本書(shū)共分為十一章，即及時(shí)章業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì);第二章物業(yè)公司;第三章前期物業(yè)管理;第四章物業(yè)管理服務(wù);第五章物業(yè)服務(wù)收費(fèi);第六章物業(yè)的使用與維護(hù);第七章裝飾裝修管理;第八章停車管理;第九章專項(xiàng)維修資金;第十章物業(yè)公司的公共安全責(zé)任;第十一章物業(yè)公司法律責(zé)任。
全書(shū)選取了125個(gè)物業(yè)管理行業(yè)熱點(diǎn)問(wèn)題，每個(gè)熱點(diǎn)問(wèn)題均通過(guò)"現(xiàn)實(shí)案例"、"專家解答"及"相關(guān)規(guī)定"三個(gè)板塊進(jìn)行展示和解析。"現(xiàn)實(shí)案例"部分主要概述物業(yè)管理活動(dòng)中的案例原型;"專家解答"部分重在系統(tǒng)分析案例中的細(xì)節(jié)和要點(diǎn)，并提出物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)處置相關(guān)問(wèn)題的對(duì)策;"相關(guān)規(guī)定"部分羅列了解答案例問(wèn)題所用到的相關(guān)政策法規(guī)。
本書(shū)選取的案例均為物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中的常見(jiàn)問(wèn)題，為從業(yè)人員系統(tǒng)了解和把握物業(yè)管理，提供了一條從"入門"到"精通"的路徑。
本書(shū)內(nèi)容，結(jié)構(gòu)清晰，是一本可以幫助物業(yè)管理從業(yè)人員快速入門及精通物業(yè)管理的工具書(shū)。
王占強(qiáng)，就職于北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)，畢業(yè)于清華大學(xué)法學(xué)院，獲法律碩士學(xué)位，取得A類法律職業(yè)資格證書(shū)，經(jīng)濟(jì)師，注冊(cè)物業(yè)管理師。大量參與了物業(yè)管理領(lǐng)域立法、執(zhí)法、行政調(diào)解、業(yè)務(wù)培訓(xùn)和指導(dǎo)工作。著有專業(yè)暢銷書(shū)《物業(yè)管理典型案例評(píng)析及實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)》，在《中國(guó)物業(yè)管理》、《住宅與房地產(chǎn)》等雜志累計(jì)發(fā)表文章100余篇。
一、業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
1承租戶能否行使業(yè)主的權(quán)利?/
2在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有什么權(quán)利?/
3在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)?/
4什么是業(yè)主大會(huì)?/
5物業(yè)公司是否有配合業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)的義務(wù)?/
6業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利解聘物業(yè)公司嗎?/
7欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎?/
8業(yè)主的親屬能否進(jìn)業(yè)主委員會(huì)?/
9業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司承擔(dān)嗎?/
10物業(yè)管理用房中包括業(yè)主委員會(huì)的辦公用房嗎?/
二、物業(yè)公司
11物業(yè)公司是否在取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后就可以從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)?/
12新設(shè)立的物業(yè)公司如何申請(qǐng)取得資質(zhì)?/
13申請(qǐng)一級(jí)物業(yè)公司資質(zhì)應(yīng)當(dāng)具備什么條件?/
14有多少中級(jí)職稱人員才能申請(qǐng)三級(jí)物業(yè)公司資質(zhì)?/
15物業(yè)公司的資質(zhì)證書(shū)遺失后如何補(bǔ)證?/
16二級(jí)資質(zhì)的物業(yè)公司能接管10萬(wàn)平方米的寫字樓嗎?/
17什么是物業(yè)公司并購(gòu)?/
三、前期物業(yè)管理
18物業(yè)公司如何取得前期物業(yè)管理權(quán)?/
19臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)于物業(yè)公司的主要用途是什么?/
20物業(yè)公司在與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何約定合同期限?/
21建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主有約束力嗎?/
22建設(shè)單位是否有權(quán)更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)?/
23物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何開(kāi)展交接查驗(yàn)工作?/
24物業(yè)公司承接查驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)工程設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題怎么辦?
