引論：我們為您整理了13篇地產考察報告范文，供您借鑒以豐富您的創作。它們是您寫作時的寶貴資源，期望它們能夠激發您的創作靈感，讓您的文章更具深度。

篇1

第三站來到也是橋邊的海興花園，海興花園也是比較大型的小區了，地理位置也不錯，屬新城區，又是江邊，目前也是清尾貨階段了。驚奇的是，均價才3500左右，與周邊4000多的均價有15%左右的差價啊。售樓MM說，這個價是去年的，一直沒調整。

第四站來到對面的南壇路口的碧水灣B區，小區不大，位置還算可以，周邊配套完善，地基還未打，價格有點高。

第五站來到興民小學附近的興盛豪庭，這是應網友要求去看的一個樓盤，周邊民房多，看起來比搞亂，小區也很小，格局也不好，我個人不太喜歡。網友說是為了小孩讀書考慮的。

第六站來到號稱豪宅區的廣場邊，凱旋城，記得春節來看時，剛好中午，吃了閉門羹，這次終于進去了，看了沙盤，果然是豪宅定位，售樓部是最漂亮的，MM也很養眼，看了銷控表，已預定了9成了，MM說今年二月開始，已取消了所有優惠。現在好象正在搞地基，預計12月底開售，吹風價是5000起。

出來后，去旁邊的新興豪庭，這是傳說中的又一豪宅，由中國建筑承建，看來質素應該也不錯，目前已建到四層左右，可惜售樓部還未開放，大門緊閉，連個保安也沒有，沒問到情況。

最后去到公安局那邊的永盛豪庭，也是小區不大，周邊環境一般，地理位置一般，但價格較便宜，旁邊有一個大型小區已入住，周邊配套還可以，還發現了幾家紅木銷售商店，不知是不是有錢人多。

以下是各樓盤的價格：

樓盤

樓層

最低價

樓層

最高價

均價

寧江新城三期

3樓

3700

25樓

6000

4850

金河灣

2樓

3188

23樓

4388

3788

親水灣

5樓

3638

25樓

4900

4269

海興花園

3樓

3268

11樓

3908

3588

碧水灣B區

2樓

3580

19樓

5140

4360

興盛豪庭

2樓

3280

19樓

4980

4130

永盛豪庭

3樓

3030

17樓

4030

3530

均價

3383

4764

4074

8月初出外了，本周剛回來，承蒙網友捧場，一再催促，所以應承網友本周未一定寫好，現在就試著分析下興寧樓市吧，水平有限，請大家見諒：

1、從上表可知，興寧樓盤最低均價是3383，最高均價是4764，平均均價是4074元，這個價格，相比于興寧100億的GDP，一千多的工資水平，樓價確實是貴了。但是，如果從興寧的房子消費結構和需求來看，卻又是合理的。正如我早前一直強調的一樣，興寧的房價，是不能以當地的消費水平來對比的，因為興寧房子的剛需，除一部分是本地人外，絕大部分是外出打工的興寧人回鄉置業的，這個價格，相對于大中城市近萬元以上的房價，還是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一個月合計七八千的收入，在大城市是買不起房的，但在鄉下供一套三四十萬的房子，卻很輕松。

2、在看房的時候，遇到幾個回鄉置業的，他們的需求很明確，有些是小孩讀書，有些是回家落腳點，有些是養老，這都是興寧買房的剛需。正如在寧江新城遇到的阿姨所說的，外面再好，始終也是要回家的。我很多年輕的親戚，他們在外打工多年，要他們回農村居住，他們是不情愿的，但大城市的房子，他們又買不起，所以，在縣城買房，就成了他們最好的選擇。這樣他就一次性解決了居住落腳，小孩讀書，養老等的問題了。

篇2

（一）臨沭縣“創建全國優質化肥(復混、復合肥料)生產基地先進縣”的基本情況

臨沭縣位于山東省最東南部的蘇魯交界處，因瀕臨沭河而得名。東、南分別與江蘇省贛榆、東海兩縣交界，西、西南與河東區、郯城縣相連，北與莒南縣接壤，距臨沂市經濟技術開發區不足10公里。轄12個鄉鎮，300個行政村；總面積1038平方公里，總人口63萬人。，全縣實現生產總值117億元，地方財政收入3.2億元，完成規模以上固定資產投資56.3億元。

臨沭復合肥產業自上世紀90年展至今，打造了史丹利、金正大、邁金農、金沂蒙等20多家品牌復合肥生產企業，年生產復合肥達到800萬噸，約占全國1/3強。在全縣3.2億元的財政收入中，有1.5億元來自化肥、化工等企業。據介紹，目前，臨沭縣已有4家企業6個產品獲產品質量國家免檢，4個產品獲山東省名牌產品，這4家企業的產品占臨沭肥料產量九成左右。近年來，該縣堅持一手抓監管、提質量、創品牌，一手抓扶持、擴規模、增效益，有力地推動了全縣肥料行業持續快速健康發展。目前，企業數量由的56家整合到34家，年生產能力由的450萬噸增加到的800萬噸，全縣肥料行業實現主營業務收入、利稅由的35億元、2.1億元增加到的83.7億元、6.2億元，分別增長139.1%、195.2%。擁有現代化生產線76條，從業人員達2.1萬人，逐步由初級產品生產者成長為復合肥產業的技術創新者、專利擁有者、品牌領先者和國家行業標準的制訂者。獲得“創建全國優質化肥(復混、復合肥料)生產基地先進縣”稱號。

（二）費縣“創建全國優質人造板生產基地先進縣”的基本情況

費縣地處沂蒙山腹地，總面積1893平方公里，轄18個鄉鎮、565個行政村，總人口93萬。，實現生產總值168.2億元，完成地方財政收入4億元，完成規模以上固定資產投資62.1億元，

費縣木業從1992年開始起步，經歷了自我發展、政府推動、整治整合、質量提升4個階段，截至目前全縣共有各類板材加工企業6931家(其中小旋皮廠6058家，各類人造板生產企業326家，配套企業547家)。年加工木材600萬立方米，年產值136億元，利稅5億元，從業人員16萬人，銷售收入占全縣工業銷售收入的60%。人造板外貿出口占全縣出口額的40%以上，對財政貢獻率達到22%。涌現出28個產值過億元的木業加工專業村，11個專業木材市場。主要分布以探沂鎮為中心，輻射到劉莊、新橋、馬莊、汪溝、方城等東部鄉鎮，形成了較為完備的產業鏈條和產業集群。

在該縣板材業起步初期，由于起點低、準入門檻不高，板材加工方式多為家庭作坊，90%的企業老板以農民為主，產業發展不規范、企業規模小、產品檔次低、質量問題突出。7月12日，臨沂市委、市政府決定開展“人造板質量專項整治暨創建全國優質板材生產基地”工作，確定了“規范整治、優化提升、加快發展”的工作思路，主要圍繞“提升、整合、配套、關閉”做文章，三步推動，整治創優。經過近兩年的整治，費縣的人造板企業各方面有了很大提升。6月13日，被國家質檢總局授予“創建全國優質人造板生產基地先進縣”。

二、兩縣創建優質產品生產基地的成功經驗

綜合兩地情況，在創建優質產品生產基地的過程中，都走的是先整治、后規范的路子。主要采取了以下措施：

（一）加大宣傳，強化措施，全面推動整治工作深入開展。

一是廣泛宣傳發動，增強創優意識。充分發揮電視、廣播、報紙、網站等輿論媒體的宣傳導向作用，對質量整治和創優工作的重要性進行宣傳，動員全社會力量參與專項整治和創優活動。在電視臺開辟專欄，對整治創優典型進行大張旗鼓宣傳，對久拖不辦、無證生產的企業公開曝光。通過宣傳，提高了企業對整治創優工作重要性的認識，營造了良好的專項整治和創優工作的社會氛圍。

二是加強領導，落實責任。針對相關產業數量大、規模小、產品質量差、缺乏有效的監督，市場秩序不規范的情況，兩縣由縣政府牽頭，抽調質監、經貿、工商、民營、林業、環保等部門成立了由縣長任組長，分管工業的副縣長任副組長，有關鄉鎮和部門主要負責人為成員的專項整治及創建優質產品生產基地領導小組，嚴格落實了責任制，縣政府與有關鄉鎮簽訂了整治目標責任書，并逐級分解任務，層層落實責任，明確標準要求，限期整治，為成功創建提 供了組織和制度保障。

三是以申辦生產許可證為抓手，健全企業質量管理、檢測檢驗和執行標準“三大技術體系”，規范企業生產和管理，杜絕生產不符合國家強制性標準的產品。狠抓了生產許可證辦理及產品合格率的提高，堅持以服務促辦證，以聯合執法保辦證，以巡查提高產品合格率。大力宣傳質量是企業發展的生命線，辦理生產許可證是保證產品質量的重要手段，提高產品合格率是創優的重要保證。引導企業以爭創名牌和免檢產品為抓手，牢固樹立品牌意識，加快技術改造，全面加強質量體系控制，實現由數量到質量和品牌的躍升，鼓勵更多企業爭創國家、省名牌。

四是摸清企業底子，分類進行整治。對企業進行分類建檔管理，對條件成熟的a類企業在辦理生產許可證的基礎上實施創名牌工程，積極引導他們爭創名牌、免檢產品和馳名、著名商標；對條件稍差一點的b類企業，通過督促辦證，進行提升改造，完善基本條件，按照國標組織生產；對部分積極性較高的c類企業，走與骨干企業配套的路子，由骨干企業為其提供技術、人員等支持，盡快完善生產條件，獲得生存發展機會。對質量意識較差、產品質量嚴重不合格、提升無望的d類企業，堅決予以停產關閉。

（二）大力實施品牌戰略、培植骨干企業，實施龍頭帶動、提升產業形象

打造優質生產基地，培植龍頭企業是關鍵。在整治過程中，兩縣把骨干企業的培育、龍頭企業的帶動作為優化提升的重中之重。

如費縣，以安信、森工、鴻宇、龍騰、華鑫等企業為重點，推動不具備辦理生產許可證條件的中小企業與其標準化配套，在輸入技術的同時，由骨干企業對其技術指導，實現企業低成本、快速度擴張。在整治過程中，已有18家企業與安信木業實現了配套、7家中小企業與龍騰木業實現了配套，企業規模迅速膨脹。同時，對重點培植的骨干企業，積極引導爭創名牌產品、免檢產品。全縣已有安信木業、森工木業、龍騰木業、華鑫木業等4家企業被評為市人造板生產基地示范企業，安信木業獲得了全市首塊人造板山東名牌。品牌效應提升了產業形象，帶動了產業發展。

臨沭縣出臺了《臨沭縣人民政府關于深入實施品牌戰略意見》，把創品牌的過程變為提高企業整體素質和質量的過程，以產品的高質量創造更多的品牌，通過企業品牌的集聚，打造“品牌臨沭”。目前，全縣肥料企業累計爭創中國馳名商標1個、省名牌8個、省著名商標5個。山東臨沭復合(混)肥產業集群榮膺中國產業集群品牌50強，該縣被山東省政府授予“山東省實施名牌戰略先進縣”稱號。

