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高校物業的服務對象主要是一個高層次高學歷的、以教師和大學生為主的知識群體，高校的這種特殊業主身份使其物業管理在按經濟規律運營的同時，還必須符合教育規律，承擔“管理育人，服務育人”的責任與義務。因此，高校物業管理具有其自身的特點和難點：
第一，物業管理的階段性較強。區別于住宅小區的全天候服務工作，學校教學及師生日常生活的作息時間很有規律，同時還有寒暑假，為此就要求物業公司的各項服務工作都要配合師生的作息時間，例如：學生休息時，保潔人員就應該停止手中的工作，以免干擾學生的休息。
第二，人員流動性大，安全管理要求較高。高校公寓不像小區或寫字樓，它每天都有大量的學生家長、親戚及同學來訪，這必然給物業公司保安的安全防范工作增加負擔，為此物業公司必須制定一套完善的來訪人員管理制度，以對這些來訪人員進行有效的管理。另外一般教學樓或實驗樓里面的設備都價值不菲，總價可達幾千萬，甚至幾億，而如此大的資產也需要有足夠的安全防范措施。此外，物業公司的服務對象是學生，他們年輕又充滿活力，行動敏捷又好動，為此也應充分考慮學生的人身安全，比如，可盡量少用玻璃或易碎的東西，各種設施要牢固耐用，以免發生不該發生的事故。
第三，人員密集，保潔工作要求較高。一般來說，一幢一萬多平方米的公寓住宿著一千多個學生，這個比率遠遠高于住宅小區的比率，加上年輕人偏愛吃零食，由此產生的垃圾量是可想而知的。此外，在高校保潔面積占建筑總面積的比例較大。一般學生公寓需要保潔的面積占建筑總面積的比例超過40%，教學樓、實驗樓更是高達90%以上，這無疑加大了保潔的工作量，另一方面它的要求也較高，需要較強的技巧性和明確的作業流程。
第四，具有特定的教育屬性，服務工作要求人性化。高校是高級知識分子的集中地，他們相對來說對物質生活與精神生活的要求比較高。面對這些高素質高要求的群體，高校住宅物業管理部門既要貫徹“住戶至上、服務第一”的服務宗旨，更要突出高校物業管理的文化氛圍和藝術品味。此外，學生公寓里住著來自五湖四海、遠離父母的學子，他們都處于青春少年期，心理承受力弱而易受傷。為此，對公寓的管理要強調“以人為本”的服務理念，在人性化服務上下功夫。凡事要比學生先想到，先做到，急住戶之所急，想住戶之所想。
二、高校物業管理存在的主要問題
1、思想觀念的滯后
首先，許多教職工對物業管理缺乏正確的認識，尤其對有償服務不適應。不少職工還習慣于過去的行政型、福利型的封閉式房屋管理模式，對花錢買服務的現代市場消費觀念難以適應，容易產生對物業管理的過分要求，希望物業管理公司少收費，多辦事，辦好事。其次，物業管理企業員工思想認識上受“鐵飯碗”、“大鍋飯”的影響，等靠要思想比較嚴重，競爭意識、經營理念還遠未形成，抱著“大樹底下好乘涼”的心態，負盈不負虧，主要對學校負責，因而服務意識差，達不到現代企業發展的要求，市場運作化程度低。
2、高素質人才的缺乏
目前高校物業管理的職業化隊伍尚未形成，現有人員一部分來自于原來的后勤服務單位，另一部分來自于高校附屬企業的下崗職工。他們雖然長期從事后勤管理和服務，有一定實際工作經驗，但文化素質普遍不高，服務水平和專業技能較低，大多缺乏專門的知識和系統的培訓，故很難保證服務質量。再加上長期以來高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務意識相對淡薄，市場觀念和企業經營理念都有待提高。尤其是近年來高校職工收入有較大提高，這使得他們對居住環境等方面有了更高的要求，這也對現有物業管理部門的服務意識和管理水平提出了挑戰。
3、長期以來的經費短缺
高校房屋維修的資金主要來源于少量的房屋租金及學校行政撥款。由于資金來源單一，因此常常造成物業管理經費緊張。加之學校住宅的維修工作量很大，所以單憑有限的房屋租金根本就不夠用，因而學校每年必須投入大量的資金。再者，長期以來高校為了解決部分貧困學生的基本生活保障問題，普遍采取了學生勤工儉學的形式，由學生來負責學校的許多后勤服務工作。這樣就造成了管理松散、服務質量差等問題。近年來隨著招生規模的不斷擴大，學校建房會不斷增加，投資管理的費用也會不斷增多，投入產出可能嚴重失衡，屆時學校負擔將越來越重。因此如何緩解經費短缺問題也成為高校物業管理中的一個突出問題。
4、管理機制沒有理順
物業管理作為高校后勤改革內容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，因此管理的隨意性和盲目性較大。有些高校雖已組建了物業管理企業，逐步增加保潔保安、綠化養護等服務內容，也實行了象征性的有償服務，簽訂了相關物業管理協議。但是這種管理往往受到學校行政指令的約束，在服務內容、服務收費等方面有時還是學校說了算，“缺錢先辦事，錢少辦多事，沒錢也辦事”，甚至采取行政方式，不干也得干。既不執行行業要求和標準，也不計成本，不講效益，其運行方式帶有的行政命令特點。而在另一些高校，由學校后勤部門、街道派出所及環衛等部門共同承擔著高校居住區的物業管理職能，形成了多頭管理的混亂局面，容易引起責任不清、各自為政，遇事互相推諉。所有這些都說明目前我國高校物業管理還沒有與市場化、專業化、企業化的模式真正接軌，管理機制沒有理順，運行體制還有待完善。
