引論：我們為您整理了13篇投資估值方法范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

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2 博克斯法

這種方法是由美國人博克斯首創的，對于初創期的企業進行價值評估的方法，典型做法是根據公式來估值：即一個好的創意100萬；一個好的盈利模式100萬；優秀的管理團隊100萬～200萬；優秀的董事會100萬；巨大的產品前景100萬；加起來，一家初創企業的價值為100萬-600萬。

3 三分法

是指在對企業價值進行評估時，將企業的價值分成三部分：通常是創業者，管理層和投資者各1/3，將三者加起來即得到企業價值。

4 200萬-500萬標準法

許多傳統的天使投資家投資企業的價值一般為200萬～500萬，這是有合理性的。如果創業者對企業要價低于200萬，那么或者是其經驗不夠豐富，或者企業沒有多大發展前景；如果企業要價高于500萬，那么由500萬元上限法可知，天使投資家對其投資不劃算。這種方法簡單易行，效果也不錯。但將定價限在200萬～500萬，過于絕對。

5 200萬-1000萬網絡企業評估法

網絡企業發展迅速，更有可能迅速公開上市，在對網絡企業進行評估時，天使投資家不能局限于傳統的評估方法，否則會喪失良好的投資機會。考慮到網絡企業的價值起伏大的特點，即對初創期的企業價值評估范圍由傳統的200萬～500萬增加到200萬～1000萬。

6 市盈率法

主要是在預測初創企業未來收益的基礎上，確定一定的市盈率來評估初創企業的價值，從而確定投資額。市盈率就是股票價格相當于每股收益的倍數，

7 實現現金流貼現法

根據企業未來的現金流，收益率，算出企業的現值作為企業的評估價值。這種方法考慮了時間與風險因素，但不足之處是天使投資家必須具有相應的財務知識，并且這種方法對要很晚才能產生正現金流的企業來說不夠客觀。

8 倍數法

用企業的某一關鍵項目的價值乘以一個按行業標準確定的倍數，即得到企業的價值。

9 風險投資家專用評估法

這種方法綜合了倍數法與實體現金流貼現法兩者的特點。具體做法：

（1）用倍數法估算出企業未來一段時間的價值。如5年后價值2500萬；（2）決定你的年投資收益率，算出你的投資在相應年份的價值。如你要求50%的收益率，投資了10萬，5年后的終值就是75.9萬；（3）現在用你投資的終值除以企業5年后的價值就得到你所應該擁有的企業的股份，75.9÷2500=3%。這種方法的好處在于如果對企業未來價值估算準確，對企業的評估就很準確，但是其不足之處是比較復雜，需要較多時間。

10 經濟附加值模型

表示一個企業扣除資本成本后的資本收益，即該企業的資本收益和資本成本之間的差。站在股東的角度，一個企業只有在其資本收益超過為獲取該收益所投入的資本的全部成本時才能為企業的股東帶來收益。這種估值方法從資本成本，收益的角度來考慮企業價值，能夠有效體現出天使投資家的資本權益收益，一直很受職業評估者的推崇。

11實質CEO法

是指天使投資家通過為企業提供各種管理等非財務支持以獲得企業的一定股權，這種天使投資家實際履行著企業首席執行官的智能，故稱之為實質CEO法。

這種方法的好處在于，天使投資家只需要付出時間和精力，沒有任何財務方面的風險。而且由于持有公司的股份，天使投資家往往被視為與創業者的利益一致而得到信任。不足之處在于，由于天使投資家對企業管理介入很深，介入之前，天使投資家應對企業和創業者做更多的了解工作。

12 創業企業顧問法

和實質CEO法很相似，不同之處在于天使投資家對企業介入沒有那么深，提供支持沒有那么多，相應的天使投資家所獲得的股權也較低。這種方法更適合于企業尚未有多大發展，風險比較大時。

13 風險投資前評估法

是一種相對較新的方法，在這種方法中，天使投資家向企業投入大量資金，卻不立即要求公司的股權，也不立即要求對公司估值。這種方法避免了任何關于企業價值、投資條款的談判，不足之處是天使投資家無法確定最終的結果如何。

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2.光禿無刺型發生原因及避免措施

菇體呈簇狀分枝，個頭肥大，表面皺縮粗糙，無刺毛，肉質松脆，略顯黃褐色，香味正常。發生原因主要是溫度偏高，濕度偏低，在25℃溫度下子實體水分蒸發量過大，而濕度又沒及時跟上，致使子實體不長刺毛，則形成光禿菇。預防辦法：注意控溫保濕，當氣溫超過25℃時，野外菇床栽培，應早晚揭開蓋膜通風，白天把兩頭蓋膜打開透氣；畦溝灌水降低地溫、空間噴灑霧化水增加濕度，保持相對濕度90%以上；并把蔭棚遮蓋物加厚，減少陽光透進，降低水分蒸發。

3.珊瑚叢集型發生原因及避免措施

菇體基部多次分枝叢集，形似珊瑚，明顯可看到一條根狀菌索與培養基相連。這種子實體有的在出菇期就死亡，有的能繼續生長發育，小枝頂端不斷膨脹，形成多個狀態的小子實體。其原因主要是空氣中二氧化碳濃度沉積過多，刺激菌柄不斷分化，抑制中心部位的發育，致使形成不規則的珊蝴狀子實體；也有的因為培養料中含有芳香化合物殺菌物質，使菌絲生長受到抑制或刺激；常因保溫保濕忽視通風換氣，在飽和的濕度和靜止空氣條件下，使子實體異常發展。預防辦法：加強通風換氣，改善環境條件；選擇培養料時，注意剔除杉、松、樟、楊槐等含殺菌物質的樹木；已形成珊瑚狀的子實體，在幼小時立即將它連同表面培養料一起刮掉，然后再行培養，還可照常出菇。

4.色澤異常型發生原因及避免措施

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目前,有關股指期貨的各種技術準備工作已基本就緒。2009年12月3日,證監會前主席周道炯在第五屆中國(深圳)國際期貨大會上表示,要立足風險管理和工具,穩步加快發展我國的金融衍生產品市場,特別是股指期貨應該盡快推出。12月4日,許多大盤藍籌股紛紛上漲,被市場認為是股指期貨吸籌大戰提前啟動。

股指期貨推出后,將改變以前只有股價上漲才能獲利的盈利模式。具體而言,股指期貨的投資策略和方法主要有三種:首先,持有股票現貨多頭的投資者可以通過賣出股指期貨實現套期保值的目的;其次,如果投資者對股指的預測充滿信心,且有較強的風險承受能力和嚴格的止損計劃,則可以增加風險暴露的頭寸,利用股指期貨的杠桿效應使利潤最大化。最后,投資者可將資產在國債期貨和股指期貨之間進行分配,以增加投資的收益。本文將結合實例來說明上述三種策略和方法的具體應用。

一、利用股指期貨進行套期保值

如果您目前持有一個獲利頗豐的的股票現貨頭寸,但股票指數已經上升到很高的點位,您認為未來3個月可能出現一輪下跌。您持有160萬元的滬深300成分股和40萬元的貨幣市場工具。您希望降低股票的配置比例,增加貨幣市場工具頭寸。但您不想清算自己的滬深300成分股組合,因為目前股票現貨市場上只有一個鞏固形態并沒有出現一個明顯的下跌趨勢。您可以通過出售滬深300股指期貨來降低股票的配置比例。假設此時股票現貨市場上滬深300指數是3400點,期貨市場上的交易價格是3500點,您賣出一份3個月后到期的股指期貨合約,一份股指期貨合約的價值為3500*300=105萬。

隨后股票市場出現了下跌,合約到期時滬深300現貨點數是3060點。您在股票市場上的收益率為-10%((3060-3400)/3400),貨幣市場頭寸的收益率為2%。下面我們分別計算消極管理即不進行套期保值、持有期貨空頭頭寸和在現貨市場上重新配置資產等三種不同資產組合3個月后的價值(不考慮股票、期貨和貨幣市場交易的手續費)。

(1)沒有進行套期保值的組合價值:

股票資產組合 160*(1-10%)=144萬

貨幣市場: 40*1.02=40.8萬

總計: =184.8萬

(2)賣出股指期貨進行套期保值后資產組合的價值:

股票資產組合: 160*(1-10%)=144萬

貨幣市場: 40*1.02=40.8萬

一手股指期貨空頭:300*(3500-3060)=132000元=13.2萬元

總計: =198萬元

(3)在股票市場和現貨市場進行資產再分配后的組合價值:

股票: 55*(1-10%)=49.5萬元

貨幣市場: 145*1.02=147.9萬元

總計: =197.4萬元

如果不進行期貨交易,組合價值為184.8萬元,您的收益為-7.6%((184.8-200)/200)。但通過賣出股指期貨,將部分損失轉移出去,您可以保護原來股票組合中的105萬不受市場下跌的影響。當然,如果您對股票現貨市場下跌信心更足的話,您可以通過出售更多的期貨合約來完全對沖組合中股票價格下跌的風險。這樣就把160萬的股票頭寸完全轉換成了貨幣市場的投資,您應該使用多大的保護頭寸取決于您對市場的判斷和風險承受能力。不過,如果對股票市場走勢判斷錯誤,股票市場上的盈利將被股指期貨的虧損所抵消。

二、利用股指期貨增加風險暴露

當市場在一輪次級回調中創出了低點,但該低點仍然受到重要支撐線的支撐,您的技術分析結論是牛市將會繼續。滬深300指數目前是3400點,但看起來可能將向3740點進發,因此您想增加股票多頭頭寸。您的資產組合和前面描述的一樣:在滬深300和貨幣市場工具之間為80/20的比例。您認為應當抓住這個機會,狠狠地賺一把。因此,在沒有減持您的貨幣市場頭寸的前提下,您購買了一份3個月后到期的滬深300期貨合約,合約的執行價格是3500點,該合約使您能夠按照滬深300指數3500點的價格購買105萬元的股票。您所持有的資產組合中來自貨幣市場的收益率仍然為2%。

結果,您關于市場方向的判斷完全正確,在股指期貨合約到期時,滬深300現貨指數上升到3740點,即上漲了10%。下面我們分別計算消極管理、持有期貨頭寸和在現貨市場上重新配置資產三種不同組合到期后的價值。

(1)消極管理資產組合的價值:

股票; 160*1.10=176萬元

貨幣市場: 40*1.02=40.8萬元

總計: = 216.8萬元

(2)購買股指期貨后資產組合的價值:

股票; 160*1.10=176萬元

貨幣市場: 40*1.02=40.8萬元

1手股指期貨多頭:300*(3740-3500)=72000元=7.2萬元

總計: =224萬元

(3)在股票現貨市場和貨幣市場上重新配置后的資產組合價值:

股票: (160+105)*1.10=291.5萬元

貨幣市場 -(160+105-200)*1.02= -66.3萬元

總計: = 225.2萬元

通過購買滬深300股指期貨,您不僅可以將40萬元的貨幣市場頭寸資本化,還相當于將另外借入的65萬元現金資本化。如果您沒有買入股指期貨,那么在股指期貨合約到期日組合總價值為216.8萬元,但您買入期貨后,總價值將增加到224萬元,增加的絕對額為7.2萬元,即多增加3.32%((224-216.8)/ 216.8)的收益。當然在上述分析中,我們忽略了買進股指期貨需要初始保證金和維持保證金的現實。根據滬深300股指期貨的交易規則,保證金比例為10%,買入一手股指期貨的初始保證金至少為10.5萬元。我們假設投資者有額外的資金用以支付股指期貨的保證金。此外還假設自投資者買入股指期貨時起,滬深300指數呈單邊上揚態勢,投資者不需要追加保證金,不計保證金賬戶盈利所產生的利息。上述假設使我們能夠忽略期貨保證金對投資組合價值的影響。