（三）強化部門服務意識，為企業提供全方位的服務

費縣質監部門針對絕大多數企業都沒有獲得生產許可證的情況，派出業務水平較高的人員對企業進行質量、標準、計量、特種設備等方面的培訓，指導企業建立質量管理體系，使企業清楚了國家法律法規，掌握了質量管理要求，主動改進工藝，規范標識，按照國家標準要求組織生產。為更好的滿足企業需求，質監部門還在板材企業最為集中的探沂鎮成立了木業監管分局，高標準建立了板材檢測中心，承擔了原材料(甲醛膠、面粉等)進廠、成品板材出廠檢驗等工作。全方位的服務助推費縣板材企業在短時間內管理水平、獲證率、產品質量狀況等方面發生了質的飛躍。

臨沭縣強化了人員培訓。先后兩次聘請省質檢院和省標準化研究院的專家對全縣肥料行業200多名質量管理人員、化驗員和標準化檢查員進行培訓，舉辦了三期廠長(經理)培訓班，幫助企業建立健全質量保證體系、標準體系和計量體系。目前，有23家復合肥生產企業通過is09000質量管理體系認證，20家企業采用國際標準，10家企業使用采標標志。建立了臨沭縣肥料行業管理和發展網站，舉辦了臨沭縣復混(合)肥行業發展研討會、全國控釋肥研究與運用高峰論壇、中國緩控釋肥產業化發展論壇，承辦了21世紀中國復混(合)肥質量管理與行業發展研討會，通過專家報告、論壇交流、發展研討，幫助企業家開闊眼界、提高認識水平和決策能力，為全縣復合肥產業發展明確了方向。

三、當前我市創建優質軸承生產基地存在的問題

軸承產業作為我市特色產業之一，至今已有50余年的發展歷史。目前發展成為以煙店、潘莊、唐園三個鄉鎮為中心，輻射全市及周邊縣區，市場發達、規模突出、配套齊全、業戶眾多的產業集群，被評為“山東省十大（工業）產業集群”。現有加工生產企業1120家，軸承經銷戶1.2萬余戶，從業人員6萬余人，形成了軸承鋼、軸承鋼管、軸承鍛造、機加工、熱處理、軸承組裝等專業化分工明確、配套能力較強的產業鏈條，可生產0—9類和非標軸承等十一大類，5000多種型號的軸承，產品銷往全國各地以及歐美、東南亞等40多個國家和地區。，煙店軸承市場實現銷售收入45億元，該產業實現主營業務收入141.7億元、利稅11.4億元。

從我市的軸承產業來看，和臨沭、費縣兩縣特別是費縣創建優質產品基地前相比，有許多相同的地方，如加工單位數量大，規模小等，但要成功創建優質產品基地，面臨的困難不少：

一是缺乏龍頭企業的帶動。盡管目前我市軸承加工生產企業達到了千家以上，但沒有一家真正的頂天立地的龍頭企業。從臨沭、費縣兩縣創建優質產品生產基地的情況看，缺乏龍頭企業的帶動，創建優質產品基地困難較大。

二是缺乏在全國叫得響的品牌，自主品牌不多。目前我市軸承企業有注冊商標42個，其中山東省著名商標2個。但許多企業滿足于用其他企業品牌“借雞生蛋”，一些企業雖然也創出了一些品牌，但知名度不高，沒有做強做大，沒有形成品牌，沒有在國內外叫得響的名牌產品。

三是企業間協作化程度還不夠高。目前我市規模以上軸承企業普遍存在生產能力大而全現象，雖然個別企業開始走專業化生產路子，如只生產軸承內外環鍛胚、車胚、內外套圈，有的只搞熱處理加工，但總體協作程度還有待加強。

四是宣傳力度不夠。多年來，盡管經過多方努力及企業自身的發展，我市軸承質量有了大幅度提高，但是由于歷史原因和宣傳力度不夠，“煙店軸承”質量較差的印象仍未徹底改變。

五是缺少資源整合提升和綜合整治的總抓手。臨沭、費縣兩縣在復合肥和人造板優質基地的創建中，都把生產許可證的辦理作為總抓手，整治時因為標準統一，工作較為容易。但目前軸承未進入工業產品生產許可證管理范圍內，我市在下步的整合過程中，缺乏一個總的抓手，成為下步資源整合提升和綜合整治最大的難題。

四、創建省優質軸承生產基地的幾點建議

創建優質產品生產基地，對提升優勢產業和區域經濟的知名度、號召力、影響力和競爭力，推動企業走以質取勝、品牌發展的道路，促進區域經濟又好又快發展具有十分重要的意義。近期，省政府已經下發了《關于創建優質產品生產基地的意見》（魯政辦發〔〕22號文），要求在全省大力開展創建優質產品生產基地工作，我們應抓住這一良好機遇，采取得力措施，爭取盡快把我市創建為全省軸承優質產品生產基地。

（一）強化領導，加大宣傳和整合力度

成立創建優質產品生產基地領導小組，出臺創建規劃，制定實施方案，嚴格落實責任。煙店、潘莊、唐園等有關鄉鎮也要成立相應組織。市政府要與相關單位、鄉鎮簽訂責任狀，明確工作職責，任務目標，強化工作措施，確保創建活動有序開展。同時，充分發揮輿論媒體的宣傳導向作用，對軸承質量整治和創優工作的重要性進行宣傳，動員全社會力量參與專項整治和創優活動，在全社會營造良好的氛圍。質監、公安、工商等部門要加強聯系溝通，充分發揮聯合執法的整體合力，嚴厲打擊制售假冒偽劣產品的違法行為，曝光典型案件，營造打擊聲勢，落實打假責任，依法嚴懲假冒偽劣不法行為，增強企業誠信意識，促進企業提高產品質量。

（二）調查摸底，查清底數，分類管理

組織質監、經貿、中小企業、工商、科技等部門及有關鄉鎮辦事處，對全市軸承生產企業開展全面調查摸底。一是摸清軸承企業產品質量狀況：如與國際、國內同行業的比較，產品質量方面存在的主要問題，發生產品質量問題的主要原因，行業質量提升空間等。二是摸清企業基礎管理現狀：如執行標準情況、計量保證狀況、認證狀況等。三是摸清企業品牌建設情況：如自主品牌銷售情況、商標注冊情況、產品出口情況等。四是摸清企業技術創新情況：如技術改造、專利技術、自主創新、科技開發能力等。調查中要切實加強質量監管基礎信息建設，建檔立庫，實現一企一檔，動態管理。

在調查摸底的基礎上，梳理出軸承產業比較突出、存有共性的問題。根據所屬產品類別、企業質量管理水平和企業質量誠信度等情況，對企業進行分類，針對不同類別企業的具體情況，制定相應政策，實施分類指導，有針對性地解決其技術、標準、管理、誠信等方面存在的問題。

（三）大力實施品牌戰略，培植骨干企業，實施龍頭帶動

樹形象、創品牌是振興臨清軸承產業，創建優質產品基地的必經之路。要出臺有關政策，幫助、指導企業培育提高產品品牌和檔次。對經濟實力強、質量水平高、區域經濟特色突出的骨干企業，進行結對幫扶，幫助、指導企業做好中國名牌產品、山東名牌產品的申報工作。同時，鼓勵名牌產品生產企業通過收購、兼并、控股、聯合等多種途徑做大做強，加快形成一批主業突出、核心競爭力強、名牌帶動作用明顯的大企業、大集團，努力培育一批技術創新能力強、產品市場占有率高的名牌產品生產企業。3—5年內力爭在本地企業中培樹起3家以上固定資產過億元的產業龍頭。

（四）加強質量監督，構建全方位質量監管體系

有關部門要進一步完善產品質量監督檢查制度，不斷提高監管工作的有效性。對問題比較多的企業要進行全面的監督檢查。采取一曝（曝光嚴重不合格企業）、二查（依法查處、查清去向）、三找（找明原因、找到責任、找出解決問題的辦法）等措施，提高生產企業的自律意識，促進產品質量的提升。要大力推行先進管理方法。要深入宣傳、推介全面質量管理、零缺陷管理、5s管理、卓越績效管理等先進的質量管理模式和理念，積極鼓勵和推進企業進行iso9000、iso14000、iso18000、iso/ts16949等體系認證，導入先進的質量管理方法，提升管理水平，提高產品質量，促進資源節約型、生產清潔型、生態環保型企業發展。

對基礎薄弱和無標生產的中小企業，質監等部門要積極提供標準化服務，引導企業完善企業標準體系，要求企業嚴格按標準組織生產;對標準體系完備、擁有技術開發能力及產業鏈的龍頭企業，鼓勵采用國際標準和國外先進標準，并通過與技術改造結合，把關鍵技術及擁有自主知識產權的專利技術及時轉化為國家標準，利用標準提高產品質量和企業核心競爭力。

（五）完善規劃，加大扶持力度，進一步優化產品結構

一是加大引導力度，完善發展規劃。高標準制定臨清軸承產業中長期發展規劃，做到規劃目標具有超前性、規劃內容具有導向性，科學確立臨清軸承今后發展的思路和目標。把高精尖產品作為主攻方向，進一步加快中低速產品的更新換代步伐。二是加大投資力度，提升產業檔次。進一步對煙店軸承市場進行升級改造，建設高標準軸承物流園區和煙店軸承會展中心，打造全國一流的軸承生產加工基地和全國最大的軸承交易基地，籌備中國（臨清）軸承產業博覽會，加強與國際國內知名企業的合資合作，努力提升軸承產業檔次。三是加大管理力度，增強企業核心競爭力。加快建設企業技術創新體系，積極建立省級乃至國家級研發中心，大力研發高、精、尖和性能優良、擁有自主知識產權的中高檔軸承產品，下大力培育一批知名品牌。加強與國內權威軸承科研機構和知名技術院校的合作，切實提高企業家和企業職工的綜合素質。認真做好企業技術指導和產品檢測工作，進一步提升臨清軸承產品形象。四是加大扶持力度，提升服務水平。進一步完善鼓勵扶持政策，加大與國家擴大內需政策的對接力度，努力解決好企業發展的瓶頸問題，引導企業不斷做大做強，為軸承產業發展營造良好的環境。

（六）強化技術支撐，搞好服務

篇3

而更激烈的環境則是，由于監管層打破了原有各守自家一畝三分地的格局，公募基金的變革在所難免。

從外部來看，商業銀行、信托公司、保險公司、證券公司等機構都在積極參與財富管理業務，并不斷擴大市場份額；從內部來看，隨著市場化的深入，基金管理公司的數量將不斷增多，業務更加多元，行業格局面臨調整，競爭壓力也將不斷加大。

基金公司下一步怎么走？一份來自中國證券投資基金行業協會的英國資管機構調研報告悄然躍出水面，而“并購”亦成為了報告中的關鍵詞。

81家基金公司大資管時代轉型

6月1日，新的《證券投資基金法》實施，基金管理公司在業務范圍及投資標的等方面或將有較大突破，基金管理公司正在面臨著一個全新的競爭環境，在面對機遇的同時面對的卻是重大的挑戰。