三、加強高校物業管理的對策
1、轉變思想觀念，樹立物業管理新理念
首先是校領導的觀念要轉變。高校實行物業管理，不能認為是甩包袱，也不能將物業管理中心直接推向社會，高校領導應高瞻遠矚，以實事求是的精神，將物業管理中心“扶上馬”，再“送一程”。其次是物業管理人員觀念要轉變。物業管理人員要從拿固定工資、端“鐵飯碗”轉變到個人利益與企業效益掛鉤，樹立真心實意為業主服務的思想。管理部門領導要對他們關心、引導，使他們愉快地轉變觀念，努力提高自身素質，以熱情周到的服務、嫻熟精湛的技術為學校的發展作貢獻。再次是住戶觀念要轉變。要福利型住房、無償服務轉變到商品住房、有償服務的觀念。要認識到高校物業管理是提供高校后勤服務的一個重要組成部分，它集服務、管理、經營于一體，寓管理、經營于服務中。在社會主義市場經濟條件下，這種服務、管理也是一種特殊商品，是一種有償勞動，就應該依照社會市場標準收費，從而建立起與社會市場相接軌的社會化收費機制。同時物業管理是全體居民的共同責任，關系所有居民的切身利益，這就要求居民提高權利意識、自治意識和自律意識，共同參與管理。
2、切實轉換機制，建立高校物業管理新體制
高校物業管理是從原有舊體制模式基礎上轉換而來，不同于社會上的物業管理企業，從一開始就按企業化和市場化機制運行。因此，高校后勤物業管理必須從根本上轉換機制，不能搞翻版體制。物業管理機構成立之初就要成為經濟實體，堅持走“以收養房、以業養業、自我約束、自我發展”的道路。在物業管理載體選取上應立足于學校自身，力求既能滿足需求，又能安置人員；在企業管理上，要盡量減少管理層次和人員，提高辦事效率，轉變工作作風；在用人制度上應嚴格按現代企業的標準和要求，建立相互競爭、賞罰分明的激勵機制。在運行機制上，要努力實現經營機制的創新，堅持按企業化、產業化的要求，建立有效的運行機制，最大限度地優化各種資源配置，最大限度地降低經營成本。“機制一轉天地寬”，機制轉換是高校物業管理及社會改革的關鍵所在，只有按新的機制運作，才能實現真正的物業管理。
3、多渠道籌集資金，不斷拓寬經費來源。
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質量體系定義是：為實施質量管理所需的組織結構、程序、過程和資源，實施質量管理是質量體系的核心，質量體系應當是組織結構、程序過程和資源的集合體，四者缺一不可。物業管理服務質量可細分為技術質量和功能質量，技術質量是指提供給業主什么服務，功能質量是指如何提供服務。物業企業引進實施質量體系，可以提高服務質量和管理水平，改善企業內部管理使企業全部管理活動做到有章可行，有章必行，使服務質量有更可靠的保證，以確保企業方針目標的實現和經營成效的提高。高校物業管理公司制定自己的質量體系時，要從自身實際情況出發，根據公司的規模，特點和服務對象等具體情況，以及自己的發展方向和戰略來制定而不是盲從別人的質量管理體系。目前廣州，上海等地不少物業管理企業都通過了ISO9000管理體系認證，ISO9000管理體系提供的是一個企業如何通過質量體系因素控制，達到既定的管理方針和目標，以及持續改進產品和服務質量的方法。雖然高校物業管理有其特殊性，但ISO管理體系對其服務質量管理工作具有指導性作用。ISO標準是一系統性的標準，涉及的范圍、內容廣泛，且強調對各部門的職責權限進行明確劃分、計劃和協調，使企業能有效地、有秩序地開展各項活動，保證工作順利進行。高校物業管理企業在根據自身特征情況制定各項規范之外，導入ISO質量體系，必將提高員工素質，提高企業聲譽，增強競爭能力。
二、建立流程管理
流程的定義：業務流程是一組將輸入轉化為輸出的相互關聯或相互作用的活動流程。其特點包括：1、目標性；2、內在性；3、整體性；4、動態性；5、層次性；6、結構性。流程管理不等于管理的全部，它和質量管理，瓶頸管理等等都是管理中的一部分，各有不同又有其共性，優異的流程管理能夠有力推動企業取得成功，流程和質量體系目標是統一的。它們相互融合促進發展。質量體系強調“做了的一定要寫，寫了的一定要做”，能夠起到一種很好的管理規范作用。在建立流程或優化流程以后，需要將流程落實下去進行規范的運作，同時管理規范平穩運作了一段時間以后，可能已經不再適應內外部環境發展的需要，又需要系統地來梳理一下流程，看看是否有一些盲區或者管理的空白，需要建立流程，還有哪些流程需要進行繼續的改進。質量體質與流程管理相互穿插，持續進行，從而實現企業管理的臺階式提升。
