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篇1

一、我國商業銀行個人住房抵押貸款業務發展現狀

近年來,個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行具有強勁發展勢頭的“零售業務”,被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段,個人住房抵押貸款已成為商業銀行重點拓展的貸款投向。1998-2009年,住宅年銷售額平均增長率達到35%以上(1998年為2007億元,2009年為43900億元),然而,同期的城鎮居民可支配收入的年平均增長率卻只有10.1%(1998年為5425元,2009年為17175元),兩者間懸殊的增長差距再加上政府啟動內需的政策,極大地促進了住房抵押貸款這一金融產品需求量的增長。2001-2009年我國個人住房抵押貸款及居民人均可支配收入情況見表1。

從表1我們可以發現,2001年以來,城鎮居民人均可支配收入在逐年增加的同時,個人住房抵押貸款每年期末余額基本上都呈現發展迅猛的態勢,而且其增長率高出收入增長率很多。原因是近年來我國房地產市場的高漲、房價飆升大大超出了人均收入水平,房貸市場便順勢迅猛發展了起來。截至2007年底,個人住房抵押貸款作為銀行消費信貸業務中所占權重最大的一種貸款種類,年末余額已達到30128億元,個人住房抵押貸款余額占金融機構全部人民幣貸款余額的比重一直穩步上升,2007年末首次超過10%。

2008年金融危機的影響開始波及全球,我國國民經濟各方面均受到不同程度的沖擊,GDP增速減緩,居民可支配收入增長率也出現下滑,我國房地產市場有所調整,商品房成交量減少,房屋價格漲幅有所回落。受房地產市場、個人信貸需求趨降等因素影響,個人住房抵押貸款2008年末余額29800億元,首次出現下降,占消費性貸款余額的比例比2007年同期下降了2個百分點。

2009年,為應對國際金融危機,我國采取了一系列促進房地產市場健康發展的政策。商品房銷售面積增幅持續增加,房價同比漲幅自6月份開始上漲后不斷走高。部分城市商品房銷售猛增、價格上漲的特點表現得更為明顯。在市場變化的影響和政府大力采用宏觀調控手段的作用下,全國房地產信貸也出現較快增長。商業性房地產貸款余額快速增長,個人購房貸款持續回升。2009年末,個人住房抵押貸款年末余額達到47600億元。

商業銀行之所以積極發展個人住房抵押貸款,主要原因有兩點:一是近些年我國房地產市場的繁榮以及國家信貸政策的支持;二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產,不良貸款率極低,比批發類貸款風險小得多。事實上,個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對小并非必然,它是同經濟環境等因素密切相關的。

二、中美兩國關于個人住房抵押貸款風險的比較

(一)房地產金融市場風險

我國房地產金融體系和美國相比相對簡單,地產金融參與者相對單一。目前,我國房地產企業及城市居民購買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款,這種單一地產金融機制,使各商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。各商業銀行既沒有建立客戶分級體制,也沒有對抵押貸款進行分級,個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使銀行對客戶的選擇是單方面的,個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準,在具體掌握過程中,對符合準入條件的客戶,基本上給予全部的優惠條件,缺乏有效明晰的分類產品體系和適當的風險補償機制。

(二)利率風險

從2004年6月開始的兩年時間里,美聯儲連續17次提息,利率大幅攀升加重了購房者的負擔,美國房貸市場逐步出現自2001開始異常火爆后的降溫現象,而樓市的低迷正是引發此次次貸危機的導火索。與美國房地產發展相類似的是,我國央行從2004年10月開始連續8次加息,盡管單獨一次加息增加的還款額不算大,但多次加息后購房人累積的房貸負擔已不小,一旦房價出現波動,違約情況必然大增。這與美國次貸危機的誘因一致,一旦房地產市場出現降溫,購房者因此而無法及時還貸,房地產抵押貸款的風險將大量暴露。

(三)信用風險

我國沒有美國的次級按揭貸款制度,但并不能否認我國存在著相似制度。“假按揭”,就是一種欺騙行為,主要特征是實際借款人將套取的個人住房抵押貸款資金用于風險更高的投資,如挪用到房地產開發,或者進入股市,導致商業銀行信貸風險大幅上升。這種騙貸行為,很大程度上導致了我國個人住房抵押貸款不良貸款率的上升。在我國房貸體系尚處在發展的過程中,信用風險不容小覷。

(四)銀行的風控管理水平

我國銀行的風險管理水平較低,征信系統反映借款人個人特征、住房特征、融資特征的信息嚴重不足,且信息失真問題非常嚴重。基礎數據的缺失使得我國金融機構進行風險特征量化、制定更加科學合理的個人住房抵押貸款審核體系失去了依據和基礎。國內很多銀行為爭奪市場,通過降低審批標準、簡化貸款流程等手段放寬了個人住房按揭貸款者的市場進入,而且創新出了氣球貸、房貸休假等前期還款壓力小、后期按揭成本上漲的貸款產品,增大了房貸資產的風險。這些與美國次級貸款機構預期房價不斷上漲而降低信貸審批標準的行為如出一轍。

(五)結構性風險

美國次貸風險的暴露是由于房地產泡沫的破滅,而我國存在同樣的隱憂。不過由于目前經濟仍處于繁榮高漲的發展階段,公眾對增長的預期非常樂觀,因而并未出現調整跡象。一旦出現重大的負面消息,風險就會完全暴露出來,改變投資者的市場預期,從而造成整個宏觀經濟的系統性風險。我們還沒有真正經歷過房價大幅下降而導致抵押物不足值的情形,因此國內銀行對住房按揭貸款的風險管理水平還沒有經受過檢驗。目前按揭貸款的風險被掩蓋了,正如美國次貸市場在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以來,美國的房價出現大幅度下滑,其實只是5%-10%的下跌而已,卻能使占總按揭量1/4的次級按揭市場崩潰,盡管房價下降并不是唯一的原因,但是殺傷力足顯。

此外,還有政策風險、法律風險等一系列風險都是我國現階段個人住房抵押貸款業務發展過程中存在的風險,需要我們加以防范。

三、個人住房抵押貸款風險防范的對策和建議

(一)制度建設及風險意識方面

第一,應當高度重視住房抵押貸款的風險。我們必須從美國次貸危機中汲取教訓,切實加強和改進房地產信貸管理。管理的具體措施可以分為兩個方面:一方面對新的住房抵押貸款實行嚴格的審核制度,提高貸款條件;另一方面要做好現有房貸價值的重估和壓力測試,適時調險撥備,加強銀行的住房抵押貸款風險意識,防止出現類似美國的次貸危機。第二,必須科學推進金融創新。美國的次級抵押貸款和次級債,蘊涵著大量的金融創新,金融創新工具本身并沒有問題。但在金融創新過程中,控制杠桿是分散業務風險的前提,是控制創新業務風險范圍的必須。美國次級債危機很大程度上反映出次級抵押貸款市場制度上的不完善。而制度不完善帶來的風險往往是系統性的,破壞力極強且不易扭轉。因此,我國在推行住房抵押貸款證券化的同時要重視市場制度建設,把商業銀行審慎經營與金融創新有機結合起來,杜絕出現追求利潤、忽視風險的非審慎經營行為。第三,應切實加強對金融機構的監管。次貸危機反映出美國規制性監管模式的滯后性和不靈活性。我們必須吸取美國的經驗教訓,在堅持以規制性監管為主的基礎上,實現規制監管與原則監管的有機結合。第四,應當積極彌補我們在信息和分析方面的局限性,對怎樣度量住房抵押貸款風險、怎樣確定住房抵押貸款風險報酬等問題進行深入的研究,通過信用評價分析來客觀地認識貸款證券的信用程度和風險水平,并積累與抵押貸款評級機構溝通合作的相關經驗。同時,必須建立起嚴格的金融創新產品透明度監管標準和公正的信息披露與信用評估機制,穩健推進我國住房抵押貸款證券化與其他結構性金融工具的開發運用,保持金融創新與金融可持續發展的一致性。第五,密切關注行業經濟與利率等相關政策導向。要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀政策對某個特定市場的沖擊。貸款收緊對房地產開發企業的影響,很可能造成開發商資金鏈斷裂;還款壓力的提高對抵押貸款申請者的影響,可能造成抵押貸款違約率的上升。而這兩方面的影響最終都會匯集到商業銀行系統,造成商業銀行不良貸款率上升,作為抵押品的房地產價值下降,最終影響到商業銀行的盈利性甚至生存能力。

(二)操作環節方面

首先,把握好信貸關卡。審視美國次貸的貸前盡職調查,貸款機構恰恰就是對不適合條件的借款人提供了貸款。我們應該從中吸取很好的教訓,銀行永遠不要懈怠貸前盡職調查,銀行貸前盡職調查的主要作用就是避免對不適合貸款的客戶提供信貸支持。其次,不要過分依賴第二還款來源。次貸是建立在房屋靜態價值,而非借款人真實償還能力的基礎之上的。因此,除了注重自身流動性風險的管理以外,銀行對于客戶現金流的管理,即對于客戶第一還款來源的關注永遠要擺在信貸管理的首位。再次,減少對風險轉移的依賴。將風險轉移給愿意并有能力承擔的投資者是資產證券化的初衷,但實際上風險轉移并未降低風險,更不意味著風險消失,而是使風險以一種更加復雜的形式出現。

美國的次貸危機的影響還在繼續,值得我們反思的東西太多。我們需要汲取的教訓是,無論是基于龐大系統工程的金融創新,還是日復一日反復操作的傳統業務,永遠都要重視風險管理的基礎性工作。

參考文獻:

1、王福林.個人住房抵押貸款違約風險影響因素實證研究[D].浙江大學管理學院,2004.

2、張文花.美國次級債危機對我國個人住房抵押貸款業務的警示[D].吉林大學管理學院,2008.

3、楊紅.我國商業銀行個人住房抵押貸款風險分析――美國次貸危機對我國的啟示[J].財貿研究,2008(1).

4、羅力力.我國個人住房抵押貸款風險控制問題研究[J].黑龍江對外經貿,2009(7).

篇2

一、我國商業銀行個人住房貸款業務的現狀

截至2014年12月末，我國房地產開發貸款余額5.63萬億元，同比增長22.6%，增速比上年末高7.9個百分點；其中，房產開發貸款余額 4.28萬億元，同比增長21.7%，增速比上年末高5.3個百分點；地產開發貸款余額1.35萬億元，同比增長25.7%，增速比上年末高 15.9個百分點。可見，房地產開發貸款增速明顯上升。

而我國個人購房貸款繼續保持平穩態勢。2014年末，我國個人購房貸款余額為11.52萬億元，同比增長17.5%，增速高于同期各項貸款增速3.9個百分點；全年增加1.72萬億元，同比多增196億元。

隨著限購政策在各大城市相繼解除，我國房地產市場平穩回升，使得房地產企業的信心得以恢復，拿地熱情較高，融資需求有所增加，因此地產開發貸款增速較大，而限購松綁并沒有沖垮人民大眾的理性思維，大家普遍持觀望態度，因此個人購房貸款依舊保持平穩增長。

二、商業銀行個人住房貸款業務的風險分析

面對樓市下行，不少地區放開了此前的限購政策，因此房地產風險已經成為某些地區商業銀行不良貸款上升的主要原因。前幾年，部分地區在房地產市場膨脹和銀行短期效益激勵下，大量企業和個人參與房地產投資，銀行貸款激增，風險迅速上升。2014年以來，隨著國內經濟下行，房地產價格回落，出現經濟增長乏力、投資回報下降等情況，這樣的風險迅速波及銀行體系，銀行貸款隨之過度緊縮甚至凍結，加劇了金融和經濟波動，造成不良貸款上升。

由萬德數據顯示，2014年第四季度末，商業銀行不良貸款余額比第一季度增加1064.22億元，增長26.62%，不良貸款率為1.04%，比年初上升0.04個百分點。本文預計，銀行業金融機構不良貸款增長仍將繼續。