如果說，2012年是中國基金業的發展年，那么2013年則是突破年。

“轉型”即成為今年基金行業中重要的關鍵詞之一。基金投資和基金銷售作為基金行業的兩條肩膀都面臨重要轉型，基金投資面臨從傳統公募產品投資向“大資管”轉型，基金銷售也面臨從交易通道式的產品銷售，向以客戶為中心、多產品理財配置的投資顧問模式轉型。

南方一家基金公司高層認為，2013年將是決定各家基金公司結構性格局的關鍵性一年，今年逐鹿的結果，將影響整個行業的未來三五年發展。

對于目前的81家公募基金公司如何轉型把握機遇？大公司早已做好了準備。比如，博時基金表示，產品創新和國際化等是其謀求轉型的關鍵。嘉實基金則認為，要努力做到多元化，“在一定程度上效率是慢的，但是這樣產出的結果是好的。”其實，大家都在尋求差異化，從而實現財富管理的多元化發展。

目前公募基金公司所面臨的資產管理行業也是與銀行、保險、投行、證券公司、信托及私募等共同競爭的市場環境，在擁有更多自由空間的同時，也面對著前所未有的巨大挑戰。可以說，競爭策略是各基金公司需要思考的問題。

5月31日，新基金法正式實施前一天，證監會主席助理張育軍在中國證券投資基金協會（下稱“中基會”）舉辦的一個會議上表示，“必須保持政策的連續性和穩定性，堅定不移地推動基金公司創新。”同時他強調，“既要堅定不移地放松管制，又要旗幟鮮明地加強監管，使監管工作緊緊跟上行業和市場創新的步伐。”

中基會建議行業并購

據Wind資訊的統計顯示，2010、2011和2012年的三年間，市場上基金總數分別為704只、914只和1174只，呈現逐年上升的勢頭，每年新增的基金數量超過200只。

基金公司所面臨的挑戰，一方面因素來自于市場依然不景氣；另一方面則是投資者對固定收益類產品的關注度進一步提升，導致投資資金由管理費率、托管費率較高的偏股型基金向管理費率、托管費率均較低的債基、貨基、理財基金幾個較低風險品種轉移的趨勢，基金公司的管理費收入不斷下滑。

數據顯示，盡管基金產品數激增，但基金公司的管理費收入卻從2010年的296.00億元，下滑至2012年的259.04億元，跌幅高達12.48%。而且基金公司之間的管理費收入相差更達百倍以上。

在這樣的背景下，無論大小基金管理公司，都擔心被瞬息萬變的時代潮流所拋棄，大的公司擔心被超越，小的公司則擔心被兼并或者被注銷。除了同業競爭激烈，還要面對銀行、券商等方面挑戰，81家基金公司應如何面對“大資管”時代的生存壓力呢？

“鼓勵資產管理行業收購和并購。”今年上半年，中國證券投資基金協會（下稱“中基會”）參加了英國另類投資管理協會在英國倫敦召開的2013年全球政策與監管年會，并對英國資產管理行業進行了考察，考察報告中，提出了這樣一個建議和想法。

篇4

一、實踐教學體系建設

音樂學專業首先要求實施學科基礎實驗教學；專業研究的特殊性要求實施專業實驗教學；為使實驗成果得以具體呈現，還需結合學年論文和畢業論文教學，開展綜合實驗以及拓展創新實驗。根據理論與實踐的辨證關系對實驗教學提出明確要求。由理論到實踐要求實施驗證性實驗教學，主要涉及學科基礎實驗教學與專業實驗教學，以培養學生對理論的認知能力；由實踐到理論要求實施研究性實驗教學，主要涉及綜合實驗以及拓展創新實驗，以培養學生的綜合創新能力。

二、課程結構：三個層次，綜合互補

所謂多層次的課程結構包括三類課程：理論課程、實踐課程、綜合課程。實踐課程由田野考察、實驗性課程及講座類課程組成，該類課程重于實踐操作技能和拓展學生專業視野的訓練。理論課程由民族音樂學概論和音樂考古學兩門課程組成。綜合課程，主要包括論文寫作，分為音樂學寫作和畢業論文寫作（后者是前者的延伸）。理論課程重點從理論方面講授田野考察的方法及實踐中會遇到的各種問題以及對應的解決方案，還涉及到在考察過程中應該以怎樣的視角、態度和方式進行考察操作等文化和倫理方面的問題。對田野考察的實踐操作起到了重要的理論儲備作用。實踐課程重于實踐操作技能的培養，包括培養學生基本實驗操作技能（古樂器測音、民間音樂田野考察、城市音樂田野考察），訓練學生專業實驗技能（測音數據分析、記譜分析、頻譜分析），協同理論教學內容，強化學生在專業研究中解決問題的能力以及學術創新能力。綜合課程的教學目的是訓練學生用所學的知識、方法從事音樂學研究，并最終以論文的形式呈現。自從在教學計劃中設立田野考察課程以來，在教師指導下，學生在論文寫作過程中越來越多地運用田野考察的方法，增強實踐操作，獲取第一手研究資料，鍛煉了藝術實踐能力和學術研究能力。綜上，田野考察課程側重于培養學生的實踐操作能力，但是沒有理論指導的田野考察實踐活動是盲目的，因此理論課程（民族音樂學、音樂考古學）的開設與之形成了良好的互補。僅有以上兩類課程是不夠的，因為音樂學的培養成果最終是以論文形式體現的，因此綜合性的論文寫作課程則成為學生最終學術研究成果實現的重要途徑。由此，以田野考察為平臺的多層次課程結構得以建立，并成為音樂學專業近年來人才培養的有效模式。此外，講座類課程進一步引導本科生培養的專業方向，增強學生對后續課程的求知欲望，開闊學生的專業視野，體現了本科教學“厚基礎、寬口徑”的培養定位。

三、充分利用網絡教學資源

網絡教學是今后教學的必然發展趨勢，充分利用校園網絡資源，構建功能強大的實驗中心網絡管理及教學平臺，是規范實驗中心管理、提高管理效率的重要途徑。①實驗教學中心信息化。利用先進的計算機網絡，建立以音樂學學科網站、專題網站及教師個人教學網站為主體的教學應用網站；按學科課程建立音樂學教學實驗中心專用的數據庫；進行多媒體素材、課件和網絡課程等的開發與整合建設，學生可以通過高效的網絡信息平臺，實現數據共享，網絡教學，使實驗中心教學效率得到整體提升。②網絡化建設及應用。采用多媒體課件、網絡教學等教學手段，形成多元化的、全面開放的教學環境，實現資源共享，進行設備借用預約等，實現網絡化的開放管理。

四、推進實驗室開放

面向學生開放實驗室，是培養學生創新精神和實踐能力的重要途徑。通過制訂《實驗教學示范中心建設與管理辦法》、《實驗室建設與管理辦法》等制度，采取以實驗項目帶開放的辦法，鼓勵教師和學生積極參與實驗室開放工作。運用專業版測音系統、視頻處理剪輯系統、音頻處理系統和專業頻譜分析系統等開展學科基礎實驗、專業實驗的教學，注重培養學生的實驗技能；利用綜合實驗和拓展創新實驗培養學生的創新能力。學生們將課堂所學的理論知識與工作實際相結合，通過田野考察、信息數據采集、分析研究、策劃與設計解決實際問題。

五、加強校外實踐教學基地建設

校外實踐教學基地是聯系學校和社會的橋梁，是培養學生綜合運用多學科的知識去解決實際問題的紐帶，也是培養大學生動手能力和創新意識的一個關鍵所在。打破傳統實踐教學模式，學生利用假期到校外實習基地參加各類實習實踐。如定期為博物館新進和館藏樂器測音，定期赴文化館舉辦民間音樂或城市音樂田野考察匯報等。系部多方籌措經費擴大投入，保證實踐教學經費充足；提高經費使用效率，合理利用，確保實踐教學穩步進行；整合實踐教學資源，探索校外實踐基地建設與管理的新模式；多途徑、多形式建立校外基地，加強與基地的共建和廣泛交流，提高基地建設與管理水平。同時利用實驗室開展學生創業活動，鼓勵學生通過實踐活動，積累工作經驗，提高創業能力，以便更好地產生社會效應。

六、管理模式：統一規劃，動態管理

沒有規范化的管理制度和考核機制，實踐教學體系建設將大打折扣，所以將課程建設、實踐操作、學術活動、考評機制納入統一的建設規劃，將田野考察操作能力、理論創新能力和藝術實踐能力結合起來，最終以“田野考察報告”或學術論文的形式體現教學成果。在管理過程中，通過兩級管理制度，規范化的考核機制，依托“實驗教學中心”，搭建實踐教學平臺；統籌安排教學內容，規劃多層次的課程結構；定期開展學術活動，構建多元化的實踐教學體系。①制定兩級管理制度。所謂兩級管理制度是指院級（教務處）和系級（音樂學系）各司其職，統籌兼顧的管理方式。教務處主要負責宏觀調控：修訂與田野考察相關的教學計劃；制定與考察活動具體實施有關的管理方案；確認具體的學分認定方案和教學效果測評等內容。音樂學系則主要負責微觀的管理：教師安排；課程的具體運行；考試與試卷管理；田野考察檔案和資料的管理；學分統計和報備；組織學術活動等等實際運行環節中的內容。同時兩極管理部門在制定管理規定和具體運行過程中經常相互溝通，以達到制度合理化（符合實際情況）、運行規范化（符合管理規定）的目標。②制定動態考核模式。藝術實踐教學以田野考察項目為主要內容，結合學生在校期間參與講座類課程及其他藝術實踐，以固定考察（以實習基地為主）、流動考察和自主考察三種方式構成，實踐教學考核采取以固定學分制和申報學分制相結合的考核模式。流動考察需按事先規劃的考察隊伍分組提交考察報告和考察資料（錄音、錄像資料及測音資料等），由各組帶隊考察的教師評分；固定考察需按照要求完成提前布置的考察任務，并分組提交田野考察報告和考察資料，由各組帶隊考察的教師評分；自主考察需提交田野考察報告及考察資料，經專業指導教師確認后評分。其中流動考察和固定考察列入教學計劃，是學生必須完成的教學內容，屬于“約束”機制———固定學分制；自主考察不列入固定的教學計劃，但可根據學生的論文選題自行安排、完成考察活動，經確認合格后，仍給予藝術實踐學分，屬于“激勵”機制———申報學分制。音樂學專業具有非常強的系統性和針對性，實踐教學管理需適應新的人才培養目標，只有不斷發展音樂理論教育模式，才能為藝術院校的人才培養模式和課程體系建設提供保障。

參考文獻：

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邯鄲市縣級政府法治建設指標體系及其實施機制研究——以永年為例

