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高校后勤物業管理具有自身的特點。一方面，高校后勤物業管理與普通的社會企業管理一樣，都必須不斷地實現管理和經營的市場專業化、合理化和規范化，通過科學合理的管理以及市場的規范運作，提供周到而細致的服務，從而不斷提升自己的經營管理水平和服務質量。另一方面，高校后勤物業管理又與普通社會其他類型的物業管理不同，其中一個最為顯著的表現就是高校后勤物業管理不僅具有普通物業管理的職能，還必須實現服務的教育性和功能性結合。高校后勤物業管理必須在不斷推進高校后勤物業管理，提供服務質量的同時實現教育性的功能，實現高校后勤物業管理的質量功能與高校的教育人、培養人的功能相結合。此外，高校規模不斷擴大，學生人數增多，非常集中并且流動性也非常大，各種物業的使用頻率高，這些特點都是高校后勤物業管理的特點，必須加強對這些特點的重視。
三高校后勤物業管理存在的問題
要加強高校后勤物業管理，提高其服務質量和管理水平，首先必須發現和研究高校后勤物業管理存在的問題。只有明確問題，分析問題，才能夠有的放矢的進行改革，從而提升物業管理質量。高校后勤物業管理存在的主要問題表現在以下幾個方面。
1高校后勤物業管理的管理機制滯后
我國高校后勤物業管理的體制還在探索之中，其管理體制還不夠健全，還不夠完善，管理上還存在著一定的隨意性和盲目性。一些高校后勤物業管理公司雖然相應地設置了物業管理機構，但是受到學校各項行政指令的影響和束縛，在悠長服務方面沒有得到很好的貫徹執行。管理機制滯后是高校后勤物業管理存在的重要問題之一。缺乏先進有效的管理機制，就使高校后勤物業管理缺乏各種有效的規章制度，這樣難以保證物業管理水平和服務質量。此外，正是由于其缺乏優秀先進的管理機制，制度建設不健全，經營管理不完善，使高校后勤物業管理難以實現與專業化、市場化和企業化經營的模式接軌，難以達到現代高校后勤物業管理專業化和市場化的需求。
2高校后勤物業管理的管理理念落后
在傳統的高校后勤物業管理中，都是由學校進行負責的，一些校內的教職工缺乏對于高校物業管理的正確認識，對于物業管理公司一些服務項目的收費行為感到無所適從，難以使用現代高校后勤物業管理的有償服務。另外，高校后勤物業管理人員在工作中也存在著理念問題，他們認為高校物業管理就是一個鐵飯碗，自己不需要進行積極主動的服務，而是別人來叫自己去服務，缺乏競爭意識和服務意識，更沒有形成經營管理的理念，抱著這種不負責任的心態去工作，難以使高校后勤物業管理水平和服務質量提高。
3高校后勤物業管理缺乏專業性的管理人才
高校后勤物業管理的工作人員大部分是高校各個部門的分流人員，他們缺乏系統的物業管理專業知識，更缺乏各種物業管理的專業技能，服務意識比較淡薄，不會積極主動的提供服務，而是被動的提供服務，服務質量低下。另外，很大一部分的物業管理值班員和保潔員都是社會上招聘的老年化民工，自身身體素質比較差，在上崗之前也沒有系統的培訓，這樣就會難以提高管理水平和服務質量。專業化的管理人才是高校后勤物業管理水平和服務質量得以提高的重要保證。
4高校后勤物業管理沒有實現市場化與企業化經營
就目前而言，大部分的高校后勤物業管理公司進行物業管理的費用主要是由學校撥款，物業管理公司難以實現自負盈虧，自主經營，盈利能力低下，造血功能缺乏，難以實現市場化和企業化經營。出現這一問題的主要原因有兩方面，一方面是高校后勤物業管理公司的管理水平和服務質量低下，難以達到廣大師生的要求，廣大師生對于物業管理的有償服務存在疑惑；另一方面，高校師生群體沒有切實轉變觀念，還沒有從傳統的福利理念向有償服務性的理念轉變，不愿意為物業服務支付費用。
四加強高校后勤物業管理的有效措施
1建設一支專業化的高校后勤物業管理隊伍，提高人員的專業化管理水平
高校后勤物業管理公司是以往的高校總務處轉化而成立的，其管理人員專業化水平不高，缺乏專業的高校后勤物業管理的知識和技能。因此，要想提高高校后勤物業管理水平和服務質量，必須切實地建設一支專業化的管理隊伍，提高管理人員的專業化水平。一方面加強對物業管理知識的普及與培訓，實現整個物業管理公司由上自下的系統的物業管理培訓。在提高公司內部人員的物業管理專業化水平的同時，對于選聘員工方面也必須嚴格把關，有針對性地聘用一些擁有物業管理專業化知識和技能，年輕有朝氣的人員。只有切實地構建一支專業化、高素質的物業管理隊伍，才能夠切實提高高校后勤物業管理的服務水平，增強物業管理水平和自負盈虧的能力。
2建立健全高校后勤物業管理制度，實現高校后勤物業管理的規范化
科學有效的管理制度是提高高校后勤物業管理水平和服務質量的基礎，優秀的物業管理理念和服務意識都包含在管理制度當中。因而，高校后勤物業管理水平的提升，首先就必須從物業管理公司的內部管理體制上著手，不斷地加強各項物業管理規章制度的簡歷，并且嚴格將這些規章制度落到實處。在貫徹高校后勤物業管理各項規章制度時，應該自覺地接受學校的監督，接受廣大師生的監督。加強與被服務對象的廣大師生的交流，積極爭取師生的配合與支持，并且發現自己在管理中存在的問題，及時改進管理策略，提升管理水平。在高校后勤物業管理的過程中，還必須注意各種日信息的反饋和收集，不斷更新和完善物業管理制度，實現高校后勤物業管理的規范化。
3適當地引入競爭機制，促進高校后勤物業管理公司的進一步發展
就目前而言，我國高校后勤物業管理的水平與服務質量與市場上專業的物業管理公司在水平和服務質量上還有很大的差距，高校后勤物業管理受到來自市場上專業的物業管理公司的挑戰。為了切實提高高校后勤物業管理的水平和服務質量，高校后勤管理公司必須適當引入競爭機制，有選擇地進行部分市場的開放，讓社會上一些專業的、優秀的后勤物業管理公司進入到高校后勤物業管理行列中來。這樣，高校后勤物業管理公司就能夠在競爭中不斷發現自己的不足，革新物業管理方式和策略，從而提高自己的服務質量和管理水平。通過競爭機制的引入，能夠有效提升高校后勤物業管理公司的管理服務質量，使高校后勤物業管理公司朝著規范化、專業化和科學化的方向發展。適當引入競爭機制是實現高校后勤物業管理公司市場化經營的有效手段，也是高校后勤物業管理公司進行市場化和社會化改革的動力。
總之，高校后勤物業管理的功能隨著高校社會化改革的不斷推進逐漸顯現出來，高校后勤物業管理作為高校管理和高校社會化改革的重要組成部分受到越來越多的關注。近年來，高校物業管理在其管理的方式、管理的模式、服務內容、服務標準等方面實現了積極的探索，取得了一些成效，但是隨著高校規模的擴大，人員的增多，各種設施的增多，對后勤物業管理系統的要求也在不斷提高。新時期，高校后勤物業管理也面臨著機遇和挑戰，機遇來自市場化和專業化，而挑戰則是對于高校后勤物業管理服務、經營和管理的質量有了進一步要求。
參考文獻
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二、中小企業財務管理中存在的問題
1.財務管理觀念陳舊
我國中小型企業管理人員往往十分重視產品銷量和市場份額，將大部分精力放在產銷的環節上，一味的追求經濟效益，并沒有認識到財務管理工作的重要性。由于中小型企業相關的財務管理人員本身的綜合素質比較低以及專業技術水平比較低，并不具備現代企業財務管理知識，受到追求短期利益的傳統觀念的影響，只是重視控制經營成本的絕對額，依靠減少短期投入提高經濟效益，導致財務管理工作缺乏科學性和長遠性，嚴重的影響到企業的可持續性發展。
2.企業財務管理水平不高
我國大部分中小企業主要是由個體和私營企業居多，在進行企業投資的時候，往往使用自有資產和家庭朋友的資產進行投資，投資者本身也是企業的經營管理人員，實現了所有權和經營權高度的統一。這種管理模式導致了企業領導者過分的集權，缺乏有效的外部監督制約，進而會造成責任不明確，會出現嚴重的越權現象。在日常的財務管理工作中，無法建立有效的內部審計制度，最終會造成財務管理混亂現象的存在。另外，由于中小型企業財務管理存在著內部人控制的現象，任由家屬親戚進行財務管理工作，導致企業的財務管理出現了家族化管理，為企業的經營埋下了風險隱患。
3.應收賬款管理能力弱