（一）購房者引發的風險

對于購房者來說，由于投資渠道相對比較狹窄，而房地產具有很好的保值增值功能，許多人就把購買房地產當做一種投資手段。但是對于那些具有剛性需求的購房者來說，限購松綁并不能使他們獲得真正的優惠，反而會放進來一部分投機者。如果消費者購房屬于自住的，對還款相對重視，逾期或不還款的情況相對較小；但如果消費者買房是投機之用，可能會對市場的行情判斷不準確，投資不理性，加之房價波動較大，會導致投資失敗，違約概率上升。正是因為很多投機性購房者的炒房資金很大比例來自于商業銀行。因此，商業銀行需要承擔更多的風險。

（二）房地產開發商引發的風險

由于房地產開發商的經營管理不善，也會導致銀行風險上升。經營不善導致樓盤爛尾、施工企業的工程款未結、未及時給購房者辦理產權證、或是因房屋的質量問題影響交房日期，繼而使已購房者不能按期入住。這時購房者可能會提出解除購房合同的要求，從而造成銀行的損失。而且，在實際商品房建設中，通常都是由施工方墊錢修建的，或者是開發商以各種理由拖欠施工款，在一段時間內開發商手中就會擁有銀行貸款。如果開發商把這些資金用了，就會導致在經營上出現了混亂，最終導致銀行的風險不斷升高，造成重大的經濟損失。

（三）商業銀行內部的風險

商業銀行為了追逐利潤而激烈競爭，銀行信貨部門為完成專項考核任務，降低貨款準入門檻并對借款人的貨款資料放松審查，尤其是商業銀行沒有嚴格的個人住房抵押貸款審核制度，或者只是宏觀的制度，沒有能細化到商業銀行員工的操作中，那么個人住房抵押貸款的規模越增大，銀行所承擔的風險就會相應的提高。此外，個人住房貨款業務的檔案管理非常重要，因為在如此長的借款期內，銀行工作人員必然產生變動，領導或客戶經理都會更換，目前已發生的因工作人員變動而造成個人住房貨款業務檔案流失的案例也很多。銀行內部有人與外部勾結，問題會更加嚴重，若出現個人住房貨款業務檔案的失真、失實，銀行的貨款就會面臨極大的風險。

三、防范個人住房貸款風險的建議

（一）建立完善的個人信用體系

首先，建立個人信息共享平臺。在各金融機構內部建立信息資源庫，通過對信息共享平臺的運用，盡快在全國范圍內實施各商業銀行個人信用檔案聯網，實現信息的共享。力爭通過一個透明公平的公共平臺，促使貸款雙方可以真實詳細的獲取有關信息，增強個人住房抵押貸款的透明化。其次，制定完善的個人信用制度評估標準，在個人住房貨款業務的受理過程中，客戶經理對貨款申請者的個人信用評估是不可缺少的環節因此，建立一套實用、客觀、定性、定量的個人信用評估體系，對于防范住房貨款中的信用風險是非常重要的。最后，完善個人信用體系的法律環境。通過法律手段維護個人信用系統的正常運行，制定相關法律法規，對違背誠信原則的個人給予嚴厲懲罰，使個人違約成本大于違約收益，降低個人住房貨款的違約風險。對守約的借款人，根據其信用評定等級，給予延長貨款期限、降低利率水平等優惠政策。

（二）加強對房地產開發商的審查與監管

加強開發商的貨款申請審查，應重點審查開發商的資質、實力、誠信情況、股東構成等，選擇有實力、重誠信、管理規范的開發商做為合作對象，這對防范爛尾樓的出現、開發商為套取信貸資金實施的“假個貸”行為的發生具有較好的防范作用。另外，建立對開發商的動態跟蹤系統，商業銀行應該通過定期調閱財務報表、實地走訪樓盤現場等管理手段，實時掌握開發商所開發項目的工程進度、資金投放運用等重大的企業行為，避免出現不能完工的項目。

（三）改善商業銀行內部管理體系

首先，完善商業銀行對于貨款機制的建立。建立償還比例機制，根據借款人的收入、負債、支出、資產、貸款用途、擔保情況等條件進行分析對比，對借款人申請的借款金額進行風險衡量，給出合理的貸款額度與貸款年限，控制好每一筆房貸每月的支出與收入的比例，保證借款人每月實際收入足以償還每月的房貸支出。其次，建立個人住房貨款前期評估制度，通過對按揭項目的建設條件評價、市場前景分析、開發商信譽和業績評價，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優選擇好項目。最后，強化對個人住房貨款業務的檔案管理，銀行應由專人負責保管個人住房貨款業務檔案，加強內部監督、內部牽制，對每月施欠銀行貨款的借款人進行及時催收，加強貸后管理工作。

（作者單位：河北經貿大學）

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（一）借款人造成的風險

1、信用風險

個人住房抵押貸款的申請和執行過程中，存在很多可能導致申請人最終不能或者不愿按期償還貸款本金和利息的因素，既有主觀的，也有客觀的，最終形成信用風險，也就是不良的個人抵押貸款。迄今為止，我國個人住房抵押貸款的不良率在1%左右，最高達到過2%。按照國際經驗，個人住房抵押貸款的風險暴露期為3至8年，如果房價大幅回落超過30%，個人住房貸款不良率平均將上升近1倍，對于整個銀行系統而言，不可忽視這樣的風險。伴隨著我國的個人住房抵押貸款相關業務的演變，同時國家對于房地產業的調控力度逐漸加強，城市房價的下跌可能會導致抵押物不能夠覆蓋貸款的本息，從而不良貸款率以及理性違約的比例會大大上升。拿個人住房抵押貸款相對成熟的上海市作為例子，在04年的時候，商業銀行個人住房抵押貸款不良率平均只有零點一個百分比，截止到06年9月底，個人住房抵押貸款不良率平均上升了7倍多，并且截止11年7月底，個人住房抵押貸款不良率仍平均保持在零點八個百分比。

2、提前還款風險

個人住房抵押貸款額度較大，期限也較長，個人需要支付大量的利息，并且期限越長，這個比例會越大。因此，只要個人多余資金的期望投資收益率小于銀行的貸款利率，其就會選擇提前還款。這種借款人在合約到期之前償付其所有借款的行為，之所以會給銀行帶來風險，是因為該行為的發生使得住房貸款的現金流量產生不確定性，拖累房貸余額的增長同時給銀行的資金運用計劃增加不確定因素。提前償付會使債權人的庫存現金增加，從而使其總體資產的流動性大大超過其利潤最大化和基本風險防范的要求，因此一定市場收益的損失在所難免。

（二）外部宏觀環境變化造成的風險

1、政策風險

市場政策風險主要指國民經濟在整體發展過程中存在由繁榮到蕭條周而復始周期性波動，影響房地產業的市場風險，一旦經濟情況朝地產業不利方向發展引起房價下跌，商業銀行勢必會面臨大量的“呆壞賬”損失和政府經濟政策的調整引起房地產市場變化給商業銀行帶來損失。例如首套房貸政策，借款人第一次利用貸款所購買用于自住的房屋，房貸最低可享受7折基準利率優惠，最低首付20%；二套房貸政策，已利用銀行貸款購買住房的家庭，再次向商業銀行申請貸款時，按第二套房貸政策執行，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，頒發限購令后，一些銀行對二套房貸利率上調幅度在30%以上。此外還有“新國八條”要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍等一些調控風險的政策。

2、利率風險

利率風險是金融市場利率波動導致存貸款利差縮小，甚至出現貸款利率低于存款利率，導致銀行收不抵支的風險。國家每次出臺房地產行業或信貸業務的相關政策，均會直接或間接的對個人住房抵押貸款利率造成一定影響。

除了依據整體經濟環境調高存款準備金率、進行加息外，直接針對房地產的一系列調控措施也日趨嚴厲，也勢必會影響到與地產業密切相關銀行個人住房貸款業務的利率風險。

3、由抵押物引起的風險

商業銀行的第二還款來源是抵押物貸款，抵押物包括了個人或者企業名下已取得房產證的經濟適用房、住宅、危改回遷房、成本價住宅、別墅、商品房、廠房、商鋪與經營性用房、土地等，但商業銀行也會面臨一些抵押風險，例如：（1）抵押處置的風險。當抵押物的變現成本高，渠道窄、商業銀行就不能夠順利合法的變現，遭受到抵押處置的風險。（2）抵押物價格的風險。商業銀行抵押物價格的風險主要包括市場的風險與人為的風險。市場的風險是指抵押物由于房地產的市場變化以及房屋磨損導致的抵押房屋的價格下降。房地產市場在調整期或者不景氣的時候，房屋價格的下跌就能夠導致所抵押房屋的價格低于銀行的本金與利息。人為的風險是指抵押人在房屋抵押期的限內損壞房屋所造成的抵押物價值下跌，也可能是估價人員因自己的過失過高的估價所抵押物導致的風險。

（三）商業銀行內部產生的風險

從組織結構、管理流程、貸款政策、技術基礎等一些方面來看，當前我國的商業銀行個人住房抵押貸款的管理處于比較低下的水平。例如商業銀行一般在個人住房抵押貸款方面注重業務上拓展、而輕視了業務管理之間的沖動去搶占個人住房抵押貸款市場的份額；貸款業務的運作過程隨意性大，還沒有形成合理的評價標準與業務的流程；匱乏熟悉抵押貸款專家人才，相關的培訓也跟不上業務發展速度。

二、個人住房抵押貸款風險防范對策

（一）盡快建立完善的個人信用體系

1、建立個人資信登記體系

銀行發放個人貸款前，需要查詢了解借款人的資信狀況，按照這個要求，資信登記的內容應該包含：個人身份信息；投資及經營活動信息；商業信用記錄信息；社會公共信息記錄；影響個人信用狀況的其他信息。

建立客戶個人信用賬戶。主要指的是居民個人在商業銀行實名制儲蓄基礎上開設綜合性的信用賬戶。以身份證IC卡的名字為依準，一人一號，在高度發達電子信息網絡系統的基礎上，將客戶個人資金往來歸納到這個基本賬戶之下，個人的資產與負債業務進行統一的治理，為客戶個人提供一切所需的金融服務。在實行IC卡多功能的網絡身份證之后，客戶個人的資產信用情況全部及時的一一記錄在這個加密過的個人IC卡上以及相應的商業銀行數據庫之中。這樣一來，全國各地的銀行都可以隨時的調閱客戶個人資信的情況。

（二）開發和建立內部評級體系和內部評級模型

目前我國的商業銀行信貸管理是圍繞單一的貸款人風險而展開，但是現代的商業銀行信用風險管理不但包含了單一的貸款人風險管理，值得注意的是，需要以優化配置風險資本以及配置信貸資產組合作為風險管理的模式，商業銀行所面臨的整體風險需要進行監控、測量與主動管理，所以就要求商業銀行對于整體的信貸業務建立完善的內部評級體系，可以采用內部的評級法，全面準確把握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮貸款人的個人資料與已有的歷史信用信息，科學的建立償債能力與資信評估的模型，逐步的去完善借款人的信用評級體系，細分借款人市場，并將此當做開展業務的一項重要依據。

（三）加強個人住房抵押貸款的利率管理

1）發展可以調整利率的抵押貸款。抵押貸款的利率需要根據市場利率的變化不斷做出周期性的調整，調整利率的周期可以是1季度或者1年。相比于我國當前的浮動利率，這種方式餓優點在于周期性利率調整有利于改善我國商業銀行存貸款期限匹配的狀況，將商業銀行所承擔的利率上升風險成功的轉移到了貸款人身上，與此同時也將由借款人所承擔的利率下降風險轉移到了商業銀行。2）開發出固定利率的抵押貸款。在抵押貸款合同規定的還貸期限之內，借款人所貸款的貸款利率固定不變。商業銀行如果能夠獲得固定利率的資金來源并通過與借款人所貸款相匹配，則可以避免利率錯配與資金流動性的風險。3）規范房地產信托管理。房地產投資信托項目都是中短期的某一獨立項目的融資，要建立信息披露制度，要對配套的信托稅收、財會制度等要做相應的特殊調整盡快出臺工商登記信托稅收、信托會計、外匯信托、信息披露等專項信托管理辦法。加強信托投資公司內控制度一是要建立完善的法人治理制度；二是要建立起全面的內部控制的框架作為我國房地產投資信托計劃。