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高職院校輔導員隊伍職業化建設的探討

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淺談如何提高學生的俄語寫作能力

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太極拳在高校的發展

全民健身與草根體育參與的社會學分析

建立檔案、圖書、情報一體化信息中心之我見

圖書館信息資源整合模式分析

篇6

（一）項目管理進行委托的模式

以國際慣例來看，在房地產企業將工程管理工作委托給其他機構負責管理的過程中，房地產企業屬于業主身份。具體來看，項目管理委托模式又可以具體劃分為以下三種：其一是房地產企業與咨詢公司達成合作，但是工程管理的全部工作，由房地產企業自己負責，咨詢公司僅向房地產企業提供咨詢服務；其二是全權委托模式，在這種模式下，房地產企業將工程管理工作，全部交由咨詢機構來負責管理；其三是房地產企業將工程管理工作，委托給業務咨詢機構，然后在項目管理實際工作的開展中，由咨詢機構與房地產企業的工作人員共同進行管理。房地產企業方面的工作人員，需要在業務咨詢機構方面的項目經理的指導下，進行具體工作。

（二）施工的任務進行委托的模式

這種模式又可以劃分為以下三種不同模式：其一是由房地產企業通過招標的形式，將施工任務委托給一家或多家專職從事工程施工的承包單位，然后，承包單位在承接施工任務后，又會根據施工任務的需求，再與其他施工單位進行合作，將施工任務分擔給其他施工單位來負責管理；其二是在房地產企業以施工單位之間，加設一步環節，即由多家施工企業聯合組成的合作組織，在這種模式下，房地產企業現將施工任務委托給合作組織，再由合作組織將施工任務合理分配給下屬的施工單位，雖然合作組織的存在，提高了雙方的工程管理成本，但是也在一定程度上，提高了管理效率，為房地產企業選?窀?加合理的施工單位，從而促進施工效率和工程管理質量的提升。其三就是由房地產企業將施工任務直接分發給不同施工企業，而無須借助承包單位以及合作機構的人力資源，這種模式可以有效增加房地產企業對于施工任務的管理效率。

（三）設計任務進行委托的模式

房產工程的設計任務，常見的委托方式有兩種。房地產企業將設計任務委托給某個獨立的設計機構、或由多個設計機構聯合組成設計組織，然后由設計合作組織，根據設計任務的實際需求，分配給摸個或多個具體設計機構來完成；其二是房地長企業直接將設計任務委托給設計機構，而無須再經過中間的組織機構這一環節。

（四）項目總承包模式

項目總承包模式可以理解為，房地產企業將工程項目對外承包給施工單位，其中包含采購、設計、施工等所有工程環節，承包內容既可以所有工程環節，也可以是其中某一部分施工環節。而承包方只能夠是一個單獨的施工單位。具體來看，項目總承包模式又可以劃分為以下幾種形式：

其一是設計―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產企業與施工單位擬定合同，施工單位需要在合同規定范圍內，完成工程的設計以及施工環節，在此過程中，施工單位還應當確保工程造價、施工進度符合房產企業的要求，同時，施工單位還要保障施工安全與工程質量；其二是設計采供―采購―施工整體承包模式。在這種承包模式下，房產企業也需要與施工單位簽訂合同，而施工單位除了要完場工程的設計以及施工環節以外，還要負責施工所需物資的采供工作，而且同樣要保障工程造價、施工進度、工程質量等，符合房地產企業的要求。總的來說，項目總承包模式能夠實現工程設計與施工環節的有效連接，進而加強對工程項目的管理效果，壓縮施工成本為房產工程增值。

（五）物資采購模式

在國際范圍內，物資采購環節的管理通常有以下三種模式：其一是由房地產企業安排專職人員，負責對于物資采購環節的管理；其二是房地產企業在于承包單位協商后，共同指定物資的供應商；其三是在房地產企業將施工任務承包給施工單位后，由施工單位自行負責對于物資采購工作的管理。[1]

三、加強房產企業工程管理的對策

（一）選擇優秀的施工團隊

施工團隊的工作效率和施工質量，對于房產工程的質量具有非常重要的影響。具體來看，一個優秀的施工團隊，能夠對施工現場加以嚴謹的勘察，向房地產企業提供全面且詳細的考察報告，并保障報告的真實性和準確性，而且會在地下管線等設施處作出明確的標記，為施工環節做好基礎準備工作；另外，優秀的施工團隊還能夠全面且詳細的記錄房屋的各項數據，在房屋設計階段做好結構優化，在確保工程質量的前提下，最大限度地壓縮施工成本，減少不必要的資源和資金浪費；除此之外，能夠從施工準備階段到工程驗收階段，全面保障工程質量和人身財產安全，提升工程管理效果。[2]

（二）選擇合理的工程管理模式

房地產企業在工程管理工作中，要結合企業自身情況，并遵循標準化、規范化原則，建立完善的工程管理制度，對企業管理流程及標準作出規定，從而做到對工程施工的整體管理與控制。[3]在具體的工程項目施工前，要全面考察工程的需求，從而選定最合理的工程管理模式，選擇合理的承包單位，并安排監督管理人員對工程設計、采購、施工等環節加以全面且嚴格的監督，確保房產工程能夠高質高效的開展。在此基礎上，房產企業還應當組建戰略合作同盟，建立與各施工單位、投資機構、監管機構的合作關系，并加強相互之間的信息交流與溝通，并對供貨商加以考察，選擇適合本企業發展的合作伙伴。[4]

（三）加強工程管理力度

工程管理不能僅停留在理論層面，還應從具體的工程環節著手，加強工程管理力度，確保房產工程的高質高效完成。在隊伍管理方面，要明確每名施工人員的具體責任，對施工人員進行安全教育，督促施工人員按照施工進度和施工要求完成施工；在材料管理方面，為確保工程質量，應選用優質材料，并對材料的采購數量和使用數量加以嚴格的核算，提前做好材料的分配和輸送工作，為工程施工做好基礎準備工作，加快施工高效率的同時，還有助于壓縮施工成本。

篇7

Keywords: development; Bidding; Existing form; Program; Problem; measures

中圖分類號：TU723.2文獻標識碼：A 文章編號：

前言：房地產開發公司工程招投標中存在許多問題，關于成本的控制，合同管理的風險，履約的風險，資金的壓力，在建資金的支付風險，承包商的信譽風險，低價中標可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風險，指定分包商與總承包商的制約關系的管理等等，筆者逐一進行分析與闡述，力求起到拋磚引玉的作用。

一、 房地產開發工程招投標的基本形式

房地產開發工程招投標的模式基本上都必須都采用招標的形式，合理低價中標。

基本上包括以下幾種確定中標單位的方式：

1、公開招標，是指三家及以上投標單位進行招標；

2、詢價招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、政府壟斷/技術壟斷環境下的采購等），對2家或以投標單位進行詢價，經過簡單比選后確定供應商；

3、直接委托招標，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、壟斷環境下的采購或沿用前期供應商等），直接與某一供應商簽訂采購合同或確認為認價單位的采購模式；

4、戰略招標，是指為發揮房產集團規模化優勢，將若干普遍適用于多數開發類項目的大宗材料設備進行集團同意戰略招標的模式；

房地產開發工程采用招投標模式的一般包括：

① 前期工程：包括前期設計、咨詢、勘察測繪、監理等工程，一般采用邀請招標，或者詢價方式確定中標單位；

② 建筑安裝工程：包括基礎工程、總承包施工工程、精裝修工程、外立面工程、門窗工程、給排水工程、采暖工程、通風空調工程、電梯及裝修工程、強電、弱電、消防、燃氣、夜景照明工程等；

③ 基礎設施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程、給水工程、電信工程、數字電視工程；

④ 配套設施工程：配套學校、幼兒園、居委會等工程；

⑤ 物業前期服務類工程：物業服務單位招標等

二、 房地產開發工程招投標的程序

招標程序包括：

1、 招標計劃階段：根據項目經營計劃與總進度計劃的要求編制采購計劃，

2、 招標準備階段：

（1）、進行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應根據工程建筑面積或目標成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應商里選擇，或者通過考察來增加新的供應商。對于供應商信息庫現有的合格及優秀供應商，可不進行考察，直接入圍；其他的供應商應進行考察。考察可通過書面文件審核、實地考察或二者結合的方式進行。應負責寫成考察報告。

（2）、確定合同形式、編制招標文件。

為了控制招標定價的風險，在合同形式的選擇上要求：

a、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

b、當施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標，并應盡量對措施費項目進行包干；

c、當采用費率招標時，應盡量明確人工費、材料費、機械費、總包服務費等的計價方式；

d、當采用模擬清單或費率招標時，在工程施工圖確定后120日歷天內，應根據施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

招標文件通常包含投標須知、技術要求、商務要求、投標格式、工程量清單、招標圖紙等相關資料。必須準備齊全，前后呼應，以減少漏洞。

（3）審批入圍單位，審批招標文件

在完成入圍單位的選擇和招標文件的編制后，在房產公司項目內部，必須對這些資料進行詳細的審核。

3、 招標實施階段；

包括發放招標文件、踏勘及答疑、回標、開標、評標（技術標評標、商務標評標）、定標、合同簽訂

4、 合同簽訂階段

包括發放中標通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標單位提交履約保證書或者保函。

三、 主要存在的問題

房地產開發工程招投標在整個房地產開發過程中是一個很重要的一環，關乎到整個房產項目是否盈利、能否順利實施，是房產開發的生命線！

但是同時也是房產開發過程中比較復雜、難度較大和風險可控要求較大的一環，要想通過招標找到真正合適的合作方談何容易呀，中間過程繁瑣而且復雜，選好單位的風險把控很重要。主要存在的問題有：

1、 招標的時間緊

要想順利完成招標，找到合適的中標單位，必須要有充分的準備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風險會越少，而實際操作中，房產開發的程序是一環緊扣一環，往往設計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標的時間是很緊張的，

2、 成本制約要求很高

開展招投標工作的原則目的就是降成本，招標的結果最能體現成績的也就是招標金額，經常定標的原則就是最低價中標，合理低價中標。給負責招標的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質量也得跟上去，優質低價永遠是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質。

3、 往往不具備整套完善的施工圖

招標時間緊，設計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預售的節點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設計圖、甚至是方案設計體就開始計算工程量，進行模擬工程量招標工作，這里面隱含的成本控制的風險極大，既要覆蓋全面，不要出現大部分的漏項以回避報價的風險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風險。

4、 開發、設計、招標穿行甚至是邊設計邊施工邊辦理相關施工前期申請手續的三邊工程，給招標工作帶來諸多的不確定性，嚴重的影響招標工作的質量，為以后的實施帶來很多隱患。

四、 如何解決存在的問題---相應的對策分析

針對以上的分析，筆者試著進行一一的對策研究與探討如下：

1、 給招標工作盡量充足的時間，招標過程是比較復雜和繁瑣的，只有做好了充分的準備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風險；

