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一、房地產企業的稅收現狀

   近年來我國的房地產開發企業發展很迅速，其繳納的稅收成為了中央和一些地方政府財政收入的一個很重要的組成部分，成為了推動相關聯的行業經濟發展的重要力量。在我國的房地產業中稅收具有征收范圍廣、稅費項目種類繁多、并且稅收收入分散等特點。

二、房地產企業稅收籌劃的意義

房地產企業如何在有限的空間內盡可能地降低企業的納稅成本，增加企業營業利潤，實現企業利潤最大化，這對房地產開發企業具有重要的現實意義。除此之外，對于房地產企業來說納稅的風險也比較大，因此要想使企業的資金能夠合理的分配，從而在最大限度上降低企業成本，做好稅收籌劃是非常有必要的。做好稅收籌劃有利于房地產企業合理的依法納稅，可以提升企業的外在形象，同時合理、清晰、有效的納稅還可以幫助國家稅務機關提高稅收管理水平。另外，稅收籌劃還有于國家經濟的宏觀調整和健康快速發展。因此看來，房地產企業的稅收策劃不僅僅對企業的健康發展有重要作用，同時對國家的稅收制度的維護也是很有意義的。

   三、房地產企業稅收籌劃的一些策略和方法

房地產企業的業務復雜，經營活動多變，根據其特點進行房地產企業的稅收籌劃一定要講究策略和方法，這樣才能有效減輕企業壓力，降低開發成本，減少稅負，增加經濟效益，打造企業的核心競爭優勢。

（一）籌資利息支付的稅收籌劃

房地產開發企業開發項目所需資金一般較大，進行資金稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發行債券籌資等融資方式，利息可以稅前列支，達到抵稅效應降低稅負，而發行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。我們可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃，特別是對土地增值稅的稅收籌劃中具有很大的意義，稅法規定在土地增值稅計算增值額中的房地產企業開發費用的利息支出,納稅人能按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除利息,但不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，并且最多扣除土地成本和開發成本之和的百分五。；相應地,當納稅人不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明時,可扣除的房地產開發費用位土地成本和開發成本之和的百分十。因此房地產企業當開發的房地產項目籌資途徑為借款并需要支付利息費用的,預計費用較高時,可選擇據實扣除利息；預計利息費用較低時,可按比例扣除,這樣可以達到降低土地增值稅的計稅增值額。

（二）通過臨界點來進行稅收籌劃

這個方法在房地產企業中基本用于土地增值稅的稅收籌劃，根據國家稅法規定的我國普通住宅土地增值稅的20%起征點（即所謂的臨界點）來計算企業的收入和支出，在開發成本和銷售定價上進行充分的預計，可以采取增加開發成本，增加可扣除的房地產開發費用的計算基數，降低增值額，減少稅負；也可以根據市場行情適當降低銷售價格，減少收入，使增值額在臨界點之下，這樣就可以達到免征土地增值稅的目的，當然降低收入引起少收款項，但我們要再考慮少收款項和增加稅負的金額中來進行比較，確定一個能使企業稅負最低的價位。

（三）利用不同的經營模式進行稅收籌劃

1、房地產企業收入確認的條件是固定的，因為房地產企業開發產品一般價格較高，有些客戶無法一次性拿出款項來購買的時候，可采取分期付款的合同方式，按合同約定分期收款，這樣按會計規定及稅法規定未收款項都不符合收入確認條件，可以再符合條件時再確認收入，如果合同約定的分期款項是跨年度收取的，則對節約企業年度所得稅有很大的影響。從而達到稅收籌劃的作用，但也要考慮款項回收的可能性，不能給企業造成損失。

2、房地產開發企業除了開發、銷售房產這一傳統經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等經營模式。這兩種經營方式所涉及應繳納的稅種各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。出租屬于服務業，房產稅按照租金收入來計算，但需要繳納其他相關營業稅及其附加等，投資聯營模式房產稅按固定資產余值來計算，不再需要繳納其他營業稅及其附加等，但兩者都需要繳納土地使用稅和企業所得稅，并且土地使用稅計算依據一樣。因為租金收入比較固定，聯營收入比較不具有不確定性，我們可以根據租金收入來進行計算比較，看何種模式的稅負較低。

總之，在房地產企業中，稅收是企業成本的一大組成部分，它對于企業有著十分重要的意義，進行稅收的合理籌劃，從而在現有條件下最大限度的謀取較輕稅負，有助于增加企業的收入，提高企業的核心競爭力，維護企業的各項納稅權益，并能使企業自身的價值實現達到最大化，促進企業的良性發展。

參考文獻：

[1] 張振媚：房地產企業稅收籌劃 .首都經濟貿易大學 . 2010

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契約理論是20 世紀30 年代以來形成的一種企業理論。契約理論認為企業是由投資人、所有人、經歷金額貸款人之間訂立的一系列契約組成的集合體，契約各方的目標都是追求自身效用的最大化。契約理論包括完全契約和不完全契約。完全契約指契約雙方都能完全預見到契約內可能發生的重要事情，愿意遵守雙方所簽訂的契約，當契約雙方對契約條款產生爭議時，第三方可以強制執行。不完全契約是由于個人的有限理性，外在環境的復雜性、不確定性，信息的不對稱性和不完整性，契約當事人或契約的仲裁者無法證實或觀察這一切。稅收的本質是一種契約關系，稅收政策是政府和納稅人之間通過博弈達成的均衡契約。因此，稅收籌劃一定要在符合稅收契約的前提下才能進行。然而，由于經濟活動的多樣性，政府在制定稅收契約的時候不可能面面俱到，難免存在稅收漏洞和稅收空白。但是，企業完全采取靈活的經營策略，這也決定了企業是可以在稅收契約的范圍內進行一定的稅收籌劃。

2.房地產開發企業的主要開發流程

房地產開發的首要步驟是要選取項目，確定開發對象。在這個環節，房地產開發企業應該取得由政府城鄉規劃主管部門核發的建設用地規劃許可證。

項目確定開發之后，就要獲取建設項目所用土地。目前土地使用權的獲得一般是采用招標的方式。但是也可以采用其他不同的獲取方式。如可以采用企業合作開發、公司合并、股權收購等不同的方式。不同的土地獲得方式會對企業的財務產生非常重要的影響，同時也是適應不同的稅收政策。

有了前兩項工作的鋪墊，房地產企業需要正式著手項目的具體規劃設計工作和相關資質的取得以及資金的籌集工作。房地產開發企業首先要向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件以獲取《規劃設計條件通知書》，房地產委托有規劃資質的單位依據上述通知書來進行方案設計。方案設計主要是用來確定建筑物的平面布局、空間尺度以及建筑結構。設計完畢提交城市規劃行政管理部門審查并核發建設用地規劃許可證。后續再進行進一步的詳細方案設計。同時不能忘記資金的籌集工作，即企業的融資工作。常見的融資方式主要包括銀行借款、發行債券、發行股票等融資方式。同時，房地產開發企業也可以采取期房銷售的方式籌集資金。

在前述準備做好后，房地產開發企業正式進入非常核心的環節――建設施工環節。在具體的施工中，房地產開發企業可以是請公司以外的建筑公司進行施工，也可以是自行成立建筑公司進行。這些不同的安排都會使用不同的會計和稅收政策。前文談及商品房預售的問題，商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。商品房預售是當今房地產企業最為盛行的一種經營方式，同時也是一條重要的籌資渠道，預售房地產可以用客戶的資金建房，同時也完成了房屋銷售工作，即售房又籌資，資金來源既無息又安全。

當然，最終房地產的銷售策略也會影響到房地產企業的盈利狀況，同時也會帶來不同的會計及稅務處理。可謂各個環節都有稅收合理籌劃的可行性存在。

二、房地產開發企業各環節稅收籌劃政策建議

1.土地取得環節

通過對房地產開發企業取得土地的最常見的三種形式即：直接購買、合作建房和接受以土地使用權投資入股的分析。直接購買土地使用權的優點是：房地產開發企業容易保證對房地產企業的控制權，不容易稀釋股權；直接購買土地使用權交易簡單，便于土地使用權交易雙方操作。但是，直接購買土地使用權也存在其固有的缺點，而這些恰恰是另外兩種方式的優點所在：不必直接支付購置成本，會在一定程度上減輕企業的資金壓力；可以很好的解決企業建成房屋的銷售問題，便于節約銷售費用，暢通銷售渠道。所以，在房地產開發企業的初創時期，可以采用合作建房或接受土地使用權投資入股的方式獲得土地使用權。但是房地產開發企業在盈利能力日益增強的繁榮發展時期，可以采用直接購買土地使用權的方式，一方面在這個發展階段，企業具有較強的資金技術實力，另一方面，合作建房和接受土地使用權投資入股的方式容易稀釋企業股權。

2.前期準備環節

在房地產開發的前期準備環節，房地產企業需要做好拆遷安置和融資準備。針對房地產企業選擇拆遷補償方式時，需要考慮諸多因素，如被拆遷戶的求償意愿，應和被拆遷戶做好溝通，保證前期的拆遷工作的順利進行。即將建設的項目的市場需求度以及房地產企業的定價和盈利能力。