由于滬深300股指期貨一手的價值為105萬元,在賣掉貨幣市場上的40萬元后,還需要借入65萬元才能買入價值105萬元滬深300標的股票,而在(3)中,借款成本我們仍然假設與貨幣市場的收益率相同,這顯然與實際情況不相符,一般情況下,借款成本應該高于貨幣市場收益率即高于2%,我們假設借款成本為5%,并計算在現貨市場上重新配置資產后組合的價值為:

(4)借款利率為5%時,在現貨市場上重新配置后資產組合的價值:

股票: (160+105)*1.10=291.5萬元

貨幣市場: -(160+105-200)*1.05= -68.25萬元

總計: = 223.25萬元

可以看出,當借款成本高于貨幣市場收益率時,在不改變股票和貨幣市場頭寸的前提下,通過持有股指期貨多頭使組合總價值達到224萬元,高于在現貨市場上重新配置資產組合的價值223.25萬元。這樣,通過持有股指期貨多頭,既不必賣出股票現貨,又提高了投資的收益。

三、將資金在國債期貨和股指期貨之間進行分配

在股票和國債之間進行資產配置的一種有效方法就是買入國債期貨和滬深300股指期貨的價差期貨。例如,在對股市中長期趨勢進行分析后,您認為股市中的一輪次級調整已經結束,即將重拾升勢,因此您想增加股票頭寸并減少國債頭寸, 假設初始時您共有資金200萬元,并在股票和債券中各投入100萬元,您可以通過出售國債期貨并購買滬深300股指期貨來實現對組合中股票和國債的重新分配―― 購入100萬的股票,賣出100萬的國債。為了分析方便,我們假設市場上已經開設了某種國債3個月到期的期貨品種。假定該國債現貸價格為96.80元,期貨價格為95.90元,每份國債期貨必須包含面值為10萬的國債。滬深300指數9月到期的現貨價格為3400點,期貨價格為3500點,不考慮持有成本。

需要出售國債期貨的數量為:1000000/ 95.90*1000≈10,購買股指期貨數量為1000000/3500*300≈1,在這里,期貨合約的份數都被近似為最接近的整數。

結果,當期貨到期時,滬深300股指期貨的價格為3740點,股票現貨的收益率為10%,而債券市場的價格為94.86元,相應的收益率為-2%((94.86-96.80)/96.80)。下面我們分別計算消極管理、持有兩種期貨頭寸和在現貨市場上重新配置資產的三種不同組合3個月后的價值。

(1)消極管理的組合價值:

股票: 100萬*1.10=110萬元

債券市場:100萬*(1-2%)=98萬元

總計: =208萬元

(2)持有股指期貨多頭和債券期貨空頭后組合的價值:

股票: 100萬*1.10=110萬元

債券市場: 100萬*(1-2%)=98萬元

1手股指期貨多頭:1*300*(3740-3500)=72000元=7.2萬元

10手債券期貨空頭的價值: 10*1000*(95.90-94.86)=1.040萬元

總計: =216.24萬元

(3)股票市場和國債市場重新配置后資產組合的價值:

股票: 200萬*1.10=220萬元

債券: 0萬元

總計: 220萬元

由于1手滬深300股指期貨合約價值為100多萬,利用這樣一個簡單的策略您迅速地改變了資產配置,增加了100多萬的股票多頭頭寸,減少了100萬的債券頭寸。由于預測正確,您采用的市場策略使組合價值從208萬元增加到216.24萬元,凈增加額為8.24萬元。在第(3)種情況中,為了多購買100萬的股票,我們只好出售全部債券,將資金全部配置在股票上,總收益為220萬元。雖然收益很高,但這是一種極端的資產組合配置,投資者承受了巨大的風險,此外這樣做會有稅收后果和相應的交易麻煩。用期貨來實現您的目標能夠避免上述麻煩卻獲得相似的收益。

上述股指期貨的三種投資策略和方法是有本質區別的,第一種利用股指期貨套期保值的本質是鎖定收益,是通過賣出股指期貨防范股票市場下跌的風險。第二種和第三種投資策略的本質是投機,即預測股價將上漲,通過股指期貨變相增加在股票市場上的頭寸而獲利,但如果預測不準也將面臨較大的風險。投資者應根據自己的風險偏好狀況,選擇適合自己的投資策略和方法,風險承受能力強的投資者,可以利用第二種和第三種方法獲取更高的收益。風險承受能力弱的投資者可以利用股指期貨進行套期保值,鎖定股票現貨市場上的收益。

參考文獻:

1.中國期貨業協會編:《期貨市場教程》[M],中國財政經濟出版社,2007年4月第5版。

2.張亦春、鄭振龍主編:《金融市場學》[M],高等教育出版社,2003年版。

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1.1 工程投資估算的意義

估算，顧名思義，就是在工程實際施工之前對項目的成本進行的一個科學性的猜測，一個估計、一種觀點或是一項近似的計算。項目投資估算對工程設計概算起控制作用，它為設計提供了經濟依據和投資限額，設計概算不得突破批準的投資估算額。投資估算一經確定，即成為限額設計的依據，用以對各設計專業實行投資切塊分配，作為控制和指導設計的尺度或標準。

在項目即將設計時，設計人員在業主的預算內選擇項目的材料和規模。隨著項目進入設計階段，設計必須隨時與業主的預算相吻合。如果項目的設計開始超過預算，設計人員必須找出降低費用的替代方案。在設計階段快結束時，個體專業承包商必須編制估算以得出他們的投標價。這些利用完整或近乎完整的設計文件編制的估算是非常耗時的，但又是最精確的估算結果，因此，業主可以清楚地了解項目實際所需的費用。

1.2 估算的影響因素

任何一個工程項目的投資估算，無論是在項目的總體設計階段還是編制還是投標時編制，都必須考慮同樣的基本問題。項目價格受到項目規模、工作質量、地點、開始時間、工期和其他市場條件的影響。估價的準確性直接受到估價師分析這些基本因素的能力的影響。

首先，項目規模取決于業主的需要，項目越大，費用越多。對于項目規模的不同處理取決于醒目周期各階段估算的編制。在總體設計階段，規模主要是一個基本容量的問題，比如房地產開發商的公寓單元或高速公路工程師的公路里數。基本容量開始時是依據專門的參數考慮的例如地板或屋頂的面積、上下斜坡的數量以及土方開挖量。隨著設計的深入會獲得更具體的數據，直到最后獲得每一項的具體規模。對于數量難以確定的項目，使用單價合同，投標人提供單價，實際數量在施工中確定。

其次，項目質量越高，復雜程度越高，費用就會越高。項目設計人員可能會從藝術的角度或從項目使用者的安全角度要求項目有一個較高的質量。一個核電站，一座大型發電設施，或公司會議室都可以要求具有比一般的項目高的質量。在決定項目質量時，估算師必須考慮政府規定，向最終使用者和項目設計人員進行咨詢。

再次，項目建在何處是編制估算過程中應考慮的一個主要方面。因地點的不同而在購買、交接材料、租賃或購買設備，以及勞動力費用中存在許多變化。材料費用是影響其有效性、競爭力和達到有效運輸方法的一個因素。勞動力價格，特別是有組織的勞動力，是當地價格談判力量的一個因素。勞動力價格還是影響項目所在地經驗和培訓水平程度的因素。對于許多項目（比如，阿拉斯加輸油管道項目）所需工人的水平和人數在當地無法得到滿足，所以勞動力必須從國外調入。

最后，項目何時建如同項目在哪兒建一樣，對項目費用有重要影響。因為估算在實際施工之前編制，估算師必須規劃項目未來的費用。

1.3 工程管理動態控制概述

工程動態控制過程是一個以行為為基礎的過程，它需要持續地監督項目運作。它的目的是保證項目小組能達到設計要求、預算和進度計劃。為保證成功，實際工作情況、工作成本、工作的工期等都應進行書面記錄，并把它與最初的工作計劃進行比較。任何不一致的地方都應標出來并進行調整。實際工期和成本同樣也要記錄下來，并在將來的估算和進度控制中使用。

我國在施工管理中引進項目管理的理論和方法已多年，但是，運用動態控制原理控制項目的目標尚未得到普及，許多施工企業還不重視在施工進展過程中依據和運用定量的施工成本控制、施工進度控制和施工質量控制的報告系統指導施工管理工作，項目目標控制還處于相當粗放的狀況。運用動態控制原理進行項目目標控制將有利于項目目標的實現，并有利于促進施工管理科學化的進程。

2 決策階段投資估算的動態控制方法

項目決策階段是研究項目建設必要性、項目技術可行性、項目經濟合理性的關鍵時期。進行決策階段投資估算的動態控制，首先要對項目的決策階段進行界定。我國基本建設程序的主要階段是：項目建議書階段，可行性研究階段，設計階段，建設準備階段，建設實施階段，竣工驗收和后評價。由于目前我國只對于政府投資性項目才采取審批制度，對于非政府投資項目一律不用審批項目建議書，所以把項目建議書階段和可行性研究階段合并成為項目建議書和可行性研究階段。決策階段包括項目建議書與可行性研究階段、項目評價與決策階段。決策階段投資估算的動態控制包括以下幾個部分：

2.1 投資估算與資金籌措預測

投資時項目的一項重大現金流出。它數額大，又集中發生在前期，對項目經濟評價指標的影響大。此外，投資額的大小、投資使用計劃安排、投資的資金來源及資金成本還影響到項目生產期的有關成本及費用。通過測算應編制4個報表：建設投資估算表、建設初期利息估算表、流動資金估算表、項目總投資使用計劃于資金籌措表。

投資估算根據掌握數據的情況，可進行詳細估算，也可以按單位生產能力或類似企業情況進行估算。投資估算中應包括建設期利息、投資方向調節稅，并考慮一定時期內的漲價因素的影響，流動資金可參照同類企業的情況進行估算。資金籌措計劃應說明資金來源，利用貸款需附貸款意向書，分析貸款條件及利率，說明償還方式，測算償還能力。

2.2 選擇正確的估算方法

投資估算必須選取正確的估算方法，防止估算錯誤。如在投資額的估算、市場需求的預測以及項目投入產出物價格的選取等方面，對通貨膨脹處理方式的不當時，對投資額及項目費用、效益的估算與實際情況有很大偏差，直接影響項目決策的正確性。

投資估算的方法有：資金周轉率法、生產規模指數法、比例估算法、指標估算法、模擬概算法。每種方法的適用范圍，從大的方面，前三種方法適用于工業生產項目的投資估算，后兩種適用于民用建筑的投資估算。最后，要想使投資估算具備預想的精度，必須分析各種影響因素，即以動態的方法投入到投資估算工作中。在日常生活中，民用建筑用得的常用方法有：指標估算法和模擬概算法。

2.3 指標估算法的計算及參數選擇

投資估算指標的表示形式較多，如建設項目綜合指標、單項工程指標、單位工程指標，其單位形式以元 、元、元 、元 、元 、元 表示。根據這些指標，乘以所需的單位數量，就可求出相應的各單位工程投資。在此基礎上，再估算工程建設預備費、貸款利息、鋪底流動資金及其他費用，即可求出新建項目所需的全部投資。

指標估算法的參數應根據不同地區、年代，進行調整。因為地區、年代不同，設備與材料的價格就有差異。調整方法可以按主要材料消耗量或“工程量”為依據也可以按不同工程項目的“萬元工料消耗定額”確定不同的系數。