三、執行規范化服務要注意幾個方面
1、說到、做到、記錄：①科學的質量體系要求正確識別所有的質量活動并制定緊密的可操作的控制程序或規定，對所提出的質量體系要考慮是否符合所選定的標準，是否符合企業的實際，可操作性如何，員工是否能正確理解；②對于服務質量規范除要求全體員工嚴格遵照文件執行外，對文件要按照規定的修改程序進行修改和完善，只有所有規范有效執行才能使科學的質量體系發揮功效，給企業帶來利益；③做到的各項工作要有記錄，我們日常工作中常常有口頭聯絡，隨意性的弊病，沒有工作情況的記錄，給各項工作的規范提高帶來了困難。
2、工作規范流程的編寫：工作規程是專業化的操作程序文件，因此工作規程的編寫不但要以程序和規范文件作為依據，更要考慮管理人員在操作工作中的實用性。首先要收集現有的運作文件資料，查閱有關技術資料，提出通用的規程文件格式樣本，其次在編寫中應使文件具有層次性，內容與過程的描述應盡量與實際作業相吻合，最后，試用對照程序文件和流程，不斷修改不完善的內容，并補充或合并，使各工作規程之間更具系統性、統一性、操作性。
高校物業管理有其特殊的教育屬性，我們在制定各項工作規范和流程時要充分認識到這一特性，在“三服務兩育人”的前提下，在培養大學生良好的社會公德和生活習慣方面要考慮到對學生綜合素質的培養和提高。
四、設想和嘗試
高校物業服務應該緊密圍繞服務教學科研、服務師生這個原則，在制定工作規范和流程時，盡量不影響師生的日常工作學習，對此我們有了些初步的設想并做了嘗試：
1、學校的水電設備管理規定的制定
學校水電設備是否運行正常，是否有事故隱患，直接關系到學校正常的教學科研秩序，要全面地制定設備運行情況的臺帳和各項檢查、維修、保養規范和操作流程，最大限度地預防設備事故發生，杜絕人為事故，延長設備使用年限。
工作要點：按要求實施保養和維護。
管理目標：設備得到正確使用、保養和維護，各項記錄齊全，水電工通曉各類設備的保養周期、操作流程、安全操作要求。
檢查方法：檢查的依據是年度、月度設備維護計劃以及相關文件，標準是設施、設備使用說明。
2、服務過程質量規范
在綠化、清衛、維修服務的時間安排上要充分考慮師生的上課作息時間，以盡量不影響師生科研學習為指導，在服務態度方面要做到有禮貌，微笑服務，儀態端正。
工作要點：每項服務都有標準，注意把握各類服務人員與服務對象接觸的禮儀溝通和服務過程。
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從高校物業的使用類別看，高校物業可以分為：教學辦公科研型樓棟物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其它物業產權基本上屬于國家所有或極少數企業法人所有。高校物業的基本情況決定了高校物業的性質，與社會上一般物業管理相比有如下特點。
（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務
一般而言商住物業的管理主要是為住戶創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。
（二）高校物業管理具有育人功能
高校的活動主體是在校學生，校園環境的好壞，物業管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養學生良好道德品質，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優美的環境，容易使大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質，培育豐富的美學價值和審美情趣。通過后勤物業人的熱情主動、文明服務引發大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養他們熱愛勞動的樸素感清。
（三）高校后勤物業管理以優質服務為最終目的
高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學、科研和師生服務的，改革的目標是依據經濟規律和教育規律運用新機制、新模式，加快后勒建設，提高后勤服務水平。服務決定市場，只有以優質服務，優良作風，優美環境讓師生員工滿意，才能占領市場，高校物業必須以優質的服務去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業服務費用標準具有不確定性