在選擇融資手段時，保證融資方式的多樣性，以確保房地產企業的資金安全。同時善于利用債務融資在進行利息抵稅時的重要作用，發揮“稅盾效應”應有的功能，切實降低企業稅收負擔。同時在利用的過程中要掌握“適度”原則，保證凈經營資產凈利率與稅后利息率的差額是正值，以便使債務融資的優點發揮到最大。

3.工程施工環節

針對于工程開發項目采用自建銷售模式還是受托代建也有不同的盈利方式、空間和稅收負擔。針對于銷售渠道暢通、預計銷售凈利率比較高的模式下，自建銷售帶來的巨大盈利可以彌補其多樣和復雜的稅收成本；相反，則受托代建能給企業帶來穩定的收益和較少的稅收負擔。企業需要結合現有的市場狀況和代建機遇來確定具體采用何種盈利方式。同時，房地產開發企業還可以測算出利潤均衡時的銷售收入和代建費用，可以使決策更加的科學。房地產開發企業的在建設環節的相關合同的簽訂，對于企業的稅收負擔有一定的影響，根據前述分析和我國稅法的有關規定，房地產開發企業在簽訂建設階段的有關合同時一定要注意以下幾點：（1）在簽訂建筑安裝合同時，房地產開發企業作為建設方可以在建筑企業的指導下，自行采購設備，減少營業稅的應納稅額。（2）在簽訂裝飾勞務合同時，房地產企業提供各項材料、設備，建筑企業只提供勞務及輔料，這種做法會減少建筑企業的營業稅稅收負擔。（3）針對于開發項目的需要分包或者借助外部設備的輔助才能完成的情況下，要權衡分包款項和設備租賃款項，并在此基礎上計算各自稅負，以確定在同樣完成該項工程的成本和稅負最優的方案。

4.完工銷售及清算環節

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稅收是企業在生產經營中無償向政府支付的一種費用，具有強制性和無償性，企業作為獨立經營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負擔率達到最低。稅收籌劃作為企業經營活動的一項重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現行稅制為基礎的，如果某一地區的實際稅收經營不是以現行稅法為依據，而是以其他類似收入指標的因素為依據，那么進行稅收籌劃也就失去了實際意義，這是企業進行稅收籌劃時應該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩定性，也有一定的靈活性，所以進行稅收籌劃應該時刻關注稅法的變化。在體制轉軌尚未完成、稅法調整較為頻繁的階段，這點尤其要重視，因為稅法一旦調整，稅收籌劃的依據可能消失或改變，籌劃的結果就完全可能與當初進行籌劃的預期相反。所以，企業的決策者和財務人員應當重視稅法的變化及調整，并據此相應調整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調整，其內容本身就是新的稅收籌劃的基礎。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業超額稅負。②中級稅收籌劃：優化企業稅務策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業不斷走向成熟和理性的標志，是一個企業納稅意識不斷增強的表現。在稅法規定的范圍內，納稅人往往面臨著稅負不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負的納稅方案，企業稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內減輕企業的稅收負擔。

 

一、房地產企業項目立項應考慮的稅收籌劃

 

房地聲企業的稅收籌劃是一個涉及全局的、統籌性的財務管理活動，因此在房地產項目立項階段進行的稅收籌劃最為重要。

 

1　選擇合適的建房方式

大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建收入的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。 

(2)合作建房方式。根據《營業稅問題解答(一)的通知》的規定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產、不動產投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅；對股權轉讓也不征收營業稅。企業可充分利用這些優惠政策，實現共贏。 

 

2　開發多處房地產 

房地產公司在同時開發多處房地產時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業根據具體情況予以分析比較。 

例1長春某房地產公司同時開發兩處位于城區的房地產，第一處房地產出售價格為1000萬元，根據稅法規定扣除的費用為400萬元；第二處房地產出售價格為1500萬元，根據稅法規定扣除的費用為1000萬元。如果企業選擇分別核算，第一處房地產的增值率為600÷400=150％，應該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產增值率為500÷1000=50％，應繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產公司的利潤為(不考慮其他稅費)1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產的出售價格為2500萬元，根據稅法規定可扣除費用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費，該房地產公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負擔892.5－571.45=321.05萬元。 

 

二、房地產企業項目建設中應考慮的稅收籌劃 

 

1　通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃 

土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。 

例2長春某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規定可扣除費用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業稅1000×5％=50(萬元)，城市維護建設稅和教育費附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，費用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅1200×5％=60萬元；城市維護建設稅和教育費附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業稅收負擔134-85=49(萬元)。 

2　相關借款利息的籌劃實務 

由于大部分房地產經營企業開發資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。 

(1)針對房地產開發完工之前的利息費用，可以將完工之前的借款利息計人開發成本，并可作為計算房地產開發費用(期間費用)的扣除基數。特別是從事房地產開發經營的企業，還可按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和，加計20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負。 

(2)針對房地產開發完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算、分攤并提供金融機構證明的：允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。企業據此可以選擇：如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。 

 

3　銷售與裝修分開，分散經營收入 

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若房地產企業與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產公司事先設立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負。 

三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃 

 

房地產銷售方式的選擇也是進行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。 

 

1　針對納稅主體的新設分立 

這也就是說，房地產經營企業可以通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的籌劃空間很大。 

例3長春某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。 

2　減少賬面收入或遞延納稅時間 

(1)開發企業無償或收取極少手續費委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業稅。 

(2)將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除項目，應事先商議確定由開發企業承擔，以避免上述費用因超標而調增應納稅所得額的情況。 

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬時再確認收入并納稅。 

 

參考文獻 

 

[1]蓋地，企業稅務籌劃理論與實務[m]，大連：東北財經大學出版社，2005。 

[2]蘇強，房地產企業如何進行稅收籌劃[j]，市場論壇，2006(2)。 

[3]國家稅務總局房地產開發有關企業所得稅問題的規定[s]，國稅發[2003]83號，財會月刊，2003，(21)：61-62。 

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一、房地產開發成本費用稅收籌劃的內容和意義

房產開發企業在實際經營過程中的稅收成本涉及的內容比較多。稅收籌劃就是將這些費用進行綜合分析整理，因此稅收籌劃對于公司企業和國家經濟發展及稅收都有重要積極的意義。對于房地產開發企業來說，合理合規的稅收籌劃政策能夠有效的減輕企業稅務負擔，在增加企業經營利潤的同時，也提高了企業在市場中的競爭力，促進了企業穩定健康的發展；對于國家來說，企業良好的稅收籌劃能夠促進企業本身跟隨國家相關產業政策的導向開展各項工作，對于市場經濟的管理優化，國家稅收和經濟的發展都會促進發展。

二、房地產企業開發成本費用稅收籌劃模式和方法

（一）可以選擇將增值額進行抵消或減少納稅的平均費用

對于生產單位而言，如果是一個長時間的開發行為，我們可以將這段時間內開發過程中涉及到的所有業務成本開發費用來分攤并進行調整。這樣將獲得的該階段的增值額進行平均分攤，這樣可以避免除出現某個時間段有過高的增值率現象的產生，從而避免過多的稅款繳納出去，起到節約資金的作用。房地產開發企業如果從一開始立項起就考慮將稅務這塊進行一套完整的稅收籌劃，那么這個項目就成功了一半。所以說企業要根據自身情況來選擇適合自身經濟發展狀況的的開發形式和稅收形式。土地增值稅納稅人因轉讓房地產產品所獲得的資金收入扣除政策要求的項目金額后剩余部分的資金被稱作增值額，該部分作為扣除項目金額最重要組成直接關系著房地產開發企業的開發成本的大小，更是影響納稅金額多少的直接因素。作為一個房地產開開發企業其開發成本支出越高，那么它應繳納的稅金就會越小，反之如果開發成本支出越低，則它應繳納的稅金就會越大。納稅人如果能夠按一定比例和限度進一步擴大費用支出，這就會節省大量的應繳納的稅金。但是凡事都有個限度，如果過量而且毫無限制的采用這種方式的稅收籌劃，將會引起稅務部門的注意，后果就是倒逼這稅務部門重新調整納稅政策，結果是企業非但沒能按自己的預期設想，反而浪費時間得不償失。

（二）稅收籌劃可通過合理選擇會計處理方法進行

會計處理方法的籌劃包括預提費用、個人所得稅、開發的產品與可出租的產品、正常營業、管理和財務等幾方面的費用。房地產開發過程中廣告宣傳費用是不可避免的。根據我國的稅法規定，廣告費用的支出都有一個限度，就是說房地產企業每一個納稅年度的廣告宣傳等費用支出均不得超過產品銷售收入的15%內按照實際發生額扣除。有些大型企業集團廣告部分需要統一策劃，費用由總公司統一列支，為避免出現總公司因廣告費支出超出15%，,而子公司不足15%的情況發生。針對這一情況，可以讓與子公司業務有關系的廣告費由子公司來承擔。房地產開發企業項目完成時還運用預提費用得方式，提前把增加成本的部分計入，該運轉的作用就是根據市場和法規合規合理延緩企業所得稅的繳納時間，為房地產企業贏得充分的時間價值。