3 結束語

投資決策是投資者最為重視的，因為它對工程項目的長遠經濟效益和戰略方向起著決定性的作用。在決策階段，投資估算指標的編制工作，涉及建設項目的產品規模、產品方案、工藝流程、設備選型、工程設計和技術經濟等各個方面，既要考慮到現階段技術狀況，又要展望近期技術發展趨勢和設計動向，從而可以指導以后建設項目的實踐。

參考文獻

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1、工程投資估算的重要性

從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關心的莫過于工程建設投資，據此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設前期重要工作內容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據；(2)進行項目經濟評價的基礎；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據。

2、投資估算要求

估算編制人員應深入現場，搜集工程所在地有關基礎資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設項目的資金籌措、實施計劃、水電供應、配套工程、征地拆遷補償等情況。具體應做到以下方面：(1)據主體專業設計階段和深度，結合行業特點，所采用生產工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區、行業或部門相關投資估算基礎資料和數據的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設項目投資估算；(2)應做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；(3)應充分考慮擬建項目設計的技術參數和投資估算所采用的估算系數、估算指標在質和量方面所綜合內容，遵循口徑一致原則；(4)應將所采用的估算系數和估算指標價格、費用水平調整到項目建設所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設項目的邊界條件所產生的與主要生產內容投資無必然關聯的費用，應結合建設項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應能滿足控制初步設計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

3、房地產開發項目投資的影響因素分析

3.1 項目投資環境

(1)外部因素

政策因素，燃料動力供應，運輸及通訊條件，環保。要力求全面、細致地了解、掌握這些因素的詳細資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現項目價值的最佳。

(2)技術配套因素

先進的生產技術及裝備是項目規模效益賴以存在的基礎，相應的管理技術水平是實現規模效益的保障。若獲取技術的成本過高或當前技術及裝備還沒有達到與經濟規模生產相適應的先進水平，將會給項目日后的發展帶來危機，導致項目投資效益低下，工程造價支出嚴重浪費。

(3)市場因素

根據項目本身的要求，結合建設期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規律，盡可能準確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發生范圍，從而做到心中有數，保證資金的充足供應。

3.2 項目的技術方案

(1)市場定位

項目的市場定位可通過市場調查，運用市場顧問和物業顧問以及建筑師等專業力量，在充分了解項目目標客戶情況和需求的基礎上，結合已建項目的市場反映情況、使用過程的優缺點和未來發展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設計有據可依，使設計標準有一個預先的控制。只有將項目定位進一步細化、分解、明確，才一能以此為指導確定項目各分項建設標準。

(2)建設標準

建設標準的明確是投資估算準確的前提。在根據方案設計進行投資估算時，要充分了解設計意圖及建設標準。只有明確了相應的建設標準和設計思路，并結合對同類項目經驗指標的分析，才能準確地估算出各項目的投資。對于機電設備工程要發揮機電專業顧問作用，根據定位要求提出主要設備配置標準。根據各方意見經充分討論。形成指導工程建設的項目材料設備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎形成準確完整的投資估算。

(3)項目規模

項目規模的大小直接關系到造價的高低。有效的實際的項目規模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準確性。應堅持經濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設規模。

(4)設計參數的確定

隨著科技的發展，現代建筑的功能要求和設備標準在不斷提高和完善，設計內容也日趨復雜。設計參數的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設計參數有較全面的認識，這對估算精度的影響是較大的。房地產開發項目的主要技術參數包括：建筑面積、層高、層數、結構形式、基礎形式、各種動力參數等。主要設備材料選型、價格。建設地區及建設地點的選擇：建設地區的選擇是指在幾個不同地區之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區或范圍的選擇。建設地區選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經驗、設計師的經驗水平、估算者的經驗水平也會影響投資估算的準確性。

3.3 選擇的項目投資估算編制方法

(l)估算資料的適用性

在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結果的影響是非常重要的。例如，同為框架結構形式的多層建筑，如果地基條件和基礎形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應確認造價資料的適用性。

(2)估算資料的精度

根據己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。

(3)估算資料的完善性

由于建設項目的日趨復雜化和施工工藝的不同，導致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。

4、房地產開發項目投資估算工作中存在的問題

房地產開發項目的投資估算一經確定，參建各方都要圍繞著這一目標開展工作，成本管理就蘊含在項目建設的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結算>預算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現在以下幾個方面：

4.1 指標收集、編制、發行的時限性

指標的收集、編制、發行都有時限要求，應根據項目實際情況分別確定現金、應收賬款、存貨和應付款的最低周轉天數，并考慮一定的保險系數；此外，在不同生產負荷下的流動資金，應按不同的生產負荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產負荷下的流動資金承壓生產負荷百分比求的；最后還應該考慮不同時期匯率變化對涉外建設項目動態投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數據，同時使用數據的來源應盡量可靠。

4.2 政策、法規的不了解

隨著我國基本建設管理體制改革的不斷深入，地區建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業承攬工程設計、施工的單位和企業逐年增多。由于我國現行的預算定額、取費基礎、取費標準和預算編制的規定因地區和行業的差別而有所不同，致使一些跨地區跨行業承擔工程設計與施工的企業不甚了解工程所在地或相關行業的有關規定，在實際編制工程造價過程中，難免出現差錯。所以，應當通過對工程經濟指標的測算，確定合理的工程投資估算指標和設計概算依據。

4.3 建設地點選址不當

建設地點的選擇，對建設項目投資的總額，效益的影響都是非常關鍵的。代征地的比重增大，相應的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調查足夠細致，否則將造成大幅度的追加投資。

4.4 投資估算編制不夠重視

有些合資建設項目在合資雙方協議立項階段，往往對編制投資估算的準確程度重視不夠，造成多數合資項目估算漏項或估價不準確，使得工程建設過程中不得不修正概算，追加投資。

5、房地產投資估算工作的改進建議

5.1 明確項目定位

房地產項目的設計主要是根據建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標準、空間、平面布置、結構形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數以及結構方案進行定位，例如根據項目的功能要求，并結合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。

5.2 加強基礎資料的搜集和積累

要確保工程造價的真實性、科學性、合理性就需要準確采集基礎數據，增強編制依據的可信度取得全面、正確的調查資料。就我國當前的估算、概算的現狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術經濟指標并實時更新，在通過預定的計算規則進行自動分析之后，形成案例數據庫。在使用的時候，根據時期、地域等指數來進行調整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。

5.3 加強不同專業人員之間的溝通

在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業人員的工作成果。例如，方案設計人員本著技術先進性的原則，注重工藝技術方案，不考慮項目經濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導致項目的投資遠遠超過建設單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業人員的溝通，避免在工作中出現不能有效銜接的情況。

結束語

房地產開發項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設貸款計算的依據，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標，只有將投資估算編制合理才能有效的實現項目成本的控制。

參考文獻

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由于固定資產投資決策可行性研究的方法很多,本文僅以內涵報酬率法為例談談對固定資產投資決策分析中對預計凈殘值的幾種處理方法:

1.殘值折現法 即把固定資產預計報廢殘值按照資金成本折算成原始投資時的現值,并以此現值低減原始投資額的一種處理方法。例如,某項固定資產投資方案原始投資額100萬元,預計項目建成投產后每年現金凈流量為25萬元,預計使用期限為十年,期末凈殘值為5000元,假定資金成本為14%,試分析此投資方案是否可行?(注:資金成本為14%,期數為10的復利現值系數為0.270,年金終值系數為19.337)利用該方法處理如下:

1000000-5000×0.270

年金現值系數=―――――――――=3.995

250000

再利用插值法計算出該方案的內涵報酬率IRR=21.45%

2.殘值均攤法 即把固定資產預計報廢殘值在有效使用期限內平均分攤,從而增加每年現金凈流量的一種處理方法。同前例,利用該方法出處理如下:

1000000

年金現值系數=―――――――――=3.984

250000+5000÷5

再利用插值法計算出該方案的內涵報酬率IRR=21.64%

3.等年值法 即把固定資產預計報廢殘值作為有效使用期末的年金終值,先計算出考慮資金時間價值因素下每年應均攤的凈殘值,而后再增加各年現金凈流量的一種處理方法。同前例,利用該方法出處理如下:

1000000

年金現值系數=―――――――――― =3.996

250000+5000÷19.337

再利用插值法計算出該方案的內涵報酬率IRR=21.44%

從以上三種處理方法的計算結果可以看出,該固定資產投資方案的內涵報酬率都大于資金成本,方案可行。

殘值折現法、殘值均攤法和等年值法不僅能在投資方案各年現金凈流量相等的前提下,對固定資產預計凈殘值進行處理,而且,也可以在投資方案各年現金凈流量不相等的前提下,對固定資產預計凈殘值進行處理,所不同的是在計算投資方案的內涵報酬率時必須采用逐次測試法計算。

例如,某項固定資產投資方案原始投資額100萬元,預計使用期限為五年,項目建成投產后各年現金凈流量為45萬元、30萬元、25萬元、20萬元、15萬元,期末凈殘值為5000元,假定資金成本為12%,試分析此投資方案是否可行?

利用殘值折現方法處理如下:設折現率為14%,

計算凈現值NPV=450000×0.877+300000×0.77+250000×0.675+200000×0.592+150000×0.519-(1000000-5000×0.519)=-6755元

設折現率為12%,

計算凈現值NPV=450000×0.893+300000×0.797+250000×0.712+200000×0.636+150000×0.567-(1000000-5000×0.567)=34035元

再利用插值法計算方案內涵報酬率IRR=13.67%

利用殘值均攤方法處理如下:設折現率為14%,

計算凈現值NPV=451000×0.877+301000×0.77+251000×0.675+201000×0.592+151000×0.519-1000000=-5917元

設折現率為12%,

計算凈現值NPV=451000×0.893+301000×0.797+251000×0.712+201000×0.636+151000×0.567-1000000=34805元

再利用插值法計算方案內涵報酬率IRR=13.71%

利用等年值方法處理如下:設折現率為14%,每年等年值為756元,

計算凈現值NPV=450756×0.877+300756×0.77+250756×0.675+200756×0.592+150756×0.519-1000000=-6754.6元

設折現率為12%,每年等年值為787元

計算凈現值NPV=450787×0.893+300787×0.797+250787×0.712+200787×0.636+150787×0.567-1000000=34037元

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據有效數據顯示，項目前期對工程造價的控制高達80%-90%，而隨著項目的進行，不確定因素逐漸減少，工程造價的調整機會也隨之減少。因此，充分做好投資估算，提高投資估算的精度，對控制工程項目的總造價起到極其重大的作用。

投資決策階段的成本控制目標就是投資估算，投資估算的準確與否，是決定決策階段成本控制的關鍵。在投資估算的編制過程中,主要采用生產能力指數法、系數估算法、比例估算法、指標估算法、投資分類估算法等。

1、生產能力指數法

（1）公式

X = Y×( C2 / C1)n ×f

式中： X —— 新建項目所需投資額；

Y —— 已建類似項目的投資額；

C1 —— 已建類似項目的生產能力；

C2 —— 新建項目的生產能力；

n —— 生產能力指數：通常 0＜n≤1；

f —— 新老項目建設間隔期內定額、單價、費用變更等的綜合調整系數。

選用這種方法估算，指數 n是一個關鍵因素。若已建類似項目規模與擬建項目規模相差不大，生產規模比值在 0.5～2 之間，則指數 n的取值近似為 1；若已建類似項目規模與擬建項目規模相差不大于 50 倍，則指數 n的取值約在 0.6～0.7 之間；若擬建項目規模的擴大僅靠增大設備和增加相同規格設備的數量來達到時，其指數n的取值約在 0.8～0.9 之間。