2、 對于招標入圍單位進行充分的考察與調研，尤其是項目經理、施工隊伍要嚴格考察，不能流于形式；

3、 施工設計圖紙盡量完備，招標前招標采購部門要和設計充分的溝通，；

4、 盡量采用公開招標的模式，只有公開招標，才能做東啊最大程度的公開公平和公正；

5、 對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；

6、 前期工作銜接好，配套的審批手續抓緊落實，一環扣一環，盡量減少內耗；

7、 房產公司內部的管理要嚴格，對于評標過程要有制度可遵循，內部控制要嚴格，做到公正的評標。

篇8

關鍵詞 ：養老管理基金；投資；創新

中圖分類號：F840.67文獻標志碼：A文章編號：1000-8772（2015）25-0268-01

一、澳大利亞養老金定義及投資現狀

澳大利亞養老金體系主要有三部分組成，超級年金、管理基金和政府補貼。其中，管理基金又稱信托投資，它是將投資人的資金由專業機構進行管理投資使養老基金增值的一種投資形式，其投資方式包含股票、債券、房地產和貨幣投資。

根據澳洲稅務局2015年上半年統計結果，澳洲目前管理基金規模正在逐漸擴大，總資產價值已超過49.5億澳元。海外投資的比例也在逐年上升，并且其投資方式主要以股票與房地產為主。

截至目前已有多家澳洲大型金融服務公司開展海外合作，包括安保集團（AMPLimited）和澳大利亞投資咨詢公司（AzureCapital）等，他們都將眼光放到了亞洲快速增長的中產階級人群中，特別是中國，預計這一新興階層將在未來花費數千億來購買保險、投資等金融產品。

二、澳大利亞養老金投資回報

據SuperRatings數據顯示，澳洲養老管理基金在2014年取得7.5%的高回報率。高回報主要是受到了澳洲經濟回溫的作用，同時世界經濟市場的推動也不容小覷。

中國作為澳大利亞養老金的海外投資國之一，其政治形勢愈加穩固，隨著中澳自貿協定的簽署和金融市場的開放以及滬港通的正式啟動，澳洲商業投資迎來了與中國合作的良機。

安保集團在2014年以2.4億澳元收購中國人壽養老保險股份有限公司19.9%的股權，自此安保集團與該公司的互利共贏模式又向前邁進一大步。商務部新聞發言人孫繼文指出，今后幾年中國中產階段預計將達7.5億人，他們對保險、投資產品、財務規劃及高級金融服務的需求已整體提升。中國的基金行業總價值在2014年底已達到8000億澳元，并預計在2017年將上升至1.5萬億澳元。安保集團的投資基金安保資本中國成長基金創下了投資回報率55.36%的優異表現。安保集團進軍了快速增長中的中國財富管理行業無疑獲益匪淺，被投資的養老基金也可獲得高額回報。

三、澳洲養老金機構與中國金融機構進行合作的利弊

中澳自貿協定的簽署以及中國開放型經濟新體制的加快構建，中國市場堅實的經濟基本面、巨大的增長潛力和一系列深化改革措施營造出的良好投資氛圍，時刻被澳洲投資機構所關注。

同時，滬港通的正式啟動也進一步促進中國內地與香港以及全球資本市場的健康發展，中國股票市場自此進入新一輪牛市。這對于利用澳洲養老金投資中國股市的澳洲金融機構無疑是一利好消息。中國股市指數的攀升與澳洲養老金的投資回報息息相關。

中國住房市場興起多年，其房貸規模也在逐漸擴大，澳洲養老基金投資機構也著手于開拓中國房地產市場。麥格理銀行（Macquarie）的中國地產基金和安保集團的環球基金相互合作，共同致力于開發上海房地產，且他們都對中國房地產市場的前景充滿信心。麥格理銀行更是早在20年前就在上海成立麥格理管理咨詢有限公司，致力于開發上海房地產市場，收益頗豐。

另外，中國還加大對外商投資企業合法權益的保護，使外資的流入規模始終維持在較高且受保護的水平。

然而，盡管中國經濟正在加速與國際市場融合，并不斷提升對外開放的層次，但不少海外投資機構仍然存在些許擔憂。

2015年初，澳洲AzureCapital與華夏基金達成協議將共建基金投資中國股市。公司董事SimonPrice就曾表示，他們最擔憂的是中國市場缺乏透明度和信息是否可靠，再加上中國市場信息量龐大而繁雜，所以一個專業的本地合作伙伴是必須的，這也是他們與華夏基金合作的原因。

最近，中國股指大跌，跌幅觸及8年來最大單日跌幅。可見，中國股市仍然不夠穩定，安保集團亞洲證券部主管PatrickHo就表示，滬港通剛啟動的幾個月股市不夠穩定，中國政府也希望通過吸引更多外國機構性投資者來降低國內股市的波動性水平。因此，澳洲養老金投資機構與中國金融機構進行合作，機遇與風險需權衡。

四、澳洲養老金的投資前景

澳洲委員會東亞發展市場總經理凌德智指出，以中澳自貿協定簽署為契機以及中國開放市場的諸多舉措，澳洲銀行保險企業、證券基金公司等正面臨新的機遇，這也為澳洲養老金與中國金融機構合作創造了積極的條件。澳國民銀行、西太銀行、澳新銀行、聯邦銀行、安保集團、邦聯集團等澳大利亞的大型金融機構均希望開拓中國市場，而這些金融機構每家都掌管著數百億澳元的養老管理基金。

隨著澳洲和中國政治經濟的穩定與持續發展，以及中澳自貿協定的簽署，這些立竿見影的利好都預示著澳洲投資的機遇將更加廣闊，澳洲養老金機構與中國金融機構合作的氛圍將會更好。

參考文獻：

[1]匡林.國外養老金如何投資?[J].齊魯周刊，2015（11）：32-33.

篇9

在工程建設項目中,項目工程管理影響著工程的質量、進度和成本控制,是施工企業能否獲取效益的關鍵因素。因此,必須充分認識項目工程管理實踐的重要性和必要性,不斷創新項目工程管理的方法,切實提高管理實效。

1.房地產建設項目管理概述

在房地產開發中，廣義的項目管理內容主要包括項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設以及項目建成管理等。在這些內容中，項目建設是整個房地產項目管理中最為重要的一環。所謂建設項目，則是指房地產企業需要一定的資金，并經過不斷的決策和實施的一系列過程，同時在一定的條件下形成固定資產為目標的程序和過程。房地產建設項目中的項目管理應該包含項目統籌管理和項目的施工管理。

其中，項目統籌管理主要包括項目的定位、租賃以及服務等，是各部門在協調項目實施的過程中，各開發商在各部門的協調和組織下確保某一項目實施成功的關鍵要素。它需要在各項管理制度及考核制度完善的前提下才能實現。房地產建設項目施工的全過程管理則包括：招投標管理、合約管理、成本管理以及資金管理、施工組織管理和風險管理等，其意義在于合理的利用資金，提高資金的利用率，從而實現房地產建設項目的定位計劃的實施。

房地產開發經營過程中的工程項目管理貫穿于整個項目開發運營的始終，是房地產企業在項目工程中進行決策、組織、領導以及控制等管理的先決條件。因此，做好房地產建設項目管理，對房地產企業的快速發展以及房地產事業的順利發展意義重大。

2.房地產建設項目管理措施

房地產建設項目管理內容豐富，涉及面廣，加強房地產建設項目管理，就需要堅持全面的觀點，考慮到房地產建設的方方面面，確保房地產建設項目管理的有效實施。

2.1成本管理

成本管理是房地產建設項目管理中的重要內容。房地產企業實施建設項目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經濟利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產建設項目管理中，成本管理貫穿始終，從建設項目的定位到計劃、再到初步設計、施工設計、工程建設，直至建成交付等的每一個階段都需要進行有效的成本管理，介于此，房地產企業在每一個環節中都要做到對自己產品進行詳細的研究，設立專門的財務管理團隊，根據項目的總體規劃、項目布置以及內部構造和設備安裝等的配套運營出發，通過價值工程理論進行優化設計，對各個階段的造價進行有效的控制。

2.2進度管理

房地產建設的項目管理中，從房地產項目開發到完工，事先都會做好相應的進度安排工作。對于項目施工而言，投入的資金是有時間價值的，房地產建設項目從立項到結束的時間是越短越好，這樣才便于提高投入資金的使用效率。因此，制定切實可行的實施計劃是十分重要的。做好進度管理工作就要求房地產企業對項目進行明確的劃分，主要劃分為幾個節點，細化到什么時間出正負零，什么時間封頂，什么時間驗收等，做好這幾個時間節點的控制。同時，房地產企業還需要做好對項目工程的全局管理，主要是通過施工單位的定期檢查，及時采取措施，充分利用組織、技術等各種方法監督各方的參與，共同提高項目的建設進度。

2.3合約管理

在房地產建設項目管理中，項目實施必須按照完善的合約來進行管理，一份好的合約能夠將房地產建設項目的成本風險有效的轉移，甚至現實低成本高質量的轉變。同時，招標是完善合約管理的前提和基礎，而招標過程也可以讓建設方更多的對過程實施者和控制的過程進行全面的認識，制定完善的招標制度有效減少了風險要素，因此，在進行合約管理時，應該在項目管理中設立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。

2.4目標責任管理

在房地產建設的項目管理中，為了有效進行目標和責任管理，房地產企業應該將企業的管理責任明確到每一個部門，明確到每一個責任人，各部門負責人直接對企業總負責人負責，以此來確保各項目的執行和完成。同時，在各項目內部，項目經理可以將項目劃分為更加細化的責任單元，進行權責分明，這樣就有助于項目組織對項目執行情況和進度實施情況進行有效的考核和評估，以便促進企業整體目標的實現。

2.5質量管理

在房地產建設項目中，質量保證是第一，如果建設項目留下了任何質量隱患，后果不堪設想。因此，在房地產建設項目中，要重視對工程質量實施嚴格的管理，建立并完善質量保證體系和質量監督體系；其次，房地產建設項目經理在質量管理中也要努力做到以下幾點：首先，嚴格按照招標約定的驗收標準，對房地產建設項目進行全過程的質量檢查和驗收；其次，在驗收過程中所獲得的任何一項數據信息，必須進行科學合理的分析，做到有理有據；同時，在質量驗收中對材料的驗收要求提供實驗報告，提供必要的訂貨驗貨考察報告；另外，對于建設項目實施過程中出現的不合格環節，必須要求即刻返工，并根據相關的質量管理規定給予嚴格的懲罰措施。

3.結束語

房地產建設項目管理是一個動態的管理體系，其管理內容涉及房地產建設項目的始終，項目經理在項目管理中必須對各個階段、各個環節時刻保持著清晰的頭腦，認真分析，定期檢查，既要有效的節約成本，又要充分保證建設項目的質量，從而實現企業經濟利益的最大化。

【參考文獻】：

【1】王富強.淺談施工階段的工程監理質量控制【J】.甘肅科技, 2005,(01).