（四）完善銀行內部信貸管理機制，防范管理和操作風險

1）加強對于借款人的借款資格與償債能力方面的審查。2）完善借款人貸款的相關手續程序。在對手續簡化的同時，還要完善借款人的個人住房貸款抵押、公證、保險等相關手續，加強貸款相關的基礎管理工作。3）重視貸款后的管理工作。銀行需要對已經發放的貸款相關的還款情況進行跟蹤監控，對有可能影響正常回收貸款的情況發現并及時處理；對逾期的貸款需要加強催收和抵押物處置的力度。4）提高個人住房信貸的業務人員具有的業務素質。

參考文獻：

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1.個人住房貸款的特性。個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買普通住房的貸款，貸款不得用于購買豪華住房。貸款人發放貸款時，借款人必須提供擔保。貸款擔保可分別采取抵押、質押、保證的方式，也可以同時并用以上三種擔保方式。個人住房貸款風險具有分散性、多樣性、隱蔽性和滯后性等特點。

2.個人住房貸款業務的風險。我國的個人住房貸款于1992開始發展，自1997年以來規模不斷擴大。到2005年年底，中國商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9％。與此同時，個人住房貸款的風險也日漸突出，特別是個人住房貸款風險往往是在業務大規模發展后的3年～8年里才集中地暴露和顯現，具有一定的滯后性，所以個人住房貸款風險控制已成為當前值得關注的重要課題。

二、個人住房貸款的風險分析

1.銀行的流動性風險。由于金融機構缺乏足夠的現金和隨時能轉換為現金的其他資產，以致不能清償到期債務，滿足客戶提取存款要求的風險。隨著國內資本市場的逐漸壯大，必然導致國內居民資產從銀行存款大量分流，到時銀行很可能面臨資金流動性問題。特別是一旦房地產市場崩盤，銀行很難在短期內將大量的抵押資產以合理的價格變現，而且拍賣本身也具有很高的交易成本，這些抵押貸款將會迅速轉變為不良貸款。

2.開發商的風險。個人住房貸款的抵押物大多是開發商開發的房產，在未正式過戶到購房者名下并辦理抵押登記手續之前，開發商一般都需要承擔階段性保證責任，有時銀行還會要求開發商承擔回購責任，因此，開發商將給銀行帶來經營風險、虛假貸款風險、信用風險、營銷風險、超值抵押風險。

3.個人住房貸款的操作風險。銀行對貸款的調查不深人細致，只求數量擴展，不求質量提高。從制度或管理上放寬貸款要求而造成的違規操作。另一方面，銀行對借款人的資信情況難以做準確的評價。貸后貸款檔案管理不健全不規范。因工作人員變動而造成個人住房貸款業務檔案流失，使收貸無據可依。銀行監控催收不力，造成借款人賴賬或拖欠不還。根本無法及時了解貸款客戶經濟及家庭變化的情況。

4.個人住房貸款的信用風險。個人住房貸款單筆金額相對較小,受信的消費者分散,加之現代人口因素具有較強的易變性,因而在個人房貸的授信與受信中存在著嚴重的信息不對稱,可能導致信貸的逆向選擇效應和道德風險。

5.住房貸款的利率風險。房地產消費信貸的利率風險是指在貸款期限內，因市場利率的變化而使消費信貸的提供者從消費信貸中所得到的利息收入受到影響，導致利潤下降的可能性。我國對個人住房貸款實行浮動利率制度，商業銀行發放的中長期貸款，實行的是逐年調整利率的計息方式，住房貸款一般期限較長，借款人的利息支出始終處于不確定狀態。在這種制度下,當利率上升時，借款人只有通過提前還貸的辦法，來減少損失，規避風險。

三、個人住房貸款風險的控制對策

1.開展住房抵押貸款證券化。中國個人住宅融資的渠道以商業銀行中長期貸款為主，而商業銀行的資金來源主要是短期存款，客觀上存在期限匹配不一致的問題。開展個人住房抵押貸款證券化，可以調節商業銀行短存長貸的結構匹配，緩解商業銀行流動性壓力，增強商業銀行整體抗風險能力。住房抵押貸款經過證券化處理以后，發行的證券可以在證券二級市場上自由地流通轉讓，這樣住房抵押貸款面臨的各種風險可以通過證券市場得到轉移。

2.加強對開發商的審查和監管。首先加強開發商的貸款申請審查,主要包括資信審查和開發項目的審查。其次強化開發商的擔保責任。從市場經濟的發展來看,銀行貸款的安全性越來越差,為減少貸款風險,在抵押的基礎上再設立一種保險機制,以求達到雙重保險已經是房地產抵押的趨勢。

3.提高從業人員的政治素養與業務水平。經辦人員嚴把貸前審查關。要對借款人的個人信息進行認真核對及審查、核實借款人的收入證明，使收入證明體現借款人的真實收入狀況。強化對個人住房貸款業務檔案的管理。由專人負責保管個人住房貸款業務檔案，逐步建立、完善借款人的違約檔案，實現電腦和文件資料(原件)的雙重管理。

4.建立社會信用體系。建立科學有效的個人信用檔案體系是銀行控制消費信貸風險的前提保證。可以銀行內部的信用卡個人信息資料為基礎，將其他各專業部門保存的個人客戶信息資料集中起來，建立全行性個人客戶信用數據庫,鼓勵個人信用信息在金融機構之間的共享；另外，應建立一個公正、權威、獨立的資信評級機構。該機構可由央行牽頭建立并進行業務指導,聯合各金融機構、政法部門、企事業單位等,搜集整理個人收入、信用、犯罪等記錄，評估個人信用等級,為發放消費信貸的金融機構提供消費者的資信情況。

5.加大對個人住房貸款利率風險的控制。在借款人提前還貸的情況下，必然造成銀行預期利息收益的降低。當銀行提高貸款利率時，會加重借款人的利息負擔，甚至會因此導致借款人的違約風險。大力發展衍生金融工具，例如利率期貨、期權和互換等金融衍生品，可以把風險控制在一定的范圍內。

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近年來，各家商業銀行積極發展以個人住房貸款和個人商業用房貸款等為主的個人貸款業務。其因高收益、低風險、高穩定性帶來了較高的價值貢獻成為同業競爭的焦點。隨著宏觀經濟和金融監管政策迭出，個人類貸款業務呈現的一些風險苗頭和新的風險特征，其隱含的操作風險、信用風險和外部監管風險值得關注。

一、主要業務風險之案例實證

風險特征之一：“零首付”或降低首付，銀行風險被轉嫁

開發商采用個人住房貸款“零首付”的方式營銷客戶，與客戶達成一種“默契”來套取銀行資金。如開發商在銷售的商品房過程中，以裝修房的價格與客戶簽商品房買賣合同，客戶以裝修房總價向銀行申請貸款，客戶實際購買的商品房為毛坯房，客戶實際購毛坯房總價與貸款金額大致相同，形成了零首付或降低首付的情況。

風險特征之二：土地性質隨便改，“陰陽”合同存隱患

在有些城市或區域“商業公寓”不受“限購令”限制，“商業公寓”銷售隨之熱銷，使其成為越來越多購房者的選擇。如：某開發商利用變造的商品房預售許可證（房屋用途性質由“商業”變造 為“住宅”），向某行某機構申請個人住房按揭貸款。售房時與借款人簽訂的購房合同“商品房用途”為“商業公寓”，使用年限40年，向某行申請按揭貸款時，購房合同卻為“住宅”，使用年限70年。這種“陰陽”合同極易引起法律糾紛，對銀行社會聲譽帶來不利影響。

風隊特征之三：中介機構利益驅動，出現集中貸款、騙貸等現象

近年來，二手房市場發展迅猛，二手房市場已經成為各家金融機構競爭的又一焦點之一。二手房貸款的準入門檻較低，客戶群體復雜，所交易房數量眾多且地域分散，加之房產中介機構良莠不齊，中介機構及推薦的個人貸款出現騙貨、套貸事件時有發生。由于貸后管理流于形式，導致不法分子騙取貸款后未能及時發現，貸款資金拖欠后形成不良。

風險特征之四：虛假消費套個貸，資金回流存隱憂

部分借款人采取虛假的貿易背景，與開發商或者經銷商協商，以虛假交易向銀行申請個人貸款。貸款發放后，按照受托付的要求轉入開發商或經銷商等合同約定的交易對象，然后再通過交易對象轉回借款人賬戶。該類貸款不具備真實的交易背景，借款人往往通過偽造或變造交易協議、首付款記錄、抵押權證等方式套取貸款。此類款用途往往與合同約定用途不符，資金出現“回流”現象。

風險特征之五：員工貸款問題多，參與集資風險高

銀行員工特別是個貸重要崗位的員工，由于熟悉貸款申請條件和業務流程，往往更容易申請到個人貸款。從近幾年來，內部員工利用職務便利，套取貸款或者參與企業或民間集資的現象也時常見之報端。

風險特征之六：個貸存在公司化傾向，信用風險易放大

個別基層機構為規避上級行信貸政策約束，以個人貸款的名義，化整為零變相為公司類客戶發放貸款。表現為：民營企業借款人采用關系人共同貸款的方式，突破個人貸款單戶（筆）金額限制，放大信用風U；或貸款資金用于異地企業經營，加大貸后管理難度，增加風險隱患；或多戶個人貸款被企業客戶集中控制、使用，部分借款人利用金融機構信貸產品之間的控制缺陷，規避額度控制，放大個人貸款風險等。

二、商業銀行應對策略及風險管控措施

1.加強國家宏觀政策研究，提高風險識別能力。經濟下行期，對一些資金實力相對較差，對銀行開發貸款依存度較高的開發商，應給予特別的關注。

2.牢守個人信貸真實性關口。落實“三查”制度，嚴格審查借款人身份信息、房屋交易背景真實性，密切跟蹤、監控信貸資金流向；嚴格審核首付款真實性，做實“ 面談、面簽”，嚴防開發商、借款人利用假按揭套取信貸資金。

3.加強樓盤準入管理。重點加強對開發企業資信、項目建設及銷售合法性、建設資金、銷售價格、銷售前景等方面的調查；嚴格控制酒店式公寓、工業園區、廠房等類型商業用房貸款項目；禁止個人商業用房貸款投向采取售后返租、承諾有固定回報及類似變相方式銷售的商業用房。

4.做好合作項目存續期間的監控與管理。加強項目實地走訪、客戶回訪以及區域各類媒體信息的采集與監控，及時掌握項目和客戶動態；發現樓盤項目出現停工緩建、開發商涉及經濟糾紛或案件等風險，要暫緩合作，第一時間組織進行調查，及時化解風險。

5.提高對“假按揭”特征貸款的識別和防范能力，將風險消除在萌芽狀態。加強對經辦行個人貸款業務的指導與管理，提升客戶經理專業技能；要求從業人員熟練掌握重點環節風險防范措施及重要崗位履職盡責要求；加強系統工具運用，強化對合作項目與客戶的動態監控和風險監測，嚴密防范欺詐騙貸風險。

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我國個人住房貸款整體上屬于上升過程。在20世紀90年代以前，并未在住房信貸上有過多側重。隨著城鎮化的發展，從1991年起，有了初步的起步，同年建設銀行、工商銀行成立信貸部，著手處理個人信貸業務。較1997年，1999年個人住房貸款增加了1182億元。步入21世紀，開啟了一個新篇章。2003年個人房貸首次突破1萬億，在06年與08年又分別突破2萬億與3萬億元。至2009年，我國個人住房貸款余額為43800億元，較1997年的235.46億元增長了約185倍。