（2）應用范圍及特點

根據已建性質類似的建設項目或生產裝置的投資額和生產能力，對擬建項目或生產裝置的生產能力的投資額進行估算。采用這種方法只要資料可靠，條件基本相同，就能很快估算出接近實際投資，否則誤差就會很大。生產能力指數法多用于項目建議書階段。

生產能力指數法的特點：這種估價方法不需要詳細的工程設計資料，只需要工藝流程及規模就可以。

2、系數估算法

（1）郎格系數法（設備系數法）

這種方法是以設備費為基礎，乘以適當系數來推算項目的建設費用。計算公式為：

X = E×K1

式中： X —— 新建項目所需投資額；

E —— 新建項目設備的投資額；

K1 —— 附屬設施（管線、儀表、電氣、安裝、土建等）費用系數；

總建設費用與設備費用之比為郎格系數K。即：K = (1+∑K1)K2（其中：K2——其他費用、預備費、貸款利息等費用系數）。

當項目工藝設備已經選定，其他設施還未設計時，采用此法比較方便。但也存在弊端，沒有考慮裝置規模大小發生變化的影響；不同地區自然地理條件的影響；不同地區經濟條件的影響；不同地區氣候條件的影響；主要設備規格及材質上的差異，所以精確度不高。

（2）設備及廠房估算法

一個工程項目中工藝設備投資和土建投資之和占了整個項目投資的絕大部分。如果設計方案已確定了生產工藝，并初步選定了工藝設備、進行了工藝布置，工藝設備投資和廠房土建投資就可以根據設備的重量及廠房的高度和面積分別估算出來。其他專業工程的投資，與設備關系較大的按設備投資系數計算，與廠房關系較大的按廠房土建投資系數計算，兩類投資加起來就得出整個項目的投資。

3、比例估算法

（1）以設備費為基數進行估算

以擬建項目或裝置的全部設備費為基數，根據已建成的同類項目或裝置的建筑安裝費和其他工程費用等占設備價值的百分比，求出相應的建筑安裝費及其他工程費等；再加上擬建項目的其他有關費用，其總和即為項目或裝置的投資。計算公式為：

X = L(1+f1P1+f2P2+……+fnPn)I

式中： X —— 擬建項目或裝置的投資額；

I —— 擬建項目或裝置的其他有關費用；

L —— 擬建項目當時當地價格計算的設備費總和（含運輸雜費）；

P1、P2 …… Pn —— 已建項目中建筑、安裝及其他工程費等占設備費的百分比；

f1、f2 …… fn —— 由于時間因素引起的定額、價格、費用標準等變化的綜合調整系數。

（2）以最主要的工藝設備為基數進行估算

以擬建項目的最主要、投資比重較大并與生產能力有關的工藝設備的投資為基數（含運輸及安裝費），進行估算。這種方法是根據同類型已建項目的有關資料，計算出擬建項目的各專業工程費（總圖、土建、工藝管道、暖通、給排水、電氣、通信、自控儀表及其他工程費用等）占工藝設備投資的百分比，求出各專業的投資；然后把各專業工程的投資相加（含工藝設備費），再加上擬建項目的其他有關費用，即為該項目的總投資。計算公式為：

X = L(1+f1P1+f2P2+ …… +fnPn)I

式中： P1、 P2…… Pn——各專業工程費占工藝設備費的百分比。

如：某新建項目工藝設備投資為 1028 萬元，根據已建同類項目統計分析，各專業工程費占工藝設備費的比例為：土建 69.92%；油工藝 82.14%；水工藝 71.94%；采暖 6.40%；熱工 42.87%；機制25.77%；電氣 22.07%；通信 0.05%；儀表 21.39%；陰極保護 1.98%；金屬油罐 46.08%；其他費用暫估1000 萬元。根據公式，計算調整系數 f =1，該項目投資額為：6043.5 萬元。

4、指標估算法

（1）指標估算法的機理

這種方法是編制和確定項目可行性研究報告中投資估算的基礎和依據。其指標綜合了建設項目全過程投資和各類費用，反映出其擴大性的范圍，具有較強的適用性和參考性。采用該方法要注意結合工程的具體情況，根據國家有關規定和投資主管部門或地區頒布的估算指標進行編制。在編制的過程中要注意所套用的指標與具體工程之間的標準或條件是否有差異。若有差異時，則應進行必要的換算或調整；并結合每個工程特點，正確地反映設計參數，切勿盲目的套用一種指標。該方法在土建工程中被廣泛應用。

（2）指標估算法的計算及參數選擇

投資估算指標的表示形式較多，如建設項目綜合指標、單項工程指標、單位工程指標，其單位形式以元/m、元/m2、元/m3、元/t、元/km、元/kVA 表示。根據這些指標，乘以所需的單位數量，就可求出相應的各單位工程投資。在此基礎上，再估算工程建設預備費、貸款利息、鋪底流動資金及其他費用，即可求出新建項目所需的全部投資。

指標估算法的參數應根據不同地區、年代，進行調整。因為地區、年代不同，設備與材料的價格就有差異。調整方法可以按主要材料消耗量或“工程量”為依據，也可以按不同工程項目的“萬元工料消耗定額”確定不同的系數。

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一、地鐵現狀介紹

現代城市需要有一個與其現代化生活相適應的現代化交通體系，地鐵作為一種準點、速度快、高效、客運量大、污染小和能耗低的客運交通方式，是我國大城市交通發展的必然趨勢。

截止到2012年12月31日，中國內地有北京、上海、廣州、深圳、重慶、天津、南京、大連、武漢、沈陽、長春、杭州、成都、蘇州、西安、昆明、佛山等17個城市的地鐵已處于正常運營狀態，總計運營長度達到2008km。

作為大型市政設施項目，地鐵工程從項目建議書到建設完成投入使用運營，各個階段都需要工程造價專業的緊密配合，需要工程造價專業提供準確的經濟技術指標來檢驗和衡量建設方案的經濟可行性，從而比選優化方案；另外，近年來BT建設管理模式的興起，使得工程造價必須做到量準、價實、無漏項，可以說工程造價對于類似的大型建設項目俞發顯得重要。

二、工程造價種類劃分

工程造價根據建設工程的不同設計階段，具體分為以下幾種：

項目建議書階段的投資估算。

一般通過與已建類似項目的對比得來，因而投資估算的誤差率可30%左右。

2﹑項目可行性研究階段的投資估算。

可行性研究階段，主要是進行全面，詳細，深入的技術經濟分析論證階段。該階段投資估算的誤差率應控制在10%以內。

3、在初步設計階段對建設項目投資額度的概算。

概算是在初步設計或擴大初步設計階段，由設計單位根據初步設計或擴大初步設計圖紙等資料，預先計算工程從籌建至竣工驗收交付使用全過程建設費用經濟文件。

4、在技術設計階段，要對初步設計概算進行修正，編制修正概算。

5、在施工圖設計和工程項目招投標階段，分別編制施工圖預算和招標攔標價。

施工圖預算是根據已批準并經會審后的施工圖紙、施工組織設計、現行工程預算定額、工程量計算規則、材料和設備的預算單價、各項取費標準，預先計算工程建設費用的經濟文件。

攔標價指招標人在招標過程中向投標人公示的工程項目總價格的最高限制標準，是招標人期望的價格。

6、在工程施工和竣工階段，分別要編制施工結算和竣工決算。

工程結算是指施工企業按照承包合同和已完工程量向建設單位（業主）辦理工程價清算的經濟文件。

竣工決算，是指在竣工驗收階段，建設單位編制的從籌建到竣工驗收、交付使用全過程實際支付的建設費用的經濟文件。

三、編制建設工程項目投資估算的重要性

1、項目建議書階段的投資估算，是多方案比選，合理確定項目投資的基礎。是項目主管部門審批項目建議書的依據之一，并對項目的規劃，規模起參考作用，從經濟上判斷項目是否應列入投資計劃。

2、項目可行性研究階段的投資估算，是項目投資決策的重要依據，當可行性研究報告被批準之后，其投資估算額就作為建設項目投資的最高限額，不得隨意突破。

3、投資估算對工程設計概算起著主導控制作用，為后續工程設計工作提供了經濟技術指標依據和項目投資的限額，初步設計概算不得突破批準的投資估算額。

4、可作為項目資金籌措及制訂建設貸款計劃的依據，建設單位可根據批準的投資估算額進行資金籌措向銀行申請貸款。

四、地鐵地下車站投資估算的編制

地鐵地下車站施工發法一般分為明挖、暗挖和蓋挖三種。無論對于何種工法的地下車站，充分了解施工方法和工序，是一個工程造價人員必備的能力；再者對于以往工程項目的總結也尤為重要。

對于以往工程項目總結，最后會體現在數據指標上，根據本人的經驗，可以分為兩大類數據指標：一類是工程量含量指標，一般為平米含量，即為單位建筑面積上的工程量含量；另一類為綜合單價指標。下面就明挖地下車站的這兩類指標作簡單闡述。

（一）土建工程

1、工程量含量指標

根據《地鐵概預算編制辦法》中的相關規定，明挖地下車站土建工程大體上分為圍護結構工程、土石方及支撐工程、內部鋼筋混凝土工程、地基加固、裝修工程、車站附屬設施等幾部分。

（1）圍護結構工程

目前常用的圍護結構形式有地下連續墻、鉆孔灌注樁、SMW工法樁三種。圍護工程除此之外還應包括樁頂冠梁、樁側噴射混凝土、混凝土擋土墻、土釘護坡等。含量指標如下：

地下連續墻取墻體混凝土：一般為1.4m3/m2；

鉆孔灌注樁取樁體混凝土：一般為0.65 m3/m2；

SMW工法樁取樁體體積：一般為5.35 m3/m2；

冠梁取梁體混凝土體積：一般為0.07 m3/m2；

噴射混凝土取混凝土體積：一般為0.12 m3/m2；

擋土墻取墻體混凝土體積：一般為0.03 m3/m2；

（2）土石方及支撐工程

土石方及支撐工程主要包括土石方開挖及回填、級配碎石回填、素混凝土回填、混凝土支撐、鋼構柱、鋼支撐、降水等。一般車站主體采取混凝土支撐和鋼支撐，出入口和風道采用鋼支撐。含量指標如下：

土石方開挖取土石方方量：一般為9.3 m3/m2；

砼支撐取混凝土量：一般為0.09 m3/m2；

鋼支撐取其重量：一般取165kg/m2；

（3）內部鋼筋混凝土結構工程

內部鋼筋混凝土結構工程包括墊層、梁、板、柱、墻、樓梯、軌頂風道、站臺板、站臺板下支撐墻以及底板、側墻、頂板防水工程、施工縫、變形縫、誘導縫等。含量指標如下：

所有含鋼筋混凝土構件：一般為2 m3/m2；

防水工程取側墻、底板、頂板的防水工程總面積之和：一般為1.93 m3/m2；

車站主體每立方米混凝土含鋼量在190kg左右，附屬含鋼量在170～180kg。

2、綜合單價指標

因為不同省份有的用市政定額，有的用地鐵定額，在定額消耗量及工程量計算法則上會有偏差，另外人工費、材料費、機械費也會受到地域及時間的影響，所以在確定綜合單價時應綜合這些因素，適度調整。