目前我國中小型企業財務管理的重要內容就是流動資金的管理。其中，在進行銷售款回籠以及科學管理的時候，是作為企業財務管理工作中的重中之重。隨著我國市場經濟體制逐漸完善，商品交易方式呈現多元化，交易活動更加復雜化，賒銷的信用交易應運而生，并且越來越多，規模越來越大。隨著市場競爭愈演愈烈，為了能夠獲得更多的經濟效益和客戶，賒賬交易已經十分的普及，應收賬款已經成為大部分中小型企業財務報表中十分重要的會計科目。在實踐工作中，由于對資金風險認識不到位并且沒有專業人才進行財務管理，往往會出現客戶不能及時支付購貨款等應收賬款管理問題，導致企業不能按照計劃進行回籠資金，嚴重的影響到中小型企業日常資金的流通。
4.存貨管理能力不高
在企業日常經營活動中，存貨管理和原材料采購以及產品銷售等環節十分的重要，會直接影響到日常業務流動資金的支出和占用。如果存貨量比較大，會占用企業大部分的資金，進而會造成企業日常業務流動資金的使用效率降低。我國目前大部分中小型企業經營過程中，并沒有制定科學、合理的存貨計劃以及相應的檢查制度，并且對日常存貨管理不到位，往往會導致存貨余額比較多，導致業務資金呆滯、無法進行正常的周轉。資金及時流動是保證企業正常經營和獲得最大經濟效益的基礎條件，存貨管理水平比較低的時候，必然會對中小型企業財務管理造成十分不好的影響。
三、提高中小型企業財務管理質量的措施
1.提高中小型企業的資金運行管理
中小型企業在成立初期階段，運營資金的主要來源就是企業投資者的私人積累和借貸，籌資渠道十分的單一，并且融資的條件十分艱難，嚴重的制約了我國中小型企業的進一步發展。為了能夠實現中小企業的可持續性發展，必須要進行多方面的籌資，拓寬籌資渠道，提高中小型企業的資金運行管理。企業必須要建立科學、合理的財務管理的模型，能夠正確的掌握和控制企業的現金和貨物上的最佳存量，通過產品銷量來決定產品的產量，避免出現過量存貨而導致資金運作不良的問題出現。企業應該結合自身的實際情況，制定符合自身實際能力的信貸政策，并且加強企業賬款回籠管理，保證企業資金的充裕。不僅能夠有效的解決企業資金方面的問題，還可以提高企業的信譽度，進而增加銀行貸款的限額。
2.提高財務管理人員的素質
中小型企業的發展基礎比較薄弱，并沒有科學、合理的管理思想，尤其是在財務管理方面的觀念十分的薄弱，并沒有一套科學、系統的管理方法。因此，為了能夠提高企業財務管理水平，必須要提高管理人員的財務管理理念，必須要認識到財務管理對企業經營的重要性，明確定位財務管理在企業經營活動中的主要地位，并且樹立科學、正確的管理理念，提高相關財務管理人員的綜合素質和專業技術水平。企業應該重視對財務管理人員的培訓工作，定期的開展培訓工作，并且結合新時代的背景和自身企業的實際情況，有針對性的進行培訓，不僅能夠提高財務管理人員的綜合素質，還能夠有效的提高企業財務管理隊伍的專業技術水平，提高財務管理人員的福利待遇，吸引社會優秀的人才。
3.提高財務管理的信息技術
隨著網絡時代和信息時代的來臨，傳統的財務管理方法和模式遠遠無法滿足當代企業的需求，中小型企業為了能夠實現可持續性發展，必須要在傳統的財務管理方法基礎上不斷的進行完善和創新，提高財務管理的信息化程度。所以，企業必須要加大投資力度，保證財務管理相關軟件和系統能夠及時的更新，成立一個自身的計算機網絡系統，對財務管理人員進行定期培訓，提高財務管理人員的專業技術水平，能夠熟悉的掌握現代化的計算機技術，實現可持續性發展。
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1 高等職業院校財務管理的現狀
1.1重預算編制，輕預算執行
一些高職院校沒有樹立科學發展觀的理念進行預算管理，重預算編制、輕預算執行，導致編制預算與執行預算兩張皮。同時，預算項目沒有做到精細化管理，預算支出沒有科學的定額和標準；預算編制時間過短等原因造成了預算編制不準確，預算內容不全面，沒有客觀反映學校財務收支全貌。
1.2“兩頭”理解支持和重視程度的不夠，導致財會人員孤軍奮戰
所謂“兩頭”，一頭是高校領導，另一頭是部門領導和教職工。由于專業背景及部門性質的差異，“兩頭”的財務管理觀念普遍淡薄，對財務工作理解支持和重視程度的不夠，這就造成了財務人員孤立地在高校開展財務工作。
1.3忙于日常事務，疏于財務分析
目前的高校財務工作范疇只局限于記賬、算賬、報賬，財務管理只停留在財務數據的核算，而沒有深入地進行財務分析。所以，財務信息存在前瞻性不強、指導性不高的問題。沒有開展融資籌資能力、負債能力測算、經濟效益分析、辦學成本測算以及如何根據國家對教育發展的要求和學校發展規劃進行經濟預測等，不利于學校領導運用財務信息進行工作決策。
隨著高等教育改革的逐漸深化發展，高校辦學規模迅速擴大，經濟業務也變得更加多層次化、復雜化，各類經濟決策行為將更加依賴于財務分析得出的結果。但目前許多高校的財務分析只停留在反映一定期間的收支狀況和資金結存狀況，僅限于提供歷史數據和解釋財務信息。而對資金的結構、狀態、效益缺乏系統分析，以至于無法科學地考核學校整體和各部門資金的使用效率，對高校經濟活動和事業發展狀況缺乏規律性認識。
1.4會計制度的缺陷造成固定資產賬實不符
歷史上高職院校用地大多是開辦時國家無償劃撥的，在學校的固定資產賬目中土地價值不能反映出來，因為這部分資產國家不要求作價，學校也難以擅自估價入賬，導致土地資產價值長期得不到登記入賬。而事實上，土地資源由于其特殊的稀缺性，已成為最有價值的資產。同時，許多高職院校紛紛利用銀行貸款投資搞以“辦公樓、教學樓、圖書館、體育館”為主體的新校區建設，金額巨大，有的項目匆忙上馬，資金缺口得不到及時補充，施工單位代墊款項過多，發生的財務糾紛較多，使已投入使用多年的房屋建筑物因未辦理竣工結算手續而不入學校總賬，使房產長期沒有體現其賬面價值。以上諸多原因，造成高職院校的固定資產不夠真實、完整。
2 改進措施
2.1加強科學預算，嚴格控制經費支出，提高資金使用效果
預算編制的科學性、全面性和準確性是高校加強預算管理，提高資金使用效益和效率的前提條件。由于部門預算編制涉及面廣，必須在財務部門內部和財務、業務部門之間進行很好的協調組織，因而必須要有一個有力的組織保證，成立以校領導為首的專門編制預算的小組，保證預算編制所需的時間，在財政部門還未安排預算編制工作時，高校自己就要提前啟動預算編制的準備工作。狠抓基礎工作，制定標準與定額，推行零基預算。從基層單位開始規范編制，逐級匯總編報，真正做到自下而上全面推行。推廣國庫集中支付制度改革，建立科學的部門預算。加強項目經費預算管理，細化部門預算，防止出現無具體內容的項目預算或者應在公用經費中列支的項目，重復在項目經費中安排的現象。
高職院校必須根據事業發展計劃和任務編制年度收支計劃，將預算管理作為財務管理的中心工作來抓。切實保障學校各項工作的正常運行，提高資金的使用效果，促進學校的建設與發展。
2.2切實轉變觀念，加大對財務工作重要性的認識，確立財務管理在高職院校發展建設中的基礎地位
要樹立群眾觀念，形成高校財務齊抓共管的格局。高校財務管理在校長領導下學校黨政各職能部門共同參與，實行多元主體共同參與財務管理。高校財務管理的主體是全體師生員工，客體是資金運動及其形成的財務關系。在高校生存和發展中，財務管理的績效如何，從根本上取決于管理主體，要激發全體師生員工關心學校發展和建設的熱情，發揮其積極性、創造性，促使其為學校聚財、生財、用財等出謀劃策，延伸拓展到設法籌集資金、按最優化原則合理使用資金、降低資金成本，提高資金使用效率方面，形成全員式理財格局，從而使資金運作處于良好的運行狀態，形成財務管理合力，促進教育事業持續、快速、穩定、協調發展。
2.3加強財務分析，提升財務管理水平，構建財務業務信息化、網絡化、一體化平臺
財務工作職能由傳統的“核算型”、“事務型”向“管理型”轉變，財務分析是關鍵。通過年度與年度的比較、季度與季度的比較、項目與項目的比較，分析變化情況，找出變化原因，是有利因素還是不利因素，為學校決策提供財務信息。財務每一個崗位都有分析的內容，都能具體地反映優勢及存在的問題和漏洞，通過分析反映，學校及時采取措施，完善制度，提高經濟工作的主動性、預見性和效益性。
由于高職院校內外部財務環境的深刻變化，辦學過程中的經濟活動日趨復雜，財務工作的作用更加突出。不僅要會做賬，還要會分析；不僅要會管理，還要會服務。因此，利用現代信息技術的管理方法，搭建高校財務工作的技術支撐平臺就顯得尤為重要。也就是說，在普遍實行會計電算化、學生收費委托銀行代扣代繳的基礎上，通過數字化校園、校園“一卡通”的建設，實現校園信息的標準化和學校管理信息系統的整合，促進校內各單位之間的密切配合與分工協作零確保各項收費、資金劃撥、預算控制及信息傳遞等，以確保財務工作的順利進行。