篇10

參加人員：潘工 聶瑞生（建設單位） 陳志國（北區監理）

公司以“冀峰”商標注冊，主要產品有：

空調系列產品：FP系列風機盤管、ZK系列空調機組、FK系列鋁合金風口、FHF系列防火調節閥、HYF系 、

排煙風機，消聲器、冷卻塔等：

工業搪瓷制品：SMC水箱、不銹鋼水箱、搪瓷水箱、鍍鋅鋼板水箱等。

管道、罐系列產品：管道、罐、大口徑PVC、PE管道、瓦斯管道等：

消毒劑系列產品：一元化粉狀二氧化氯消毒劑、中央空調清洗劑、油井解堵劑、滅藻劑、脫色除臭劑等：

新材料系列產品：防眩板、護欄、護網、污水廠用轉碟曝氣機、拉擠型材、格柵、填料、采光板及各種玻璃鋼制品等30個系列、280多種規格，產品覆蓋全國各省市。

首先去的是通風管道加工基地，查看風管加工情況，加工區正在加工通風管道，原材料為熱鍍鋅板，經檢查為？0.75mm，外表鍍鋅層光亮，沒有氧化脫層現象，板材平整。管道法蘭平整，風道規矩。車間各種設備正在運行，有折邊機、咬口機、數字折方機、等離子切割機等。加工完的通風管道標準，工藝先進。然后去可庫房查看人防專用通風設備，有防爆波閥和除濕機，過濾器和人防兩用風機，庫房寬大平整，設備碼放整齊。

最后去玻璃鋼水箱生產基地考察，首先查閱廠家資質原件，經查閱核實資質齊全有效。然后去車間實地考察生產情況，車間內各種設備在運行，設備齊全、先進。水箱的玻璃鋼板塊尺寸一致，孔距一致，韌性大，板材碼放整齊。

對該公司考察分影像資料介紹、查看生產現場和參觀材料庫、成品庫。總體感覺原材料存充足、生產工藝先進、質量達到國家標準，使用該公司產品應放心，質量有保證。

參加人員（簽字）：

建設單位：***

監理單位：***

設備考察報告范文（二）

一、美國物業管理的現狀

美國是世界上最發達的國家，綜合國力遠遠超過其它國家，同時也是市場經濟體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業分工協作的物業管理市場運作體系。

美國物業管理研究院有一個集管理、科研、培訓、經營于一體的組織結構，在各大地區設立有分部，其總部的機構設置。

2、高度職業化的物業管理隊伍是美國物業管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業管理，均須獲得相應的職業資格。這種資格管理主要不是針對企業，而是針對管理者個人，這與我國目前現行的企業資質管理不同。美國物業管理資質分三種：CPM，注冊物業經理（Certified Property Manager）；ARM，注冊住房經理（Accredited Residential Manager）；AMO，注冊物業公司（Accredited Management rganization）。還有一種過度性的叫CPM Candidate，是成為注冊物業經理前的專業資格。負責資質管理工作的美國物業管理研究院嚴格執行行業資格標準和行業道德規范，使上述資格，特別是注冊物業經理資格入門有相當難度，從而既保證了注冊物業經理人隊伍的質量，也使這一職業成為具有較高社會價值的熱門選擇。

3、成為CPM的職業要求

申請人向IREM提出申請，取得預備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費、有高中以上學歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業管理工作。預備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經從事物業管理或房地產相關工作，取得其他經歷分，也可少于五年。

申請人取得預備資格后，需按照IREM設計的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

IREM課程：30分必修分，多達100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學員。課程內容主要包括物業維修管理、人力資源管理、多用途物業的推銷和租賃、房地產的財務及其策略、物業管理效能評估、物業投資環境評估和就某一物業寫一個物業管理計劃。

CPM證書考試：30分必修分，0選修分。考試內容涵蓋維修保養、人力資源管理、促銷和租賃、財務運作、日常管理、法律和風險管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學員就某一實實在在的物業寫一份管理方案，充分反映學員的實踐經驗和理論知識。

道德規范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴格遵守CPM職責道德規范。

正規學院教育：0必修分，多達90分選修分。地產、經濟學、法律、金融或經營管理的學士折70分，其他專業的學士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達100分選修分。IREM承認其他15個房地產協會提供的課程。IREM在培訓手冊中均有列明。

其他要求：經IREM地方分部批準；交清分部和總部的會費；一直嚴格遵守CPM的職責道德規范；經IREM理事會批準。

4、美國物業管理隊伍的基本情況

全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負責管理著全美價值8795億美元的各種物業。在IREM的長期有計劃的發展下，美國物業管理隊伍均衡發展，保持穩定、高素質，體現如下幾個特點：

專業分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規模一般不大（見表），某物業管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CPM，同時擁有、開發、建筑等資質，主要負責對外開拓、制定發展計劃、管理決策；副總兼財務主要負責公司財務收支、報表、帳務和內部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調度，負責根據業主要求，聯系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進行日常和特殊的管理事務。

注重經營的綜合服務：一是CPM的時間分配和收入結構上，以物業管理為主，、咨詢、估價開發也屬重要內容；二是管理物業方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業管理公司外，在地產開發、建筑、投資信托、銀行等行業中均有分布。

5、美國物業管理的內容

（2）日常維修保養——依靠專業公司。對于物業的日常維修保養，物業管理公司起一個組織、調度和負最終責任的作用。由于社會分工的發達，大多數物業管理公司本身并不備有維修養護人員和設備。房屋及其設備設施由專業公司承擔，各類設施還由各對應的專業公司承擔；衛生由衛生清潔專業公司承擔，一般每周清潔和清運垃圾2次；綠化有綠化專業公司承擔，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時自動噴水。

（3）保安服務不是物業管理的法定內容，各物業根據業主公約規定而不同。一般物業管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認為是不安全才請保安的，物業難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價的服務。還有一個原因是警察和消防隊（911）的快速反應。

（4）、物業管理一般不設24小時值班，上班時間以外發生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業都設人等候不太可能發生的事情，政府的一支隊伍就可以應付一大片。

二、美國高層樓宇設備管理的特點

2、注重節約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業主及管理者高度重視節約能源，不惜投入重金改造樓宇設備，通過技術手段降低能源。該大廈已連續三年獲得美國環保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統，包括空調系統中的自動溫控、冷凍機自動切換，所有空氣處理機組、冷卻塔風扇及車庫送排風均安裝了調速電機。大廈全面安裝了照明探測控制系統及節水閥。僅車庫排風機使用變頻電機一項就為大廈每年在能源支出上節約近十萬美元。

3、注重設備管理環境，提高設備使用壽命。該大廈管理者十分重視設備環境的管理與保持。在參觀中我們發現，每一處設備間環境整齊，物品擺放井然有序，室內及設備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時，管理者嚴格設備管理程序，規范嚴格，設備檢測均有明確的周期規定與現場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業管理發展的幾點啟示

篇11

第二部分 項目建設背景、必要性、可行性

第三部分 項目產品市場分析

第四部分 項目產品規劃方案

第五部分 項目建設地與土建總規

第六部分 項目環保、節能與勞動安全方案

第七部分 項目組織和勞動定員

第八部分 項目實施進度安排

第九部分 項目財務評價分析

第十部分 項目財務效益、經濟和社會效益評價

第十一部分 項目風險分析及風險防控

第十二部分 項目可行性研究結論與建議

第一部分 商業地產項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業地產項目背景

(一)項目名稱

(二)項目的承辦單位

(三)承擔可行性研究工作的單位情況

(四)項目的主管部門

(五)項目建設內容、規模、目標

(六)項目建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的

財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

(一)項目產品市場前景

(二)項目原料供應問題

(三)項目政策保障問題

(四)項目資金保障問題

(五)項目組織保障問題

(六)項目技術保障問題

(七)項目人力保障問題

(八)項目風險控制問題

(九)項目財務效益結論

(十)項目社會效益結論

(十一)項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

第二部分 商業地產項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、商業地產項目建設背景

(一)國家或行業發展規劃

(二)項目發起人以及發起緣由

(三)……

二、商業地產項目建設必要性

(一)……

(二)……

(三)……

(四)……

三、商業地產項目建設可行性

(一)經濟可行性

(二)政策可行性

(三)技術可行性

(四)模式可行性

(五)組織和人力資源可行性

第三部分 商業地產項目產品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

一、商業地產項目產品市場調查

(一)商業地產項目產品國際市場調查

(二)商業地產項目產品國內市場調查

(三)商業地產項目產品價格調查

(四)商業地產項目產品上游原料市場調查

(五)商業地產項目產品下游消費市場調查

(六)商業地產項目產品市場競爭調查

二、商業地產項目產品市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品

未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報

告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。

(一)商業地產項目產品國際市場預測

(二)商業地產項目產品國內市場預測

(三)商業地產項目產品價格預測

(四)商業地產項目產品上游原料市場預測

(五)商業地產項目產品下游消費市場預測

(六)商業地產項目發展前景綜述

第四部分 商業地產項目產品規劃方案

一、商業地產項目產品產能規劃方案

二、商業地產項目產品工藝規劃方案

(一)工藝設備選型

(二)工藝說明

(三)工藝流程

三、商業地產項目產品營銷規劃方案

(一)營銷戰略規劃

(二)營銷模式

在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定

銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成

2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

(三)促銷策略

……

第五部分　商業地產項目建設地與土建總規

一、商業地產項目建設地

(一)商業地產項目建設地地理位置

(二)商業地產項目建設地自然情況

(三)商業地產項目建設地資源情況

(四)商業地產項目建設地經濟情況

(五)商業地產項目建設地人口情況

二、商業地產項目土建總規

(一)項目廠址及廠房建設

1、廠址

2、廠房建設內容

3、廠房建設造價

(二)土建總圖布置

1、平面布置。列出項目主要單項工程的名稱、生產能力、占地面積、外形尺寸、流程順序

和布置方案。

2、豎向布置

(1)場址地形條件

(2)豎向布置方案

(3)場地標高及土石方工程量

3、技術改造項目原有建、構筑物利用情況

4、總平面布置圖(技術改造項目應標明新建和原有以及拆除的建、構筑物的位置)

5、總平面布置主要指標表

(三)場內外運輸

1、場外運輸量及運輸方式

2、場內運輸量及運輸方式

3、場內運輸設施及設備

(四)項目土建及配套工程

1、項目占地

2、項目土建及配套工程內容

(五)項目土建及配套工程造價

(六)項目其他輔助工程

1、供水工程

2、供電工程

3、供暖工程

4、通信工程

5、其他

第六部分 商業地產項目環保、節能與勞動安全方案

在項目建設中，必須貫徹執行國家有關環境保護、能源節約和職業安全方面的法規、法律，對項目可能造成周邊環境影響或勞動者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進行論證分析，提出防治措施，并對其進行評價，推薦技術可行、經濟，且布局合理，對環境有害影響較小的最佳方案。按照國家現行規定，凡從事對環境有影響的建設項目都必須執行環境影響報告書的審批制度，同時，在可行性研究報告中，對環境保護和勞動安全要有專門論述。