圍護結構工程

鉆孔灌注樁會受到樁徑、鋼筋含量的影響，一般取3200～3600元/m3；

地下連續墻一般取3000～3400元/m3；

SMW工法樁一般取800～1000元/m3；

土石方及支撐工程

車站主體部分鋼支撐租賃時間一般按照6個月考慮，車站附屬部分鋼支撐租賃時間一般按照3個月考慮；

車站主體土石方一般取180～220元/ m3；

車站附屬土石方一般取120～160元/ m3；

（3）內部鋼筋混凝土結構工程

該部分的綜合單價會受到混凝土強度等級及工程所在地區混凝土和鋼筋價格的影響

車站內部鋼筋混凝土結構一般取2000～2400元/ m3；

（4）地基加固

該部分根據不同地質條件以及加固方法酌情考慮。

（5）車站裝修

公共區及出入口通道：1800元/m2；

設備區及管理用房：800元/m2；

軌行區及風井風道：200元/m2；

（6）施工監測

標準站120萬～160萬/站、換乘站150～200萬/站來。

（7）車站附屬設施

標志導向、路引系統： 80～120萬/站；

附屬設施及局部綠化：35～50萬/站；

防火封堵費：10～15萬/站；

環衛設施：15萬/站；

站前廣場及自行車棚：300元/平米。

（8）出入口、風井地面建筑

出入口地面建筑50萬/個；疏散出入口20萬/個；地面風亭30萬/組。

（二）設備安裝工程

動力照明：1500～1800萬/站；

通風空調：1100～1300萬/站；

給排水及消防：300～450萬/站；

整個車站設備安裝工程造價為2800～3300萬。

（三）前期費用

永久征地地區差異較大，15～30萬/畝不等；

臨時占地：180元/平米；

綠化補償：150元/平米；

房屋拆遷地區差異較大：3000～8000元/平米；

管線改移：2000元/米；

交通疏解：300元/平米；

市政道路破復：300元/平米。

五、結束語

地鐵是我國城市交通發展的必然趨勢，而投資估算作為工程項目規劃、設計中不可或缺的一部分，愈發顯得重要，這就需要我們多總結、多積累、多思考、多研究，以便于能夠快速、準確、高效的完成工程項目的投資估算，為城市交通的可持續發展充分發揮作用。

參考文獻：

[1] 建設部標準定額司《地鐵工程設計概預算編制辦法》北京.中國計劃出版社.2007.

篇9

中國及其大陸31個省級區域（注：不包括香港、澳門和臺灣。）經濟發展的巨大成就除得益于國家穩定的改革開放政策、經濟持續增長過程中的要素稟賦、制度變遷、技術條件、產業結構、市場環境、法律法規外，還與良好的投資環境、投資效果、外部國際大環境等因素關聯密切。面對新世紀和新一輪的全球資源重組，研究如何構建衡量投資環境優劣及其吸引力大小的指標體系，并研究如何選擇適當的方法對投資環境進行定量評估，為我國及各個區域評價投資環境質量的好壞、吸引力的大小，及為區域經濟發展政策的制訂和決策的實施，提供一個科學有效的定量化的參考依據，意義非同尋常。

國外關于通過統計指標或建立指標體系評價投資環境優劣方法的研究起始于20世紀60年代。這些方法歸納起來主要有投資冷熱圖法（冷熱圖法）、投資環境評分法（等級尺度法）、道氏評估法、關鍵因素評估法、相似度法、國家風險評級法、綜合評判法和多因素分析評估法等。中國關于投資環境評價的研究，是在改革開放以后才開始的。20世紀80年代末到90年代初，對大陸各個省市區的投資環境的分析評價，不少學者進行了有益的探索，這主要歸功于統計資料的逐步健全和分析工具及技術的支撐。王慧炯、閔建蜀[1]采用關鍵因素評估法（又叫體制評估法，專門為中國和其他社會主義國家設計）主要從體制的角度按照降低成本、發展當地市場、獲得原料供應、分散投資風險、追逐競爭者、獲得當地生產和管理技術等6種投資動機出發，選擇若干關鍵因素，并采用多因素評估法計算總分來評價投資環境；魯明泓[2][3]先后分別選擇了11項和10項指標對中國大陸29個省市區（不包括西藏）和45個主要城市的投資環境作了綜合分析和評估；郭信昌[4]、張敦富[5]等人也對中國的投資環境進行了較為系統的描述、分析和評價。不可否認，上述研究對中國區域投資環境的研究作了較大貢獻，但也有不少不足之處：或者單從宏觀方面來闡述，對中國區域投資環境考查與定量評估做的還不夠；或者只分析硬環境而忽視軟環境；或者選擇的因素指標雖然包括了投資環境的幾個方面，但其使用的統計資料相對單一，而且總量指標（絕對）指標過多而相對指標和平均指標嫌少，未能全面地涵蓋投資環境的方方面面，因而分析方法雖然比較科學，但結論卻前后相差太大，使得這些評估結果未能科學而準確地衡量和反映中國各個區域投資環境的實際情況，有些結論也與人們通常的看法相差較大，令人難以接受或讓人信服。為什么這些研究的結論差別如此大呢？筆者認為關于中國投資環境的分析研究，主要的缺陷和不足之處在于，以往研究選擇的指標太少，更沒有能建立一個科學的評價指標系統，從而致使在指標體系選擇方面有一個共同缺點，即沒有或很少涉及各個評價指標之間的關聯性和協調性，定性打分代替定量指標過多，把西藏也排除在分析和評估之外。另外，評價方法也顯得較為單一。

然而時過境遷，中國及各個地區的經濟社會發展水平有了較大的變化，隨著由傳統的計劃體制向市場體制的轉換，黨的十五大報告中提出要從現在起到下個世紀頭十年建立比較完善的社會主義市場經濟體制，中國國際貿易（包括服務貿易）的對外開放程度不斷深化，貿易關稅的降低，WTO已經順利加入，我國整體及大陸各個區域的投資環境也發生了較大的變化且得到相當程度的改善，但也面臨著不少挑戰。因此，筆者以為很有必要在借鑒前人研究成果的基礎上重新構建一個更為全面、科學的評估指標系統，并研究更為科學合理的評價方法，以便在新世紀和新環境背景下，對中國各區域之投資環境狀況的優劣進行全面、科學而準確的度量和評價，揭示各個區域投資環境實際水平的優劣和吸引外商投資的能力，以期給國家、各個區域及各級部門一個比較清晰和科學正確的認識，并為決策提供科學依據。

  二、投資環境評估指標系統的構建原則

對一個區域的投資環境進行評估分析，指標選擇與指標系統的構建非常重要，它直接關系到研究結論的科學性、客觀性、準確性與可靠性，關系到能否為決策部門提供一個量化的、具有可操作性的依據。考慮到我國的國情及各個地區的區情，根據目前國內外投資理論與影響我國及各個地區投資的因素，按照系統論的思想，為了便于支撐投資評估研究方法，并科學、客觀、公正、全面地反映區域投資環境的狀況和衡量區域投資環境質量優劣及水平的高低，在研究、選取和構建評估指標系統時，筆者以為應該遵循和貫徹以下原則：

1.全面性：投資環境系統是由多因素構成的多層次的組織系統，同時又受到系統內外眾多因素的影響和制約。投資環境指標系統具有范圍廣、信息量大的特點，要求我們在遴選指標時必須盡量全面、完整地選擇各級各類的指標，要使得投資硬環境和軟環境指標，總量指標、相對指標和平均指標，定性指標和定量指標相結合。這樣做的目的是盡量從各個側面、各個層次去揭示、描述和反映投資環境系統的整體狀況的優劣程度，去衡量投資環境水平的高低和質量的好壞，以免遺漏某些重要的信息，造成片面性，從而導致評估結果的非科學性。

2.簡潔性：如前所述，選擇投資環境指標系統要遵循全面性的原則，但這并不是說選擇指標時必須面面俱到、重復、繁瑣。相反，指標的遴選和設置需要考慮典型性和代表性，盡量使含義相同或相關性較大的指標不被選入，用盡可能少但信息量盡可能大的指標去反映多方面的問題，把全面性和簡潔性有機地結合起來，以避免重復、繁瑣而造成評估時的多重共線或序列相關。

3.科學性：投資環境系統中的每一個指標都應具有確定的、科學的深刻內涵。指標系統的建立應該根據投資環境本身及經濟社會發展的內在聯系，依據投資環境評價理論和統計指標系統建立的科學理論和原則，選擇含義準確、便于理解、易于合成計算及分析的具體、可靠和實用的指標，以客觀、公正、全面、科學地反映區域投資環境的本質和規律性。

4.系統性：投資環境系統是一個由具有一定結構和功能的要素構成的有機整體。指標和指標系統并不是一個靜止和絕對概念，而是一個相對的、不斷動態發展變化的概念。因此，在選擇和確定具體指標來構建指標系統時，要綜合考慮投資環境的整體性、動態性和系統性，既要選擇反映和衡量系統內部各個子系統發展狀況的指標，又要包含反映各個系統相互協調以及系統外部的環境指標（如政策變量等）；既要有反映和描述投資環境系統狀況的靜態指標，又要有反映和衡量系統質量改善和素質提高的動態指標。同時，還要隨著時間的推移、地點的變化和實際情況的不同，指標系統能夠適應動態發展變化的需要而進行相應的適當調整。

5.可比性：指標系統的構建應該通過借鑒和吸取國內外的研究經驗和成果，便于國內各個地區對比，又能經過適當的調整而方便國際比較，同時又可以進行動態對比。這就要求在選擇指標時，必須考慮到指標的歷史延續性，同時考慮支撐分析和預測的可能性。因此，為了加強各個區域投資環境的可比性，必須準確地分析和研究統計資料及其含義，參考統計年鑒和其他相關年鑒及文獻，選用范圍和口徑相對一致的相對指標和平均指標，同時也選用一些總量指標，一方面可以確保因素變量不會因為經濟規模、人口多寡或面積大小等因素的影響而使分析結果產生偏差，另一方面也可以增加指標體系的綜合性和關聯性。

6.可操作性：投資環境系統評估指標應該具有實用性和可行性，指標數據的選擇、獲得、計算或換算，必須立足于現有統計年鑒或文獻資料，至少容易獲得、計算或換算，并采取國際認可或國內通行的統計口徑，指標的含義必須十分明確，便于有效地進行定量的分析和評估。

  三、投資環境評估指標系統的構建

投資環境系統是一個以創造良好的投資場所，吸引外商直接或間接投資為中心目標的非常復雜的開放系統。而衡量投資環境好壞的指標系統則是描述該系統中各個子系統發展變化的狀況，衡量其質量優劣和發展水平高低的。它應該具有所有系統的結構性、層次性、相關性、整體性、動態適應性等特征。也就是說，投資環境系統具有一般系統的所有特征，即同樣是一個由系統之下的子系統、子系統之下的更低層次的子子系統，以及最低層次元素（要素或因素）所構成的有機整體。按照系統論的思想，依據構建投資環境指標系統全面、簡潔、科學、系統、可比、可操作等原則，本著理論聯系實際，理論為實踐、為決策服務的初衷，在參考、學習和吸收以往的研究經驗和成果的基礎上，結合我國的具體國情及大陸31個區域的具體區情，考慮到指標系統內部各個子系統之間的相互交叉、制約以及協調促進的辯證關系，經過反復篩選和相關研究后選擇了與投資環境密切相關、代表性大的38項指標，建立了評價中國區域投資環境的指標系統，如表1所示。需要指出的是，本文所構建的區域投資環境評估指標體系是建立在堅實的統計資料基礎之上，也就是說，統計指標系統所涉及的數據可以在我國現有最權威的《中國統計年鑒》上直接或間接（通過簡單換算）獲取，只有極少量數據需要從其它統計年鑒或文獻上取得。