25建設(shè)單位對(duì)物業(yè)有何保修責(zé)任?/
四、物業(yè)管理服務(wù)
26物業(yè)管理服務(wù)包括哪些內(nèi)容?/
27國(guó)家有強(qiáng)制性的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)嗎?/
28房屋空置是否需要交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?/
29業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)合法嗎?/
30物業(yè)公司的分公司不履行合同義務(wù)，相對(duì)人能否起訴物業(yè)總公司承擔(dān)義務(wù)?/
31老物業(yè)公司撤管時(shí)應(yīng)當(dāng)移交哪些資料?/
32老物業(yè)公司拒不撤出小區(qū)怎么辦?/
33什么是事實(shí)物業(yè)服務(wù)?/
34物業(yè)公司是否可以將物業(yè)管理的專項(xiàng)服務(wù)委托給專業(yè)公司?/
35物業(yè)公司之間能否轉(zhuǎn)包物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目?/
36物業(yè)服務(wù)合同尚未到期，業(yè)主委員會(huì)能否通過(guò)業(yè)主大會(huì)解除合同?/
38業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間解除物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)議有效嗎?/
39質(zhì)疑業(yè)主大會(huì)的解聘決議，物業(yè)公司如何告贏業(yè)主委員會(huì)?/
40業(yè)主養(yǎng)寵物擾民，物業(yè)公司該怎么辦?/
41寵物丟失，物業(yè)公司應(yīng)賠償業(yè)主嗎?/
42物業(yè)公司能對(duì)業(yè)主進(jìn)行罰款嗎?/
43物業(yè)管理與社區(qū)O2O是什么關(guān)系?/
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)
44物業(yè)服務(wù)費(fèi)由哪些部分構(gòu)成?/
45物業(yè)服務(wù)收費(fèi)定價(jià)方式有哪些?/
46什么是物業(yè)管理的酬金制?/
47什么是物業(yè)管理的包干制?/
48物業(yè)服務(wù)收費(fèi)都需要明碼標(biāo)價(jià)嗎?/
49物業(yè)服務(wù)費(fèi)只能按面積大小收取嗎?/
50業(yè)主能要求對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)打折嗎?/
51物業(yè)公司一次可以預(yù)收多長(zhǎng)時(shí)間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)?/
52物業(yè)公司有權(quán)要求后手業(yè)主交納前手業(yè)主拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)嗎?/
53后任物業(yè)公司是否有權(quán)收取業(yè)主拖欠前任物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)費(fèi)?/
54買房后一直未入住，物業(yè)公司是否有權(quán)向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)?/
55業(yè)主委員會(huì)要求業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)有效嗎?/
56物業(yè)公司追討業(yè)主欠費(fèi)的訴訟時(shí)效是多長(zhǎng)時(shí)間?/
57物業(yè)公司能否向首層業(yè)主收取電梯費(fèi)?/
58物業(yè)公司能否通過(guò)停電催繳電費(fèi)?/
59物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布收支賬目?/
60業(yè)主可以對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行審計(jì)嗎?/
61物業(yè)公司能否通過(guò)斷電或限電的方式催繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)?/
六、物業(yè)的使用與維護(hù)
62物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)能否對(duì)公共收益進(jìn)行約定分成?/
63業(yè)主在樓頂安裝太陽(yáng)能熱水器，物業(yè)公司有權(quán)限制嗎?/
64業(yè)主搭建陽(yáng)光房，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)怎么辦?/
65小區(qū)裝寬帶，物業(yè)公司與業(yè)主選擇不同的運(yùn)營(yíng)商怎么辦?/
66電梯噪聲大，業(yè)主能否向物業(yè)公司索賠?/
67樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)賠償嗎?/
68物業(yè)公司有權(quán)制止業(yè)主的群租行為嗎?
69樓上跑水樓下被淹，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)?/
70業(yè)主將住宅改為旅館怎么辦?/
71業(yè)主在小區(qū)花園晨練時(shí)摔傷致死，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任嗎?
72小區(qū)內(nèi)路燈應(yīng)由誰(shuí)維修養(yǎng)護(hù)?/
73《物權(quán)法》出臺(tái)之前的物業(yè)管理用房如何確定?/
74物業(yè)公司能否利用人防工程取得收益?/
七、裝飾裝修管理
75業(yè)主裝修房屋時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)與物業(yè)公司簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議?/
76物業(yè)公司遲延為業(yè)主辦理裝修手續(xù)，應(yīng)否賠償業(yè)主損失?/
77裝修管理費(fèi)、裝修押金應(yīng)怎樣收取和返還?/
78利用未清理的裝修木板傷人，物業(yè)公司應(yīng)否負(fù)賠償責(zé)任?/
79物業(yè)公司交錯(cuò)鑰匙，業(yè)主家被鄰居裝修，誰(shuí)應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)這部分裝修費(fèi)用?/
80對(duì)別墅裝修與普通住宅裝修的要求是否有區(qū)別?/
八、停車管理問(wèn)題
81住宅小區(qū)地面停車位歸誰(shuí)所有?/
82地下車庫(kù)能否只賣不租? /
83如何認(rèn)定小區(qū)停車位的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)?/
84停車位能否出租給其他小區(qū)業(yè)主使用?/
85物業(yè)公司能否將綠地改為停車場(chǎng)?/
86物業(yè)公司能否在車位上安裝地鎖?/
87機(jī)動(dòng)車在物業(yè)區(qū)域內(nèi)被剮蹭，物業(yè)公司應(yīng)否擔(dān)責(zé)?/
88物業(yè)公司指揮業(yè)主操作立體車庫(kù)導(dǎo)致汽車受損，應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任?/