一、商業地產項目環境保護

(一)項目環境保護設計依據

(二)項目環境保護措施

(三)項目環境保護評價

二、商業地產項目資源利用及能耗分析

(一)項目資源利用及能耗標準

(二)項目資源利用及能耗分析

三、商業地產項目節能方案

(一)項目節能設計依據

(二)項目節能分析

四、商業地產項目消防方案

(一)項目消防設計依據

(二)項目消防措施

(三)火災報警系統

(四)滅火系統

(五)消防知識教育

五、商業地產項目勞動安全衛生方案

(一)項目勞動安全設計依據

(二)項目勞動安全保護措施

第七部分 商業地產項目組織和勞動定員

在可行性研究報告中，根據項目規模、項目組成和工藝流程，研究提出相應的企業組織機構，勞動定員總數及勞動力來源及相應的人員培訓計劃。

一、商業地產項目組織

(一)組織形式

(二)工作制度

二、商業地產項目勞動定員和人員培訓

(一)勞動定員

(二)年總工資和職工年平均工資估算

(三)人員培訓及費用估算

第八部分 商業地產項目實施進度安排

項目實施時期的進度安排是可行性研究報告中的一個重要組成部分。項目實施時期亦稱投資時間，是指從正式確定建設項目到項目達到正常生產這段時期，這一時期包括項目實施準備，資金籌集安排，勘察設計和設備訂貨，施工準備，施工和生產準備，試運轉直到竣工驗收和交付使用等各個工作階段。這些階段的各項投資活動和各個工作環節，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時開展，相互交叉進行的。因此，在可行性研究階段，需將項目實施時期每個階段的工作環節進行統一規劃，綜合平衡，作出合理又切實可行的安排。

一、商業地產項目實施的各階段

(一)建立項目實施管理機構

(二)資金籌集安排

(三)技術獲得與轉讓

(四)勘察設計和設備訂貨

(五)施工準備

(六)施工和生產準備

(七)竣工驗收

二、商業地產項目實施進度表

三、商業地產劑項目實施費用

(一)建設單位管理費

(二)生產籌備費

(三)生產職工培訓費

(四)辦公和生活家具購置費

(五)其他應支出的費用

第九部分 商業地產項目財務評價分析

一、商業地產項目總投資估算

圖：項目總投資估算體系

二、商業地產項目資金籌措

一個建設項目所需要的投資資金，可以從多個來源渠道獲得。項目可行性研究階段，資金籌措工作是根據對建設項目固定資產投資估算和流動資金估算的結果，研究落實資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優惠的資金。可行性研究報告中，應對每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計算表格和附件。可行性研究中，應對下列內容加以說明：

(一)資金來源

(二)項目籌資方案

三、商業地產項目投資使用計劃

(一)投資使用計劃

(二)借款償還計劃

四、項目財務評價說明&財務測算假定

(一)計算依據及相關說明

(二)項目測算基本設定

五、商業地產項目總成本費用估算

(一)直接成本

(二)工資及福利費用

(三)折舊及攤銷

(四)工資及福利費用

(五)修理費

(六)財務費用

(七)其他費用

(八)財務費用

(九)總成本費用

六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

(一)銷售收入

(二)銷售稅金及附加

(三)增值稅

(四)銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算

七、損益及利潤分配估算

八、現金流估算

(一)項目投資現金流估算

(二)項目資本金現金流估算

九、不確定性分析

在對建設項目進行評價時，所采用的數據多數來自預測和估算。由于資料和信息的有限性，將來

的實際情況可能與此有出入，這對項目投資決策會帶來風險。為避免或盡可能減少風險，就要分析不

確定性因素對項目經濟評價指標的影響，以確定項目的可靠性，這就是不確定性分析。

根據分析內容和側重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可

行性研究中，一般要進行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項目情況而定。

(一)盈虧平衡分析

(二)敏感性分析

第十部分 商業地產項目財務效益、經濟和社會效益評價

在建設項目的技術路線確定以后，必須對不同的方案進行財務、經濟效益評價，判斷項目在經濟上是否可行，并比選出優秀方案。本部分的評價結論是建議方案取舍的主要依據之一，也是對建設項目進行投資決策的重要依據。本部分就可行性研究報告中財務、經濟與社會效益評價的主要內容做一概要說明

一、財務評價

財務評價是考察項目建成后的獲利能力、債務償還能力及外匯平衡能力的財務狀況，以判斷建設

項目在財務上的可行性。財務評價多用靜態分析與動態分析相結合，以動態為主的辦法進行。并用財

務評價指標分別和相應的基準參數——財務基準收益率、行業平均投資回收期、平均投資利潤率、投

資利稅率相比較，以判斷項目在財務上是否可行。

(一)財務凈現值

財務凈現值是指把項目計算期內各年的財務凈現金流量，按照一個設定的標準折現率(基準

收益率)折算到建設期初(項目計算期第一年年初)的現值之和。財務凈現值是考察項目在其計

算期內盈利能力的主要動態評價指標。

如果項目財務凈現值等于或大于零，表明項目的盈利能力達到或超過了所要求的盈利水平，

項目財務上可行。

(二)財務內部收益率(FIRR)

財務內部收益率是指項目在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之和等于零時的折現

率，也就是使項目的財務凈現值等于零時的折現率。

財務內部收益率是反映項目實際收益率的一個動態指標，該指標越大越好。

一般情況下，財務內部收益率大于等于基準收益率時，項目可行。

(三)投資回收期Pt

投資回收期按照是否考慮資金時間價值可以分為靜態投資回收期和動態投資回收期。以動態

回收期為例：

(l)計算公式

動態投資回收期的計算在實際應用中根據項目的現金流量表，用下列近似公式計算：

Pt=(累計凈現金流量現值出現正值的年數-1)+上一年累計凈現金流量現值的絕對值/出現

正值年份凈現金流量的現值

(2)評價準則

1)Pt≤Pc(基準投資回收期)時，說明項目(或方案)能在要求的時間內收回投資，是可

行的;

2)Pt>Pc時，則項目(或方案)不可行，應予拒絕。

(四)項目投資收益率ROI

項目投資收益率是指項目達到設計能力后正常年份的年息稅前利潤或營運期內年平均息稅前

利潤(EBIT)與項目總投資(TI)的比率。總投資收益率高于同行業的收益率參考值，表明用總

投資收益率表示的盈利能力滿足要求。

ROI≥部門(行業)平均投資利潤率(或基準投資利潤率)時，項目在財務上可考慮接受。

(五)項目投資利稅率

項目投資利稅率是指項目達到設計生產能力后的一個正常生產年份的年利潤總額或平均年利

潤總額與銷售稅金及附加與項目總投資的比率，計算公式為：

投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%

投資利稅率≥部門(行業)平均投資利稅率(或基準投資利稅率)時，項目在財務上可考慮

接受。

(六)項目資本金凈利潤率(ROE)

項目資本金凈利潤率是指項目達到設計能力后正常年份的年凈利潤或運營期內平均凈利潤

(NP)與項目資本金(EC)的比率。

項目資本金凈利潤率高于同行業的凈利潤率參考值，表明用項目資本金凈利潤率表示的盈利

能力滿足要求。

(七)項目測算核心指標匯總表

二、國民經濟評價

國民經濟評價是項目經濟評價的核心部分，是決策部門考慮項目取舍的重要依據。建設項目國民

經濟評價采用費用與效益分析的方法，運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等參數，計

算項目對國民經濟的凈貢獻，評價項目在經濟上的合理性。國民經濟評價采用國民經濟盈利能力分析

和外匯效果分析，以經濟內部收益率(EIRR)作為主要的評價指標。根據項目的具體特點和實際需要

也可計算經濟凈現值(ENPV)指標，涉及產品出口創匯或替代進口節匯的項目，要計算經濟外匯凈現

值(ENPV)，經濟換匯成本或經濟節匯成本。

三、社會效益和社會影響分析

在可行性研究中，除對以上各項指標進行計算和分析以外，還應對項目的社會效益和社會影響進

行分析，也就是對不能定量的效益影響進行定性描述。

第十一部分 商業地產項目風險分析及風險防控

一、建設風險分析及防控措施

二、法律政策風險及防控措施

三、市場風險及防控措施

四、籌資風險及防控措施

五、其他相關粉線及防控措施

第十二部分 商業地產項目可行性研究結論與建議

一、結論與建議

根據前面各節的研究分析結果，對項目在技術上、經濟上進行全面的評價，對建設方案進行總結，提出結論性意見和建議。主要內容有：

1、對推薦的擬建方案建設條件、產品方案、工藝技術、經濟效益、社會效益、環境影響的結論性意見

2、對主要的對比方案進行說明

3、對可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議

4、對應修改的主要問題進行說明，提出修改意見

5、對不可行的項目，提出不可行的主要問題及處理意見

6、可行性研究中主要爭議問題的結論

二、附件

凡屬于項目可行性研究范圍，但在研究報告以外單獨成冊的文件，均需列為可行性研究報告的附件，所列附件應注明名稱、日期、編號。

1、項目建議書(初步可行性報告)

2、項目立項批文

3、 廠址選擇報告書

4、 資源勘探報告

5、 貸款意向書

6、環境影響報告

7、 需單獨進行可行性研究的單項或配套工程的可行性研究報告

8、需要的市場預測報告

9、引進技術項目的考察報告

10、 引進外資的名類協議文件

11、其他主要對比方案說明

12、其他

三、附圖

1、 廠址地形或位置圖(設有等高線)

2、 總平面布置方案圖(設有標高)

篇12

招商考察團在上海活動期間，李新增、張修起先后出席了永城市、夏邑縣、虞城縣、梁園區、睢陽區、市直單位、柘城縣、寧陵縣、睢縣和民權縣的重點項目簽約儀式。我市有81個項目簽訂了合同和意向書，簽約項目總投資達40.6億元。其中簽約合同項目41個，簽約合同項目投資23.8億元；簽約意向項目40個，簽約意向項目投資16.8億元。

（二）參加了在上海市國際農展中心舉辦的首屆中國淮海經濟區綠色產品博覽會

這次由中國經濟發展研究中心、上海市農業委員會及淮海經濟區20個市（地）人民政府共同主辦的首屆中國淮海經濟區綠色產品博覽會。據不完全統計，全市共有870多種產品、161家企業、280多人參加了博覽會。我市在會上共發放各種招商項目簡介及產品說明書近1.6萬份，現場產品銷售1萬元，簽約貿易合同項目23個，簽約貿易合同金額2.67億元。

（三）召開了懇親座談會，以朋會商，敬商愛商，零距離結識了一批工商界朋友

招商考察團在上海活動期間，于9月8日在上海延安飯店召開了商丘市赴上海方向招商考察團懇親座談會。李新增、張修起還先后會見了上海德豐企業集團董事長王繼峰、中國海業投資控股集團執行董事董立人等37位工商界朋友，進行了深入的交流與洽談。

（四）召開了商丘市—楊浦區工作交流座談會

根據市委書記劉滿倉的安排，9月9日，李新增、張修起、門峰及招商考察團的市直有關單位負責人，在上海市楊浦區參加了商丘市—楊浦區工作交流座談會。李新增介紹了近年來商丘經濟發展情況。