表1顯示，投資環境指標系統可分為投資環境總目標、投資環境目標層、投資環境次級目標層和具體指標層四個層次。投資環境目標層系統涵蓋了經濟環境、市場環境、科技管理環境、資源環境、文化教育環境、基礎設施環境和社會服務環境等7大子系統，分別從24個次級目標層，即經濟發展水平、產業結構、經濟政策、經濟體制、通貨膨脹、金融環境、市場規模、分銷網點、市場化程度、科技水平、管理水平、技術創新能力、生產要素資源、自然地理環境、人力資源、文化素質、知識環境、交通狀況、信息化程度、投資水平、生活質量、醫療衛生條件、社會服務水平、治安狀況等25個方面的38項統計指標構成的具體指標層來描述和度量中國及各個區域投資環境的優劣。需要說明的是，這四個層次系統相互依存又互相獨立，既有聯系又有區別，是一個不可分割的統一體，共同構成中國區域投資環境的評估指標系統；而且一個具體指標雖然不一定屬于某一子系統，但它可描述一個子系統的某一方面，又能反映另一子系統的其它方面。因此，本文對重要的變量指標（如經濟發展、投資、人口素質、市場化和生活質量等），選擇了多項指標，以體現投資環境系統中各子系統之間相互交叉、影響、制約的辯證關系；而且，所有的指標，按照功能分為描述性、解釋性指標（以基礎指標為主）的評價、監測和預警性的評價性指標（以相對指標和平均指標為主）。這樣作的目的就是期望從各個側面、各個角度，來全面、準確、科學地刻畫、描述、度量各個區域的投資環境質量的優劣和發展水平的高低。

  表1  中國區域投資環境指標系統  

總目標

目標層　次級目標層

具體指標層

  　單位

經

經濟發展水平

國內生產總值

  　億元

濟

全員勞動生產率

元／人

環

人均財政收入

元

區

境

產業結構

第二產業比重

%

域

指

第三產業比重

%

投

標

經濟政策

優惠政策

  　打分

資

子

進出口商品總額

億美元

環

系

經濟體制

外商投資總額占全國比重

%

境

統

非國有企業產值占工業產值比重　%

指

通貨膨脹

商品零售價格指數

%

標

金融環境

城鄉居民存款余額

億元

系

外債

對外借款

億美元

統

市場

市場規模

社會消費品批發零售貿易總額

億元

環境

分銷網點

社會消費品批發零售貿易業網點　萬個

指標

市場化程度

出口占國內生產總值比重

  

%

子系

非國有企業產值占工業總產值比重  %

統

工業產品市場占有率

  

%

非農業人口占總人口比重

  

%

科技與

科技水平

專利批準數

萬件

管理環

管理水平

萬人擁有專業技術人員數

  

人

境指標

技術創新能力

人均研究與開發及情報文獻機構　元／人

子系統

支出額

資源環

生產要素資源

從業人員

  萬人

境指標

人均發電量

千瓦時

子系統

自然地理資源

抗災率

%

工業“三廢”綜合利用產值

  萬元

文教環境　人力資源

人均受教育年限

年

指標子系　文化素質

萬人擁有高校在校學生數

人

統

知識環境

萬人圖書銷售量

冊

基礎設施　交通狀況

貨運量

  萬噸

環境指標　信息化程度

郵電業務量

  億元

子系統

投資水平

萬人固定資產投資額

元

社會服務　生活質量

恩格爾系數

%

環境指標

職工平均工資

元

子系統

人均壽命

年

實際銷售商品房面積

萬平方米

醫療衛生條件

萬人衛生技術人員

人

社會服務水平

社會服務業從業人員

萬人

治安狀況

財政基建支出中公檢法經費比重

%

  四、投資環境評估方法的選擇

在投資環境指標系統建立以后，以之作為支撐，選擇適當的方法進行綜合分析評判和區域差異劃分。如引言所述，目前國內外已有多種評估方法可供選擇，如投資冷熱圖法（冷熱圖法）、投資環境評分法（等級尺度法）、道氏評估法、關鍵因素評估法、相似度法、國家風險評級法、綜合評判法和多因素評估法等。筆者認為，目前比較成熟可供選擇的投資環境評估方法有（專家）綜合評分法、層次分析法、因子（素）分析法、灰色關聯法、信息熵法、聚類分析法等。這些方法各具特色，有定性的主觀賦權法（如綜合評分法），也有定量的客觀評估法（因子分析法、灰色關聯分析法）。在實際的研究中，僅用單一方法去評估投資環境的優劣，其結果并不一定科學、可靠，也難以令人信服。科學可行的做法是同時選用多種方法，主觀與客觀相結合、定性與定量相結合、多種定量方法相結合（如因子分析法與聚類分析法），相互配合，取長補短，從各個角度各個側面對投資環境進行綜合分析、組合評價與區域差異劃分（如聚類分析）。

本文的思路也正基于此。即通過上述構建的投資環境評估指標系統，參考《中國統計年鑒》及其它各種統計年鑒和文獻資料，建立投資環境評估數據庫，選擇恰當的評估方法如因子分析法、綜合評分法進行組合式的綜合集成評價，對各種結果進行幾何平均、簡單加權平均（或采用其他可行方法）得到一個綜合值，然后再利用評估指標體系和數據庫采用聚類分析法等方法進行類型差異劃分和發展水平的階段性劃分，從而對各個區域之投資環境狀況重新進行全面、科學而準確的研究，以便相互驗證。如果多種方法的研究結果比較一致且互相補充，則證明綜合評價結果科學可靠，可以揭示和反映各個區域投資環境吸引外商投資的能力大小、投資環境實際水平的高低和區域差異程度的大小，并使綜合評判結果更具說服力和解釋力，實現對客觀投資環境現實的科學認識。

收稿日期：2002-01-16

【參考文獻】

[1]  王慧炯，閔建羅.中國的投資環境[M].京港學術交流中心出版社.1987.

[2]  魯明泓.中國不同地區投資環境的評估與比較[J].經濟研究，1994(2).

篇10

實際進入股票市場應該是始于1993年，那年北京天龍、天橋上市。股票投資的“低門檻”讓包括我在內的幾乎所有人都能沒有阻礙地進入股市，能投資賺錢，還不需要特權、不需要關系、不需要行賄，實在是太好了。很多年以后，我才逐漸明白，正是股市的“看似低門檻”害了很多人，令許多人前赴后繼、執迷不悟，在這方面股市確有與賭場相似之處。視股市如賭場卻還在里面摻和的人本身就是賭徒，小賭怡情倒也罷了，想通過賭博取得財務成功無異于緣木求魚。

最初開戶是在華夏證券東四十條營業部，當時常見負責人之一是范勇宏（后來華夏基金的老總），以及忙碌的股評家趙笑云，那里還有當時寂寂無名后來卻名震江湖的人——姓王名亞偉。

1993年入市并不是個好時機，那年春天上證指數達到1500點，次年跌至悲慘的300點，相隔12年之后的2005年上證指數才998點，相隔19年之后的2012年春天也不過2200點。當時大家實際上都不明白股票到底為何漲跌，于是各種今天看來莫名其妙的理論活躍于媒體及市井，當年的振振有詞今日看來多是妄言與臆斷。

1993年至1995年，我也像現在很多人一樣處于“玩一玩”的階段，沒有多少錢投資，跌了固然不高興，卻不至于跳樓；漲了高興一下，也解決不了什么問題。如饑似渴于各種可能得到的投資書籍，并通過認真工作積累本金。在互聯網尚未出現的日子中，文字信息的獲取成本比今天高很多，去新華書店看書，為了省下存自行車的2分錢存車費，需要將車停在遠遠不要錢的地方，再走回到書店。即便去圖書館，基本上也是站著看書，舍不得從書架走回座位的時間，漸漸養成了飛速閱讀的習慣。

這種黑暗中的摸索直到1995年有關巴菲特的書出現在我生命里，如同黑屋中忽然射進一道燦爛的日光，又如同茫茫暗夜中的航船發現了指路的明燈。這本書就是后來的《巴菲特的道路》（The Warren Buffett Way），他的投資理念諸如買股票就是買企業、好企業好價格等現在聽來盡人皆知，但當時簡直是天外來音，聞所未聞。對于他的感激之情在多年之后融入我寫的《巴菲特，生日快樂！》一文中。

乘著來自巴菲特的靈光，1996年初我傾盡所有播種于股市，在給友人的信件中我寫到：“在春節休市前幾乎將所有的資金都投入了，看來收獲季節只需要耐心等待即可。”其后的兩年采取“買入并持有”的方式，僅僅持有兩只股票—— 長虹和興化，取得約十倍的回報（同期指數大約上升了兩倍），奠定了后來的財務基礎。這段經歷當年以《關于股票投資的通信》系列分期發表于《金融時報》，以至于時隔十余年后，還有人因此尋找到我。再之后我決定去美國讀書，可以說我是用長虹的“獎學金”讀完了美國MBA課程。

如何在遠隔重洋，沒有互聯網信息、沒有網上交易的年代，決勝萬里之外，這是個從未有過的挑戰。

篇11

1、風險投資中的估值難題

1.1財務估值與“投人”偏好

對于創業型企業來說,最為核心的資產是創業者本人,最大的風險也是創業者本人。因此,業內才有了“投資就是投人”這句話。同時,好的個人不等于好的團隊,好的技術團隊不等于好的經營團隊。除了甄別創業者本人,評估創業團隊也至關重要。對創業者的評估全靠投資人的經驗,但僅僅依靠短時間的盡職調查很難保證不會“投錯人”,不會“投錯團隊”。所以在“投人”的同時,還要重視財務估值。財務估值是風險投資估值的基礎,但財務估值又很難反映企業家才能這一最活躍的生產要素。顯然,這是一個估值難題。

1.2市盈率估值法的天然缺陷

目前業內普遍流行市盈率估值法,但這一方法存在著天然的缺陷。缺陷之一是市盈率法以凈利潤為計算基數。凈利潤一方面受行業周期影響,波動性很強,另一方面凈利潤這項財務指標很容易縱。缺陷之二是市盈率估值法的使用前提就是目標企業的利潤穩態增長。對于除了Pre-IP0和并購以外的其他投資階段,這一前提顯然是不成立的。缺陷之三是合理市盈率倍數的選取依據難以確定。實踐中通常是在行業基準倍數基礎上“討價還價”來確定市盈率倍數,但行業基準倍數未必是目標企業的合理市盈率倍數。

2、企業估值的各種方法及其適用條件

企業估值方法分為現金流貼現估值法、相對估價法、資產評估法、期權定價法四大類。本文從上述紛繁的諸多方法中選取紅利貼現法、股權自由現金流貼現法、經濟增加值貼現法、市盈率估值法、市凈率估值法這五種方法進行探討。

2.1紅利貼現法(DDM法)

紅利貼現法的理論基礎是股權價值等于其分發紅利的凈現值,它假定股東收到的紅利是獲得的唯一現金流。具體計算公式是:

EV0=∑niDi(1+Ke)n+Pn(1+Ke)n(1)

其中,Di表示第i期的分紅,Ke表示權益資本的成本,Pn表示n年后的出售價值。

可以看出,對于穩態增長且分紅比例較高的企業,紅利貼現法能夠準確地估算其價值。DDM法是西方國家的經典估值方法,主要由于西方國家都已經進入后工業化階段,企業利潤已經進入穩態增長期,高分紅低增長是這些企業的主要特征。紅利貼現法適用于弱周期行業的現金牛型企業,不適用于周期性行業和成長型企業。

2.2股權自由現金流貼現法(FCFE法)

股權自由現金流量貼現法選擇的現金流量是股權自由現金流量,是指公司在支付債務的利息和本金,并滿足投資需求之后所剩余的凈現金流量。

則股權價值EV0=FC+∑niFCFEi(1+Ke)i(2)