我國個人住房貸款同其它貸款相比，具有以下特點：

第一，額度高。考慮政策、房產抵押等因素，對比于其它貸款，個人住房貸款具有更高的額度，為購買力有限的居民提供便利的同時，也相應隱藏了部分隱患。

第二，周期長。這一特點與居民支付能力，貸款額度以及貨幣政策等各個因素都有關系。我國個人住房貸款年限從幾年到30年不等，無固定年限，居民可根據自己需求選擇。

第三，分散交廣。住房方面，我國申請貸款居民較多，每筆申請金額與申請年限都有所不同，早就的龐大的信息基數。而個人信譽又因人而異，所以該類貸款對銀行的信息收集與處理能力有較高的要求。

（二）我國個人住房貸款現狀評價

在政府與市場的雙向引導下，個人房貸呈蓬勃發展的姿態，二十年來，貸款余額提高了幾百倍。飛速的發展下，必定會存在一些相應的隱患。房地產是一個較為典型的資金密集型行業，因可將產權作為抵押物，相對安全且收益較高，銀行對其更是青睞有加，資金變會不斷的流入其中。此行業也能帶動臨近如鋼鐵、水泥、木具等一系列行業的發展，可謂是牽一發而動全身。住房貸款高速發展所帶來的風險，若我們不能加以重視，必將出現重大的危機。

二、我國個人住房貸款中的相應風險

（一）銀行自身存在的風險

房貸人群基數較大，對商業銀行信息處理能力要求較高。部分銀行審核要求較低，沒有對申請者的經濟實力仔細審查，亦沒有制止部分申請人對申請資料的弄虛作假行為。為了增加業績爭取市場，些許并不具備或是還款能力較低的申請者都被大開綠燈，這對銀行后期的經營埋下了風險。另一方面，銀行缺乏有效的評估措施，致使評估額度與應得差異較大。

（二）借款人方面的風險

借款人沒有提供真實有效申請資料，大多單位也會幫助申請人提供虛假證明，這對信貸評估有著不小的影響，若借款人自身有較大的投機行為，購房時利用信息不及時對等這些手段，會導致房產泡沫增加過快。貸款年限長，申請人自身家庭、健康等因素都會或多或少影響個人支付能力。利率的變動也會使貸款者出現違約現象。

（三）借款契約存在的風險

合同與貸款擔保都會存在相應的風險，簽訂協議時，由于協議中并未存在應有的解釋或存有漏洞而導致后期糾紛；擔保面中，個人房貸是一個長期的還款方式，企業的擔保并不會長期有效的保證申請人的權益。

（四）對資金流動的影響

房產的高速發展，使個人信貸急速上升。其在銀行貸款項中的比例過高，則會使得一段時間內，銀行資金鏈緊張，倘若購房人未能有效及時的對貸款項進行償還，進一步則會使得銀行資金鏈斷裂，從而引發更加嚴重的資金問題危機。目前，我國相當一部分地區已經存在了這些隱患，必須引起我們對其的重視。

三、我國個人住房貸款的風險防范

無論是什么貸款都存在一定的風險，需要我們采取合理的方式方法進行防范和應對。對于我們所討論的個人住房貸款也不例外，我們提出幾個措施加以防范。

（一）積極推進個人信用制度建設

我們利用信息技術將個人信用記錄和信用評估集中起來，以此建立全國性的信用檔案管理系統，?y行可以比較便捷的審查借款人是否有可靠的資金來源，是否存在其他債務、抵押物等一系列的相關信息，這一系統可以讓銀行更加客觀的來判斷客戶信用度，由此針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。目前來看，我國的個人信用評分模型基本開發完成。該模型是基于全國統一的個人信用信息基礎數據庫的數據，采用數據挖掘和統計分析方法，以及綜合的考察個人信用行為特征，以得到借款人在還款意愿和還款能力方面的個人信用分值。據中科院虛擬經濟與數據科學研究中心副主任介紹，該評分系統的分值范圍在0～1000分之間，分數越高，說明受評者的信用風險越低；分數越低，說明受評者的信用風險越高。此系統是依托中國人民銀行個人信用信息基礎數據庫它可以給授信決策和貸后管理提供了一種新工具。

（二）健全抵押物處置制度

應積極的培育發展資產拍賣市場，可以做到有效實施抵押貸款并讓它能夠發揮其真正的效用。此外還必須培育和發展有關的中介機構與資產拍賣市場，定制房地產拍賣規程，積極的解決好合理合法處分抵押物的問題。我們還應健全對房屋使用者的安置制度，規范市場房地產評估業務行為，從而保證對抵押物的估價是真實有效的。并且確定出準確合理的抵押率。

（三）盡量減弱個人住房貸款的流動性風險

商業銀行采用市場化的手段來轉移流動性風險，積極推進資產證券化市場發展。我們要逐步建立住房抵押貸款二級市場即房地產抵押債權轉讓市場，房地產貸款由貸款銀行或其他金融機構創建出來之后，再轉售給其他的投資者，或者以抵押貸款為擔保發行抵押貸款債券。通過一級市場與二級市場的銜接提高銀行資金的流動性，分數流動性風險。

（四）加強立法以防范法律風險

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經過十幾年的迅猛發展,房地產業已成為推動我國經濟增長的重要動力。而海南省獨特的自然資源、優越的生態條件,更決定了海南省房地產業的特殊性,這種特殊性為個人住房貸款業務快速發展提供了良好機遇。2010年年初,海南國際旅游島建設獲準中央批復后,海南省房地產業出現了許多新特點,隨之而來的個人住房貸款金融產品也面臨新的風險考驗。如何有效預警和防范個人住房貸款風險,保持個人住房貸款業務的健康發展,是各家商業銀行共同面對的課題。

一、個人住房貸款業務呈現新的發展特點

1.個人住房貸款的發展速度遠快于房地產開發貸款發展速度。根據中國人民銀行海口中心支行的統計數據,2009年海南金融機構房地產開發貸款余額108.36億元,而個人住房貸款余額達到177.78億元。個人住房貸款2009年增長33.45%,比2008年提高23.85個百分點。

2.個人住房貸款的增速有逐年加快趨勢。根據表1分析,2008年前海南省七家商業銀行每年個人住房貸款新增額一般都為十幾億元,而2009年新增42.5億元。從圖1可看出,各家商業銀行都把個人住房貸款業務作為戰略性業務,個人住房貸款業務普遍呈現出快速增長的態勢。2010年6月末數據顯示,海南省七家商業銀行個人住房貸款當年新增74.1億元,比2009年增長74.4%,發展速度迅猛加快。

3.個人住房貸款以外省個人客戶為主。近年來,基于海南省得天獨厚的氣候、優美的生態環境等因素的吸引,外省個人客戶按揭貸款占海南省商業銀行個貸業務的主體。根據建設銀行海南省分行的統計資料顯示,按揭貸款80%以上為外省個人客戶。據海南省住房和城鄉建設廳提供的數據顯示,2009年上半年,全省商品房累計銷售面積235.57萬平方米、24649套,70%以上銷往島外。其中,文昌市銷售商品房1150套,全部被島外人士買走。內地居民以自然人身份海南購房成為新一輪房地產投資熱中的主力軍,這給各商業銀行防范個貸業務風險提出了新挑戰。

4.不良個人住房貸款單筆金額有所上升,投資、投機性個人住房貸款風險增大。以建設銀行海南省分行為例,2006年以來,個人住房貸款不良率、不良個貸筆數逐年下降,2008年個貸不良率1.09%,2009年0.56%,但個貸不良率與不良個貸筆數占比卻逐年上升,2008年這一比率為0.13,2009年為0.19①。個貸不良率與不良個貸筆數比率逐年上升,說明新發生的不良個人住房貸款金額呈現增大的趨勢。綜合分析海南國際旅游島建設消息后,海南省房地產價格非理性大幅度上揚的現實,極有可能是投資、投機性購買高端房地產行為所致,這是海南個人住房貸款風險控制的新動向。

二、個人住房貸款業務面臨的主要風險

1.宏觀政策市場風險。在當前國家對房地產宏觀調控政策的影響下,個人住房貸款的市場風險日益突出。一方面中央“國十條”政策的出臺及對地方政府控制房價持續上揚政治層面的要求對房地產業已產生明顯影響,盡管許多人預測海南省房價不可能大幅度下跌,但考慮海南省房地產市場面向全國的現實,如果降價風波席卷國內大中城市房地產市場,海南省房地產市場也不可能獨善其身。當房價的跌幅比預期大的多,個人住房貸款的違約率將呈上升態勢,存在潛在的斷供風險,個人住房貸款質量將面臨較大的壓力。另一方面,由于國家個人住房貸款利率的提升將不可避免使炒房者的利潤空間壓縮,導致個人貸款的還款能力大大削弱,造成了不良個貸的上升。

2.房地產行業風險。當前我國房地產業正處于大調整階段,自從國家出臺新一輪房地調控政策后,全國房地產市場銷售量縮小,但價格下降并未達到預期,樓市的走向依然不明。有關機構提供的數據表明,在亞洲金融危機之前,房價上漲3倍所花的時間,日本用了十年,香港用了十三年,而我國中心城市所用的時間平均只有四年左右。其中,深圳市用了不到五年的時間;北京市用了不到四年的時間;上海市則用了不到三年的時間。海南省在國際旅游島建設《意見》頒布前后,商品房均價由2008年5281元/平方米猛漲至2010年2月11028元/平方米,漲幅208%。其中三亞市2010年5月商品房均價18755元/平方米,是2007年初均價的3.65倍,與國內知名城市的上漲水平基本持平②。從2010年二季度海南省房地產市場的反應情況看,交易量萎縮、價格溫和下跌同步發展,排除海南省房地產季度性銷售因素外,國家宏觀調控政策的影響已有所顯現。一般情況下,價格下跌只影響房地產企業的效益,而交易量的持續萎縮可能危及房地產業自下而上的健康發展。

房地產業是資金密集型行業,對房地產開發企業來說,商品房價格折扣只是利潤壓低一些,而交易量的持續萎縮意味資金無法回籠,如果沒有新的資金渠道補充,房地產企業可能面臨資金斷裂的危險。因為一是流動性風險加大,財務成本增加;二是持幣觀望氣氛愈濃,實際需求可能會明顯壓縮;三是如果房地產開發商與購房者的博弈中,開發商在支撐不住的時候降價,很可能降價幅度很大,是開發商迫不得已的自救,對房地產業的打擊是巨大的。目前銀行業內部比較一致的判斷是,如果房地產跌幅越過35%,則樓盤降價風和業主斷供潮將相互激勵,加上有很多購房人辦理了多套個人住房貸款,一旦形成危機,后果會非常嚴重。筆者認為,如果國家再沒有更嚴厲調控政策的出臺,海南省房價下跌幅度應只是小幅回落,對整體市場沖擊有限[1]。

3.個貸抵押方式的自生性風險。個人住房貸款主要是以購買的房地產為抵押物,向銀行申請的長期貸款,并承諾按月或按年定期償付銀行貸款本息。銀行作為債權人承擔全部債務人違約風險。個人住房貸款以房抵押的方式,客觀上存在一定風險。一是住房貸款種類少,除住房公積金貸款外就是商業貸款,銀行作為住房貸款的最大債權人,自然也是風險承擔者;二是缺乏住房貸款的風險分擔機制,主要是住房貸款證券化等衍生工具不夠,風險無法轉嫁;三是個貸基本上都是中長期貸款,一般都在10年以上,隨著個人住房貸款余額的持續增長,聚集的風險也在不斷增長,貸款人惡意逃債、開發商惡意騙貸、失業人員無力還貸等都可能使風險由銀行承擔;四是銀行處理貸款違約抵押物的難度大、成本高。