（三）利息支付的稅收籌劃方法

房地產開發企業進行房地產活動需要大量資金的支持。一般來說企業可通過籌集基金的方式、銀行貸款的方式等來實現資金的來源以用于開發項目。房產企業如何利用籌集資金方式的不同來降低納稅基數也是屬于稅收籌劃的一部分。例如可以貸款或籌集資金的利息部分當做稅前提前列支，這樣也能達到抵稅效應從而進一步降低企業納稅金額。對于債券融資方式來說，股票屬于權益資金的范疇，只能按照稅后的利潤來進行按比例分配，所以該方式不能作為籌劃來降低房產企業的納稅基數。其他方面我們還可以合理利用資金利息來進行稅收籌劃的方式，我國稅法規定在計算土地增值稅增值額時，其增值額中涉及到房產企業開發活動的費用利息支出時，如果納稅人能夠按照轉讓房地產開發項目來計算分攤并且讓其能夠提供資金的金融機構證明的允許其按照實際扣除資金利息，但最多只能扣除土地成本以及開發成本資金總和的5%。不能超過同一時間段內商業銀行同樣類別業務的貸款利率計算的金額。

（四）可以通過臨界點方法來進行稅收籌劃

該方式可作為房地產企業開發活動中的土地增值稅的稅收籌劃來使用，根據我國稅務法的規定要求，建設中的普通商品房住宅項目的土地增值稅的起征點為20%，該數值就是稅務納稅的臨界點。房地產行業中它一般用來計算房地產企業的收入和支出。規定指出，若房地產開發企業建造并且銷售住宅時，其增值稅額沒有能夠超過扣除項目資金金額的20%，則可以免征土地部分的增值稅；如果說其增值額度超過了項目本身按規定需要扣除的項目資金金額的20%，就應該按照稅務部門規定的費率對項目全部增值額度進行計算繳納。該部分中出現的“20%的增值率”指的是“普通住宅計繳土地增值稅的臨界點”。因此如果房地產企業銷售的商品房住宅的增值率小于20%的土地增值稅繳稅臨界點。可以增加項目開發的成本措施費用，通過用于扣除的計算基數，來降低房產銷售的增值金額以便減少需要繳納的稅金；此外也可以根據房地產市場情況適時降低商品的銷售價格，降低資金收入，使得整個項目的增值率小于20%以下，從而享受到該項項目的稅收優惠。

（五）可利用兩次銷售房地產籌劃的方法

土地增值稅是房地產企業需要繳納的主要稅種之一。土地增值稅計算方式采用超率累進稅率的方式，這就說明如果房地產銷售的增值率越高的話，那么它所繳納的稅率也會越高。針對這種狀況，可通選擇用房地產兩次銷售的稅收籌劃方法，通過籌劃將房地產產品的銷售單價分解來實施，以降低房地產銷售產生的增值稅率。此外如果房屋銷售的是已經裝修過的房屋，那么在進行稅收籌劃時可以將該裝修過的部分單獨出來，作為一個獨立核算項來納入稅收籌劃，以減少土地增值稅的繳納。

三、房地產企業納稅籌劃實際應用

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稅收籌劃是指納稅人在法律規定的范圍內，通過對籌資、投資和經營活動精心謀劃和安排，以達到規避納稅風險，稅負相對最小化和經濟利益最大化目的的管理活動。

房地產開發企業投入資金多，經營風險高，稅收籌劃應緊密聯系企業自身情況并嚴格依法進行，做到“合法、合理、全面、具體”，遵循合理性原則、效益性原則、超前性原則、適用性原則、具體情況具體分析原則，以實現減輕企業綜合稅負，實現經濟效益最大化，獲取資金的時間價值，防范稅務風險，促進企業健康發展。

對每個企業而言，由于其開發項目的特點不同，則其納稅籌劃空間也不一樣。目前而言，房地產開發企業納稅籌劃的重點稅種主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅。

二、 房地產開發企業營業稅稅收籌劃策略

1、代收費用納稅籌劃

《營業稅暫行條例》第五條規定：“納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用”。《營業稅實施細則》第十三條規定，價外費用，包括收取的手續費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他性質的價外費用。

房地產開發企業銷售商品房時，代收的價外費用，如代收煤氣初裝費、自來水水表費等費用中，除了代收的住房專項維修基金外，其他的應一并記入收入額，繳納營業稅。房地產企業可以通過適當的方法來避免全額納稅，根據國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》第四條規定關于業的營業額為納稅人從事業務向委托方實際收取的報酬，可以設立或委托機構，如有關聯關系的物業公司收取代收費用，其營業稅的計稅依據按照實際收取的報酬額納稅。

2、向目標客戶銷售房產或土地使用權納稅籌劃

房地產企業向目標客戶銷售房產或土地使用權的，不妨采取先投資后轉讓股權的方式進行籌劃。這樣，可以在不增加購買者稅負的情況下，避免繳納不動產的營業稅。

根據財稅（2002）91號規定，納稅人以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔風險的行為，不征收營業稅。納稅人轉讓股權的，也不征收營業稅。

實際操作中要注意：交易雙方要簽訂投資合同，而且投資與股權轉讓之間必須有一個足夠長的時間間隔，否則，時間過短，會被稅務機關按實質重于形式原則將該業務認定為銷售不動產。

3、銷售商品房促銷活動納稅籌劃

銷售商品房業務中要靈活選擇更優的促銷活動來達到降低營業稅稅負目的，將贈送汽油費、旅游和物業費優惠等實物贈送轉化為直接折扣。

若在銷售商品房同時贈送實物和勞務涉及營業稅的視同銷售，等于發生了混合銷售行為，故需要把贈送的實物和勞務的價值合并到房屋的銷售收入中去，一并繳納營業稅。如將直接折扣體現在開具的銷售發票中，由于是折扣銷售房產，根據《營業稅暫行條例實施細則》第15條規定，房地產企業是可以按照扣除折扣后的的價款作為計稅營業額的，可以少負擔一部分營業稅。

如某企業實現銷售收入100萬元，方案一：送出5000元加油卡和優惠物業費5000元；方案二：公司采取1%折扣方式銷售，直接贈送1萬元折扣，且將折扣反映在同一張銷售發票上。方案一應納營業稅=（100+0.5+0.5）*5%=5.05萬元，方案二應納營業稅=（100-1）*5%=4.95萬元。這兩種不同方式的優惠給顧客帶來的優惠金額是相同的，但由于贈送實物轉化成直接折扣能夠為企業節省營業稅金0.1萬元。

三、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃策略

1、 利用避稅臨界點進行稅收籌劃

按照《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。若增值額超過扣除項目金額的20%時，應就其全部增值額計稅。另外，稅法還規定，對于納稅人既建造普通標準住宅又做其他房地產開發的，應當分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用這一免稅規定。根據上述規定可以看出，房地產開發企業應將普通標準住宅和其他房產分開核算。

設房地產銷售收入為X，設不含息建造成本為Y，可以推倒出（X-（1.3Y+0.055X））/（1.3Y+0.055X）=20%時，X=1.67024Y，即當增值率為20%時，銷售價格是建造成本的1.67024倍，當X〈1.67024Y時，增值率〈20%，根據稅法規定，免交土地增值稅。

故銷售房地產定價時，要特別注意，建造的普通標準住宅增值率處于20%臨界點左右時，企業更應加倍關注，此時可以通過降低銷售價格的方式使增值率控制在20%以內，達到減稅作用。

另外，房地產開發企業還可以通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投入，例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。這樣，既增加了開發成本和可扣除項目的金額，使之能夠達到適用優惠的條件，同時又能使整個在建項目的環境更加優美、配套更加完善，有利于促進房地產的銷售和企業的品牌建設。

2、 利用利息費用進行稅收籌劃

根據國稅函（2010）220號文件規定：（一）、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。（二）、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

以上兩種扣除方法為企業進行稅收籌劃提供了一定的空間，企業應根據兩種方法計算出企業能進行的扣除金額，比較選擇出最利于企業的扣除方法。若企業主要依靠負債融資，利息費用占的比重較大，應提供金融機構貸款證明，將利息費用計入房地產開發費用據實扣除；若企業主要依靠權益籌集資金，利息很少，則可不計入應分擔的利息，按10%比例計算扣除。由于目前受國家宏觀調控政策影響，房地產貸款金額較小，如果貸款利息〈（取得土地使用權支付額+房地產開發成本）*5%，應選擇兩項合計數的10%計算扣除，以增加項目扣除數，減少增值額，從而減少土地增值稅。

3、選擇較好的建房方式進行稅收籌劃

土地增值稅的征稅范圍有兩條標準：首先，它的 征稅范圍是對轉讓土地使用權及其地上建筑物和附著物；其次，對未轉讓土地使用權、房產產權的行為不征稅。 對照征稅范圍，可以進行兩種建房方式的選擇，以達到不符合土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。

（1）、利用代建房行為進行籌劃。即房地產開發公司代客戶進行房地產的開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（2）、利用合作建房進行籌劃。根據稅法規定，對于一方提供土地，一方提供資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。應充分利用此項優惠政策，降低企業成本，增加企業效益。

四、房地產開發企業企業所得稅稅收籌劃

房地產開發企業由于具有生產周期長、投資數額大、項目滾動開發、市場風險不確定等特點，因此房地產企業所得稅的核算辦法較其他類型企業差別較大，即對開發產品區分完工與未完工階段，對屬于已經完工的開發產品，按照實際毛利率計算繳納企業所得稅；對未完工的開發產品，應按預計計稅毛利率計算應繳納的企業所得稅。