2.4建立并落實定期的清查盤點和資產核銷制度，對達到預定可使用狀態的自建房屋及時估價入賬
固定資產盤點是固定資產實物管理的一個重要環節，但由于固定資產數量龐大，分布面廣，使這項工作成為難點。學校可根據自身情況制定可操作的實物盤點制度，并引入條形碼信息管理等技術手段，解決清查工作量大的問題。對報廢、調出、依法轉讓的固定資產則嚴格履行審核程序，定期進行固定資產核銷的賬務處理，準確反映固定資產實際情況，真正做到賬實相符，責任明晰。當建造的房屋達到預定可使用狀態，但尚未辦理竣工決算的，應當自達到預定可使用狀態之日起，根據工程預算、造價或工程實際成本等，按估計的價值轉入固定資產，待辦理了竣工決算手續后再作調整。
參考文獻
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市場營銷工作是電力企業的核心任務之一。電力企業的市場營銷應該遵循“電網是基礎，技術是支撐，服務和管理是保障”的原則。電力企業營銷理念必須要適應市場的需求，結合當地的電力市場營銷現狀，精確制定市場營銷管理理念。在實踐工作中，不斷吸收先進的營銷經驗，并結合自身的發展規劃，研究電力企業的市場營銷管理精細化實施戰略及后期保障措施。通過實施電力企業的精細化管理總體策略及其具體實施戰略，促使電力企業獲得良好的經濟和社會效益。
一、引言
中國電力市場是全球最大的市場，改革開放三十多年來，經濟增長以幾何倍率遞增，形成了中國電力市場的大繁榮和大市場氛圍。目前我國正在進行全面的優化重組，優化整合雖然又一次促動了電力企業的發展，但在系統空前龐大的背景下，再沿用粗放型營銷模式必定無法適應改革發展的要求。因此，電力企業引入精細化管理應用于市場營銷已經是大勢所趨。
二、電力企業營銷的精細化管理定位
（1）面對當前的市場機制，電力企業的市場營銷必須要結合市場導向的營銷管理模式，其市場營銷定位屬于電力企業的核心工作，整個電力企業的生產經營戰略都要服務并服從于電力企業市場營銷的需要。
（2）現代電力企業的市場營銷必須要遵循“電網是基礎，技術是支撐，服務和管理是保障”的原則。要充分利用當前“兩網”的改造時機，迅速解決限制電力企業供配電網的“瓶頸”，以此來滿足電力企業客戶的基本需求，不斷運用先進的網絡、計算機技術來為客戶提供全方位、高效的優質服務，同時以規范、嚴格的營銷管理手段對電力企業市場營銷的各項業務進行監管，這樣才能使電力企業實現其營銷目標。
（3）建立新型的電力營銷理念。我國未來的電力營銷市場將會是一個買方市場，這已成為一個不爭的事實。電力企業應該轉變以往的建立在賣方市場體系上的電力營銷方式，積極尋求建立一個能夠適應新的市場需求，并充滿市場活力的電力營銷機制和體系。
（4）實行商業化運營，推動法制化管理。在將政企分離以后，我國的電力企業仍需要接受政府的監管，所以，電力企業在實現商業化運作的時候，還必須遵守上級政府相關規定的營銷政策進行市場營銷工作。
三、電力企業營銷的精細化管理策略
1、樹立良好的企業形象
目前新能源的開發及應用范圍正在不斷擴大，電力企業要捍衛自己在能源市場的一席之地，就需要積極樹立良好的企業形象來開拓市場的理念，以此與客戶長期保持共同發展的新型供電關系，努力做到“真誠、規范、方便、優質”的服務方針。
（1）不斷提升電能質量。現在是商品經濟時代，沒有好質量的商品，那么電力企業的優質服務及良好的企業形象就無法樹立。因此，電力企業的電能質量的好與壞，是企業樹立良好的企業形象的前提和基礎。
（2）積極構建優質服務體系。電力企業的優質服務是一個系統工程。其中不僅包括與客戶面對面的營業窗口，還有電網整體規劃和建設、運行、維護、故障搶修等一系列環節，其中任何環節的工作質量都直接關系到企業的服務質量。
（3）樹立良好營銷服務形象。要積極引導廣大電力職工進一步轉換觀念，積極樹立市場意識、競爭意識、服務意識。同時要逐步完善各項便民措施，讓客戶感受到企業發自內心的服務，并多渠道地讓客戶了解電力企業的服務理念，以此來提升電力企業的營銷服務形象。
2、靈活運用價格政策，努力占據市場份額
根據電力市場的不同需求運行彈性價格，把整個的電力市場細分為價格彈性市場、價格敏感市場以及價格剛性市場。積極運用“價格”戰略擴大營銷的目標市場，如高能耗工業用戶等。因此，需要對目前的電力價格政策進行改革，其主要措施如下：
（1）在大工業的電力市場中，積極調整電價，對其實施豐水期季節折扣電價和超基數優惠電價，以此穩定大型工業的電力市場。
（2）不斷拉大時段的電價差。充分利用價格杠桿均衡時段的用電市場，尤其對居民生活用電實施時段電價，積極引導居民的合理用電。
（3）健全實施時段優惠電價的覆蓋范圍，如：蓄熱電鍋爐、冰蓄冷空調以及其他蓄能設備等等。
（4）完善電力市場的細分原則，針對不同用電性質的客戶要采取差別定價策略，如節假日電價、可停電電價負、荷率電價等。
（5）全面落實同網同價政策，直接將電力供應到農戶占領農村市場。
3、積極開拓用電市場
（1）努力推廣用電，增加電能的使用率。在現代城市的管理理念中，對于環境質量的要求越來越高。電力企業應當積極聯合政府部門和電器設備制造商，不斷加強宣傳力度，積極鼓勵居民使用電炊具、電空調、蓄熱電鍋爐等電器，引導科學消費，以求以電的消費逐步取代燃氣和燃煤，同時還要研究和制定節電服務方案，不斷開展節能服務活動，以增加電力在能源消費中的占有率。
（2）積極細分用電市場，實施重點突破。電力企業要根據不同時期的市場需求，加快實施重點市場開拓。制定營銷目標，鎖定大型的能源消費和居民生活用電市場，尤其是在居民生活用電方面，重點促銷熱水、暖氣、空調、烹調等電氣設備的使用，大型的能源消費市場主要是大型的耗電企業。與此同時加強對農村電力市場的拓展，積極改善農村電網質量，全面占領農村電力市場。
4、積極構建優質的服務體系
（1）提升電力企業的售后管理水平。現代的電力企業要嚴格按照“精細化管理”的模式和理念，不斷細化售后管理制度，以便于提高企業的服務工作質量，積極追求精品電力工程，同時細分客戶和市場，形成精細的工作作風。
堅持以量化數據為管理依據，使無形的管理變成有形的管理，從而可對管理進程進行導控制、引調，及時發現問題并調整管理行為，以此規范售后管理制度及工作流程。在售后管理中要做到責任明確化、具體化，使企業的每位員工到崗、盡職，出現問題能夠及時檢查、糾正、處理，以最經濟的管理方式獲取最大的效益。
（2）積極協調良好的服務關系。現代的電力企業要積極構建和諧的服務關系，處理好與政府、客戶之間的關系。電力企業要加強與當地政府的聯系，及時與客戶進行溝通，用自己的優質服務，來改善當地的投資環境。通過配合政府職能部門的工作，共同推動當地經濟的發展。利用政府的效應，做好電能的替換工作，擴大電能在終端能源消費中的比重。利用各種媒體進行宣傳，為電力營銷提供強有力的社會輿論氛圍，樹立良好的社會公眾形象。
5、完善“精細化”的信息管理平臺
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（二）高校物業管理法律關系的客體
一般意義上的物業管理法律關系的客體，通常指物業所有人的權利義務所共同指向的對象，即是合同所規定的物業和物業的使用及管理。物業管理法律關系的客體包括物業和物業服務行為。通常意義上所界定的物業，一般是指用于商業和居住的各類建筑設施。高校物業則是指高校范圍內的用于教學、居住和商業的各類建筑物及其相關設施，此外還包括校內的道路、綠化地帶和用于其他事務的場地。物管公司提供的服務行為作為高校物業管理法律關系的重要客體，其范圍主要包括四個方面：教學樓、教工住宅樓、學生公寓和其它相關場地設施的綜合管理。具體說來其主要工作包括各類建筑物的管理、保養與維護，水電設備、消防設備等相關設施的管理、維護與保養，校園道路的維護與疏導，停車場地的管理與維護，校園環境的保潔，校園綠化的維護，校園文化體育設施的維護等活動。
二、我國當前高校物業管理法律制度的缺陷
（一）學生的知情權和監督權難以行使