商住物業管理的資金來源包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金等，由小區的業主委員會與物業公司協商制定，資金的使用接受業主委員會、業主的監督；而高校物業管理服務費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業基本實現“撥改付”模式運作，對從事物業管理的后勤實體，其服務標準，支付費用標準具有較大的差異性，各個地區，各個學校因各自不同的情況，標準很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標準”，因而與社會平均的同等檔次的物業服務費用標準也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業管理大多采用內部甲乙方管理體制
商住小區有業主自治與專業化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業管理則是一種內部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學校行使后勤管理的職能，乙方作為經濟實體，按企業化運行，為學校提供后勤服務與保障。這種機制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業管理的規范化、行業化、市場競爭等方面，必然呈現著不完全的市場竟爭，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數高校把一部分物業對社會招標，但更多高校其校內物業市場仍然是給后勤實體經營。
（六）教職工住宅小區的物業管理未實行社會化方式運作
國務院已出臺《物業管理條例》，各省市也出臺了住宅小區實行社會化物業管理的措施和時間表，但推行起來實施進度不快，特別是高校教職工老住宅小區仍然是按過去的福利化服務模式運作。因原來學校教學科研等規劃的不完整性，使這一區域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產權的上市流轉和教職工個人權益的保護。
二、高校物業管理發展趨勢分析
高校的物業管理隨著社會上物業管理的發展應運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業管理職能的發揮，近幾年，各高校進行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理作為城市物業管理的組成部分，其發展趨勢也應該與社會物業管理同步。
（一）物業所有權與經營權分離
在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經營管理者間的責、權、利不清，遇到問題和責任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關鍵是實現高校物業的所有權與經營權的分離。首先，高校物業所有權與經營權的分離，可明晰產權關系，明確產權主體，是實現高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業所有權與經營權的分離，可明確資產管理和經營責任。實現政企分開，是實現高校后勤社會化改革的保障。
（二）物業管理的市場化
高校物業管理要求物業管理企業建立自身完善的管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務，從職能型管理轉到經營型管理，走市場化道路。根據高校物業服務項目，服務標準的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業化、多層次的經營服務。高校物業管理企業只有按照企業化運轉模式加強管理，才能保證高校物業管理水平的提高，從而為高校師生創造一個安全、舒適、文明、和諧的學習和生活環境。
（三）物業管理社會化
高校物業管理作為城市物業管理的重要組成部分，高校物業管理企業要想獲得更大的發展，必須擴大規模，逐步走向社會。首先要穩固自身發展的基礎——高校，學校市場是高校后勤企業的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優質、優價和良好的服務，才能擴大規模，謀求更大的發展。開拓市場時要充分利用高校優勢，利用國家給予的優惠政策，抓住時機，大膽走向社會參與社區物業管理，努力壯大實力，為自己爭取和創造更大的生存發展空間。高校物業管理企業社會化過程中必須實施品牌戰略，注意培養自身的核心競爭力。[論\文\網LunWenNet\Com]
（四）物業管理的專業化
社會大分工中剝離出來的物業管理是一項專業化極強的行業，高校物業管理所涉及的內容較為廣泛，有許多項目專業性很強。高校作為先進生產力代表和高科技爆發的集中地，其辦公教學用房內的各種設備、設施日益先進，這些設備和設施維修難度大，需要專業的管理維護人員和必要的工具設備。因此，要想做好高校物業管理，提高物業管理的服務水平就必須引進一批專業化物業管理企業招收一批專業人員進行物業管理，物業管理的專業化也是高校物業管理發展的一個趨勢。