根據國稅發（2009）31號文第三條規定，開發產品符合下列條件之一的應視為已經完工：一是開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；二是開發產品已經投入使用；三市開發產品已經取得了初始產權證明。

由于現階段房地產開發企業的實際平均毛利率一般均高于預計計稅毛利率，因此合理推遲完工收入確認時間，可以獲得資金時間價值，緩解資金緊張問題。因此要從企業整體角度統籌設計所得稅納稅籌劃方案，包括設計工程具體完工時間，何時將工程竣工證明材料報房地產管理部門備案、何時辦理竣工結算等。

1、 合理推遲工程竣工和交房手續時間

例如項目實體已經于2011年3月份完工，此時仍處于2010年企業所得稅匯算清繳期，如果是在2011年5月前辦理竣工備案及交房手續，則企業就需在2011年5月末2010年匯算清繳期內確認完工收入，并對實際銷售毛利率與預計計稅毛利率之間差額進行調整，當實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率時，進行調整并繳納企業所得稅。如果將竣工備案及交房手續安排在2011年5月份之后，即2010年匯算清繳期結束后進行，則就將完工年度由2010年變為2011年，就可以在2011年企業所得稅匯繳期結束即2012年5月前，確認完工收入，并繳納因實際銷售毛利率大于預計計稅毛利率調整繳納的企業所得稅。這樣，企業合法地把推遲繳納的稅款巧借為無息貸款，充分提高了資金使用效率。

2、 合理推遲工程結算時間

根據國稅發（2009）31號文第三十二條規定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明材料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。

例如結算期臨近2010年企業所得稅匯算清繳期，可以適當推遲工程結算時間至2010年匯算清繳期結束，即2011年5月以后。這樣企業可以將按照合同總額10%以內預提的工程成本保持到次年企業所得稅匯算清繳結束前，在下一年度匯繳期再對已預提的工程成本仍沒有取得發票的部分進行調增應納稅所得額處理，繳納企業所得稅，使調增企業所得稅向后遞延了一個年度，為企業取得了資金的時間價值。

參考文獻：

[1]、2009年全國注冊稅務師執業資格考試教材編寫組：《稅法Ⅰ》、《稅法Ⅱ》

[2]、胡俊坤：房地產開發企業營業稅籌劃的六大策略.《注冊稅務師》，2011.6

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一、土地增值稅的籌劃

我國土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和實行四級超率累進稅率計算征收：增值額未超過扣除項目金額（基本等于項目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應的稅收優惠政策，納稅人如果能充分運用有關政策規定，利用好這些優惠政策進行合理籌劃，還是可以達到降低土地增值稅稅收成本、進一步提高投資效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初開發的某某雅苑三期項目，取得的土地使用權所支付的金額為1955萬元，房地產開發成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉讓房地產有關的稅金為510.6萬元，公司為開發該項目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據212.4萬元，另公司通過往來從其它相關企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。

籌劃方案1：

《土地增值稅暫行條例實施細則》規定財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。

如果按提供金融機構證明據實扣除，則開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元

扣除項目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元

土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元

籌劃方案2：

如果不提供金融機構利息證明，則開發費用=取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元

扣除項目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元

土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元

籌劃方案3：

公司通過往來從其關聯企業無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據做帳，兩年后歸還。如果公司與關聯企業補簽協議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關聯企業利息159.3萬元，關聯企業需到稅務局開具發票，交納營業稅、城建稅、教育費附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關聯企業也是公司老板所開的另一家房地產公司，這樣做對公司老板而言只是關聯企業多交了些營業稅。這時公司的開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元

扣除項目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元

土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元

從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節省了37.79萬元。

由于本公司某某雅苑項目開發得較早，當時稅務局對普通標準住宅尚未給出明確的介定，公司充分運用了土地增值稅對建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優惠政策進行合理籌劃，通過籌劃方案3達到了免征土地增值稅稅，進一步提高了企業的投資效益的目的。

二、營業稅的籌劃

營業稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮建設綜合開發公司簽訂了某商品房住宅項目轉讓協議，需支付出1823.22萬元給該開發公司，同時約定將此小高層的一樓計612.33平米作為安置面積交給該開發公司，該開發公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計85.73萬元，我公司實際支付項目轉讓費用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應將返還的這部分房產的銷售款視為銷售，交納營業稅42865元，城建稅3000.55元，教育費附加1714.6元，合計47580.15元的稅款。但如果進行營業稅的籌劃，能與該開發公司協商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項目轉讓協議，不提及安置面積這一塊，而實際運作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經過多次協調、洽商，該開發公司同意修改協議，我公司通過對營業稅的籌劃節稅4.758萬元。

三、企業所得稅的稅收籌劃

企業所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實際工作中所涉及的案例進行分析比較。

由于房地產企業項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。

案例1：本公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業所得法規定，納稅人發生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續彌補，但是延續彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節稅的目的。

案例2：房地產開發企業每年的招待費都很大，而稅法規定，納稅人發生的與其生產、經營業務直接相關的業務招待費，在規定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發企業每年調增的業務招待費很多，加大了企業應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業務招待費就少了很多，減少了企業應納稅所得額，達到了節稅的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收帳款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。

實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規，就能達到避稅的目的。

結論：總之，稅收籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現行稅收體系法律規范的前提下，通過不違法的方式對經營活動和財務活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規定的條件，以達到減輕稅負，提高企業利潤的目的。

參考文獻：

[1]中國注冊會計師協會.稅法.經濟科學出版社,2006年版.

[2]李龍梅.企業稅務籌劃誤區分析.財會通訊（理財版）,2006年第4期.

[3]洪日鋒.財務管理中的稅務籌劃研究.財會通訊（理財版）.2007年第4期.

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一、房地產開發企業經營活動涉稅概述

房地產開發企業的經營建設過程涉及的上下游關聯企業眾多，從項目規劃到項目落地過程環節復雜，本文對此進行了梳理總結，將房地產開發企業的項目開發過程作為主要脈絡，涉稅籌劃主要在以下四個階段開展：項目準備階段、項目開發階段、產品銷售階段以及產品持有階段。房地產開發企業在項目前期的準備階段，主要是進行招標辦理，規劃設計，征地拆遷以及土地使用權獲取等等，在這一階段，房地產開發企業會涉及的稅種主要在土地購買環節，包括了契稅、耕地占用稅、印花稅以及企業增值稅等。房地產開發企業在項目開發階段進行的工作主要是工程項目施工建設在，在國家進行稅務改革，實施“營改增”之后，在這一階段房地產開發企業投入資金最多，產生的成本、費用也最多，在這一階段進行稅務籌劃是企業控制成本，影響盈虧利潤的重要手段，對房地產開發企業的持續經營有著重要意義。在這一階段，房地產開發企業主要涉及的稅種有城鎮土地使用稅、印花稅以及企業所得稅等。房地產開發企業的產品銷售階段一般可以劃分為兩個部分，房產預售和房產銷售階段。因為房地產開發建設到竣工期間的跨度周期較長，為盡快銷售收回成本，房地產開發企業往往會在房地產建設期間采取預售方式。在房地產預售階段，企業進行預售主要涉及到預繳增值稅，土增稅以及企業所得稅。當企業在房地產竣工取得竣工備案表之后進行銷售則房地產開發企業涉及的稅種包括增值稅、土增稅以及企業所得稅。房地產開發企業在最后的房地產持有階段，這一時期是屬于完工之后企業對余下房地產的處置，在這一階段房地產開發企業為實現價值利潤最大化，充分利用房地產價值，一般會選擇固定資產入股、自用或轉出租等方式進行處理。處理這些房地產企業涉及的稅種主要會包括房產稅、印花稅、增值稅以及企業所得稅等。

二、房地產開發企業賦稅概況及稅務籌劃存在的主要問題

（一）房地產開發企業賦稅概況在對我國房地產開發企業的賦稅概況進行調查后，我們可以看到當前房地產開發企業賦稅存在的普遍情況。在國家實施“營改增”稅制改革之前，房地產開發企業往往還存在著重復納稅的現象，在執行稅制改革后，房地產開發企業涉及的稅種簡化，根據上文涉稅事項的描述，現階段我國房地產開發企業涉及的稅種主要有11種，其中，增值稅、土地增值稅和企業所得稅三類稅種占據各個房地產開發企業賦稅的90%以上，稅金總額一半以上為土地增值稅。房地產開發企業稅金數額過大，賦稅成本過高，會嚴重影響企業經營，導致企業在競爭中可能受制于資金規模，難以充分利用資金提升商品質量。