盡管高校學生對物管公司是否履行合同以及履行的具體程度享有監督權，但是在現實的物管實踐中，因為物業管理服務合同是高校與物管公司簽訂的，高校才是合同的相對方，而高校學生不是合同的相對方，并且物管公司還負有高校賦予的對高校學生的管理職能，物管公司通常是站在高校一邊，僅僅對校方負責。在此情形下，學生的知情權和監督權缺乏一種方便可行的反饋機制來提供保障。除此之外，由于高校學生反映的意見不會直接導致物業管理服務合同的解除，更不會成為影響物管公司營利的決定性因素。所以，學生的意見往往被忽略，學生與物管公司在校園生活中所產生之糾紛時有發生，并且遲遲得不到有效處理，導致學生的知情權和監督權名存實亡。
（二）高校物業管理重管理輕服務
通過對比外國作法發現，高校的物業管理應當堅持“服務第一、管理第二”的原則，然而在現實中，有許多有著悠久歷史的老牌高校通過對原有后勤保障隊伍的篩選、整合，引進一些專業化的物管人員，重新培訓物業管理隊伍，取得了國家承認的物業管理資質，逐步發展成為較為專業的物管公司。但是，這樣的物業管理部門并不進行獨立法人的登記注冊，難以按照市場經濟規律和企業運行機制辦事，也不進行獨立的財務核算，不向業主收取物業管理費。在這種自身管理隊伍管理模式下，高校物業管理都是重管理、輕服務。造成這種現象的原因是：這樣的物業管理部門不是專業物業管理公司，沒有建立現代企業制度，仍然把自己當作高校的職能部門，對學生行使管理職能。而對于那些通過公開競標方式引進的專業物管公司，它們本應把學生奉為“上帝”，好好履行服務職能，但由于在現實運行過程中，高校將部分行政管理權交由物管公司代為行使，客觀上造成了管理職能大于服務功能。因此，我國的高校物業管理仍舊處于“重管理輕服務”的狀態。
（三）高校缺乏專業的物管制度
大學生在高校范圍內應當遵守《大學生行為準則》和高校物管制度，然而，由于高校缺乏專業的物管制度，這在客觀上造成了學生和物業服務企業把《大學生行為準則》當作物業管理制度，物業服務企業基于《大學生行為準則》規范大學生的行為，大學生基于《大學生行為準則》而接受“服務”。這就使得物業管理行為的性質變得更加模糊不清，大學生搞不清物業管理行為到底是行政法上的教育管理行為還是民法上的物業服務行為。
（四）缺乏物管問題受理機制
在我國現行的相關物業管理法律制度中，高校既是業主，同時又兼具業主委員會職能，可謂集業主委員會與業主為一體的雙重身份。如果高校學生能夠絕對信任高校，高校又能夠很好地維護學生利益，雙方共同對物管公司進行全方位多角度的監督，那么必然形成一種良性循環，更好地完成物管工作。要實現這一美好設想，就必須在學生向高校反饋意見方面開辟一條新的監督渠道，然而在現實中，主動設立受理學生反映物管問題的“接待平臺”抑或“受理機制”的高校屈指可數。細究其原因，大致有三點：首先，從利益關系上講，高校與物管公司所訂立的物業管理服務合同是一份“雙贏”的合同，在學生管理方面，其利益是一致的；其次，從行政關系上講，高校與學生在教育行政管理關系中所處地位不平等，高校考慮的問題較多，不會一味地替學生說話；再次，從民事關系上講，學生與高校訂立了住宿租賃合同，雙方的地位雖然平等了，但卻處于管理者與被管理者的位置，處理問題時難免會出現對立的一面。
三、完善我國高校物業管理法律制度的幾點建議
（一）制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章
高校物業管理是我國一般物業管理中較為特殊的領域，而現行的法律規范在調整力度和適用內容上都無法與現行高校物業管理的實際相適應。所以，應盡快改變高校物業參照普通居民住宅小區進行管理的現狀，適時出臺有針對性的管理規則，進而填補我國高校物業管理方面的法律空白。經過比較，我們認為我國臺灣地區的管理經驗頗具借鑒之價值。在臺灣地區，現行《公寓大廈管理條例》（以下簡稱《條例》）并未使用“業主”這一術語，反而采用了“住戶”這一概念。同時，在《條例》的第三條第十項將“住戶”范圍作出了詳細界定，具體包括3類人：“區分所有權人”、“承租人”和其他經“區分所有權人”的同意，取得某一部分物業的專有使用權者。《條例》的這一規定，無疑是將所有權人之外的實際使用者納入《條例》調整之范圍，有利于更好的維護“承租人”和其他經“區分所有權人”之同意取得某一部分物業之專有使用權者之利益。《條例》所稱“住戶”是某一具體建筑物的實際使用者，其雖不能像“區分所有權人”那樣對建筑物的相關事務擁有決策權，并且作為“非區分所有權人”的這一類“住戶”也無權參與“區分所有權人會議”（相當于業主委員會）。但是，我們知道建筑物的管理必定直接影響到各類“住戶”的物業使用，有鑒于此，臺灣《條例》賦予各類“住戶”推選管理委員會或者管理負責人的權利，從而為各類“住戶”提供了一條可行的渠道，借此方式參與物業管理。因此，我國高校物業之管理參照臺灣之《條例》及其制度模式較為可行。通過制定專門規制高校物業管理的法律、法規和規章，賦予學生與高校同等之主體資格，完善學生在高校物業管理法律關系中的權利義務，從而能夠更好地維護學生的合法權益。
（二）設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制
高校與學生存在教育行政管理關系，應當為學生提供良好的學習環境；高校與學生還存在住宿合同關系，應當為學生提供良好的住宿環境。不管處于哪一種法律關系下，高校都有義務聽取學生反映物業管理問題并采取積極的措施。本著“管理育人、服務育人、環境育人”的教學理念，高校應當設立學生反映物業管理問題的接待平臺或受理機制，認真聽取學生的意見，對學生所反映的問題采取有力的措施及時予以解決。
（三）設立高校物業服務企業準入制度
高等學校物業管理的主要對象是大學生，他們的頭腦中充滿著各類活躍的新思想、新理念、新信息，具有較高的綜合素質，懂得如何接受物業管理，享受物業服務，知道如何判斷物業管理的合法、合理性，以及如何維護自身的合法權益。由于高校主要成員的特殊性以及高校物業管理法律關系比普通住宅小區的物業管理法律關系要復雜得多，這就給高校物業服務企業提出了比管理普通住宅小區更高的標準。從事高校物業管理的人必須具備比普通物管人員更高的文化素質、道德修養、工作能力、管理手段和服務質量，從事高校物業管理之公司企業必須具備與之相當的資質、相應的等級。而欠缺相當資質的物管公司必須通過相關部門認可的考評和培訓，提高物管人員的綜合素質和管理技能，否則不能通過行政管理部門的審批，不能從事高校物業管理服務。通過這一措施緩解當前普遍存在的學生與物管公司之間的緊張關系，減少對物業管理的抵觸情緒和糾紛，營造更和諧、更適合學習的校園環境。
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1.1管理的育人功能
高校的物業管理工作的內容涉獵很多，包括建筑及道路的物業管理，校園配套設施的管理，校園綠化、美化等等，都屬于物業管理的范疇。校園物業是大學生學習和生活依賴的硬件條件，是高校教育體系正常運行的保障。物業管理可以為高校帶來一定的經濟效益，又具有強大的育人功能。主要體現在物業管理可以規范學校工作人員和學生的行為，進而促使學生提高自身的修養，高校物業管理是高校教育的輔助資源，對學生會產生積極的影響。
1.2服務的育人功能
高校物業管理的服務項目很多，物業員工加強物業管理和服務活動，可以將這種服務精神體現在日常工作中，這種服務形象的確立可以提高學生對于物業管理的認識。物業服務人員積極地態度、優質的服務，對大學生的思想品質有著至關重要的影響，有利于提高學生的思想認識，懂得珍惜別人的勞動成果。
1.3校園環境的育人功能
環境是由人類創造的，同時環境也可以造就人，意思是指優質的環境會影響人的情緒和思想。尤其在高校校園，優質的教學環境和生活環境，可以提高學生的學習質量和生活質量，使學生獲得良好的體驗。校園加強物業管理，使學校環境得到了提升，有利于陶冶學生的性情，激發學生對學校的喜愛，可以為學生創造良好的學習氛圍，進而產生出育人的功能，增強學生的凝聚力和向心力。
1.4校園文化建設對大學生素養的提升
校園文化建設是校園的靈魂，相對社會企業而言，大學校園更簡單純凈，校園教育宗旨和大學精神的建設是對學生有著潛移默化的影響的。物業管理工作與校園文化建設是分不開的，二者有著密切的聯系。例如，大學校園里的一些標志性建筑和修飾性建筑都是物業管理的對象，一些帶有標語的醒目裝飾雕塑是校園文化的重要體現，而這些都是物業管理的范疇。校園文化對于學生個體的影響很大，文化作為精神的載體，能夠體現一所大學的風格和方向，對于學生的道德思想和能力都有著不可忽視的作用。
