正式開發前就獲得了合作伙伴的認可。然后萬達再與合作伙伴以城市等級確定平均租金，簡化合同洽談步驟，以加快業務發展的速度。以上工作確定了目標城市、項目的面積與租金，萬達在開工前與商家簽署協議，然后再正式投入建設。
這種國內首創的開發理念，為萬達在激烈競爭中爭取了市場空間，成為近十年萬達廣場規模化快速擴張的法寶。
(二)綜合效益一個標準萬達廣場城市綜合體為社會創造的綜合效益包括：
(1)帶動產業結構調整；
(2)有效拉動消費需求；
(3)完善城市區域功能；
(4)創造大量就業崗位；
(5)創造持續巨額稅源。
每一個城市的每一座萬達廣場，已不單是一組建筑，它還展現了城市建設成就；它是一個有特色的場所，容納市民的大量活動；它已然成為一種日常生活方式，實現物質和精神的交融；它還是一個舞臺，展示了社會價值的進步方向和人們的追求。"一座萬達廣場，一個城市中心"，萬達廣場已成為中國商業地產發展史中最輝煌的成就。