（二）房地產開發企業稅務籌劃存在的問題分析如上文所述，房地產開發企業涉稅事項復雜多樣且金額巨大，在具體的稅務籌劃管理工作中，會有各種各樣的問題存在，本文希望就現階段我國房地產開發企業存在的普遍問題進行簡單分析。首先，企業缺乏科學的稅務籌劃理念。很多房地產開發企業對稅務籌劃沒有科學、完整的稅務籌劃理念，而稅務籌劃需要具有預見性、整體性思維，缺乏對稅務籌劃的整體認知導致很多房地產開發企業內部整體對稅務籌劃的重視程度不足，對于稅務籌劃各個環節的具體方案很難得到執行，很多房地產開發企業管理者僅僅關注土地招投標、項目工程建設、銷售商品房等方面，或是只了解稅務籌劃對于利潤的影響，財務部門沒有設置專業的稅務籌劃部門，科學稅務籌劃理念的缺乏直接影響到了稅務籌劃工作的順利開展。其次，企業稅務管理組織制度不健全。稅務籌劃管理工作應該由企業所有部門和稅務籌劃管理部門進行協作開展，但是很多房地產開發企業將稅務籌劃工作只作為財務部門或稅務部門的工作，而忽視多部門的共同協作。以發票管理為例，沒有設置專門的發票管理崗位，很多企業在進行采購活動時只將注意力集中在采購商品價格上，而忽視對供應商的審核選擇，導致長期供應產品的成本上升，在發票的獲取、保管和申報上沒有進行進項稅額的全額抵扣，無法實現發票的高效管理。

三、房地產開發企業稅務籌劃方案設計

（一）選擇合理的籌資和利息扣除方式作為房地產開發企業納稅的重要部分，土地增值稅采取四級累進稅率，其可以扣除的項目金額越高，繳納的增值稅率越低，這就給予房地產開發企業進行稅務籌劃的空間。房地產開發企業在進行籌資活動時，需要充分考慮籌資方式所產生的利息費用，若企業向銀行貸款發生的可以扣除的利息費用占開發成本比例較高，則可以選擇通過提供銀行證明來實現更多抵扣，達到企業節稅的效果。

（二）增加新建房及配套設施成本影響土地增值稅繳納金額的重要因素包括增值額和扣除項目金額，可以通過提高扣除項目金額來影響增值稅賦稅。現階段，房地產開發企業可以采取增加新建房和配套設施成本的做飯來提高抵扣金額，降低累進稅率。房地產開發企業可以通過增加精裝修商品房比例，發揮統一裝修的規模效應，將裝修費用計入建設成本，轉移部分利潤到售價。另外，房地產開發企業還可以通過增加小區配套設施的方式，一方面可以提升開發項目的品牌質量和口碑，另一方面也可以增加企業的開發建設成本，提高抵扣金額，降低累進稅率檔次，達到減輕稅務負擔的效果。

篇8

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發,結合有關的稅收優惠政策,綜合考慮房地產企業的整體利益,把握好增值率的節點,降低增值額,達到節約稅金的目的。

(一)增加扣除項目金額

房地產開發企業在運營過程中,一般都會有大量借款,利息支出不可避免。我國現行土地增值稅對房地產開發中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉讓房地產項目分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用,按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本金額之和(簡稱“合計數”)的5%以內計算扣除。二是凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息支出或不能提供金融機構證明的,可按“合計數”的10%以內計算扣除包括利息在內的所有費用支出。

案例1:某房地產開發公司開發商品房,當地政府規定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價款為600萬元,開發成本為1 000萬元,針對利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進行籌劃(假設該利息支出為可分攤且能提供金融機構證明,并未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);

2.允許扣除的利息支出為90萬元時,由于90萬元

3.允許扣除的利息支出為70萬元時,由于70萬

房地產開發時,可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低,選擇是否分攤轉讓房地產項目的利息支出或提供金融機構證明,以達到節稅目的。

(二)對于不同增值率的房產的籌劃

同一房地產開發企業的房地產有不同的檔次,針對不同消費者,其銷售價格也有所不同,不同地區的開發成本受各種因素的影響也有所不同,這就導致各類房地產的增值額和增值率有所差別。如果對不同增值率的房地產合并核算,就有可能降低高增值率房產的適用稅率,使稅負下降。

案例2:某房地產開發公司2008年同時開發兩個項目,項目1 為寫字樓,營業收入為20 000萬元,可扣除項目金額為6 000萬元;項目2為普通住宅,營業收入為4 000萬元,可扣除項目金額為2 400萬元。

1.分開核算:項目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數35%,應納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項目2:增值額=4 000

-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數5%,應納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應納土地增值稅總額

=6 300+520=6 820(萬元)。

2.合并核算:該公司營業總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數15%,應納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。

比較可以看出,合并核算能夠節省土地增值稅280萬元,合并核算對公司更加有力。

二、合理定價

根據土地增值稅有關起征點的規定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規定,納稅人在出售普通標準住宅的時候,就應該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄起征點優惠而增加的稅收負擔之間的權重。

案例3:某房地產開發公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營業稅率,城建稅率,教育費附加征收率。此時,該公司所有可以扣除項目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產開發公司希望享受起征點的優惠,則最高售價P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當該公司的銷售價格在1 285萬元以內,不需交納土地增值稅,此時扣除項目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。

如果企業想通過提供銷售價格帶來更大收益,此時增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時,稅率為30%,速扣數為0”。假設價格提高了y,此時房產的新價格為P+y,相應的允許扣除項目總金額增加了5.5%y,此時,允許扣除項目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業想獲得效益,則其提高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業想通過提供銷售價格來獲得更多收益,那么它的銷售價格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補稅負上漲帶來的負擔。

三、綜合應用

以華德房地產開發公司的房地產項目為例,運用上述節稅措施,合理節省土地增值稅。

華德房地產公司在同一塊土地上開發兩個項目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發項目共支付地價款為1 000萬元,合計開發成本費用為5 000萬元,如果該企業按轉讓房地產開發項目分攤利息并且能夠提供金融機構證明的應扣除利息為420萬元(當地政府規定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產時應如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當允許扣除的利息支出為420萬元時,420萬元>300萬元,應該分攤利息支出并提供金融機構證明。

二是對于兩棟房產應如何定價做出判斷。如想在享受起征點優惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時,開發商通過提供價格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價格不變,總收入為6 000萬元。此時住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對應稅率40%,速扣數5%,應納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對應稅率30%,速扣數0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時分開納稅更能達到節稅的目的。

在房地產市場競爭日益激烈的情況下,房地產企業選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性,當房地產開發企業進行土地增值稅稅收籌劃時,必須考慮到獲得稅收利益的同時所付出的費用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結束語

隨著國家稅務總局對土地增值稅清算規定的逐漸細化,房地產企業通過合理的稅收籌劃節省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術含量的工作,需要同時高度熟悉企業運營和稅收法規。房地產企業應該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業目標和實施成本,控制風險才能減輕企業稅負,增強自身競爭力。

【參考文獻】

[1] 國土資源局.2009年調查報告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2] 國家稅務總局.關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知[S].2006(12).

篇9

見于部分大中城市房價過高、上漲過快的問題，2010年4月《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》再次提到了土地增值稅的重要性，通知中指出：”發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。”為配合國務院對房地產的調控，央行于2010年5月2日宣布，至10日起各大金融機構上調存款類人民幣存款準備金率0.5個百分點。至此表明了，國家將適度寬松的貨幣政策向常態回歸的決心。從宏觀政策面來看，這無疑對房地產行業來說是很不利的。然而，房價過高的原因是錯綜復雜的，其中一個最根本的原因就是房地產行業的稅負很重。在房地產應征的各項稅費中，營業稅、城建稅、教育費附加均是依據商品房銷售收入為繳納依據，然而土地增值稅則不然，它是以地產項目增值額的高低實行四級差別累進稅率來征的，最高稅率可高達為增值額的60%。因此，如何有效的合理降低土地增值稅稅負是房地產行業每一個財務人員應認真研究的問題。

一、土地增值稅的稅收特征

1.土地增值稅定義

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅對不同類型的房地產實行差別稅收待遇，按商品房銷售增值額的高低實行差別累進稅率，增值率高，稅率高，多征稅；增值率低，稅率低，少征稅。

2.土地增值稅征、繳管理

納稅人應在項目未辦理竣工結算前按照項目所實現的商品房銷售收入及稅務部門所規定的土地增值稅預征稅率，先預繳土地增值稅，待項目全部竣工結算、且完成銷售再做整個項目土地增值稅的清算。但對于某些房地產企業雖設置賬簿，但財務核算管理混亂、成本原始憑證不齊全、銷售收入依據不完整、費用開支不合理，無法確定銷售收入和扣除項目具體金額的，主管稅務機關可直接對其采用核定征收。

3.土地增值額的計算

土地增值額=轉讓商品房銷售收入-（建造成本-已計入開發成本的借款利息）*1.3-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費；或還可表述為：土地增值額=轉讓商品房銷售收入-1.25*不含息建造成本-實際支付的能提供金融機構證明的貸款利息-與轉讓商品房銷售收入有關的稅、費

計算土地增值額中所扣除的項目包括：取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費、房屋主體建筑的各項建造成本、開發過程中所發生的各項間接費用支出、稅金（營業稅、城建稅、教育費附加等）、其他。

4.土地增值稅額計算方法

先計算出增值額和扣除項目金額，然后再根據兩者之比的比率按下列具體公式計算：

（1）增值額/扣除項目金額≤50%

土地增值稅額=增值額×30%

（2）50%

土地增值稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

（3）100%

土地增值稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

（4）增值額/扣除項目金額>200%

土地增值稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%，15%，35%分別為二、三、四級的速算扣除系數。