實踐證明,銀行作為債權人,一旦出現房貸違約現象,在處理作為抵押物的房產時將遇到許多困難,主要表現在兩個方面:一方面勝訴無法執行,包括抵押房產為被執行人唯一的房產,法院無法進行強制執行拍賣;或抵押房產下存在多人戶籍,非債務人獨有;或被執行人其抵押房產有他人居住,法院不愿引起社會矛盾而中止執行等。另一方面,即使執行回房產,將其拍賣變現也需要專業人才,銀行是金融企業,如果成立專門的機構處置違約房產,成本相對較高。委托中介機構處置,實際成效也大打折扣。國際經驗表明,個人住房貸款信用風險在貸款發放后3～8年內達到頂峰。海南省作為房價上漲過快的特殊省區,購房人大部分又非本地居民,個貸產品的自生性風險相對更高一些。

4.銀行操作風險。目前,個人住房貸款業務競爭十分激烈,銀行為了擴大業務范圍,爭取更好的市場份額,自覺不自覺地降低客戶門檻、放寬審批條件,這是銀行內部產生操作風險的最主要原因。從現實的“假個貸”案例中可發現,開發商惡意造假、開發商與借款人串通騙貸、銀行貸款審查不嚴等都很容易帶來操作風險。主要是客戶經理風險意識不強,貸前資信審查不嚴;貸前調查不全面,過分依賴開發商;貸后管理不到位等。另外,由于個人住房貸款筆數多、期限長,個人變化因素較多,給貸后管理帶來極大不便,也使個貸風險隨著時間的推移風險不斷增加。

三、個人住房貸款風險防范措施及應對建議

1.加強宏觀房地產市場的調研分析。宏觀房地產市場良性發展與個人住房貸款健康發展密切相關,對宏觀政策的把握有助于個人住房貸款風險的控制。一是加強海南國際旅游島背景下宏觀經濟政策的研究,準確把握宏觀政策對金融市場和房地產行業可能產生的影響,避免市場和政策風險;二是密切關注房地產行業的整體走向,特別是關注房地產貸款企業經營變化情況,及時調整經營策略;三是密切關注房地產市場價格指數和個人收入比例,商品房價格由租(土地轉讓價格)、價(商品房人工、物耗價格)和稅(各類稅費)構成,科學測算有關量化比例,建立較為完善的跟蹤關聯效應指標體系,在滿足消費者貸款需求的同時謹防購買者購房后無力償還貸款帶來的風險。

2.重視對開發商和貸款項目的審查。宏觀房地產市場健康與否的風向標――房地產開發貸款對其下游產品――個人住房貸款的風險度有直接影響,重視對開發商和貸款項目的審查,間接實現了對個人住房貸款風險的防范。主要有兩個關鍵環節:一是嚴格審查準入資格,從企業資質、管理水平、財務狀況及管理層個人信用記錄等方面全面審查,特別要深入了解企業法人的個人資信狀況。因為在目前現實的社會條件下,企業主要負責人的資信對一個企業及貸款的安全性有重大影響。二是提高合作項目準入門檻和貸款條件,對銷售價格明顯波動或資金出現異常變動的,要適當降低貸款成數,嚴格首付比例,防止抵押房價值虛高。因為過度上漲的房價,在調整周期來臨時跌幅也更深,這時貸款成數將覆蓋風險敞口。

3.進一步規范貸款操作。一是加強貸前審查,嚴格把握客戶準入標準,除確保貸款人第二還款來源足值、有效外,重點要關注其第一還款來源的償債能力。經驗表明,第一還款來源如果出了問題,第二還款來源往往也不能保證足額還款。二是嚴格貸中審查,關鍵是要嚴格落實面談面簽要求,做好真實性調查,當面見證客戶簽署貸款申請書、貸款合同、擔保合同、貸款支付憑證等法律文書。三是完善制度建設,實施個人住房貸款審批“工廠”化操作,通過集中化、流程化、標準化審查,降低內部管理風險。四是對大額個人住房貸款實行特別審查制度,嚴格控制發放的比例,對涉嫌高檔樓盤炒房的,嚴禁發放個貸。

4.強化貸后管理精細化水平。個人住房貸款還款周期性長決定了貸后管理的重要性,海南個貸客戶異地數量多決定了風險的可控性弱。要建立系統的個貸風險監測制度,加強貸后管理,防患于未然。一是密切跟蹤樓盤銷售情況,定期到項目現場實地走訪,對重估后抵押率越過70%或不符合合同約定的,要及時要求客戶追加擔保,確保抵押物足額、有效;二是嚴格貸后資金流向監管,防止挪作他用,資金流向出現異常的要及時采取措施回收貸款;三是綜合運用上門催收、委外催收、法律訴訟等手段,加大催收的力度,提高逾期個貸的催收效果。

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一、我國商業銀行個人貸款風險管理現狀與問題分析

個人信貸征信體系不完善。個人信貸的最大風險主要來源于客戶的信用風險和其還款能力下降，而個人信貸風險識別主要依靠個人信用征信體系來完成。目前中國個人征信系統只限于人民銀行的個人征信系統，但是其所包含的內容很不全面，僅限于客戶在全國所有銀行的借款情況。所包含的范圍相對狹窄，對客戶的收入、工作和文化程度等直接與誠信和信用等有關的資料都沒有形成統一的記錄。有時甚至根本查不到申請人的信用信息，銀行只能根據掌握的申請人的有限的資料，在風險識別時缺乏相關依據和有效手段。

缺乏科學的個人信貸決策模式和決策標準。長期以來，我國商業銀行的貸款對象都是企事業單位，而個人信貸業務主要是面向個人開辦，業務人員不可避免地存在對風險認識不足的問題。在對個人資信的審核上，現階段我國商業銀行基本上沿用對法人的信貸審查原則與規則，使得決策效率低下，同時個人信貸業務決策缺乏標準尺度，以決策公司業務的思維方式和風險控制標準進行個人信貸業務的決策，無法做出科學合理的判斷。

個人信貸業務缺乏足夠的流動性。當前我國商業銀行個人信貸業務主要集中在住房、汽車等消費貸款上，都具有期限長、金額大、客戶分散、與商業銀行負債期限不相匹配等特點，導致商業銀行流動性風險的增加。在發達國家，商業銀行會將個人信貸業務打包出售或者進行證券化，使得這些風險較高且流動性差的資產能夠在二級市場變現，能夠較好的實現資產負債、風險和收益的適當匹配。而當前我國資本市場并不健全，個人信貸業務的二級市場至今還未建立，商業銀行無法通過資產證券化等手段建立長期資金的融通渠道，造成“短存長貸”的局面，使得資產負債期限結構不匹配，流動性風險顯著上升。

二、加強個人貸款風險管理的對策

（一）完善社會范圍的個人信用體系

建立和完善的個人信用體系是銀行控制個人信貸風險、識別客戶質量的前提和保證。建立和完善個人信用體系，要從以下幾個方面著手進行：

（1）完善相關的法律法規。首先，是要用法律的形式來加強數據的收集。數據的收集并予以傳播是個人征信的生存基礎，得先有數據才能提供服務，所以以立法的方式保證征信數據采集這條是首要的。其次，建立界定數據開放范圍的法律法規，規定清楚必須開放哪些數據以及對不開放數據的機構和個人如何懲罰。最后是要加強數據保密的法律法規，即在強制公開征信數據的同時，確定必須保密的部分，以保護機構和個人的合法權益，不至于私人信息被濫用。

（2）加強數據采集。先進國家的征信經驗告訴我們，有效甄別借款人資質的征信系統務必要建立在最廣泛的數據采集機制之上。例如：建立個人財產申報制度，保證個人財務數據的完整；建立個人基本賬戶制度，保障個人征信能及時主動進行；建立個人破產制度，允許個人在一定條件下進入破產程序，豁免其剩余債務，保障個人信用制度良好運行。

（二）建立科學的個人信貸決策模式和決策標準

在貸款審查階段，銀行要加強對于借款人的資信審查。要認真審查借款人的身份、家庭成員、工作單位、住址、收入水平等情況，最好到借款人住所、工作單位實地調查核實。對于住房貸款，除要求購房人提供收入證明，還應要求提供單位證明、個人職位、學歷、家庭收入等情況。不僅要借款人提供由開發商出具的首付款收款收據，還要要求其提供銀行繳款憑證，以防開發商偽造。

商業銀行在深入確定借款人信息的基礎之上，再根據個人征信系統和商業銀行內部的客戶信息系統的信息，結合社會經濟的發展，不斷改進資信評估指標，并且不斷優化資信評估方法，從而建立科學的個人信貸決策模式和決策標準。

（三）采取措施提高個人信貸業務的流動性

（1）加快個人信貸業務的資產證券化進程。資產證券化是把具有未來收益缺乏流動性的金融資產轉化為可以在金融市場流通的證券的過程。通過個人信貸資產證券化，銀行不僅可以較快地收回資金，擴大融資渠道，增加資產流動性，化解信貸流動性風險，而且可通過證券化的組合，出售，將貸款風險分散給眾多投資機構，從而提高自身系統的安全性，增強商業銀行整體抗風險能力。

（2）完善個人信貸擔保管理。個人貸款經常會遇到借款人還款能力下降的情況，而這是個不可控因素，因此作為第二還款來源的貸款擔保是防范風險的重要條件。因此，在發放個人貸款時，用抵押、擔保做還款保證就顯得十分重要而貸款擔保中最重要的就是抵押物管理。

商業銀行要認真得分析現有的法律條款，圈定法律爭議少、執行容易的標的物作為抵押物。或者應合理界定保證人的范圍。對借款人自身條件較好，收入穩定，可實行保證擔保方式的貸款，保證人應該選擇信用度高的高端客戶，且至少自身綜合條件不低于借款人。

此外還要規范抵押物的評估行為。該步驟要特別防止評估公司不負責任的過高評估抵押物價值，銀行一定要對抵押物特別是房產建立時時更新的估值區間和參考價值數據。

三、結論

通過以上分析，我們基本上了解了我國商業銀行個人信貸風險管理中存在的問題，我國商業銀行在大力發展個人信貸業務的同時也應該注意其中所蘊含的風險，加強風險管理，才能在競爭激烈的市場中獲得生存和發展。

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鄧某租賃了一棟房產，原計劃投資設立一家康復醫院，總投資2000萬元左右，因資金不足，向某銀行貸款100萬元，由張某、李某、吳某等3人擔保。該房產的所有權人有2人，由張某、劉某共有。鄧某租賃該房產時只與張某1人簽訂了租賃合同。協議簽訂后，鄧某對租賃房產做了必要的裝潢，已具備了基本開業經營的條件。

但是，鄧某沒有想到的是，由于房產共有權人劉某與張某之間產生矛盾，劉某以對此租賃行為不知情為由，阻撓鄧某醫院正常經營，并采取了封門、斷水、斷電等手段。鄧某無法開業經營，欠某銀行的貸款到期無力償還，擔保人則以鄧某有過錯為由拒絕承擔代償責任，由此產生合同糾紛。銀行將鄧某告上法庭，擔保人未到庭應訴。

審視本案，雖然庭審中原被告雙方沒有激烈的辯論過程，債權債務關系明確，但根據被告向法庭陳述事實時透露出的信息可以發現，銀行信貸人員對貸款難以收回有著不可推卸的責任：

一是貸款調查不到位，不能及時揭示風險。

根據銀監會“三個辦法一個指引”中《個人貸款管理暫行辦法》的規定，“貸款人受理借款人貸款申請后，應履行盡職調查職責，對個人貸款申請內容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調查核實，包括但不限于以下內容：借款人基本情況；借款人收入情況；借款用途；借款人還款來源、還款能力及還款方式；保證人擔保意愿、擔保能力或抵（質）押物價值及變現能力”。銀監會頒布的《商業銀行授信工作盡職指引》也規定，“商業銀行應酌情、主動向政府有關部門及社會中介機構索取相關資料，以驗證客戶提供材料的真實性，并作備案”。

顯然，本案中客戶經理并未對借款人經營項目的基本情況進行實質審核，從而導致對借款人還款來源和還款能力的錯誤評估。根據現行《物權法》規定不動產登記制，鄧某簽訂的瑕疵租賃協議是完全可以通過進一步驗證核實租賃房產的產權關系而發現的。