（五）物業管理的規范化
首先作為高校的物業管理企業要依法經營，要遵守國家相關政策法規，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業管理要建立一套完整的科學規范的管理制度、工作標準和服務程序，以確保企業的管理和服務質量。各項服務是否制度化是管理水平高低的體現；再其次高校物業管理要主動接受學校相關部門包括紀檢、審計、財務部門的監督，接受全校師生的監督；最后高校物業管理主管部門應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業管理發展的《高校物業管理辦法》，使高校物業管理有法可依，有章可循。
參考文獻：
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高校的物業管理工作作為高校工作的重要組成部分，必須符合高校教學工作的計劃。高校物業服務的所有工作環節都必須密切配合高校與教育相關的教學活動和科研活動，使高校的物業管理與高校的教學工作有機結合，更好地為高校的學生及教職工服務。
（二）特定服務對象
高校物業管理工作不同于社會上企事業單位和居民小區的物業管理工作，高校的物業管理工作可以對高校家屬區的居住環境和學生的宿舍環境帶來很大程度的改善。高等學校是高素質人才的聚集場所，因此，高校的物業管理針對的是一群知識儲備豐富、專業技能高超的特殊群體。[1]由于高校的教學工作繁忙，家屬區的物業服務對高校的教學活動至關重要。高校的家屬區大多為高校教育工作者的生活區域，高校的教育工作者是社會的精英群體，改善高校家屬區的生活狀況，對保障高校教育工作者的生活水平，為高校工作者營造良好的工作氛圍具有重要意義。因此，高校物業部門的工作人員必須具備一定程度的文化修養，以便能達到高校家屬區物業服務的水平。
（三）校園文化氛圍
高等學校在提高國民素質工程中肩負著重要任務，因此，高等學校的物業服務必須結合高等學校特有的校園文化氛圍開展工作。高等學校的物業服務部門在為全校師生提供基礎的物業服務以外，也要注重對高等學校校園文化氛圍的保護。優質的校園文化氛圍必須以合格的硬件設施為載體，因此，高校物業部門對高校基礎設施的維護與管理，是保障高校文化氛圍的重要工作。
二、高校物業管理的關鍵點
（一）加大房屋設施維護
房屋和其他配套生活設施，是高等學校教師正常工作和學生正常學習的基本保障。高等學校的物業部門必須時刻將高等學校的房屋和基本生活設施的使用情況保持在最好水平，要以專業能力強的物業工作人員，作為高等學校房屋管理維護和基礎生活設施管理維護的工作者，嚴格按照高等學校統一標準執行物業服務。高等學校的物業部門要充分考慮高等學校可能發生的各種情況，對一切可能發生的房屋和基礎生活設施問題做好詳細的預案，以便房屋設施出現問題時能夠及時進行應對。[2]高校的物業部門要對日常工作的具體細節進行科學的制定，使物業工作人員有律可依。高校的物業管理部門還要組建對物業服務工作的監督管理機構，及時掌握高校物業服務尤其是房屋維護和基礎生活設施維護工作的具體情況，詳細記錄并認真考察高校房屋設施維護工作的具體進展，以便尋找工作當中的不足之處加以改正，不斷提高高校物業服務水平。
（二）提供多樣性的服務
高校的師生與社會人員不同，高校師生往往需要物業部門為其提供多樣性的服務。當前我國只有高校物業服務部門具備提供多種服務的能力，這已經成為我國高校物業服務部門獨有的優勢。由于高校教育工作者工作壓力較大，工作任務繁重，高校的物業服務部門必須在高校家屬區配備一定數量的健身場所，保證高校的教育工作者能夠獲得充分的鍛煉身體的機會，使高校教育工作者擁有健康的身體和旺盛的工作熱情，以便全身心的投入到高等學校的教育工作中。[3]高校的物業服務部門還要注意在校園內和家屬區配備一定數量的超市，使高校的教師和學生以及教師家屬，能夠方便的對生活日用品進行采購，以便將節省下來的時間運用到學習和教學工作當中。高校的物業服務部門還要主動承擔起教學活動的配合工作，高校的物業服務部門要在教學用品的引進和運輸、保管、發放工作中承擔主要任務，要對高等學校體育場館的維護管理部門提供必要的配合。[4]高等學校的物業服務部門，不僅要做好當前的服務工作，也要在長期的工作實踐中總結經驗，尋找高等學校廣大師生新興的服務需求，以便為高等學校的師生提供更加多樣的服務。
三、提升高校物業管理水平的措施
（一）加大管理力度、豐富管理手段