FC為當期凈資產,FCFEi為第i期的股權自由現金流,Ke表示權益資本的成本。

股權自由現金流貼現法以能夠為股東自由支配的現金流為計算依據,避免了紅利貼現法過于受分紅政策影響的缺點,反映了“銷售為虛、利潤為實、現金為王”的經營理念。對于現金流比較穩定或增長率可預測的企業,FCFE法測算的企業價值最為接近真實的企業價值。FCFE法不僅適用于現金牛型企業,也適用于擴展期和成熟期的成長型企業。

2.3經濟增加值貼現法(EVA法)

經濟增加值貼現法是以貨幣形式度量投資回報與資本成本之間的差異,以度量企業所獲得的經濟利潤。表明只有在經營成本和資本成本都得到補償之后,才會為投資者增加財富。

則公司的價值為:EV0=FC+Cap0+∑niEVAi(1+WACC)i(3)

其中,NOPAT為稅后凈營業利潤,凈利潤 + 優先股股利 + 利息*(1 ― 所得稅稅率)。WACC為資金成本,表示在目標資本結構下,債務融資成本、優先股資金成本、普通股資金成本的加權平均值。

經濟增加值貼現法以企業獲取的經濟利潤而非會計利潤為計算基數,能夠客觀地反映人力資本、企業家才能、管理制度、經營模式等會計方法不能核算的生產要素的作用,是企業估值法中理論上最為科學的方法,EVA法能夠精確估算企業的真實價值。EVA法不僅適用于成熟期的企業估值,也適用于初創期和成長期的企業估值。已有的研究表明,在對高科技企業估值時,EVA法比股權自由現金流貼現法更為有效。

2.4市盈率估值法(PE法)

市盈率估值法是實踐中常用的估值方法,目標企業價值:EV0=PE×net•profit(4)

實踐中,PE倍數大多隨行就市,用上年度的凈利潤做計算基數,有時也使用當年預測凈利潤做計算基數。市盈率的優點在于其能夠反映企業的盈利能力,能夠把人力資本、企業家才能等各種生產要素的作用綜合考慮進來。適用于有形資產較輕,主要依靠人才、技術和商業模式盈利的行業。也適用于醫藥、農業、食品加工、快速消費品等弱周期行業。但對于周期性較強的行業不適用,如鋼鐵、汽車、機械、化工、家電、紡織等制造業的各行業部門和礦業等資源類行業。PE法的其他缺點在1.3中已經介紹,不再贅述。

2.5市凈率估值法(PB法)

市凈率估值法的計算公式是:EV0=PB×book•value(5)

Book value為企業的凈資產,即賬面價值。市凈率法與市盈率法正好形成互補。PB法僅能反映會計方法能夠核算的資產,不能反映人力資本、企業家才能、管理制度、經營模式等要素,不能反映企業的盈利能力。其優點一是可以規避周期性行業的波動性,二是可以防止凈利潤指標縱,三是可以衡量陷入困境的企業的價值(沒有盈利也缺乏現金流的企業只能用PB法估值)。PB法主要適用于制造業中的強周期性行業、礦業等資源類行業以及不良資產并購等。PB法不適用于固定資產較少的第三產業。

3、基于產業演進階段與行業周期性的估值方法選擇模型

產業演進通常經歷四個階段:(1)產業演進的初創階段。企業主要靠技術創新或商業模式創新驅動,沒用形成穩定市場需求,企業利潤和現金流均難以預測。加之產業技術路線尚未確定,單個企業面臨較大風險。(2)產業演進的規模化階段。新技術或新的商業模式獲得市場認可,產業進入快速增長期,大量企業進入行業淘金,供給大幅上升,行業競爭加劇,行業洗牌逐步展開。這一時期,企業為謀求快速發展,通常采用低分紅政策,搶占行業資源,提升行業地位。由于行業競爭激烈,企業利潤和現金流量較不穩定。(3)產業演進的集聚階段。經過規模化階段劇烈的行業洗牌,產業集中度和行業進入門檻均大幅提高。由于產業的技術路線和市場需求都趨于穩定,企業的利潤和現金流量都比較穩定且可預測。(4)產業演進的平衡與聯盟階段。產業已經形成了比較成熟的市場和競爭結構,產業演進到了寡頭競爭的格局。這一時期,行業成長性降低,企業通常采用高分紅政策。因此針對處于不同產業演進階段的行業,我們可以有針對性地選取相應的估值方法。處于初創階段和規模化階段的企業,很少有分紅也沒有穩定的現金流,只能使用經濟增加值貼現法進行估值;處于集聚階段的企業一般具有較為穩定的現金流,具有高成長低分紅的特征,不適用DDM法,而適用股權自由現金流貼現法;處于平衡與聯盟階段的企業普遍具有低成長高分紅特征,所以適用紅利貼現法估值。

市盈率法和市凈率法是一對互補的方法。市盈率法適用于弱周期性行業的估值,市凈率法適用于強周期性行業的估值。那么,我們根據以上五種估值方法的特點,用產業演進階段和行業周期性特征作為選擇估值方法的依據,構建出二維估值方法選擇模型,如圖1所示。

使用該估值方法選擇模型,在風險投資中投資人就可以快速選出適用目標企業的估值方法。基于產業演進階段和行業周期性特征來選擇估值方法,克服了實踐中僅僅使用市盈率法存在的缺陷,為解決風險投資中的估值難題提供了一條解決途徑。

圖1基于產業演進階段與行業周期性的二維估值方法選擇模型

4、結論

本文針對目前風險投資中存在的估值難題,提出了解決思路和方法。本文的研究內容建構了風險投資估值的框架和步驟。即第一步是判斷目標企業所處的產業演進階段和行業周期性,運用估值方法選擇模型選取合適的估值方法;第二步是運用該估值方法進行財務估值;第三步是依據企業所處的生命周期階段,選擇該階段的主導競爭力因素,對財務估值結果進行調整。

在風險投資實踐中,普遍使用單一的市盈率法進行估值。鑒于市盈率法存在的缺陷和適用行業的局限性,本文綜合比較了紅利貼現法、股權自由現金流貼現法、經濟增加值貼現法、市盈率法、市凈率法五種估值方法,探討了這五種估值方法的優劣和行業適用性。在此基礎上,構建了基于產業演進階段和行業周期性的二維估值方法選擇模型。認為在產業的初創階段和規模化階段,適用經濟增加值貼現法;在產業的集聚階段,適用股權自由現金流貼現法;在產業的平衡與聯盟階段,適用紅利貼現法。對于強周期性行業,適用市凈率法;對于弱周期性行業,則適用市盈率法。

在進行財務估值之后,是運用企業核心競爭力因素對財務估值結果進行調整。對于初創期的企業,重點考慮企業家才能和核心技術兩項因素;對于成長期的企業,重點考慮人力資本、核心技術、產業鏈等因素;對于成熟期的企業,則應重點考慮市場占有、行業地位、產業鏈、股東背景等因素。

參考文獻:

[1]Nicholas Ho, Norman Hui & Linus Li, 2000, ‘Does EVA Beat Earnings? Round 2: Evidence from Internet Companies ’, Social Science Research Network

[2] 李斌,馮兵:《風險投資基金:中國機會》,北京,中國經濟出版社,2007年。

篇12

一、創業企業估值方法簡介與比較

創業公司，作為一種非公開招股公司，其常見的估值方法包括以下三種。

1、重置成本法。該法是在現實條件下重新購置或建造一個全新狀態的評估對象（創業公司），所需的全部成本減去應計損耗來確認價值。此方法給出了最現實的數據，通常是以初創公司發展所支出的資金為基礎，用來確定估值談判的底價。然而資產法的缺點在于：沒有考慮與創業公司運營相關的所有無形價值，也沒有考慮到預期收益增長的價值。因此資產法通常會低估創業公司的價值。

2、現金流折現法。該法是以合理貼現率計算預測現金流的總現值方式來確認創業公司價值。通常依據不同的公司發展和總體經濟預測，把未來現金流分為多個階段。在預測現金流時，需要考慮創業公司的行業前景、競爭對手、政策影響、成本因素等。在處理合理貼現率時需要考慮行業特點和公司所出創業時期（種子期、中期、晚期）。此方法基于公司未來的經濟表現，正確地反映了創業公司絕大部分的價值，通常是創業公司最有效的估值方法。此方法的缺點在于預測的參數過多，其結果準確性受影響。

3、市場法。該法以已有可比上市公司或可比近期交易為參照，根據對比差異調整其定價乘數后，套入創業公司的各項基礎財務指標（如：利潤、現金流、收入、賬面值等）得出公司估值。此方法較為簡單且容易操作，但其難點在于如何找到合適的參照，需要大量的實際數據;對可比上市公司與創業公司、可比近期交易與標的交易的差異性評價，及其對應的修正也是其難點。此方法不適用于特點獨有和有大量無形資產法的創業公司。

二、創業公司估值實踐

創業公司估值的步驟：步驟1：根據項目特點和估值方法適用條件，選擇使用一種或多種估值方法，需由評估人判斷相關估值方法適用條件。如：歷史盈利，歷史股利，現金流狀況，所處行業等。步驟2：根據確定的估值方法確定相關參數和變量，需要對創業者提供的相關數據做修正。步驟3：根據上述估值方法的模型和相關參數，計算項目估值。步驟4：對各方法的估值結果進行組合。最終估值結果需給出估值區間、估值平均數、估值中位數、標準差、估值加權平均數（權重確定方式待定，若發生影響估值效果模型的注意事項，則應減小相應方法的權重）。步驟5：對估值結果進行修正，包括：主要創業者和已有投資者信用情況、現金流情況、是否有法律糾紛、創業管理者能力、項目相關專利和特許經營權（壟斷性和非可復制性）、成交條款、公司控制溢價等。

由上述步驟，創業公司估值（加權平均價值）可由以下公式計算：

v=■？棕ivi+■Ai？孜i

s.t■？棕i=1

其中，v為創業公司價值，？棕i為第i種估值方法權重，Ai為表示修正條件的虛擬變量，？孜i為修正幅度。

？棕i=？棕i（？鬃■■，？鬃■■，……，？鬃■■）。其中，？棕i為？鬃■■的函數，？鬃■■為表示第i種估值方法的第k條模型注意事項的虛擬變量。

1、現金流折現法（DCF）。DCF根據現金流形式的不同分為以下三種方法。

（1）股利貼現估值法（DDM）。該估值法認為股票內在價值，可以用股票每年股利收入的現值之和來評價，其基本公式為：v=■■其中V為每股股票的內在價值，Dt是第t年每股股票股利的期望值，r是股票的期望收益率。模型適用條件：投資標的公司有發放股利記錄、投資標的公司股利與公司盈利有清晰的顯著相關性、投資者以少數股東的身份對項目進行估值（一般小于10%）。模型注意事項：建議采用3階段以上股息增長模型或H模型;最終的穩態股利增長率，應為本行業大型上市平均增長率或本國GDP增長率，也可使用比例乘數模型（市盈率P/E系數法、市凈率P/B系數法、市銷率P/S系數法等）確定最后階段的項目終值;貼現率r的確定對估值結果影響巨大，警惕使用較低的貼現率，其大小與風險成正比，創業公司通常風險較大，且公司越早期風險越大。

（2）自由現金流貼現估值法（FCF）。該方法認為公司的價值可以表示為預期自由現金流（FCF）的現值之和：v=■■，v為企業的評估值;n為資產（企業）的壽命;Bt為資產（企業）在t時刻產生的現金流;r為反映預期現金流的折現率。其中FCF可分為公司自由現金流（FCFF）和股權自由現金流（FCFE）。前者對應的折現率為加權平均資本成本（WACC），后者為必要股權收益率（Required ROE）。