二是對保證人的調查不實，導致第二還款來源難以落實。

根據上述《個人貸款管理暫行辦法》的規定，貸款人應對保證人的擔保意愿和擔保能力進行調查核實，而《商業銀行授信工作盡職指引》也提出了“應對第二還款來源進行分析評價，確認保證人的保證主體資格和代償能力”的要求。本案中雖然有三個擔保人，但都沒有到庭應訴。據了解，其中兩個擔保人明顯沒有代償能力，還款意愿較差；另一個擔保人張某就是房產的所有權人之一，已經卷入與共有權人的侵權官司中，代償能力難以評估，貸款清收變得異常艱難。

三是貸款審查未盡職，第二道風險防線薄弱。

根據銀監會“三個辦法一個指引”的要求，“貸款審查應對貸款調查內容的合法性、合理性、準確性進行全面審查，重點關注調查人的盡職情況和借款人的償還能力、誠信狀況、擔保情況、抵（質）押比率、風險程度等”。而《商業銀行授信工作盡職指引》也明確了“商業銀行應對客戶的非財務因素進行分析評價”。本案中，貸款審查崗未能按照要求進行全面審查，忽視了對非財務因素的風險分析，未能及時揭示風險隱患。

本案庭審雖已結束，但本案透露的風險信息對信貸人員的從業行為仍具有很現實的教育意義和警示作用：

一是貸款調查必須深入、細致。客戶經理在受理客戶申請時，應對客戶投資項目的可行性進行充分論證。如本案中，客戶經理應該對借款人的租賃行為的有效性進行充分認證，對其租賃協議和租賃房產的產權關系進行仔細核對、延伸檢查，及時提醒借款人獲得所有產權人的書面確認，否則應拒絕貸款。

二是對擔保人償債能力和擔保意愿進行認真評估。在注重第一還款來源的同時，不僅要充分核實擔保人的擔保能力和擔保意愿，還應明確告知擔保人的擔保責任和后果。

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一、商業銀行住房抵押貸款現狀

1. 住房貸款額急升

根據中國人民銀行的2010一季度金融統計數據報告,個人貸款,增加9202億元,同比多增4979億元,反映出房地產市場的火爆。

2.住房按揭貸款市場準入標準寬松

個人住房消費信貸市場上的激烈競爭使個人貸款客戶的市場準入基本上是最低標準,首付比例低,且缺乏有效明晰的分類產品體系和適當的風險補償機制。

3.地產金融參與者相對單一, 過度依賴銀行貸款

在目前的房地產資金鏈中, 商業銀行參與了房地產開發的幾乎全過程,企業及居民買房的融資途徑也主要是依靠銀行貸款。這種單一地產金融機制,使商業銀行承受著來自于商品房開發供應鏈兩端的風險壓力。

二、我國商業銀行住房抵押貸款面臨的主要風險

1.違約風險

違約風險是商業銀行住房抵押貸款業務中面臨的最大風險,它是指借款人不還貸款的風險,包括被迫違約和理性違約。被迫違約是指借款人的被動行為,因為支付能力不足,有還款的意愿,但無還款的能力。理性違約是指借款人主動違約,通常是比較住房帶來的收益與抵押貸款債務的大小,再作出違約與否的決策。

對被迫違約風險影響較大的因素有家庭收入、首付比例、還款收入比、購房能力、還款承受能力等。而對蓄意違約,或者說理性違約影響較大的則是房價、利率的變動。當房地產市場價格上升時,借款人可以轉讓房屋還清貸款,收回成本并能掙取一定的利潤;當房地產市場價格下降時,借款人為了轉嫁損失,即使有償還能力,也有可能主動違約拒絕還款。

2. 利率風險

利率上升是導致大量違約的關鍵。2004 年開始,我國的樓市升溫已成趨勢, 為抑制房地產價格非理性上漲,央行開始加息。自2004 年10 月29 日到2007 年12 月21 日,中國人民銀行連續10 次加息,其中,5 年以上的貸款基準利率從5.76%上升至7.83%。在未來20-30年里, 中國經濟繁榮, 利率上升、優惠利率政策的改變難免發生。利率持續上調, 將會有一定比重的貸款人因“月供”超出預期而難以承受, 償貸能力將普遍下降,銀行房貸的違約風險將明顯升高。

3.流動性風險

流動性風險是指資金短存長貸難于變現的風險,流動性是銀行保證資產質量的一條重要原則。現如今流動性風險體現在兩個方面,一是目前我國的住房貸款主要來源于公積金和儲蓄存款,銀行吸納的儲蓄存款屬于短期存款,一般只有三五年,而住房抵押貸款卻屬于長期貸款。這種短存長貸的行為使銀行的流動性非常低,繼而帶來流動性風險。二是銀行持有的資產債權不易變現,極易導致流動性風險。造成銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機會,增加機會成本帶來的損失。

另一方面,如果房地產市場降溫,則會導致抵押房產變現能力不足。若按揭購買人斷供,銀行會收回此房產將進行拍賣處理,一般拍賣的價格會比購房當時的成交價格低,再加上拍賣時發生的費用,以及安排人力來辦理相關的繁雜手續,都將給銀行造成損失。

4. 政策風險

為了遏制房價過快上漲,政府提出加快研究制定“引導個人合理住房消費、調節個人房產收益的稅收政策”。2010年4月17國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,十條措施要求堅決遏制部分城市房價過快上漲,解決城鎮居民住房問題。5月31日,中國政府網公布《國務院批轉發展改革委的通知》,提出“逐步推進房產稅改革”。6月2日,發改委在關于2010年深化經濟體制改革重點的意見說明會上表示,“逐步推進房產稅改革,將避免重復征稅”,并對地方試點房產稅表示支持。

一系列政策的出臺導致近來房地產市場的低迷,政策風險可能會帶來房價下跌,從而引發違約風險,并導致借款人抵押的房產價值縮水,給銀行帶來巨大損失。

三、結語

住房抵押貸款不僅涉及到商業銀行、借款人以及開發商三方的利益,更是關系到國計民生的大事。要使其帶來的風險降低到最小化,三方都應正確處理好業務發展與風險防范的關系,在貸款產品的設計中充分考慮風險因素,強化風險控制,完善個人住房抵押貸款的品種,使其適合不同的住房需求者,最大限度的確保住房抵押貸款的安全,推動住房抵押貸款業務的良性、健康發展。

參考文獻

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[3]李曉芳:美國次貸危機對我國住房抵押貸款風險防范的啟示[J]. 商業文化(學術版), 2010,(02)

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個人住房貸款；風險分析；防范措施

0引言

美國的次貸危機為我國個人住房貸款敲響了警鐘，促使我們逐漸開始重視個人住房貸款風險問題的研究。隨著我國房地產行業的發展，房地產的泡沫越來越大，商業銀行面對的個人住房貸款的風險也越來越突出。

1我國個人住房貸款的發展和現狀

1.1我國個人住房貸款的發展歷程

20十世紀90年代，隨著我國房地產行業的發展，個人住房貸款作為銀行的一項新業務開始快速發展。到了90年代末，個人住房貸款在各大商業銀行均已經成為了舉足輕重的信貸業務，成了商業銀行的一項重要收入來源。隨著經濟的發展、經濟形勢的變化和國家宏觀政策的調整，商業銀行在個人住房貸款上面臨著新的考驗。

1.2我國個人住房貸款的特點

我國的個人住房貸款一般是通過個人申請、房產抵押、開發商負連帶責任的方式辦理。也就是說首先由個人在繳納了一定比例的首付（現在沒有零首付）之后，向商業銀行申請以房產為抵押物的貸款，經商業銀行審核符合條件后發放貸款，貸款直接打入開發商賬戶。個人按期（貸款期限不超過一年的到期一次還清，超過一年的按月還款）償還本息，當個人無力還款或由于其他原因終止還款時，房產由銀行收走拍賣，房地產開發商一般承擔回購的責任。在我國，個人住房貸款的期限為30年以內。

1.3當前個人住房貸款中出現的新情況

當前，隨著經濟結構的調整和國家宏觀政策的變化，房地產市場出現了一些波動，這些波動在個人住房貸款方面體現較為明顯，使商業銀行面臨著新的風險壓力。例如：有報道稱當前已經出現了一部分業主選擇棄房斷供的現象，個人住房貸款對商業銀行帶來的風險越來越突出。

2商業銀行的個人住房貸款風險分析

2.1審查不嚴帶來的風險

對于個人住房貸款資質的審查直接關系到將來放出的貸款能否按時收回本息，關系到商業銀行的經濟利益。由于我國個人住房貸款業務發展時間較短，還沒有形成比較健全合理的個人住房貸款資質審查的制度和和規則，這導致了審查中出現走形式的現象。

當前的個人貸款資質審查通常采用的是個人提供相關材料的形式，這就導致了一部分不符合資質的人通過弄虛作假的手段貸款，從而為將來銀行在收回本息時的不確定因素埋下伏筆。這是導致商業銀行個人住房貸款風險的一個重要因素。

2.2操作不規范帶來的風險

我國商業銀行在個人住房貸款實施程序上還存在較大的漏洞，操作上的個人隨意性比較大。銀行內部負責房貸的工作人員為了謀求個人的不正當利益有時候會采取一些違規操作，導致貸款風險的產生。

例如：貸款批準與否很大程度上還是由相關負責人一人拍板就能決定的。對于個人信用不好的借款人，銀行本應該拒絕貸款，但是，有時候存在只要借款人能夠付給相關人員一定的利益（例如超市購物卡、貴重物品等），本不符合條件的借款人就能順利取得貸款，這就導致了個人住房貸款的一個較大的風險。

2.3個人經濟狀況變化帶來的風險

個人住房貸款能否按時償還的直接決定因素就是個人的經濟狀況，個人經濟狀況的變動會直接決定商業銀行所放出的住房貸款的安全性。公民都會面臨生老病死、失業等風險，這些風險一旦產生會使其經濟狀況迅速惡化，從而導致無力還貸的現象。

在我國，業主往往承擔的月供能占到家庭收入的四分之一到三分之一，甚至于達到家庭總收入的二分之一。這時一旦家庭遇到重大疾病或者突發事故都會使家庭迅速變得經濟拮據，為了解決燃眉之急，這些業主只能選擇停止供房。

2.4個人理性的利益權衡帶來的風險

作為貸款購房的業主，會對于還貸產生的投入與自身所獲得的房產的價值進行比較，當業主認為還貸付出大于得到的收益時，就可能會選擇棄房斷供，從而導致商業銀行個人住房貸款不能按時收回。

2.5政策調整和樓市波動帶來的風險

近些年我國房價一路飆升，尤其一些一線城市樓價達到了數萬元一平米，樓市的泡沫越來越大。為了防止房地產泡沫的破滅帶來國民經濟的波動和社會的動蕩，國家出臺了限購令。限購令的出臺另許多炒房團逐漸變得無利可圖，房價不升反降，許多為了炒房產謀利進行貸款購房的人由于房產無法出手，每月都要支付大量的銀行貸款，權衡利弊下他們寧愿損失首付而選擇棄房斷供，這是當前銀行個人住房貸款風險產生的一個重要原因。

例如：近期報道的杭州業主棄房斷生的主要原因是，樓價暴跌以及限購令的出臺導致炒房團手中的房產無法出手，最終選擇了斷供。

由于樓價的波動使得當初發放貸款時對抵押物的估價高于現在，致使抵押物貶值，當抵押物（房產）的價值遠遠低于貸款本息總額時，業主選擇棄房斷供的可能性就會增大，商業銀行個人住房貸款的風險也會隨之擴大。

2.6樓盤開發過程中的風險

我國大部分開發商在開發樓盤時墊資較少，他們的資金多來自于業主交的首付和銀行貸款，一旦開發過程中遇到一些不可抗因素導致樓盤開發中斷，則商業銀行所承擔的貸款風險就會成倍增加，甚至于血本無歸。