高校對國家培養高素質、高能力的頂尖人才至關重要，隨著我國高校規模的不斷擴大，我國高校越來越需要更加高水平的物業服務。因此必須通過加大管理力度和豐富管理手段的方式，提高我國高等學校物業服務水平。高等學校的物業服務部門要增加資本投入，引進科技含量較高的物業服務設施，包括消防設施和安全保護設施。物業部門要探索實行信息化管理，使物業的工作效率大幅度提高。物業服務部門要加強對服務人員的監管力度，積極借鑒世界先進國家的物業管理經驗，建立健全科學的高校物業管理獎懲機制，對能夠按要求做好高校物業服務的工作人員，要按規定給予一定數額的經濟獎勵，對不能嚴格按照規定制定高等學校物業服務的工作人員，物業管理部門要給予相應的懲戒，以嚴明的獎懲制度，報證高等學校物業服務部門的高水平工作。
（二）優化隊伍素質，提升服務水平
高等學校是一個人均素質非常高的區域，因此，高等學校的物業服務工作必須由素質較高的工作人員進行。高等學校物業管理部門，要加強對物業服務部門工作人員素質的培養。高等學校物業服務部門工作人員的素質，不僅僅包括提供高等學校基本生活保障的專業素質，也包括一定程度的文化素質。另外，高等學校的年輕學生普遍具有新時期年輕人對公共服務的更高要求，高等學校的教育工作者大多見多識廣，普遍具有世界先進國家對于公共服務的高度要求，因此，高等學校的物業管理部門，必須充分意識到高等學校對物業服務人員文化素養的高度要求，切實加強對物業服務部門工作人員的文化素質培養。高等學校的物業管理部門，要定期組織物業服務人員的培訓活動，還要對員工對文化知識的掌握情況和理解情況進行考核，邀請高校的文化工作者，制定一套科學的文化素質考核方案，嚴格對高校物業服務人員的文化素質進行考核，并將文化素質較高的工作人員分派到較為重要的物業服務工作崗位，使其在更重要的崗位上充分發揮文化素質的優勢，更好的為高校廣大師生服務。
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高校后勤物業管理是高校管理工作重要組成部分之一，隨著我國教育事業的發展,高校后勤物業管理改革已成為高校后勤社會化改革的重要內容,也是后勤改革的關鍵因素。1999年開始,我國高校全面推行后勤服務社會化改革,按照社會主義市場經濟要求,著力打破傳統的后勤管理體制和行政管理模式。十幾年來通過逐步向社會開放后勤市場、積極引進社會資金、挖掘后勤內部潛力、加大學校投入等方式,不僅在提高后勤服務質量、改善校園環境、提高后勤硬件檔次等方面取得了長足的進步,而且使高校后勤逐步做到服務商品化、管理企業化,從而為學校實施物業管理提供了體制上的保證。高校后勤物業管理迎來了進一步的發展機遇，同時對服務質量的需求不斷提高,也給后勤物業管理的發展帶來了挑戰。
1 高校后勤物業管理的現狀
高校后勤物業管理的范圍，一般是指學校的各種住宅、學生公寓、辦公樓、教學樓、科研樓等以及其它相關的附屬設施，包括綠化、保潔、維修、水電管理、設備管理等學校后勤項目。高校的后勤物業管理簡單來說就是物業運營人對以上設施的管理,為學校的正常工作提供全面、高效、周到的服務。目前我國高校后勤物業管理存在多種模式:社會化物業管理型;高校后勤發展投資管理型;引入競爭,社會物業與校內后勤部門共管;傳統后勤部門領導下的物業管理。
高校后勤物業管理從其性質來說,是高校后勤管理的一部分, 十幾年高校后勤物業管理改革以來,從計劃經濟逐步向市場經濟過渡。在這個過渡時期,高校后勤物業管理既具有機遇也面對挑戰。由于,高校物業管理脫胎于高校,服務的對象也限于高校內部，并且和高校有著千絲萬縷的聯系。大多數高校幾乎還沒有建立真正的物業管理體系,其管理行為幾乎都是行政行為。機構一般是后勤集團下屬分公司,但又受學校管理部門的指揮,近年來,雖然不少高校正在進行物業管理方面的改革嘗試,但由于體制上或觀念上的原因,到位的管理不多。這些高校的后勤物業管理則僅僅是建立物業管理體制框架,部門內部也實施了一系列規范物業管理制度的機制。但是這種物業管理仍處在市場不完全建立狀態的物業管理思想，運營模式并沒有完全建立。現在仍然有少部分高校的物業管理仍沒有擺脫傳統的計劃管理體制，部分高校的物業管理公司名義上從學校分離出來,在社會上也已經以獨立的企業在運行，但是,企業卻沒有獨立法人資格,仍然和學校存在附屬關系；同時,企業的資產產權不明晰,分配關系還有計劃經濟、行政管理的色彩等。
2 我國高校后勤物業管理中存在的問題
2.1 管理服務觀念不能適應形勢發展需要
高校后勤物業管理改革是高校后勤社會化改革的重要內容，其目的是逐步向社會開放后勤市場和挖掘后勤內部潛力，不斷提高后勤服務質量，逐步做到服務商品化、管理企業化。但我們有些人認為高校實行物業管理是甩包袱,是將物業管理中心直接推向社會。同時物業管理人員觀念要轉變，員工要轉變從拿固定工資、端“鐵飯碗”到個人利益與企業效益掛鉤的觀念。領導者要關心、引導員工,使他們愉快地轉變觀念，管理服務觀念要適應形勢發展需要。
2. 2 管理體制和管理形式不規范