89業(yè)主汽車被盜，物業(yè)公司沒(méi)有監(jiān)控記錄，是否應(yīng)當(dāng)賠償業(yè)主損失?/
90業(yè)主買房時(shí)開(kāi)發(fā)商保障的停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司必須執(zhí)行嗎?/
91業(yè)主買了車位，還要交納管理費(fèi)嗎?/
92物業(yè)公司收取的停車費(fèi)中是否包含屬于業(yè)主的停車收益?/
93業(yè)主將車在消防車通道上停車，物業(yè)公司能否采取鎖車的方式處理?/
九、住宅專項(xiàng)維修資金
94什么是住宅專項(xiàng)維修資金?/
95業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅專項(xiàng)維修資金由誰(shuí)管理?/
96住宅專項(xiàng)維修資金具體可用于哪些住宅共用部位的維修、更新、改造?/
97住宅專項(xiàng)維修資金具體可用于哪些共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造?/
98哪些費(fèi)用的支出不能使用住宅專項(xiàng)維修資金?/
99業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)公司按什么程序使用住宅專項(xiàng)維修資金?/
100住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照什么程序使用?/
101是否必須先征得業(yè)主同意才能使用住宅專項(xiàng)維修資金?/
102發(fā)生哪些緊急情況時(shí)可以不經(jīng)相關(guān)業(yè)主表決即可使用住宅專項(xiàng)維修資金?/
十、物業(yè)公司的公共安全責(zé)任
103小區(qū)內(nèi)發(fā)生入室盜竊，物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任?/
104物業(yè)公司如何應(yīng)對(duì)業(yè)主拆改承重結(jié)構(gòu)?/
105業(yè)主違法建設(shè)開(kāi)挖地窖造成工人死亡，警方控制物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人是否恰當(dāng)?/
106高空墜物砸傷業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任嗎?/
107電梯墜落傷人，應(yīng)由物業(yè)公司還是電梯維保公司擔(dān)責(zé)?/
108物業(yè)公司應(yīng)否允許業(yè)主調(diào)取監(jiān)控錄像?/
109物業(yè)公司保安檢查、評(píng)論有關(guān)小區(qū)業(yè)主的監(jiān)控錄像，是否構(gòu)成侵犯隱私權(quán)?/
110熱力管線破裂燙死行人，供熱單位和物業(yè)公司誰(shuí)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?/
111業(yè)主家中電視爆炸引發(fā)火災(zāi)并導(dǎo)致他人死亡，物業(yè)公司負(fù)什么消防安全責(zé)任?/
十一、物業(yè)公司法律責(zé)任
112物業(yè)公司在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，不移交有關(guān)資料的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
113未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
114以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
115物業(yè)公司聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
117物業(yè)公司挪用專項(xiàng)維修資金的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
118未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
119物業(yè)公司擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
120物業(yè)公司擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
121物業(yè)公司擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
122物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
123物業(yè)公司不按規(guī)定及時(shí)辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
124物業(yè)公司出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?
125物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的行為，不及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告的，承擔(dān)什么法律責(zé)任?/
附錄
附錄1：前期物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)/
附錄2：物業(yè)服務(wù)合同(示范文本)/
附錄3：臨時(shí)管理規(guī)約(示范文本)/
附錄4：管理規(guī)約(示范文本)/
7欠費(fèi)業(yè)主能進(jìn)業(yè)主委員會(huì)嗎?
現(xiàn)實(shí)案例
北京某小區(qū)有700余戶業(yè)主，2012年1月開(kāi)始，有8名業(yè)主聯(lián)名書(shū)面申請(qǐng)成立小區(qū)的業(yè)主大會(huì)，其目的是成立業(yè)主大會(huì)后依法解聘物業(yè)公司。街道辦事處同意了成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，要求他們按照相關(guān)規(guī)定按時(shí)完成籌備工作，并順利召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。但對(duì)于成立業(yè)主大會(huì)，小區(qū)業(yè)主卻有兩種截然不同的意見(jiàn)。同意成立業(yè)主大會(huì)一派認(rèn)為，物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低下，服務(wù)態(tài)度差，應(yīng)該盡快解聘掉目前的物業(yè)公司，而解聘物業(yè)公司必須先成立業(yè)主大會(huì)。反對(duì)成立業(yè)主大會(huì)的一派認(rèn)為，物業(yè)公司的服務(wù)能夠接受，不成立業(yè)主大會(huì)小區(qū)一樣可以運(yùn)轉(zhuǎn)，而且提出成立業(yè)主大會(huì)申請(qǐng)的業(yè)主中有5個(gè)人都是長(zhǎng)年拖欠物業(yè)費(fèi)的，他們不能代表業(yè)主的合法利益，不能進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。本案中，欠費(fèi)業(yè)主能否被選舉進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)?