二、關于招商引資工作的幾點體會

（一）進一步提高認識，力求思想觀念大解放

思想解放一些，發展就向前一步；思想超前一些，發展就超前一步。思想的大解放，才能帶來經濟的大發展和社會的大進步。全市各級、各部門要立即行動起來，對照先進找差距，理清思路定目標，要做到在六個方面比學趕超：一是在發展速度上比學趕超，樹立超常規、高速度、跨越式發展的新觀念；二是在膽略氣魄上比學趕超，樹立敢闖敢冒、大手筆、大舉措、奮勇爭先的新觀念；三是在機遇意識上比學趕超，樹立與時俱進、搶占先機、乘勢而上的新觀念；四是在工作標準上比學趕超，樹立自加壓力、永不自滿、爭創一流的新觀念；五是在發展環境上比學趕超，樹立敬商愛商、講誠信、講效益、講服務的新觀念；六是在氛圍導向上比學趕超，樹立重激勵、硬約束、嚴考核、有利于干事創業的新觀念。

（二）轉變政府職能，加大環境建設力度

在市場經濟條件下，政府不應再去做該由市場、企業、中介機構來做的具體事情，而應把主要精力轉到制定規劃、政策引導、維護公平競爭市場秩序、提供公共服務上來，更多地運用法律和經濟的手段管理經濟，從微觀管理向宏觀管理轉變，從直接管理向間接管理轉變，真正承擔起保障社會基本的秩序穩定和基本的社會安全的責任。通過切實加強政府自身建設和公務員隊伍建設，加快推進政務活動公開化和管理手段信息化，改革政府審批制度，簡化辦事程序，建立辦事高效、行為規范、運轉協調的行政管理制度，提高依法行政水平。為外來投資者及企業提供信息、咨詢、培訓、交流以及權益保障等綜合服務和信息平臺。這不僅是發達國家現代市場經濟的成功經驗，也是沿海經濟發達地區改革開放以來的成功實踐，符合我市的實際。

抓環境就是抓機遇、抓開放、抓發展。抓好環境建設是取得招商引資成果的前提和必備條件。沿海經濟發達省、市的做法值得我們借鑒，他們在發展民營經濟上“四不限”，即：不限制比例、不限制速度、不限制規模、不限制經營方式；對待民營經濟實行“三有”，即：經濟上有實惠、社會上有地位、政治上有榮譽；民營企業與國有企業實現“六個平等”，即：登記申報平等、稅賦平等、規模標準平等、融資貸款平等、市場準入平等、部門服務平等。結合我市實際，在市場準入方面，不僅要放寬民間資本的準入領域，而且要逐步取消政府對國有企業的補貼、配套條件，以及對民營企業的價格限制，減少行政審批。政策環境、人居環境、人文環境等對民營經濟發展都很關鍵，而最長遠、最根本的是法治環境。只有這樣，投資商才樂意到你那里投資興業。

（三）以科學的發展觀統領招商引資工作

1.抓領導、層層抓。領導是做好招商引資工作的關鍵，要動員一大批干部（至少包括三分之一的領導干部）帶頭開展招商引資活動，帶頭聯系洽談項目，帶頭為項目落地搞好服務。通過領導干部發揮帶頭作用，使各行各業都上陣，全黨全民齊參與。

2.抓質量、高起點。項目是載體，項目的質量直接關系到招商引資的成敗。要根據國際經濟發展趨勢和世界分工，研究和論證一批符合本地產業特點的項目，論證一批事關商丘前途、對商丘經濟起到支撐作用的大項目，積極做好項目組織、儲備工作。重復建設、高耗能、高污染的項目要慎上

。

3.抓督察、促推進。招商引資工作不僅要量化到人，而且具體項目要責任到人，從主要領導到一般同志，要層層實行責任制，并認真督察落實。簽約的項目要一個一個地登記在案，明確分管領導和具體責任人，定期通報項目進展情況。

4.抓進展，重實效。項目落地開工建設是招商引資的根本，也是體現效果的關鍵。要千方百計提高簽約項目履約率、資金到位率、項目開工率。對簽約項目要一環緊扣一環地跟蹤服務。

5.抓客商，動真情。要走出去、請進來，廣泛聯系客戶，學會與國內外客商交朋友。對那些不僅已在我市投資，而且積極穿針引線，帶動其他客商來我市投資的，要建立特殊的聯系和感情。要注意發揮好商丘籍在外地經商大戶的作用，組織他們回鄉觀光考察，一是吸引其投資，二是由他們介紹外地商家來我市投資。

篇13

1現狀

河北省衡水湖國家級自然保護區位于華北平原南部，地處河北省衡水市境內，東西最大寬度20.87km，南北最大長度18.81km，海拔在18~25m左右，濕地總面積為220.08km2。2000年7月，衡水湖自然保護區被批準為省級自然保護區，成為河北省歷史上第一個內陸濕地自然保護區。2003年6月，衡水湖自然保護區被批準為國家級自然保護區。衡水湖屬內陸淡水湖泊，具有獨特的自然景觀，由草甸、沼澤、灘涂、水域、林地等多種生境組成天然濕地生態系統，是國家重點保護鳥類極其理想的棲息地之一，是鑲嵌在華北平原上的一顆璀璨明珠。

隨著旅游業的升溫，衡水市加大了對衡水湖的開發力度，目前，在衡水湖濕地東北角開發有衡水湖濕地公園，濕地公園中的衡水湖管理處辦公樓體量巨大，破壞了衡水湖整體風貌，建成后一直閑置；衡水湖南岸，也就是臨近冀州市的湖邊，正在開發房地產，據說房子賣得很好。無論是濕地公園的建設，還是房地產的開發，對衡水湖濕地的保護都是不利的。

2衡水湖濕地保護存在的問題

衡水湖濕地保護涉及的問題很多，本文僅就關系衡水湖生死存亡的問題做淺顯的探討，期望拋磚引玉，為衡水湖的保護發揮一定的作用。筆者認為對于衡水湖的保護存在三個關鍵問題，其一，衡水湖濕地定位不夠準確；其二，衡水湖濕地的水源沒有保障；其三，衡水湖濕地的污染日益嚴重。

2．1衡水湖濕地定位不準確

2000年7月，衡水湖自然保護區被批準為省級自然保護區，成為河北省歷史上第一個內陸濕地自然保護區。2003年6月，衡水湖自然保護區被批準為國家級自然保護區。很明顯，衡水湖濕地是國家級自然保護區，對衡水湖濕地的開發和利用時有嚴格限制的，濕地公園與濕地自然保護區是有區別的，濕地公園可以對濕地進行更多的開發，對濕地的保護級別相對降低了。地方政府混淆了保護區和濕地公園的概念，在自然保護區內建設濕地公園，雖然增加了旅游收入，卻破壞了衡水湖濕地生態系統的完整性，在湖邊開發房地產對衡水湖濕地的負面影響就更大了。如果地方政府不能從根本上改變對衡水湖濕地的認識，衡水湖濕地自然保護區的前途堪憂，也許衡水湖就是第二個白洋淀。

2．2衡水湖濕地的水源問題

衡水湖原來主要靠發源于河北邯鄲的滏陽河補給水源，衡水湖與滏陽河是一個完整的水系統，后來由于滏陽河污染日益嚴重，來水日益減少，衡水湖為了減少污染，關閉了與滏陽河相通的閘門，目前，衡水湖的水源補充主要靠每年從黃河買水維持，南水北調工程完成后，長江水將成為其主要的水源補給。如果黃河連續幾年斷流，衡水湖就面臨干涸的危險，因此，水源補給是衡水湖生死存亡的又一關鍵問題。

2．3衡水湖水污染問題

由于衡水湖湖水的可貴，再加上衡水湖基本上是一個封閉的水系統，受污染后，很難在短期內恢復，因此，衡水湖的水污染已成為威脅衡水湖濕地健康發展的重要問題。

根據衡水湖污染的進入途徑可分為外源和內源兩種：外源污染主要包括：一，冀州市生產生活污水。二，引水自身及引水帶來的沿途污染。三，周邊農田產生的地表徑流。內源污染主要包括：一，湖區周邊農村生活排污。二，網箱養殖和攔網養殖。三，水生植物腐爛產生的二次污染。其中冀州市生產生活污水是衡水湖最主要的污染源，周邊農田產生的面源污染只占很小一部分。此外，衡水湖旅游污染將逐年增加。

3衡水湖濕地保護問題的對策

3．1準確定位，嚴格執行

地方政府從根本改變對衡水湖濕地的認識，衡水湖濕地是國家級自然保護區，不是濕地公園，更不是房地產開發用地；衡水湖濕地是衡水市獨一無二的珍貴資源，加強對它的保護，對衡水市的長遠發展具有重要意義，衡水湖濕地對衡水市甚至整個華北平原的氣候都有一定的影響，衡水湖濕地的生態效益和環境效益比開發它獲得的旅游收益大得多。

只改變認識還不夠，必須按照國家相關法律和地方相關法規，對破壞濕地的行為嚴肅處理，真正把對濕地的保護落到實處。

3．2多渠道引水，增加蓄水量

目前，衡水湖最有保障的水源補給是黃河水補給，必須鞏固每年定期洪湖水補給；加大滏陽河流域水污染綜合治理，使滏陽河重新成為衡水湖的水源之一，在黃河出現問題時，衡水湖不至于干涸；目前，南水北調工程還沒有到衡水，南水北調全線貫通后，長江水也會成為衡水湖水源之一，到那時，衡水湖的水源就更有保障了。

衡水湖濕地分東湖和西湖兩部分，目前，只有東湖蓄水，西湖處于干涸狀態，可以疏通衡水湖河道，給西湖蓄水，這樣，衡水湖的蓄水量幾乎增加一倍，它的防洪蓄洪能力，抗干擾能力就會大為加強。

3．3加強監測，多管齊下

對衡水湖濕地污染問題應該監測和治理并重，加強對水質監測就可以實時了解衡水湖水污染的狀況和動向，進而做出判斷，采取相應的措施。多管齊下，加強對衡水湖水污染的治理，主要是對外源和內源的治理。

外源的治理主要包括主要進水河道生態修復、冀碼渠入湖口生態治理及衛千渠引水河道入湖口生態治理等。河流廊道植被帶植物的生長，可吸收河流系統N、P等營養物質，轉化為生物量，從而達到滯污、凈污功能；入湖口生態修復，可通過沉積作用、植物生長等生態過程，恢復并增強河口生態系統的凈化能力，使入湖水質得以凈化。

內源的治理主要包括典型村落污染綜合生態治理、濱岸植被帶生態修復、人工濕地生物凈化等內容，通過這些治理手段，把衡水湖濕地中居民的生活生產的污水經過處理達標后，方可排入湖中。

結語

本文就衡水湖濕地保護存在的問題和對策進行了淺顯的探討，希望有更多的人、更多的專家關注衡水湖的發展，希望衡水湖的保護能夠引起有關人士的重視，希望這顆華北明珠永遠閃耀下去。