我國許多高校物業管理企業不具備獨立法人資格,企業運行仍然采用舊有的模式和體制,導致各方法律關系不夠清晰；產權關系不明確，物業管理企業的產權人既是學校,也是物業管理企業的職工,雙方的責、權、利關系無法明確。因此,一旦發生物業管理糾紛,難以追究法律責任,雙方合法權益都難以保障,從而法律風險巨大，管理體制不規范。同時部分高校物業管理形式不規范，物業管理的職能仍然還在由一個科或幾個科來完成,體制上仍然沿襲了事業管理的形式；盡管有的學校已經成立物業管理公司,但往往只是涉及保潔、維修等方面一定的物業管理職能,管理形式不規范。
2.3 管理制度不夠健全
高校后勤物業管理制度可分為：綜合、行政、財務、業務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規范等。轄區的管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。目前各高校物業管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格，管理制度不夠健全規范。
2.4 隊伍專業化水平不高
高校后勤物業管理中涉及到的保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識,還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面知識。目前各高校的后勤物業管理大多數是以原后勤職工為主體，人員結構不合理，管理、技術人員少，綜合素質水平不高，同時非正式在編員工比例不斷上升，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏，缺少專業技能訓練和培訓，因此高校后勤物業管理隊伍專業化水平總體不高。
2.5 服務水平和質量不高
由于高校后勤物業管理沒有成為獨立的企業，只是學校的一個組成部分，學校每年撥付一定的費用給物業管理部門，學校師生是物業服務的接受者但卻不是物業費用的直接支付者，所以很難要求物業服務質量，服務水平和質量不高。一是主動服務不夠，存在服務不及時、不到位情況，有些工作經常要拖很長時間才能解決；二是校內物業服務范圍內的設施、設備定期的巡檢和維修保養不夠；三是在校園綠化和衛生保潔方面比較重視主干道和主要場所的服務，而忽視一些死角和比較偏僻的地方；四是校園環境管理不到位，對亂貼亂畫缺乏有效的措施，對影響校園環境者管理不力。大多數正式職工服務意識還不適應現代物業管理的要求，存在著和學校其他崗位職工相互攀比待遇，在很大程度上影響和制約著物業管理水平和質量的提高。
3 高校后勤物業管理的幾點策略
3.1 創新管理體制 加強規范服務
高校物業管理的體制應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌,按照《高校物業管理辦法》, 轉換機制,理順關系,切實建立高校物業管理新體制。高校物業管理企業未來的發展目標是要從根本上理順產權關系,建立自主經營、自負盈虧、獨立核算的經濟實體,并將原有服務區域內的創收資源劃入物業管理公司,增強其自我發展能力。企業在管理上要減少管理層次,提高管理效率;在運營上,要多渠道籌集資金,不斷拓寬經費來源,從而為企業的發展注入新的活力,使物業管理工作進入良性循環。使高校后勤物業管理正逐漸走向專業化、規范化、市場化經營的軌道,有力地支持了高教事業的產業化發展。高校后勤物業管理企業作為經營服務實體,必須進行機制轉換,選配精干、高效、能正確把握改革方向、愿意為教育服務的領導班子;盡量減少管理層次和人員,提高辦事效率,轉變工作作風;同時要努力實現經營機制的創新,堅持按企業化、產業化的要求,建立有效的運行機制,最大限度地優化各種資源配置,降低經營成本,建立健全“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我約束”的現代企業制度。形成具有高校特色的后勤物業管理模式。當然,不同地區、不同高校的現狀采用不同的運作模式,要經過階段性發展和過渡,才能逐步發展成為信息化、規范化、專業化的現代化后勤物業管理公司模式。
3.2 加強人才培養 強化服務意識
提高高校后勤物業管理人員素質是實現物業管理現代化的基本條件。高校后勤物業管理人員大多數是從原后勤部門分離出來的,素質不高,難以保證高效率、高質量地承擔起管理和服務職能。高校一方面要重視后勤物業管理人才選拔和培養，選撥綜合素質較高的人才,充實管理隊伍;另一方面要對現有員工進行培養，通過培訓、進修等方式來增強人員的思想、文化、身心、業務水平等方面的素質。通過加強物業隊伍的素質建設，把每個員工培養成技術職業人員，強化服務意識。員工的技術培訓可依據崗位職責分別進行專業技能、禮儀禮貌、文明執勤、行為作風等方面的培訓。培訓中要制定計劃，制定培訓大綱，組織編寫教材，進行專業講授，示范訓練，進行實踐考試。建立一支既懂技術又善管理的高效、優質、精干的高校后勤物業管理隊伍。