5.土地增值稅稅收優惠

（1）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免征。

普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。

（2）投資聯營一方以土地（房地產項目）作價入股，轉讓到被投資聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。

（3）對于合作建房中，一方出土地，一方出資金，共同合作建造，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

（4）因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。

二、房地產開發企業土地增值稅稅收籌劃分析

1.借款利息的籌劃

大多數房地產企業的項目開發資金60%以上來源于各種途徑的借款，然而，借款利息采用不同方法扣除所計算出來的土地增值稅是不盡相同的。通常，在房地產項目建筑施工期間所發生的利息支出，應資本化計入相關開發成本。但實際工作中在做土地增值稅項目清算時，大多會將已經資本化的利息調出作為費用簡化處理。當然實操中，并不用通過具體的賬務處理將已資本化的利息調至財務費用中去，而只是在計算增值額時把已資本化的利息支出剔除即可。故此，稅法規定：A、納稅人能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，并且能夠正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=實際支付利息+（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*5%。B、納稅人不能夠提供銀行貸款利息原始憑證的，或不能正確劃分所轉讓房地產項目的資本化與費用化的利息，則：可扣減的開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款及相關稅、費+項目開發成本）*10%。

這無疑給納稅人提供了可供選擇的空間：如果房地產項目開發主要資金流來源于銀行籌資借款，借款利息能夠提供銀行機構出具的利息證明，利息費用較高，且高于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則應盡可能提供銀行機構的利息證明，并按項目分攤貸款利息，以求能按實扣減利息，從而降低稅負；反之，項目開發籌資雖多，但所能提供的銀行借款利息證明金額，低于”購買土地使用權應付金額”和”項目開發成本之和”的5%，則可不計算應資本化的利息或不提供銀行機構的利息證明，從而達到合理避稅 ，以求項目利潤最大化。

2.合理提高能成本化的管理費用

房地產企業的管理費用可以通過企業管理的人事編制的調整而合理降低土地增值稅。例如某房地產開發企業管理人員30人，每年開支的管理費用約為300萬。其中，25人參于了項目開發管理，經總經理辦公會議決定，將這25名工作人員的人事編制調整到項目部，以求加強項目開發進程管理，如此一來增大了項目成本費用支出約計250萬元，這樣，一年則可能增大可扣減成本費用：250萬元*1.3=325萬元（如果納稅人不能提供銀行貸款利息證明的）。

3.地下車庫的合理策劃

商業地產的高層項目通常都會建造地下一層、二層為地下車庫，根據車庫性質大致分為三類：有產權車庫、利用人防工程建造的車庫、無產權的車庫。很多開發企業為了促進銷售額，通常希望建有產權車庫，但實際上從稅收來說，他們是大大的失策了。

如果所開發項目的物業公司是開發商自己所成立的獨立法人公司，建議利用人防工程建造的車庫以求合理避稅。我們可以委托物業公司和車主簽訂《車位使用協議（合同）》，車主取得若干年的“車位使用權”，物業公司收取“車位維護管理費”，彌補物業收費不足，繳納營業稅。而對于人防工程的建造成本可以再分配入房屋主體的建造總成本，這樣又可合理增大總成本金額，為將來核算土地增值稅奠定基礎數據。

如果開發企業想盡快資金回籠，實現車庫銷售，也可建造無產權的車庫。無產權的車庫如何核算處理，會計制度、稅法均無具體規定。開發企業可以將其作為獨立的成本核算對象――車庫進行核算處理，建成之后，可轉做“投資性房地產”或“固定資產”，可以出租。若作為“投資性房地產”轉讓若干年的使用權，對具有明確租賃年限的房屋租賃合同，無論租賃年限為多少年，均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產永久使用權，仍應按照”服務業――租賃業”征營業稅及按租賃收入的12%征收房產稅（房產稅應按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政府規定），且不征收土地增值稅。

4.出售固定資產與開發產品的籌劃

房地產開發企業將待售開發產品先轉為固定資產出租，租賃3年后再出售，也可規避土地增值稅。但是租賃期所得租金應確認收入，出售時按銷售企業不動產處理。在整個租賃期間不僅應確認固定資產的租賃收入，還應該每月提取該固定資產的累計折舊計入租賃成本。出售時，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益，固定資產處置一般通過”固定資產清理”科目進行核算，固定資產清理完成后的凈收益，借記”固定資產清理”科目，貸記”營業外收入”科目。固定資產處置時，應交納營業稅金及附加，不涉及土地增值稅。

5.合理利用土地增值稅稅收優惠：

普通標準商品房實現銷售，增值額與扣除項目金額之比低于20%，免征土地增值稅。普通住宅能否免稅，決定因素在于增值率（若增值率

6.精裝商品房的納稅籌劃：

房地產開發企業銷售已精裝修的商品房，其裝修費用可以計入房地產開發成本，適度加大建造成本的同時，也可一方面提升商品房銷售價格收回裝修成本。精裝商品房裝修成本項目的增加，從某種意義上給了房產開發企業在開發成本上很大的可操作空間。例如，增大扣除項目中某次成本可扣金額等，都可合理降低增值率，實現避稅。

隨著國家對房地產調控一系列宏觀政策的出臺，市場競爭日趨激烈，加之國家稅務總局對房地產各項稅收政策的逐步細化，如何合理避稅成為每一個房地產行業財務管理人員理應認真思索的問題。要想做好稅收籌劃工作，除了需要每一個財務工作者熟悉房產企業的運營流程，更重要的是能熟悉房產企業的會計核算和相關稅收法規。房地產企業財務人員應該合理利用稅收籌劃的方式，在核算每一筆會計分錄時，都要考慮到今后的納稅效果，在正確核算的大前提下力求最大可能的減輕企業稅負，增強企業的市場競爭力。

參考文獻：

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[2]王艷東. 淺議房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃[J]. 企業研究， 2012（22）.

篇10

依據國家的相關文件，實施增值稅以后，房地產開發企業的舊項目即2015年5月1日以前開發的項目（以下簡稱舊項目），企業有兩種可供選擇的計稅，一般計稅方法和簡易計稅方法。如果選擇了簡易計稅方法，企業在一年半得到期限內不能做出變更，對于2016年5月1日新開發的項目（以下簡稱新項目）就必須使用一般計稅方法。房地產開發企業必須要適應“營改增”的政策，探討合理的方法，以更好地進行稅收籌劃。

二、“營改增”背景下房地產開發企業新舊項目的稅收籌劃

舊項目的稅收籌劃：對于2015年5月1日前的舊項目，比較適用簡易計稅方法，可以從以下的因素得出此結論。

（一）稅率

“營改增”以后，房地產的老項目適用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。如果房地產開發企業營改增以后選擇的是簡易計稅方法，那么相較于一般計稅方法，其稅率可降低6%。因此，可以大大降低企業的稅負。

（二）增值稅進項稅專用發票的取得

房地產開發企業的增值稅稅額計算主要是依據建筑施工企業開發的建安工程發票。但是，簽訂建安工程合同時，“營改增”這一變化并未被考慮在內。對于老項目，建筑施工企業可以要求開具進行增值稅抵扣的專用發票，其稅率也從3%提高到11%，這樣將會給建筑施工企業帶來更大的稅務負擔。為了解決這一問題，建筑施工企業也可能要求房地產開發企業增加工程結算價款，那么，房地產開發企業的開發成本也會相應增加。如果不能跟建筑施工企業做好協調，很可能會造成雙方的經濟糾紛，不利于企業的發展。綜述，對于房地產老項目，房地產開發企業還是更適宜采用簡單計稅方法。

（三）房地產價格的上漲

我國房地產價格在不斷快速地增長，上漲了數倍。由于稅負也是企業開發成本的一部分，那么為了緩和房地產價格的上漲，就要降低企業的開發成本，也就是要把企業的稅負維持在一個比較穩定的水平。所以，對于老項目，房地產開發企業應該采取簡易計稅方法。企業在選擇計稅方法的時候，還要考慮房地產的類型。對于商業地產、高檔豪宅，其增值空間大，更應該選擇簡易計稅方法。而對于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企業則要綜合考慮，選擇最佳的增值稅計稅方法。

（四）會計核算方法

增值稅與營業稅相比較，其會計核算的難度與工作量都會有很大程度的提升，對于工作人員的專業知識要求也不同，其也需要一個適應期。而簡易計稅方法相對于一般計稅方法來說，會計核算的難度和工作量都比較小。因此筆者認為，“營改增”政策實施的最初階段，房地產開發企業老項目的計稅方法更適合采用簡易計稅方法。

三、新項目的稅收籌劃

根據國家的相關規定，2016年5月1日后新開發的房地產項目必須采用一般計稅方法。因此，企業必須把這個時間節點前后的項目分開核算，包括各項收入、成本和費用等，以規避稅收籌備造成的風險。

（一）重視增值稅專用發票的取得

營改增以后，需要用增值稅專用發票進行抵扣，企業必須重視取得增值稅專用發票，所以企業要加強日常經營活動的管理，提高其規范性與合理性，以盡可能取得增值稅專用發票，進行增值稅銷項稅額的抵扣，以減輕企業的稅負。