模型適用條件：創業公司股利與公司盈利無清晰的顯著相關性;創業公司有歷史自由現金流，且現金流可預測，與公司盈利有清晰的顯著相關性;投資者以控股或大股東的身份、或以控制公司為目的，對項目進行估值（一般大于30%）。

模型注意事項：一般需提供預測財務報表（一般為未來3年），對會計準則理解要求高，需根據長期穩定原則對非經常性項目進行調整，且有較大管理層操縱可能;建議采用3階段以上FCF增長模型或H模型;最終的FCF增長率應為本行業大型上市平均增長率或本國GDP增長率，或使用比例乘數模型（P/E、P/B/、P/S等）確定最后階段的項目終值。貼現率r由項目的加權平均資本成本（FCFF模型）或股東預期收益率（FCFE模型）確定;需要警惕使用較低的貼現率，其大小與風險成正比，創業公司通常風險較大，且公司越早期風險越大。

（3）剩余收益貼現估值法（RI）。該方法把公司價值分為兩部分：當前股權賬面價值Bt和預期的未來剩余收益RIt的現值之和：v=Bt+■■。其中r為必要股權收益率，RIt=Et-（r×Bt-1）=（ROE-r×Bt-1），Et為t時刻凈利潤，ROE為預期股權收益率。

模型適用條件：公司無發放股利記錄;投資標的公司在當期及可預期的時期，有負的自由現金流;投資標的公司有清晰透明的財務報表（及預測財務報表）以及高質量的收入（以權責發生制會計準則判斷）。

模型注意事項：需提供預測財務報表（如未來3年），對會計準則理解要求高，需根據長期穩定原則對非經常性項目（管理層易操縱）進行調整;剩余收益RI最終將變為0，故其最后一項需注意RI模型中的剩余收益持續系數;貼現率r由股東預期收益率確定，對估值結果影響巨大，警惕使用過低的貼現率，創業公司越早期風險越大。

2、市場法。市場法根據不同定價乘數可分為以下四種方法。

（1）市盈率P/E系數法。公司每股價格P=E×P/E，E為公司每股凈利潤，P/E為可比公司或可比交易市盈率（調整后）。模型適用條件為：項目凈收益E需為正;收益E不出現劇烈波動，且其波動的原因可循;收益E未明顯被管理層操縱。模型注意事項：對trailing P/E和Leading P/E的選擇對估值有影響;注意EPS的季節性。

（2）市凈率P/B系數法。公司每股價格P=E×P/B，B為公司每股凈資產，P/B為調整后可比公司或可比交易市凈率（調整后）。模型適用條件：對輕資產及外包型項目慎用。模型注意事項：對凈資產產生重大影響的無形資產（如商譽）需減記凈資產;對無形資產的處理需考慮行業特點;考慮會計準則對資產賬面價值的影響，如FIFO/LIFO，表外資產，租賃，存貨等，使凈資產被管理層操縱;對trailing P/B和Leading P/B的選擇對估值有影響。

（3）市銷率P/S系數法。公司每股價格P=S×P/S，S為公司每股銷售額，P/S為調整后可比公司或可比交易市銷率（調整后）。適用條件：利潤率較為穩定的行業;特別適用無穩定的收益E的項目。模型注意事項：權重發生制對收入確認的影響（accounting accruals ratio）;利潤率對產品價格和原材料等成本價格的敏感度;對trailing P/S和Leading P/S的選擇對估值有影響。

（4）市現率P/CF系數法。公司每股價格P=CF×P/CF，CF為公司每股現金流，P/CF為調整后可比公司或可比交易市現率（調整后）。模型適用條件：運營現金流（CFO）為正;運營現金流（CFO）能清晰顯著反映公司運營和利潤。模型注意事項：投資后早期現金流通常未能產生;理論上應使用FCFE，但早期公司生產型投資巨大，FCFE長期為負值;不同會計準則對現金流的影響，如FIFO/LIFO，表外資產，租賃，存貨等，使現金流仍可能被管理層操縱;對trailing P/CF和Leading P/CF的選擇對估值有影響。

三、估值方法新發展與總結

由于創業公司估值的復雜性和其價值的隱藏性，新的估值方法在不斷被發現和發展，較為重要的有實物期權法和風險因素綜合法。

實物期權法認為投資創業公司的等價于購買了一份期權，其隱含權利為創業公司成功后獲得的巨大收益，初始投資額就是期權費。通過Black-Scholes期權定價模型可求出期權價值（公司期權），此方法充分考慮了創業公司的管理和決策等無形價值，且理論完善。其缺點為創業公司通常包含多種實物期權，需全部考慮，過多的假設和限制條件也使得估值較復雜，所以實物期權法未被普遍接受和運用。

風險因素綜合法從更大范圍分析可以影響估值的風險因素，計算其結果確定風險資本投資的價值，風險越小價值越高。其缺點是各風險的量化和權重較復雜，必須通過多次的修正，所以風險因素綜合法也未被廣泛使用。

本文通過介紹和分析創業公司估值的重置成本法、現金流折現法、市場法、實物期權法和風險因素綜合法，以及其適用條件和模型注意事項，給出了各估值方法的權重計算，最終得到估值的區間和加權平均數。需要特別指出的是，由于創業公司盈利的不確定性，任何估值方法都存在一些不足，使用多種方法得出的估值結果，其最大的意義在于給投資者和創業者提供了一個估值區間作為參考，公司價值的最終確定很大程度決定于投融資談判，以及宏觀微觀經濟等市場因素。

【參考文獻】

篇13

筆者認為，依據以上關于基金資產凈值估值的政策，按照市價對基金資產進行估值忽視了基金凈值中未實現利得所隱藏的風險，并且在某些特殊情況下，估值日的市價并不能真實反映基金凈值的實際價值，由此也造成了目前基金凈值估值的困境。第一，估值日的市價往往是成交量一定時供求雙方所能達到的均衡價格，而當基金大量持有某只股票，在實際清算時卻會由于股票的大量供給使實際成交價格低于現時的市價。這一情況，與資產非流動性理論中批量折價假說對基金折價的解釋原理一致，基金凈值的估值準確與否直接影響到基金折價。第二，根據規則要求，封閉式基金按平均價估值，開放式基金按收盤價估值，同時《證券投資基金信息披露管理辦法》又規定，封閉式基金至少每周公布一次基金凈值，開放式基金則要求每個開放日公布。由于基金管理費用與基金凈值直接聯系，基金管理者就有人為操縱持倉股票價格的動機。就市價的選擇來看，采用估值日均價優于采用收盤價，因為操縱收盤價比操縱均價容易。一般而言封閉式基金都選擇每周公布，因此封閉式基金的凈值是每周五的日均價的估值，這樣的政策安排同樣會促使基金經理在周五的交易中利用大量資金拉高重倉股價格，從而提高基金的周末凈值排名；而另一方面，每日公布基金凈值，會促使管理者過分關注短期投資收益，不利于市場長期投資觀念的形成，使得市場波動越趨劇烈。第三，對于持有股票發生漲、跌停板，以其漲、跌停的價格估值會出現較大偏差。長期以來，我國證券市場上個人投資者占據了絕大比重，相關研究表明，個人投資者所占的比重越大，股票價格波動也越大；并且，我國證券市場是一個新興的市場，制度的不健全與不完善使得市場內部存在較多不規范操作，風險因素較多。由此，我國證券市場上的股票價格漲、跌波動劇烈，某些股票會連續多個交易日出現漲、跌停板，并且大量的買人和賣出委托不能成交，在這種情況下該股票的停板價格已不能反映其真實價值。如果基金大量持有這類證券，按市場交易價格計算的這部分基金資產價值與實際可實現的投資收益就會出現較大差異。第四，持有流通受限的股票，其估值也存在一定問題。流通受限股票可以分為兩大類，一類是由于重大消息或其他原因而暫停交易的證券，在暫停期間沒有市場交易價格，依據政策規定應以最近交易日的市價估值。如果暫停交易時間較短，并且證券基本面和市場行情也無較大變化，這時用最近交易日價格進行估值可能不會出現較大偏差。但對于那些暫停交易時間較長，或暫停期間上市公司發生重大變化，或暫停期間市場走勢出現大幅波動反轉等的證券，最近交易日價格可能已與該證券實際價值相差甚遠。比如當前的股權分置改革，G股停牌后復盤價格往往出現與理論預期相反的走勢，如果基金持有這類股票，在暫停交易的這段期間，其凈值的估值就會與實際存在較大的誤差。另一類流通受限股票主要是指基金投資于非公開發行股票、公開發行股票網下配售部分在發行時明確一定期限鎖定期的可交易證券。基金投資于面向特定對象發行的非公開發行股票，股票價格的公允性將很難確定。而對于有一定鎖定期的證券，依據政策，配股和增發新股以估值日在證券交易所掛牌的同一股票的市價估值，而這一市價能否代表新股上市后的可實現價格；首次公開發行的股票，按成本估值，在經過一定鎖定期后，市場的走勢、上市公司基本面的變化，又能否保證股票成本價值的不變，這些都會影響到估值的準確性。

二、基金資產凈值估值方法的改進與評判

以股票的交易市價作為股票價值的估值體現了一定的公允性，但由于股票和股票市場相對于其他標的物和交易市場具有其特殊性，這一估值方法在實務的應用中就存在一定不足，本文探討的改進方法將站在保護中小投資者利益的角度，更著重于會計信息編制的穩健性原則。第一，對基金持有的股票，特別是持有的漲、跌停股票僅僅關注其價格是不夠的，還應考慮價格背后的風險因素大小。這里風險因素的衡量指標采用市場(行業)平均市盈率(如果上市公司收益為負，可以采用平均市凈率)，如果基金持有漲、跌停股票，其市盈率超過同期市場平均水平，則以市場平均市盈率調整其現有股價；而對持有的市盈率低于市場平均水平的股票，基于穩健原則應不作調整。第二，由于基金持股的批量折價問題，當基金持股數占該股總流通盤比重在一定界限之上時應以某一修正系數對其現價進行修正，使其修正估值低于現價估值。第三，對于封閉式基金每周公布基金凈值，由于存在基金經理在周五人為操縱拉高重倉股股價的可能，用周五均價估值存在一定的不足。如果采用周均價，則可以較好地反映基金持有股票這一周的價值表現，但是周均價在會計信息相關性這一基本特征方面又不如日均價。基于以上的考慮，從穩健性的原則出發，可以采

用周均價與日均價孰低來估值。而對于開放式基金，由于其在開放日均面臨著申購與贖回，因此必須每日公布凈值，但為防止基金經理的短線炒作，采用日均價好于采用收盤價。第四，對停牌時間較長的股票，應該參考大盤指數的變化幅度，對最近交易日的價格進行即時調整。第五，利用股票估值模型對基金持有股票價格進行估值。目前股票估值模型理論發展較快，從傳統的股利貼現模型，到金融工程中普遍應用的蒙特卡洛法、樹圖法、有限差分法等，可以利用以上模型對基金所持股票價值進行估值。

開放式基金的交易價格本身是由資產凈值直接確定，但封閉式基金的交易價格則是在二級市場上形成的市場價格。這一市場價格是以封閉式基金的資產凈值為價值基礎，并受整個證券市場走勢影響而形成的。因此，可以認為封閉式基金的交易價格與其單位資產凈值、證券市場走勢之間存在長期穩定的關系。依據計量經濟學的理論，變量間若存在著長期穩定的關系，則可以對變量建立協整模型。因此，對以上提出的幾種估值方法，哪一個估值更貼近資產價值，更貼近市場的判斷，可以建立一個評判規則：如果在該方法下，某只基金的市場交易價格能與其單位資產凈值、大盤波動存在一個協整模型，則可以選擇其作為估值的方法。