還有一些開發商采取虛假按揭的方法從銀行騙得貸款，將這些款項用于風險更大的投資項目，投資一旦失敗將會導致樓盤開發出現較大的問題，這也是一種導致商業銀行個人住房貸款風險的重要因素。

2.7利率波動帶來的產生

隨著經濟形勢的變化，銀行存貸款利率也在發生變化。我國的個人住房貸款利率采取的是固定利率的辦法，一旦隨著利率的變化存款利率高于貸款利率，那么給商業銀行帶來的便是直接的經濟損失。

2.8抵押物帶來的風險

個人住房貸款一般是通過抵押房產的方式進行，一旦借款人違約，則抵押物由銀行處置。作為抵押物的房產一方面價格在波動，當房價急劇下降時抵押物就會貶值，商業銀行將會蒙受較大的經濟損失。一旦開發商違約不再回購作為抵押物的房產，銀行掌握的房產將不能及時變現，將意味著商業銀行發放的貸款不能及時收回，另一方面對于這些抵押物的管理還會消耗大量的人力、物力和財力，這同樣會給商業銀行帶來不可估量的損失。

3個人住房貸款風險的防范措施

3.1.加強法制建設，使工作有法可依

健全的法制是社會文明進步的重要標志，同時也是解決社會問題的準繩。當前個人住房貸款風險產生的一個重要原因就是法制的不健全，致使個別人鉆法律空子。為解決這一問題，國家必須加大立法和執法的力度，切實做到有法可依、執法必嚴、違法必究。對于一些惡意騙取個人住房貸款的行為、惡意違約的行為必須加大執法懲處力度，使他們由于從事這些違法行為付出的代價遠大于收益而不敢犯險。

3.2加強標準的制定，使操作得心應手

嚴格而科學的標準有利于更好地執行，有利于防患于未然。個人住房貸款審查上的問題很重要的一個原因就是標準不夠科學不夠細致，導致了實際操作中的模棱兩可的現象。制定出完備的、科學合理的、可操作的標準，有利于銀行工作人員在實際操作中有科學的依據，有利于杜絕不符合條件的貸款者通過不正當手段騙取貸款資格，降低風險。

3.3規范操作，建立和落實責任追究制

違規操作是導致商業銀行個人住房貸款風險的一個重要因素，為了避免由于違規操作帶來的風險，應該建立科學健全的操作管理機制，堅決杜絕當前存在的一人拍板的現象。建立健全監督機制是防止不規范操作的重要手段和途徑，各商業銀行和人民銀行都要加大對于個人住房貸款審批的監督管理工作，使各項工作能夠公開、透明、規范。強化工作人員的責任意識，建立和落實責任追究制，誰審批誰負責，誰出問題誰負責，將問責制落在實處，減少風險產生后出現的推諉扯皮現象。

3.4建立個人信息聯網查詢體系

申請個人住房貸款需要對申請人資格進行審查，當前的審查過程一般是通過申請人提供相關個人信息資料由銀行審查。目前，由于個人信息沒有完全實現聯網查詢，導致了一些弄虛作假騙取貸款的行為屢有發生。例如：外地戶口在一些一線城市買房需要提供累計一年以上的當地個人所得稅繳稅證明或者社會保險繳納證明，在這個過程中便有許多弄虛作假現象，由于審查不嚴格或者查詢不方便，使得一些不符合條件的申請人取得了貸款資格。

解決這一問題必須建立起統一的個人信息查詢系統，使個人資產、信用等信息能夠在系統中一覽無余，最大限度地避免弄虛作假騙取貸款的行為發生。當前，我國已經建立了個人信用查詢系統，然而這一系統僅限個人在銀行的資金信用，并不能完全反應其其他的個人信息，給貸款申請的審查工作帶來了不便。

3.5實行浮動利率機制

利率的變動對于貸款風險來說是最明顯的，為避免存貸款基準利率上調后可能出現的早期貸款利率低于當前存款利率的情況，個人住房貸款利率應當采取浮動利率。也就是說貸款利率采用與市場利率變化相符合的可變利率，既避免了基準利率降低時借款人產生較大的實際損失，更有利于避免基準利率提高后給銀行帶來較大的實際損失。既有利于風險的防范同時又能夠使借貸雙方的關系變得融洽，有利于和諧社會的構建。

3.6加強對借款人經濟狀況的監測

為了防止個人住房貸款中風險的擴大，作為商業銀行必須對借款人（業主）的經濟狀況和信用狀況的變化有及時的了解，以便及時做出相應的化解風險的對策。在對借款人的經濟狀況進行監測時，銀行可以借助自身的優勢對借款人的投資理財提出合理化的建議，以避免借款人因出現較大的失誤而導致的經濟拮據。一方面有利于銀行貸款的及時收回減小風險帶來的損失，另一方面有利于借款人理財能力的提升和經濟條件的改善。

3.7加強專家團隊的建設

個人住房貸款風險還表現為抵押物評估失誤和抵押物變現困難等方面，這就需要商業銀行有一支專業素質較高的專家團隊來進行把關。首先要有一支素質較高的不動產評估專家團隊，對于抵押物的價值以及未來可能的價值變動有一個比較科學的評價，減少因抵押物貶值帶來的風險；要有一支市場營銷團隊，建立起多種抵押物變現的渠道，以解決業主斷供后抵押物難以變現的問題，減少損失。

3.8積極與第三方合作

當今，商業保險在我國已經有了長足的發展，商業保險的險種幾乎可以覆蓋生產生活的方方面面。商業保險的作用簡單說就是集眾人力應對突發事件，是一種事后保障，是緩解風險的一種重要方式。商業銀行可就個人住房貸款風險問題與保險公司合作，由銀行投保，當風險發生時銀行向保險公司索賠。這樣一方面有利于借助商業保險的力量緩解風險帶來的危害，另一方面，商業銀行與保險公司合作有利于雙方業務的擴大，促進商業銀行和保險公司共同發展，實現雙贏。

4結語

個人住房貸款業務為房地產行業注入了資金、為人民買房提供了貸款，促進了房地產行業的發展、人民生活水平的提高，同時也給商業銀行帶來了可觀的銀行利益。隨著條件的不斷變化，個人住房貸款的風險越來越明顯，給商業銀行帶來了新的壓力。導致這些風險產生的因素是多方面的，既有客觀的也有主觀的，既有制度的也有人為的，因此為了化解風險，作為銀行必須深刻認識導致個人住房貸款風險產生的原因，針對風險產生的原因采取具有針對性的措施，把風險消滅在萌芽狀態，把風險帶來的損失降到最低限度。

參考文獻：

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[4]趙玉梅，宋雪飛.淺析商業性個人住房貸款業務的風險及對策[J].吉林省經濟管理干部學院學報，2013，27（1）：3941

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一、個人住房按揭貸款存在風險

（一）系統風險

個人住房按揭貸款的系統風險主要是指，因為經濟、金融政策等一系列宏觀因素發生變化，對個人住房按揭貸款業務中存在的缺陷造成影響，金額所導致系統性風險[2]。如下：

1、利率風險：個人住房按揭貸款業務的期限一般都比較長，在五年以上，最長可達三十年。在這種跨度較大的時間內，可能會出現幾次大型經濟波動，導致市場利率出現變化。在商業銀行的經營過程中，當個人住房按揭貸款業務所占的資產達到某一界限時，利率的變化就可能會給其帶來無法避免的經濟風險。

2、流動型風險

銀行的資金大都始終處于一個流動狀態，當銀行的流動資金無法滿足其流動需求量時，就會出現銀行資金無法滿足支出資金需求量的風險，個人住房按揭貸款是一種有效期比較長的業務，其資金流動特性比較低，而在銀行中的資金來源大都期限不長，會導致其將短期資金用于長期運作，造成支付現金無法達到支付需求的風險[3]。

3、住房貶值風險

新世紀以來，我國的住房價格一路上漲，但隨著我國政府對房地產經紀的宏觀調控力度不斷加大，其市場回歸理性發展，有些城市的住房價格將會逐漸下降，一旦房價下降幅度超出購買者原來的預算范圍，就會給商業銀行的貸款造成一定的風險。

（二）銀行后期管理風險

個人住房按揭貸款是一種有效期在5-20年的長期業務，在貸款發放完以后，銀行需要投入大量的人力、物力和財力對相關資料進行整理和管控[4]。在這期間會出現風險主要有：①相關資料在整理、移交以及保管等過程中受到損害或者丟失，導致貸款依據缺失；②抵押登記不規范，導致抵押物品的價值無法達到貸款需要償付的價值；③貸款發放以后，銀行因監控管理以及催款不力，導致借款人出現拖款和賴賬行為。

（三）開發商帶來的風險

新世紀以來，我國房地產市場飛速發展，大量房地產開發企業不斷崛起，有些企業因具有比較雄厚的資金后盾以及良好的經營業績，成為各銀行所爭奪的合作對象，但這種競爭會給一些信譽較差的企業帶來可乘之機，使用各種不法手段對銀行進行欺詐，以虛假信息向銀行申請住房按揭貸款，達到目的后即進行資金轉移。

（四）項目存在的風險

項目風險也是按揭貸款的源頭風險，其風險主要來源于開放商以及樓盤自身所附帶的不足，致使借款人出現違約以及抵押物品價值失效等情況。在項目風險所涵蓋的內容較多，主要有：開發商的后續資金缺乏，導致無法按期完工交房；開放商缺乏預售資格進行違法售房，預售合同無效；客戶和開發商之間因為房屋問題出現爭執甚至解約等。這些情況一旦出現，就會導致客戶拒絕還款，解除購房合同，銀行就會成為風險直接承擔者[5]。

（五）信用風險

首先，因為社會缺乏對個人信用進行評價、約束的機制，導致社會風險的存在；其次，由于有些借款人存在賴賬心理，當擔保條款以及抵押物品對其約束力較差時，就會出現借款人信用風險；再次，由于借款人對于自身的實力預期過高，導致家庭收入無法滿足還款要求，出現支付風險；最后，由于借款人發生意外事故，導致身體出現殘疾，失去還款能力，出現意外傷害風險。

（六）抵押風險和欺詐風險

由于價值評估的方式存在差異，可能會出現高估房，導致客戶的貸款成交數較高，進而出現貸款金額高于抵押物價值的風險。由于房屋建筑違規或存在質量問題，抵押物的產權無法移交，導致抵押物無效，出現貸款風險。此外，因為一些不良開放商制造虛假按揭進行騙貸，并將貸款挪用，導致樓盤無法按期竣工，抵押物無法得到有效落實，甚至有開發商攜款逃跑，都會導致欺詐風險。

二、個人住房按揭貸款風險的主要防御措施

（一）加強銀行業務人員的培訓

個人貸款操作手續在不斷被完善，但其操作過程比較繁瑣，需要建立一支高素質的客戶經理隊伍，重視各崗位的人員配置，對客戶經理進行培訓，讓其對工作具有強烈的責任心，并擁有加高的職業素質。此外，可建立有效的獎懲考核機制，促進銀行業務的健康、和諧發展。

（二）加強銀行對房地產開發企業的審查

主要審查方向有：①對開發商企業的項目土地出讓金支付情況以及出讓金來源等進行核實，并評估其資金實力和籌資能力；②對開發生的房地產開發資質等級證書進行審查，并了解其從業時間和經驗；③對開發企業的組織架構進行調查，并以此了解該企業和各相關企業之間的關系，防止出現假按揭情況；④對開發商的工程款支付情況進行查詢，防止其將貸款挪用到其他方面，出現假按揭情況，并了解其經營實際情況，剔除擁有不良信譽的企業。

（三）加強銀行內部的管控建設

①對于借款人進行嚴格的款前調查，詳細詢問其購房產的價格、結構、戶型、交房日期、周邊環境、交通、物業管理等情況，并對其實際情況進行核實。嚴格審查借款人的各項證明文件，以及購房首付款的支付人。此外還需要按照國家規定，對借款人還款能力、抵押物品價值以及信譽度等進行審查；②堅持合同面簽制度，堅決拒絕房地產開發商代替業主辦理貸款手續。③加強檔案管理的日常檢查，監控每一項售房款的去向，且客戶經理需要嚴格執行住房按揭貸款的貸后檢查制度。

結束語

個人住房按揭貸款是一種具有成長和厚利特性的個人金融產品，這一業務的推出，在很大程度上加速了房地產銷售以及我國市場經濟的發展，已成為目前我國商業銀行發展的主要支柱之一。但該業務中存在一些缺陷，導致銀行面臨的風險極大，需要及時得到解決。（作者單位：中國建設銀行股份有限公司濰坊寒亭支行）

參考文獻：

[1]張獻奇.個人住房按揭貸款的信用風險及管理策略[J].中國農業會計，2014，22（03）：52-58.