2發揮高校物業管理育人功能的有效措施
2.1完善高校物業管理運行機制，提高物業管理的服務質量
目前，我國各地區的高校物業管理不夠完善，還沒建立起規范的、系統的物業管理體系，考核制度和監督制度有待建立。因此，國家有關部門要加大立法進度，完善高校物業管理的有關法律法規，高校也要建立相應的管理制度，為物業管理工作的開展打下基礎。高校要針自身的實際情況和校園特點，慎重地選擇合作的物業管理企業，加強對去也管理服務的考核，規范物業服務流程，因地制宜的開展物業管理活動。其次，針對各個崗位的物業管理服務要做好規范，建立崗位職責標準，簽訂物業服務合同，要求物業管理企業根據學校要求，合理配置人員和物資，創新物業管理模式，充分發揮物業工作的育人功能。
2.2提高物業管理人員的素質
目前，大學生朝著個性化的方向發展，他們對校園環境和教育都有一定的要求，對物業管理工作也不例外，為了滿足學校和學生對于物業管理工作的要求，物業管理企業一定要提高員工的綜合素質，進而提升物業服務的水平。①物業管理企業要建立規章制度，約束員工的行為；建立員工培訓制度，定期為員工開展物業管理的專業培訓，提高其物業管理專業知識和技能；運用激勵機制，激發員工的工作積極性，使員工注意提升自身的能力和素質，滿足高校的物業管理工作的需要。②物業管理企業要加強競爭上崗、崗位比武、量化考核，給員工合理施加壓力，將壓力轉變為動力，促進員工綜合素質的提升，進而實現高校物業管理工作的順利進行，充分發揮其育人作用，為廣大教職工和學生提供滿意的物業服務。
2.3培育“以人為本”的物業管理文化
以高校的校園文化為基礎，打造相應的物業管理文化，深化物業管理育人內涵，將物業服務作為一項教育事業去完成。用先進的理念指導物業管理工作的開展，創新物業管理模式，為學生打造優質的環境，以文化浸潤學生的心靈，更好地體現物業管理的育人功能。通過打造溫馨的物質環境，構建積極高尚的精神文化突出“以人為本”的服務理念，進而充分發揮物業管理的育人價值觀，提高高校物業管理的效能。
3結語
高校物業管理是高校管理工作的一部分，是帶有育人功能的管理工作，通過建立規范的制度、提高員工的素質、打造個性的物業管理文化，這種育人功能會得到充分的發揮，實現其輔助教學的目的，進而提升學生的綜合素質，助力高校教育事業的發展。
參考文獻:
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[中圖分類號] G251 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）16- 0130- 02
高校圖書館因其獨特的造型、先進的設施、一流的硬件、齊全的功能成為各高校自身價值的標志性不動產業和文化中心。隨著現代化的智能圖書館的迅速發展，圖書館服務范圍不斷擴大。要長期有效地維護、保養好龐大的圖書館物業，必須采取市場化調節、企業化經營和社會化管理的模式來實現，以節省資源和提高工作效能。這對圖書館的正常運行起到了重要保障作用，但也有不少問題需要深入探索。
1 高校圖書館物業管理社會化的必要性
在傳統管理模式下，高校圖書館的管理相對獨立，大多數是采用行政和后勤服務相結合的管理形式。而在國務院《物業管理條例》頒布后，物業管理工作步入新的發展階段。高校圖書館引入物業管理就可以將后勤服務事務剝離出來，交由物業公司完成。長遠來看，這有利于高校圖書館的發展。
（1）把圖書館行政管理人員從繁雜瑣碎的后勤事務中解脫出來，把時間和精力用于文獻資料的專業研究、整理中去。在舊的管理模式下，圖書館館長或綜合管理部門在做好日常業務和行政工作的同時，還要兼顧于圖書館的物業管理與維護工作。館內的衛生保潔等工作也需要館員完成，放下重要的文獻服務等工作去做非業務領域的簡單勞動，這就造成了人力資源浪費的現象[1]。
（2）實現物業管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業管理專業技術人員的困難，可以利用物業管理公司具有的專業技術人才資源進行高效服務。對于高校圖書館，特別是現代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務方式，有了專業的物業管理隊伍進行科學的管理，可以使圖書館的先進設備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產的使用壽命，從而為學校節省維修和建設費用[2]。
（3）在市場經濟背景下，對傳統模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現代化的高校圖書館物業管理模式應運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業，并不斷提高其使用效率，滿足高校學生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調節、企業化經營和社會化的物業管理模式來實現。這是高校圖書館功能發生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結果。
2 關于高校圖書館物業管理社會化的幾種機制
圖書館和物業公司的共同協作才能保障物業的正常運行，一方面物業公司要提高綜合服務能力和服務質量，另一方面圖書館也要做好監督和協調等方面的工作[3]。
2.1 高校圖書館物業社會化后的監督機制
高校應全面考慮服務信譽和服務質量等條件，嚴格要求專業資質，選取實力強、信譽好、收費合理的物業公司進行合作，以雙方簽訂的《物業委托管理合同》為依據，定期或隨時進行檢查，并根據實際情況作出調整和補充。此外，圖書館的管理部門應制訂出一套具體有效的考核標準，對物業的服務質量、服務態度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內年度綜合考核結果，決定該公司能否續簽[4]。
嚴格按照合同規定的雙方合作范圍、運作方式、責任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施[5]。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業公司雇傭的消防監控、設施維修等人員是否具有專業資格證書，有無上崗證；圖書館內勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監督檢查。對物業公司的實際在崗員工數量、時間等與物業管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責任和經濟處罰辦法。
2.2 高校圖書館物業社會化后的管理機制
嚴格按照國家和地方頒布的各種物業管理法規、學校的規定，以及物業公司的企業標準進行物業管理，完善規章制度，明確不同崗位的工作職責和工作規范，包括安全防火制度、消防監控及門衛值班制度、衛生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規章制度和工作規范還要結合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業管理工作順利進行。
在實施物業社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現代化圖書館內消防設施、監控系統、大型機電設備等各種關鍵崗位技術操作要領和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關法規接受專業技術培訓，持有上崗資格證書。這樣在與物業公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權。
高校圖書館的物業管理社會化后，也應該遵循市場規律，引入競爭機制。既可以引入資質優良、管理經驗豐富、信譽好、實力強的企業為圖書館服務，也可以使現有物業公司產生危機意識。與物業公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。
2.3 高校圖書館物業社會化后的協調機制