1.企業要樹立正確的觀念，重視對稅法的學習。由于全面實施增值稅的時間不長，企業難以改變傳統的經營習慣，適應營改增需要一定的時間。因此，企業要加強對工作人員的培訓，使其加深對增值稅的理解，增強取得增值稅專用發票的意識。

2.在簽訂合同時，重視在增值稅專用發票取得方面的規定。建安工程的費用和建筑材料要進行增值稅進項稅的抵扣必須要取得增值稅專用發票，而對于房地產開發商來說，增值稅專用發票的來源主要是建筑施工企業，因此，房地產開發企業在于建筑施工企業簽訂相關合同時要重視這方面的規定，注明建筑施工企業應提供相應的增值稅專用發票。

（二）改善企業的經營模式

營改增以后，如果房地產開發企業仍然采用承包商包工包料的經營模式的話，會加重企業的稅負。因為，房地產開發商如果取得增值稅專用發票可以抵扣17%的增值稅，若仍由承包方包工包料，承辦方無法分開核算的時候，建筑施工企業應稅勞務和貨物銷售的混合銷售行為，則按照11%征收增值稅，那么建筑企業會選擇開具11%的增值稅專用發票，以此減少企業的稅額，導致房地產開發企業的增值稅進項稅額減少，稅負也由此加重了。所以，房地產開發企業要重視完善企業的經營模式，以最大限度地降低企業的稅負。

（三）明確新舊項目的費用劃分依據

篇11

一、房地產開發企業稅負情況

房地產行業是資金密集型行業，隨著國家宏觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，加之現在房地產行業競爭越來越激烈，房地產企業必須通過稅收籌劃減小企業稅收負擔，減輕資金壓力，從而增加經濟效益。

房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產公司涉及的稅種

房地產企業從項目前期、開發過程、銷售等不同階段涉及耕地占用稅、契稅、營業稅、印花稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等稅種。

三、房地產公司土地增值稅稅收籌劃

地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。以下對稅負較大的土地增值稅所存在的問題、風險及若何籌劃作詳細說明。

（一）土地增值稅匯繳實務中存在問題及風險

土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率，其高低決定了稅負的大小，稅率最低為30%，最高為60%，對企業的資金壓力大，在實際操作中存在以下問題及風險：

1.各單位財務人員對土地增值稅的重要性都有一定認識，但在實際操作中受所在單位的限制無法充分利用稅收籌劃的切入點。

2.對土地增值稅的籌劃，由于缺乏與工商局、稅務局等部門的溝通，不能取得公司相關部門和人員支持，對企業整個流程了解不足，籌劃無法帶來收益。

3.對增值額計算中所涉成本扣除項目的理解不到位，致使未能合理按稅法規定歸集成本，造成項目工程建安成本虛高，給企業帶來稅收風險。

（二）按房地產開發流程對土地增值稅進行的稅收籌劃

1.項目前期準備階段

（1）開發主體經營組織形式的選擇

首先應考慮房地產開發項目公司的組織形式是子公司還是分公司。由于子公司與分公司承擔的法律義務與責任不同，進行選擇時，應考慮區域間的稅率差異、地區間的優惠政策來選擇最適合開發項目的組織形式。

（2）開發方式選擇

一個地產項目可分為自建、合作建房和代建三種開發方式。

合作建房稅法規定：對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。根據稅法規定，企業可充分利用優惠政策，實現雙贏。

代建房稅法規定：代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。

2.項目建設階段

（1）建設期扣除項目籌劃

對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%的扣除。按此規定，成本核算對象直接影響房地產開發成本的核算，繼而影響土地增值稅的計算。另房地產開發企業開發項目所在地區差異，導致不同地方開發的房地產增值額高低不同，所以，在確定成本核算對象時，可對同一地點、結構類型相同、開工、竣工時間接近、同一施工單位施工的群體開發項目合并為一個成本核算對象。對個別規模較大的開發項目，可按一定區域和不同的分攤方法劃分成本核算對象。

（2）借款費用的籌劃

房地產企業的利息費用在計算土地增值稅時有兩種扣除率，即5%或10%。如果企業開發房地產項目主要依靠負債籌資，預計利息費用較高，則計算分攤利息，提供了金融機構證明的，據實扣除；反之，如果主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較低，則不計算應分攤利息，有利于實現企業價值最大化。

3.項目銷售階段

（1）銷售方式的選擇

可采取直接銷售和設立獨立核算的銷售公司銷售等。基于土地增值稅稅率是超額累進稅率，增加銷售環節后，適用稅率下降，將自身的銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，就可免征土地增值稅，而只對外銷售征收土地增值稅，稅收負擔變小。

（2）銷售定價的籌劃

根據相關法律規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；若超過其20%，應就其全部增值額按規定計稅。籌劃就是將普通標準住宅的增值率控制在20%以內。在扣除項目既定的情況下，合理定價就是關鍵，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負。

（3）把代收費用并入房價減少稅基進行籌劃

如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，則不作為轉讓房地產的收入，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。將代收費用并入房價向購買方一并收取只會增加其扣除項目金額，從而對房地產企業較為有利。

四、對房地產稅收籌劃的思考

上述籌劃方案看起來推理嚴密、論證完整、結論可靠，但在實際操作中扔存在著很大風險。稅收籌劃似乎成鏡花水月，存在著理論與實踐脫節的現象。稅務籌劃不僅是稅收的事情，要把它放到整個企業的價值鏈中去考量。缺少對企業整個流程的了解，沒有充分考慮企業周圍利益群體的反應的理論性籌劃，并沒有十足的實用性。

篇12

一、土地增值稅稅收籌劃在房地產開發公司中的重要性

首先，房地產開發公司在以國家法律為前提條件基礎之下，運用稅收籌劃來將自身的稅負成本進行不斷的降低，這樣也可以從中獲得較多在稅收方面的優惠，使公司利潤提高。其次在房地產開發公司經過對土地增值稅進行籌劃以后，從中獲得了一定的受益，他們便會慢慢地意識到稅務管理體系的完善對于公司而言是多么重要，同時也將稅收籌劃管理水平提高了，更有利于稅收管理價值最大化實現，促進了公司不斷提高財務管理水平，在市場中的競爭優勢更加突出。最后，在公司稅收籌劃中，要對國家稅收政策進行學習與了解，可以對各項稅收法規及政策信息與動向及時掌握，很大程度也豐富了納稅人的稅收知識。房地產開發公司對于稅收籌劃深入地了解，會從中發現稅收體系中的不足，更有利于相關部門對稅法的不斷完善，推動稅收法律法規始終保持良好發展狀態。

二、房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃案例分析

為了能夠更好地去了解目前房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃具體情況，本文B房地產開發公司為例，針對此公司土地增值稅情況進行了分析，具體內容如下所示：在2018 年的時候，B房地產開發公司通過商品房的銷售，從中獲得了9 億元的收入，其中包含著5 億元的普通住宅銷售收入，還有4 億元的豪華住宅銷售收入。根據目前我國在稅法方面的相關規定，要將稅前項目的相關金額扣除掉，約為5.5 億元，其中3.7 億元是普及住宅稅前扣除金額，2.3 億元是豪華住宅稅前扣除金額，以下針對該公司增值稅通過兩種方法來計算。稅收籌劃計算方法一：分別計算豪華住宅、普通住宅增值稅其中普通住宅增值稅計算：增值率=(5000-3700)/3700*100%=35%，由于結果50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(4000-2300)*40%-2300*5%=565 萬元。所以應該繳納的土地增值稅總計=390+565=955 萬元。稅收籌劃計算方法二：共同計算普通住宅與豪華住宅增值稅增值率=(9000-5500)/5500*100%=64%，由于結果>50%，所以適用的稅率是40%，為此應該繳納的土地增值稅額=(9000-5500)*40%=1400 萬元。由此可以看出，增值稅計算方法的不同所繳納的稅收也會不一樣，而房地產開發公司就需要以自身具體情況為依據，從中選擇最為恰當的土地增值稅稅收籌劃的計算方法，這樣公司才能實現稅負成本的降低，利潤的最大化，同時還能夠將財務風險有效避免，使公司競爭力提高。

三、房地產開發公司土地增值稅納稅籌劃存在的問題

（一）稅收籌劃目標不明確

從目前我國的實際情況來看，針對房地產開發公司，也只是有極少的公司真正意義上對土地增值稅稅收籌劃工作進行了開展，仍然還有很多公司未將稅收籌劃有效地落實。與其他的工作內容對比，土地增值稅稅收籌劃工作的開展會更加繁瑣，并且專業性較強，需要公司相關工作人員在稅收籌劃能力方面具備豐富的經驗及較強的專業知識，與此同時還要對稅收籌劃政策有一個深入地了解，且能夠掌握準確與熟練。而這些都是房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作有序進行的前提條件，這些問題的存在會使得公司在稅收籌劃目標制定時不夠明確，籌劃思路不清晰，從而造成公司土地增值稅稅收籌劃順利開展受到影響。