專家解答
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主的權(quán)利包含"依法享有選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)"。業(yè)主的義務(wù)包含"按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用"。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合"遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)"的條件。欠費(fèi)業(yè)主并沒(méi)有充分履行業(yè)主義務(wù)，允許其參選業(yè)主委員會(huì)確實(shí)有違立法精神。但是，從法律效力來(lái)看，《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》屬于建設(shè)部的規(guī)范性文件，其效力顯然低于《物業(yè)管理?xiàng)l例》，而《物業(yè)管理?xiàng)l例》并沒(méi)有明確禁止欠費(fèi)業(yè)主參選業(yè)主委員會(huì)。因此，原則上并不能禁止欠費(fèi)業(yè)主進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主可通過(guò)《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》約定欠費(fèi)業(yè)主不得進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)。北京市的相關(guān)規(guī)定允許對(duì)拒付或者不按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主的被選舉權(quán)、表決權(quán)的行使予以限制。因此，如果過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意欠費(fèi)業(yè)主不得參選業(yè)主委員會(huì)，只需在《臨時(shí)管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《議事規(guī)則》等文件中予以約定即可。
法條鏈接
幫媽媽買的
唯一的缺點(diǎn)就是物流有點(diǎn)慢，不過(guò)總得來(lái)說(shuō)，挺不錯(cuò)的，
快遞員的服務(wù)態(tài)度差到極限。。。。。。。。。。要吐 惡心
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這本書(shū)挺好。
紙張很好！
網(wǎng)購(gòu)從沒(méi)給過(guò)差評(píng)，十多年的網(wǎng)購(gòu)最差的一次，要不是單位發(fā)的券必須在這里用，絕對(duì)不會(huì)來(lái)這里購(gòu)物，客服專業(yè)知識(shí)太差，服務(wù)態(tài)度更差，投訴后好幾個(gè)人同一時(shí)間輪著打電話騷擾，管理混亂！！！
客服態(tài)度惡略，服務(wù)太差
這是我第一次在當(dāng)當(dāng)買書(shū)，因?yàn)樽鳛閷I(yè)書(shū)籍網(wǎng)站，我有種莫名的信任和肯定，一次買了12本。我是本著書(shū)的內(nèi)容買的，現(xiàn)在剛收到，也只能在其他方面說(shuō)三道四了，首先當(dāng)當(dāng)物流的速度不是很快，發(fā)貨用了一天，兩個(gè)中轉(zhuǎn)站也用了一天，我的想象中應(yīng)該更快，可能是被京@東和順@豐慣出來(lái)了~~，12本書(shū)，11本有封膜，只有一本沒(méi)有，封面有些舊跡，但是內(nèi)里沒(méi)有明顯的反動(dòng)痕跡，再就是基本所有的書(shū)上邊角都有被摔壓折損，就連其中一本外面用精美的紙盒封裝的《史蒂夫·喬布斯傳》精裝版都未能幸免（紙盒里面有泡沫，書(shū)籍四角全部折損），我也是算比較愛(ài)惜書(shū)物的，這一點(diǎn)讓我很不舒服…
很好的書(shū)，值得 購(gòu)買！
書(shū)的內(nèi)容還可以，就是書(shū)到手后有破損。
書(shū)的內(nèi)容很實(shí)用，讀起來(lái)容易懂，不枯燥。
特別棒！贊！
已經(jīng)收到，還沒(méi)看呢
不錯(cuò)很好！
不僅書(shū)沒(méi)有包裝，就一散的，連外包裝也簡(jiǎn)陋，這是有多相信快遞公司啊
孩兒媽媽說(shuō)很有用，希望能給她工作上有點(diǎn)幫助！
以前都是在書(shū)店購(gòu)買，首次在當(dāng)當(dāng)網(wǎng)買書(shū)，首次體驗(yàn)好評(píng)！書(shū)的質(zhì)量過(guò)關(guān)，印刷挺好，紙質(zhì)厚實(shí)很有手感，紙張顏色適中，閱讀起來(lái)眼睛很舒服。買來(lái)好好學(xué)學(xué)，希望對(duì)以后工作有幫助！！
一本專業(yè)好書(shū)，通過(guò)案例再引用法例條文來(lái)加以說(shuō)明，讓人感覺(jué)沒(méi)有一般的專業(yè)書(shū)枯燥，比較通俗易懂，可加深記憶。
很不錯(cuò)的一本書(shū)，內(nèi)容比較詳實(shí)，對(duì)物業(yè)管理的案例分析的也比較專業(yè)，印刷也沒(méi)問(wèn)題