圖書館既有監督權、管理權，同時也有向物業公司支付費用、配合工作的義務。物業公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責任幫助物業公司適應工作，讓他們盡快熟悉館內環境、掌握各種設備的操作規程及崗位職責。在日常工作中與物業公司管理人員經常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。
圖書館在物業管理方面實現了社會化，實際上仍離不開學校相關部門的領導、支持與配合。遇到大型裝修、維修改造工程，需要得到基建部門、后勤集團的支持；治安、消防工作也離不開學校保衛處的監督指導。因此，做好溝通、協調，處理好各種關系，也是圖書館管理部門的必要工作。
主要參考文獻
[1]伍茂戎，周茁.提升高校圖書館物業管理績效的途徑探析 [J].高校圖書館工作，2010（1）：56-59.
[2]吳燕.轉型期高校圖書館物業管理社會化探析 [J].教育教學論壇，2013（36）：5-6.
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2、關于高校圖書館物業管理社會化的幾種機制
圖書館和物業公司的共同協作才能保障物業的正常運行，一方面物業公司要提高綜合服務能力和服務質量，另一方面圖書館也要做好監督和協調等方面的工作。
2．1高校圖書館物業社會化后的監督機制
高校應全面考慮服務信譽和服務質量等條件，嚴格要求專業資質，選取實力強、信譽好、收費合理的物業公司進行合作，以雙方簽訂的《物業委托管理合同》為依據，定期或隨時進行檢查，并根據實際情況作出調整和補充。此外，圖書館的管理部門應制訂出一套具體有效的考核標準，對物業的服務質量、服務態度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內年度綜合考核結果，決定該公司能否續簽。嚴格按照合同規定的雙方合作范圍、運作方式、責任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業公司雇傭的消防監控、設施維修等人員是否具有專業資格證書，有無上崗證；圖書館內勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監督檢查。對物業公司的實際在崗員工數量、時間等與物業管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責任和經濟處罰辦法。
2．2高校圖書館物業社會化后的管理機制
嚴格按照國家和地方頒布的各種物業管理法規、學校的規定，以及物業公司的企業標準進行物業管理，完善規章制度，明確不同崗位的工作職責和工作規范，包括安全防火制度、消防監控及門衛值班制度、衛生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規章制度和工作規范還要結合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業管理工作順利進行。在實施物業社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現代化圖書館內消防設施、監控系統、大型機電設備等各種關鍵崗位技術操作要領和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關法規接受專業技術培訓，持有上崗資格證書。這樣在與物業公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權。高校圖書館的物業管理社會化后，也應該遵循市場規律，引入競爭機制。既可以引入資質優良、管理經驗豐富、信譽好、實力強的企業為圖書館服務，也可以使現有物業公司產生危機意識。與物業公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。
2．3高校圖書館物業社會化后的協調機制
圖書館既有監督權、管理權，同時也有向物業公司支付費用、配合工作的義務。物業公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責任幫助物業公司適應工作，讓他們盡快熟悉館內環境、掌握各種設備的操作規程及崗位職責。在日常工作中與物業公司管理人員經常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。
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1 高校后勤物業管理的現狀
高校后勤物業管理的范圍，一般是指學校的各種住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研樓等以及其它相關的附屬設施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設備管理等學校后勤項目。高校的后勤物業管理簡單來說就是物業運營人對以上設施的管理，為學校的正常工作提供全面、高效、周到的服務。目前我國高校后勤物業管理存在多種模式:社會化物業管理型;高校后勤發展投資管理型;引入競爭，社會物業與校內后勤部門共管;傳統后勤部門領導下的物業管理。
高校后勤物業管理從其性質來說，是高校后勤管理的一部分， 十幾年高校后勤物業管理改革以來，從計劃經濟逐步向市場經濟過渡。在這個過渡時期，高校后勤物業管理既具有機遇也面對挑戰。由于，高校物業管理脫胎于高校，服務的對象也限于高校內部，并且和高校有著千絲萬縷的聯系。大多數高校幾乎還沒有建立真正的物業管理體系，其管理行為幾乎都是行政行為。機構一般是后勤集團下屬分公司，但又受學校管理部門的指揮，近年來，雖然不少高校正在進行物業管理方面的改革嘗試，但由于體制上或觀念上的原因，到位的管理不多。這些高校的后勤物業管理則僅僅是建立物業管理體制框架，部門內部也實施了一系列規范物業管理制度的機制。但是這種物業管理仍處在市場不完全建立狀態的物業管理思想，運營模式并沒有完全建立。現在仍然有少部分高校的物業管理仍沒有擺脫傳統的計劃管理體制，部分高校的物業管理公司名義上從學校分離出來，在社會上也已經以獨立的企業在運行，但是，企業卻沒有獨立法人資格，仍然和學校存在附屬關系；同時，企業的資產產權不明晰，分配關系還有計劃經濟、行政管理的色彩等。
2 我國高校后勤物業管理中存在的問題
2.1 管理服務觀念不能適應形勢發展需要
高校后勤物業管理改革是高校后勤社會化改革的重要內容，其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內部潛力，不斷提高后勤服務質量，逐步做到服務商品化、管理企業化。但我們有些人認為高校實行物業管理是甩包袱，是將物業管理中心直接推向社會。同時物業管理人員觀念要轉變，員工要轉變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業效益掛鉤的觀念。領導者要關心、引導員工，使他們愉快地轉變觀念，管理服務觀念要適應形勢發展需要。
2. 2 管理體制和管理形式不規范
我國許多高校物業管理企業不具備獨立法人資格，企業運行仍然采用舊有的模式和體制，導致各方法律關系不夠清晰；產權關系不明確，物業管理企業的產權人既是學校，也是物業管理企業的職工，雙方的責、權、利關系無法明確。因此，一旦發生物業管理糾紛，難以追究法律責任，雙方合法權益都難以保障，從而法律風險巨大，管理體制不規范。同時部分高校物業管理形式不規范，物業管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成，體制上仍然沿襲了事業管理的形式；盡管有的學校已經成立物業管理公司，但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業管理職能，管理形式不規范。
2.3 管理制度不夠健全
高校后勤物業管理制度可分為：綜合、行政、財務、業務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規范等。轄區的管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。目前各高校物業管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格，管理制度不夠健全規范。 轉貼于