（二）政府及相關稅務部門缺乏完善的措施

之所以說政府及相關稅務部門措施不夠完善主要體現在以下三方面：第一，最近幾年國家針對土地增值稅相繼出臺了很多政策，而房地產開發公司在納稅籌劃方面的發展卻明顯無法緊跟政策的步伐，雖然一些納稅籌劃與法律法規相符，但是極易受到某一項政策變化而出現了互相矛盾情況的發生。第二，國家相關的稅收部門在土地增值稅稅收籌劃方面的宣傳明顯不夠，導致很多房地產開發公司對于稅收籌劃合法性存在不正確的認識。第三，政府相關的部門在房地產開發公司清算政策的落實上不夠重視，造成政策難以真正落到實處，進而導致一些公司出現損失，甚至影響到其他相關企業。

（三）公司缺乏對稅收籌劃理論的認識

在我國絕大多數房地產開發公司對于稅收籌劃的真正意義都沒有一個正確的理解，甚至還有些公司為了能夠實現其利潤的最大化，觸犯了法律，通過一些不法手段，或者是在稅收籌劃方法上做了手腳。還有部分房地產開發公司的負責人員認為偷稅漏稅是正常現象，將稅收籌劃與其相提并論，覺得二者沒有什么區別。總而言之，房地產開發公司管理人員對稅收籌劃理論存在認識上的偏差，從而造成公司不能真正意義上將土地增值稅稅收籌劃工作進行下去。

四、解決房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃問題的對策

（一）明確籌劃目標

由于稅收籌劃工作其具備了綜合性、專業性、政策性等諸多的特點，所以房地產開發公司如果想要將土地增值稅稅收籌劃工作有序開展下去，就要對稅收籌劃目標進行明確。如果與其他工作進行比較，土地增值稅稅收籌劃開展工作時難度更大，但是仍然需要根據我國法律法規，以此為依據將土地增值稅稅收籌劃順利開展。而房地產開發公司稅收籌劃目標的明確會在很大程度上使公司經濟效益提高，幫助公司經濟發展與稅收始終處于良性循環狀態，推動公司長遠發展。

（二）享受國家的優惠政策

最近幾年，針對房地產發展方面，國家也相繼出臺了很多政策，由于這些政策調整、修訂較為頻繁，房地產開發公司就要隨著政策的變化及時地對稅收籌劃進行更新，在對國家政策進行動態了解的基礎之上，充分利用優惠政策，從中尋求發展機遇。另外公司內部稅收籌劃人員要依據實際情況對土地增值稅稅收籌劃方案進行制定，對政策改變情況進行了解的同時，能夠準確把握政策變化趨勢。例如《土地增值稅暫行條例》中指出，以20%作為項目金額扣除的邊界線，當納稅人將普通房屋進行銷售的時候，如果增值額>扣除項目的20%，要求所有增值額實施納稅規定；若增值額

（三）強化公司對稅收籌劃的認識

房地產開發公司土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，公司管理層對稅收籌劃的正確認識非常重要，這也是稅收籌劃工作實施的前提條件。為此公司負責人對稅收籌劃開展過程中，要考慮是否觸犯了國家法律，不能出現違法行為。除此之外，公司管理人員要對偷稅漏稅、避稅間的差異性有一個系統地認識與了解，使公司聲譽、形象、影響力免受影響。而公司內部與稅收籌劃接觸的人員要加強培訓，通過此方法來將稅收籌劃能力提高，能夠制定出與公司發展相匹配、符合法律法規、緊跟時展、市場變化的稅收籌劃方案。

五、結語

在房地產開發公司經營過程中，不管是稅收籌劃的制定，還是土地增值稅的繳納都要以法律法規作為前提條件，這樣對于公司稅負成本的降低也是非常有利的。而公司稅收籌劃目標的明確、優惠政策的享受、管理人員的正確認識同樣也能夠推動土地增值稅稅收籌劃工作的順利進行，這也是避免出現違法行為的有效保障，同時也是公司健康持續發展的奠基石。

參考文獻

[1]王璐.房地產企業土地增值稅納稅籌劃研究[J].納稅，2020，14(04):44+46.

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一、房地產企業土地增值稅稅收籌劃簡介

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點出發，結合相關的稅收優惠政策，并綜合考慮納稅人的整體利益，對土地增值稅的籌劃進行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對轉讓國有土地使用權、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

2.稅率的計算

土地增值稅按照增值額超過應扣除項目的比率，采取四級超率累進稅率形式，增值額與應扣除項目的比率越大，適用的稅率越高，應負擔的稅負越重。根據國家有關規定，四級超率累進稅率額分別是：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%但是未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%及以上的部分，稅率為60%。

3.應稅項目和扣除項目的確定

應稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入等。應扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房產有關的稅金、舊房及建筑物的評估價格以及其他扣除項目等。

4.房地產開發企業的土地增值稅稅收優惠政策

國家相繼出臺了一系列的稅收優惠政策，具體如下：

(1)根據我國《土地增值稅暫行條例》規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額為未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；超過應扣除項目金額的，應按其全部增值額計稅

同時對于納稅人既建普通標準住宅又進行其他房地產開發的，應分別核算增值額和應稅金額。

(2)因國家建設需要依法征用、回收的房產，免征土地增值稅。

(3)以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

二、房地產企業增值稅稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進入征稅范圍節稅籌劃

1.利用合作建房節稅

合作建房方式指一方出土地，一方出資金，雙方合作建房的行為。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中規定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”根據以上稅收優惠政策，房地產開發企業可以充分利用此項政策進行增值稅稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產均不含有土地增值稅，可大大降低房產的成本，這樣可實現出資方和出地方的雙贏。一般情況下，合作建房中的一方通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的使用權，但是卻產生了轉讓無形資產應繳納營業稅的義務；而另一方因轉讓部分房屋所有權而發生了銷售不動產應繳納營業稅的義務。若兩企業協商采取土地使用權和房屋使用權相互交換的方式合作建房，此時，對合營企業提供土地使用權的行為將視為投資入股，而稅法中規定：“以無形資產投資入股，參加投資方的分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”，因此，就會只對企業銷售房屋取得的收入按銷售不動產征收營業稅，雙方分得的利潤不征收營業稅，這樣，合營企業雙方都不多交營業稅，均獲得了節稅收益。

2.利用代建房方式節稅

代建房方式是指房地產開發公司代客戶進行房地產開發，在開發完成后向客戶收取一定比例的代建費用的行為。代建房的整個經濟行為中，雖然企業取得了收入，但是不涉及房地產產權的變動，其收入也就只屬于勞務收入性質，所以不在土地增值稅納稅范圍之內，僅依據稅法中有關營業稅的規定依法繳納營業稅。采用代建房方式，不僅可以在一定程度上減輕營業稅負擔，還可以不用繳納土地增值稅，大幅降低了企業的稅收負擔。因此房地產企業可以利用代建房方式，在開發之初就確定最終用戶，實行定向開發，從而避免了開發后再銷售時繳納土地增值稅，大大減輕了企業的稅收負擔。

3.改出售為出租節稅

稅法規定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉讓土地使用權和房產產權的行為。因此，房地產開發企業在開發完成后，可以以出租的形式收回資金，由于沒有發生產權變動，企業只需交納出租房產稅，這樣大大節省了企業的稅收負擔，為企業創造了節稅收益。

4.改出售為投資聯營節稅

按照稅法規定，以不動產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業稅和土地增值稅，而且以不動產投資入股以后轉讓股權時也不需要補交營業稅。這些規定為房地產企業開展增值稅稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業或公司作為房地產的購買方，可以考慮先以不動產投資入股，再以向購買方轉讓股權的房地產達到銷售房地產的目的，從而為企業獲得節稅收益。

(二)利用增加可抵扣項目進行節稅籌劃

房地產開發企業在進行增值稅稅收籌劃時可通過增加合理的利息支出等扣除項目金額以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔的目的。依據《土地增值稅暫行條例實施細則》中關于利息支出扣除項目之規定：“現行相關土地增值稅稅法對財務費用扣除項目中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。”“房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之五以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額、開發土地和新建房及配套設施的成本項規定計算的金額之和的百分之十以內計算扣除。”這些選擇性條款為企業提供了一個新的增值稅稅收籌劃空間。房地產開發企業在進行房地產開發的過程中，都會發生大量的借款，不可避免的會有大量的利息支出，而依據上述規定利息支出的不同扣除方法會對企業應納的土地增值稅產生很大的影響。

三、房地產企業在增值稅稅收籌劃中要注意的問題

增值稅稅收籌劃能給房地產企業帶來節稅收益，實現企業利潤的增加和企業價值的提升。但是，房地產企業進行增值稅稅收籌劃時也有一定的風險性，因此，企業還要注意以下問題：新晨

(一)增值稅稅收籌劃應以合理合法為前提

增值稅稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子，在進行增值稅稅收籌劃時應堅持依法原則，在不違背國家的各項法律、法規的前提下，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期的效果和目標。

(二)增值稅稅收籌劃應注重戰略籌劃

房地產企業的增值稅稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業在決策時要注重規范性、戰略性的籌劃。有的房地產企業片面的認為，納稅籌劃就是鉆稅法的空子，只對單個項目，單筆交易或者單個環節進行籌劃，而忽略了項目對企業在開發、經營成本上的影響，單純地追求通過稅費籌劃來增加企業的節稅收益卻增加了開發成本或經營成本，最終對企業產生了消極的影響。