[2]蘭花.商業銀行個人住房貸款法律風險分析及防范研究[D].中國社會科學院研究生院，2014.

篇13

收錄日期：2017年3月6日

一、我國商業銀行個人住房貸款業務現狀

個人住房貸款是隨著房地產經濟的發展而產生的，個人房貸業務是各大銀行在傳統貸款業務基礎上發展的新業務。這一業務是所有銀行信貸業務中質量最好、涉及面最廣的信貸業務之一。各個商業銀行都在大量開辦個人住房貸款業務，相互競爭。在越來越激烈的競爭中，各大銀行紛紛制定出更加優質的服務和最大化的優惠政策，吸引更多的人辦理個人住房貸款業務，使個人住房貸款業務形成一個廣闊的空間。

（一）個人住房貸款的優勢。一般的公司貸款手續都比較繁雜，公司貸款的期限一般在5年以下，貸款時需要評估資產保險等。并且經常出現轉貸辦理，利率又高，貸新還舊。每一次轉貸客戶都需要支付一定的抵押登記、評估、公正、保險等費用。銀行在經辦部門和審批部門都要承擔繁瑣的手續，要投入一定的人力和資源，使銀行經營增加成本。由于公司貸款的風險相對集中，如果公司經營不善會給銀行帶來重大的損失。

個人住房貸款不需要繁瑣的手續，住房貸款期限長達30年，手續簡單，不存在轉貸，不會有貸新還舊的問題，而且貸款利率低，并且貸款人負擔的費用少，致使銀行經營成本低。再加上個人住房貸款針對每一個個人，它的貸款涉及面廣，個人承擔力小，風險比較分散，對銀行來說風險程度較少。個人住房貸款的存在對整個社會的效用非常大，有利于擴大銀行的業務，更好地吸收資金，有利于調整信貸產業結構，讓銀行擁有長期穩定的客戶群和商業效益。

（二）個人住房貸款實施的新分配政策。我國實施了新的個人住房分配政策，實行貨幣化分配，正式停止福利式分房。此政策對房地產金融業務的開展和房地產市場的發展有著深遠影響。國家積極鼓勵個人買房和建房，并且鼓勵銀行開辦個人住房貸款業務，這不僅刺激了房地產消費市場，同時對銀行業務的發展有一定的促進作用。

（三）個人住房貸款成為主要的個人信貸業務。在我國，個人貸款的需求還不是很大，個人貸款中如信用卡消費貸款、助學貸款、汽車消費貸款、耐用品消費貸款、旅游貸款以及奢侈品消費貸款等都趕不上個人住房貸款的個人群體數量。

大公司貸款隨著現代企業制度的建立，企業所需求的資金可以通過債券、發行股票等方式直接融資，對貸款的需求減少。銀行在這種狀態下需要十分激烈的競爭才能產生效益。銀行對一般的中小型企業都有一定的貸款風險。中小型企業由于自身的經營管理不完善，抗風險能力相對較弱，所以銀行很少貸款給中小型企業。因此，個人住房貸款就成為個人貸款業務中的主干，誰擁有個人住房貸款的群眾數量越多誰就占領了個人貸款業務發展的制高點。

二、商業銀行個人房貸業務風險分析

任何產業的經營都會存在一定的風險。風險是指某種資產的實際收益與預期收益發生偏離的可能性或概率。經營的風險與交易的時間成正比，最短時間內收回成本和利潤就能縮短風險。個人住房貸款的貸款年數最長為30年，這就在金融理論上形成實際收益與預期收益發生偏離的可能性更大，因此形成的風險也會增大。

（一）信用風險。信用風險其實是人與人之間相互信任時另一方不遵守信約而導致另一方受到損害。個人住房貸款的信用風險是指借款人在還款期內由于各種原因，如失業、天災人禍、死亡或者收入銳減而不能按期足額償還放貸月供的情況；這種風險會對收回預期的貸款和貸款利息造成影響。

由于在我國現階段個人信息管理難以全面掌握，商業銀行在進行個人放貸時很難準確的判斷風險。再加上國外的金融危機間接的影響著我國實體經濟，使得借款人工作不穩定，收入減少，導致還款能力降低。甚至有的借款人直接放棄房屋產權，給銀行帶來違約風險。還有的購房者故意欺騙銀行，偽造個人收入進行銀行貸款。由于個人住房貸款還貸年限較長，購房者如果收入過低，欺騙銀行購得房屋，又無力償還房貸，這樣就把貸款風險轉換給銀行。還有一種情況就是“假按揭”現象。按揭貸款一般是指購房人在購房過程中因沒有足夠的資金而以所購買的房屋作為抵押向銀行借款的一N形式。假按揭實際上是購房人鉆了法律的空子以沒有實際付款的房子作為抵押，購房人不需要付出太多的損失。銀行得不到保證資金，一旦出現購房人無力償還房貸，會給銀行信貸資金帶來巨大的損失。

（二）流動性風險。由于個人房貸的貸款年限比較長，而且貸款群體數量又比較大，銀行資金過度集中投放在期限較長的個人房貸業務中，這將會造成商業銀行面臨流動性不足的情況；這種情況一旦出現，銀行將面臨資金不足的問題。

雖然由個人住房貸款引發的銀行整體流動性風險并不明顯，但是對于銀行來說也是需要重視和面對的重點問題。在一段時間內對于資產負債期限過長，商業銀行是可以接受的，但是對長期負債必須控制在一定的比率范圍之內。當商業銀行對流動性風險管理和利率風險管理在個人住房貸款比率接近20%，才會對商業銀行總體流動性和中長期貸款比例形成顯著突出的問題。

（三）利率風險。銀行貸款利率和存款利率應該適當的調整。當個人辦理住房貸款時往往是按照當時的利率每月提供月供。當利率有所調整或有浮動時，借款人每期的還款金額會因為利率的變化而變化。利率調整一旦變化較大，會增加借款人的還款壓力，信貸風險將會變大。商業銀行有可能遭受損失。

（四）市場與法律風險。任何商品都有價格漲幅的情況，當整個房地產市場大幅度降價，房子貶值的時候會對銀行造成損失。很多人現在都是采取以房養房的方式還房貸，當房子貶值時，房租也會隨之下降，有可能導致借款人還款能力降低。

國家本身具有對經濟進行宏觀調控的能力，因此國家宏觀調控會直接影響到國內的投資市場。在國家鼓勵個人住房貸款業務的時候，國內市場會呈現繁榮景象。可是一旦國家出臺有關房地產市場和個人房貸業務相關政策的負面政策的時候，國內商業銀行的個人房貸業務會遭受巨大影響。

三、規避個人房貸業務風險的對策

在我國，由于個人住房貸款業務對商業銀行造成的風險，商業銀行應當采取相應的措施規避這一風險。第一，要做到以法律作橐讕藎按照房地產與市場相關管理的法律，制定《房地產管理條例》與法律掛鉤，使房地產市場健康發展；第二，通過充分的調研市場和市場分析，根據各家商業銀行提供的意見及建議，遵循個人住房貸款的基本原則及禁忌，制定嚴格的信貸程序，規范各大銀行個人房貸業務市場的無序競爭；第三，各大商業銀行再不能為了擴大業務就放松信貸條例，商業銀行認識要改變，必須嚴格按照信貸條例對貸款人進行詳細的個人調查，這樣才能將信用風險降低。

個人房貸符合我國持續的產業政策，也是對我國商業銀行利潤的一個增長項目。商業銀行不可能也不會錯過這個發展良機。但是，一定的機遇必將迎來一定的風險，商業銀行必須有足夠清醒的認識，重視風險，思考對策。

（一）做好貸款業務的貸前調查。任何貸款，銀行都應該做好貸前調查，個人住房貸款也不例外。商業銀行對個人住房貸款的調查應該調查清楚貸款人的資產、抵押、工作、收入、消費支出、常住地址及身體狀況。不能出于形式的調查，一定要認真調查清楚，如果出于形式調查，會對銀行帶來一定的風險。

（二）管控制度的不斷完善。降低銀行個人住房貸款的風險，除了要對貸款人進行貸前調查和銀行正確的經營理念外，還要完善銀行自身的管控制度。第一，加強上下級行的溝通和協調，很多時候上級行并不了解下級行所承接的貸款業務真實情況，這樣很難從貸款人資料上了解貸款人的實際信息，難以做到風險控制；第二，避免一房多貸；第三，完善貸后管理體系，確保貸款人按時還貸。

（三）金融改革可以降低個人住房貸款風險。必須穩妥引進新的金融產品和商品，很多發達國家選擇導入房地產投資信托和資產證券化，確保銀行流動資金，降低在個人住房貸款方面的風險，更好地處理房地產信用貸款風險。

（四）完善資產證券化市場。商業銀行一般會采取市場化的手段解決個人住房貸款帶來的流動性風險，將其風險轉移給證券市場。首先，商業銀行將推行住房抵押貸款，從而形成二級市場。二級市場建立后，房地產貸款本質上發生了改變，它由貸款銀行或其他金融機構和房地產市場創造出來的一種借貸關系。購房者通過向銀行借款購買房子，對房子進行投資，或用房子作為擔保抵押給銀行進行貸款，從而促進抵押貸款債券市場的發展。抵押貸款經過一級以及二級市場的銜接，使銀行資金的流動性逐步提高。銀行為了滿足個人信貸資金的需求，發行抵押貸款債券從證券市場獲得充足的資金。抵押貸款債券發行量和額度應當匹配，這樣不但減小了流動性風險，而且可以使個人住房貸款的證券化日益完善。

（五）內控制度的建設。商業性房地產貸款管理應當按照要求制定可實施性的規則，建立完善可行的個人住房貸款政策控制信貸風險。在商業性房地產貸款過程中，應當根據其專業性的特征，嚴格按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環節詳細地做好相應的放貸程序，進行嚴格的貸款操作和監督管理，明確權責和考核管理，避免銀行風險。

（六）個人住房貸款保險制度的建立。保險業務是降低風險的最有效的辦法之一，商業銀行將貸款業務風險部分轉移給專業保險公司，為貸款降低風險從而找到一定的保障。高質量的保險公司會以保障貸款抵押物的安全，對抵押物進行受保，可以保證信貸資金的安全貸入貸出，從而使借貸制度更加完善，內控監督更加嚴密，來避免和控制個人住房貸款風險。

四、總結

我國商業銀行的業務群體中，個人房貸業務是商業銀行的一個極為重要的客戶群體，它對于商業銀行既是機遇也是挑戰。商業銀行作為一種商業活動，與之而來的利益和風險是對等的。商業銀行個人住房貸款業務中存在很多潛在風險，減小及規避這些風險，尤其中小商業銀行應該早做一些防范和控制的方法和措施，以使我國的商業銀行個人房貸業務能夠更好地、更快地、更安全地發展。

主要參考文獻：

[1]盛美月.商業銀行個人房貸違約風險的實證研究[D].浙江大學，2015.

[2]王文軒.商業銀行個人住房貸款信用風險防范對策研究[D].天津商業大學，2014.