2.4 隊伍專業化水平不高
高校后勤物業管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識，還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面知識。目前各高校的后勤物業管理大多數是以原后勤職工為主體，人員結構不合理，管理、技術人員少，綜合素質水平不高，同時非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏，缺少專業技能訓練和培訓，因此高校后勤物業管理隊伍專業化水平總體不高。
2.5 服務水平和質量不高
由于高校后勤物業管理沒有成為獨立的企業，只是學校的一個組成部分，學校每年撥付一定的費用給物業管理部門，學校師生是物業服務的接受者但卻不是物業費用的直接支付者，所以很難要求物業服務質量，服務水平和質量不高。一是主動服務不夠，存在服務不及時、不到位情況，有些工作經常要拖很長時間才能解決；二是校內物業服務范圍內的設施、設備定期的巡檢和維修保養不夠；三是在校園綠化和衛生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環境管理不到位，對亂貼亂畫缺乏有效的措施，對影響校園環境者管理不力。大多數正式職工服務意識還不適應現代物業管理的要求，存在著和學校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業管理水平和質量的提高。
3 高校后勤物業管理的幾點策略
3.1 創新管理體制 加強規范服務
高校物業管理的體制應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌，按照《高校物業管理辦法》， 轉換機制，理順關系，切實建立高校物業管理新體制。高校物業管理企業未來的發展目標是要從根本上理順產權關系，建立自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體，并將原有服務區域內的創收資源劃入物業管理公司，增強其自我發展能力。企業在管理上要減少管理層次，提高管理效率;在運營上，要多渠道籌集資金，不斷拓寬經費來源，從而為企業的發展注入新的活力，使物業管理工作進入良性循環。使高校后勤物業管理正逐漸走向專業化、規范化、市場化經營的軌道，有力地支持了高教事業的產業化發展。高校后勤物業管理企業作為經營服務實體，必須進行機制轉換，選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務的領導班子;盡量減少管理層次和人員，提高辦事效率，轉變工作作風;同時要努力實現經營機制的創新，堅持按企業化、產業化的要求，建立有效的運行機制，最大限度地優化各種資源配置，降低經營成本，建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我約束”的現代企業制度。形成具有高校特色的后勤物業管理模式。當然，不同地區、不同高校的現狀采用不同的運作模式，要經過階段性發展和過渡，才能逐步發展成為信息化、規范化、專業化的現代化后勤物業管理公司模式。
3.2 加強人才培養 強化服務意識
提高高校后勤物業管理人員素質是實現物業管理現代化的基本條件。高校后勤物業管理人員大多數是從原后勤部門分離出來的，素質不高，難以保證高效率、高質量地承擔起管理和服務職能。高校一方面要重視后勤物業管理人才選拔和培養，選撥綜合素質較高的人才，充實管理隊伍;另一方面要對現有員工進行培養，通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業務水平等方面的素質。通過加強物業隊伍的素質建設，把每個員工培養成技術職業人員，強化服務意識。員工的技術培訓可依據崗位職責分別進行專業技能、禮儀禮貌、文明執勤、行為作風等方面的培訓。培訓中要制定計劃，制定培訓大綱，組織編寫教材，進行專業講授，示范訓練，進行實踐考試。建立一支既懂技術又善管理的高效、優質、精干的高校后勤物業管理隊伍。
3.3 堅持以人為本 提高服務質量
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高校物業管理市場化是指高校物業管理的運作完全按照市場經濟模式。高效物業管理部門不再是高效的下屬行政組織，高效物業管理部門可以組建物業管理企業，并且可以通過市場經濟原則獲取一定的利潤，利潤大小由市場決定。高校物業管理公司實現有償服務，高效物業管理公司可以根據服務的項目和內容，多層次、多元化的針對服務對象展開經營服務。要建立完整的高校物業管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，從職能管理轉到經營型管理，走市場化道路。這是高校物業管理發展的方向。
二、高校物業管理市場化存在的問題
（1）缺乏完善的管理制度。物業轄區管理制度和物業管理單位管理制度是物業管理制度的兩種主要類型。其中，物業轄區管理制度分為物業各區域內的管理規定、物業管理公約以及用戶手冊等。而物業管理單位管理制度主要包過行政、業務、財務、綜合管理制度等內容。對于高校物業管理部門來說，雖然也有工作程序、工作標準、崗位職責、行為規范等相關制度，但是并未形成完善的制度體系，管理的隨意性大，執行不夠嚴格。因此，高校物業管理如要實現市場化模式，就需要建立完善的物業管理制度。（2）缺乏專業化隊伍。高校中雖然有專門的物業管理部門，也有物業管理隊伍，但是這支隊伍的專業化水平還無法滿足高校物業管理市場化的需要。物業管理隊伍中，保安、維修和綠化等相關人員均需要較強的專業技術能力。由于高校物業管理隊伍都由原來的后勤隊伍轉變而來，未經過系統的專業知識培訓和專業技能訓練，也很少引進物業管理專業的優秀畢業生。隊伍的專業化能力還遠遠達不到高校物業市場化的需要。（3）缺乏物業管理市場化意識。高校物業管理雖然具有物業管理的共性，但是其作為高校工作的一部分，具有自身的特殊性。高校物業管理是為學生和教師的生活工作而服務，教師和學生往往對高校物業的有償服務很不適應，對這種市場化的消費觀念認識不夠，多年來習慣于傳統的帶有福利性質的管理模式，導致廣大師生員工的物業管理市場化意識不夠。
三、高校物業管理市場化的對策
（1）轉變思想觀念，形成市場經營意識。高校物業管理要想實現市場化模式，首先就要改變傳統的思想意識。首先，高校的領導層就應該樹立市場競爭意識，培養經營理念，推動高校物業管理的社會化、企業化和市場化，不僅可以減少學校對物業管理的投入，更能解決當前高校物業管理的困局。其次，高校的教職工要改變觀念，教職工以優惠條件購買了住房，就應有義務對住所的物業管理承擔費用，要建立有償服務的意識。最后，高校物業的管理人員也要樹立市場意識和服務意識，擺脫鐵飯碗意識。（2）建立完善的管理制度。高校物業管理若實現市場化，則高校物業公司需要脫離母體學校，以前的行政化管理體制也將轉變為市場化體制。要實現這樣的市場化體制，急需要高校物業公司建立一系列符合市場化特點的管理制度。首先，建立有效的管理規程，包括崗位職責、人事管理制度、員工手冊、員工考核辦法等。其次，建立有效的控制制度，包括人力資源控制、文件控制、采購控制、服務質量控制、預防措施控制等。再者，建立完善的維修工作程序，包括基礎設施的維修和保養、顧客的報修處理程序、維修工程規程等。最后，制定完善的行政工作規程，比如：文件管理制度、培訓管理制度、合同管理制度、會議制度等。（3）建立專業化的隊伍。首先，建立良好的人才機制，有目的的引進物業管理專業的優秀人才和畢業大學生。其次，建立良好的培訓機制，做好員工的培訓工作，鼓勵員工通過培訓進一步發展，獲取物業管理方面的專業知識。最后，加強與社會化的優秀物流企業的交流，學習優秀的管理經驗，使得自身的經營和管理水平不斷得到提高。
高校物業管理的市場化是其未來的重要發展趨勢。高校物業公司應并出傳統的行政化管理理念，樹立市場化競爭意識，建立現代化的管理制度和服務理念，在遵循為教育服務的基本目標下，建立具有高效特色的物業管理模式，真正把高校物業管理做好。
參考文獻
[1]史文君，謝吉晨．高校物業管理初探[J]．長春理工大學學報．2011，6（6）：37～38
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從高校物業的使用類別看，高校物業可以分為：教學辦公科研型樓棟物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其它物業產權基本上屬于國家所有或極少數企業法人所有。高校物業的基本情況決定了高校物業的性質，與社會上一般物業管理相比有如下特點。
（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務
一般而言商住物業的管理主要是為住戶創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。
（二）高校物業管理具有育人功能
高校的活動主體是在校學生，校園環境的好壞，物業管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養學生良好道德品質，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優美的環境，容易使大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質，培育豐富的美學價值和審美情趣。通過后勤物業人的熱情主動、文明服務引發大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養他們熱愛勞動的樸素感清。
（三）高校后勤物業管理以優質服務為最終目的
高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學、科研和師生服務的，改革的目標是依據經濟規律和教育規律運用新機制、新模式，加快后勒建設，提高后勤服務水平。服務決定市場，只有以優質服務，優良作風，優美環境讓師生員工滿意，才能占領市場，高校物業必須以優質的服務去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業服務費用標準具有不確定性
商住物業管理的資金來源包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金等，由小區的業主委員會與物業公司協商制定，資金的使用接受業主委員會、業主的監督；而高校物業管理服務費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業基本實現“撥改付”模式運作，對從事物業管理的后勤實體，其服務標準，支付費用標準具有較大的差異性，各個地區，各個學校因各自不同的情況，標準很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標準”，因而與社會平均的同等檔次的物業服務費用標準也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業管理大多采用內部甲乙方管理體制
商住小區有業主自治與專業化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業管理則是一種內部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學校行使后勤管理的職能，乙方作為經濟實體，按企業化運行，為學校提供后勤服務與保障。這種機制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業管理的規范化、行業化、市場競爭等方面，必然呈現著不完全的市場竟爭，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數高校把一部分物業對社會招標，但更多高校其校內物業市場仍然是給后勤實體經營。
（六）教職工住宅小區的物業管理未實行社會化方式運作
國務院已出臺《物業管理條例》，各省市也出臺了住宅小區實行社會化物業管理的措施和時間表，但推行起來實施進度不快，特別是高校教職工老住宅小區仍然是按過去的福利化服務模式運作。因原來學校教學科研等規劃的不完整性，使這一區域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產權的上市流轉和教職工個人權益的保護。
二、高校物業管理發展趨勢分析
高校的物業管理隨著社會上物業管理的發展應運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業管理職能的發揮，近幾年，各高校進行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理作為城市物業管理的組成部分，其發展趨勢也應該與社會物業管理同步。
（一）物業所有權與經營權分離
在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經營管理者間的責、權、利不清，遇到問題和責任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關鍵是實現高校物業的所有權與經營權的分離。首先，高校物業所有權與經營權的分離，可明晰產權關系，明確產權主體，是實現高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業所有權與經營權的分離，可明確資產管理和經營責任。實現政企分開，是實現高校后勤社會化改革的保障。
（二）物業管理的市場化
高校物業管理要求物業管理企業建立自身完善的管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務，從職能型管理轉到經營型管理，走市場化道路。根據高校物業服務項目，服務標準的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業化、多層次的經營服務。高校物業管理企業只有按照企業化運轉模式加強管理，才能保證高校物業管理水平的提高，從而為高校師生創造一個安全、舒適、文明、和諧的學習和生活環境。
（三）物業管理社會化
高校物業管理作為城市物業管理的重要組成部分，高校物業管理企業要想獲得更大的發展，必須擴大規模，逐步走向社會。首先要穩固自身發展的基礎——高校，學校市場是高校后勤企業的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優質、優價和良好的服務，才能擴大規模，謀求更大的發展。開拓市場時要充分利用高校優勢，利用國家給予的優惠政策，抓住時機，大膽走向社會參與社區物業管理，努力壯大實力，為自己爭取和創造更大的生存發展空間。高校物業管理企業社會化過程中必須實施品牌戰略，注意培養自身的核心競爭力。[論\文\網LunWenNet\Com]
（四）物業管理的專業化
社會大分工中剝離出來的物業管理是一項專業化極強的行業，高校物業管理所涉及的內容較為廣泛，有許多項目專業性很強。高校作為先進生產力代表和高科技爆發的集中地，其辦公教學用房內的各種設備、設施日益先進，這些設備和設施維修難度大，需要專業的管理維護人員和必要的工具設備。因此，要想做好高校物業管理，提高物業管理的服務水平就必須引進一批專業化物業管理企業招收一批專業人員進行物業管理，物業管理的專業化也是高校物業管理發展的一個趨勢。
（五）物業管理的規范化
首先作為高校的物業管理企業要依法經營，要遵守國家相關政策法規，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業管理要建立一套完整的科學規范的管理制度、工作標準和服務程序，以確保企業的管理和服務質量。各項服務是否制度化是管理水平高低的體現；再其次高校物業管理要主動接受學校相關部門包括紀檢、審計、財務部門的監督，接受全校師生的監督；最后高校物業管理主管部門應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業管理發展的《高校物業管理辦法》，使高校物業管理有法可依，有章可循。
參考文獻：