3.3 堅持以人為本 提高服務質量
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從高校物業的使用類別看，高校物業可以分為：教學辦公科研型樓棟物業、學生公寓物業、教職工住宅小區物業、文化體育類物業、服務接待類物業等，除教職工住宅小區物業外，其它物業產權基本上屬于國家所有或極少數企業法人所有。高校物業的基本情況決定了高校物業的性質，與社會上一般物業管理相比有如下特點。
（一）高校物業管理在某種程度上具有政治任務
一般而言商住物業的管理主要是為住戶創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就不完全遵循市場經濟的效益原則，如學生吃及住的管理屬于學生生活綜合管理的范圍，涉及社會安全穩定，其服務費用價格等有些由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。
（二）高校物業管理具有育人功能
高校的活動主體是在校學生，校園環境的好壞，物業管理水平高低，承載著顯性與隱性育人功能，大學階段是大學生人生觀、世界觀、價值觀形成發展的重要時期。以人為本的管理理念，有助于培養學生良好道德品質，通過校園干凈、寬敞、明亮、整齊、優美的環境，容易使大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質，培育豐富的美學價值和審美情趣。通過后勤物業人的熱情主動、文明服務引發大學生對勞動的尊重和熱愛，有助于培養他們熱愛勞動的樸素感清。
（三）高校后勤物業管理以優質服務為最終目的
高校后勤社會化改革的最終目的是為高校的教學、科研和師生服務的，改革的目標是依據經濟規律和教育規律運用新機制、新模式，加快后勒建設，提高后勤服務水平。服務決定市場，只有以優質服務，優良作風，優美環境讓師生員工滿意，才能占領市場，高校物業必須以優質的服務去做好各方面工作，取得師生員工的一致滿意。
（四）高校物業服務費用標準具有不確定性
商住物業管理的資金來源包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金等，由小區的業主委員會與物業公司協商制定，資金的使用接受業主委員會、業主的監督；而高校物業管理服務費來源較為單一，與校方以合同契約形式確定資金數額和支付方式，完全市場化。全國高校后勤物業基本實現“撥改付”模式運作，對從事物業管理的后勤實體，其服務標準，支付費用標準具有較大的差異性，各個地區，各個學校因各自不同的情況，標準很難一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市場計費標準”，因而與社會平均的同等檔次的物業服務費用標準也不一致，不具有可比性。
（五）高校物業管理大多采用內部甲乙方管理體制
商住小區有業主自治與專業化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物業管理則是一種內部共管式的管理模式。具體而言甲方代表學校行使后勤管理的職能，乙方作為經濟實體，按企業化運行，為學校提供后勤服務與保障。這種機制下，甲乙方仍為高校的職工，其物業管理的規范化、行業化、市場競爭等方面，必然呈現著不完全的市場竟爭，甚至沒有市場競爭。雖然有極少數高校把一部分物業對社會招標，但更多高校其校內物業市場仍然是給后勤實體經營。
（六）教職工住宅小區的物業管理未實行社會化方式運作
國務院已出臺《物業管理條例》，各省市也出臺了住宅小區實行社會化物業管理的措施和時間表，但推行起來實施進度不快，特別是高校教職工老住宅小區仍然是按過去的福利化服務模式運作。因原來學校教學科研等規劃的不完整性，使這一區域較多與高校校園密切相連，基本上屬于校園范圍的一部分，因此其物業管理較難以按社會化方式運作，也會影響校園的綜合管理及房屋產權的上市流轉和教職工個人權益的保護。
二、高校物業管理發展趨勢分析
高校的物業管理隨著社會上物業管理的發展應運而生，但管理方式相對滯后，阻礙了高校物業管理職能的發揮，近幾年，各高校進行了積極的探索和嘗試，積累了寶貴的經驗。隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理作為城市物業管理的組成部分，其發展趨勢也應該與社會物業管理同步。
（一）物業所有權與經營權分離
在多年的高校后勤社會化改革中，許多高校都做出過很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和經營管理者間的責、權、利不清，遇到問題和責任相互推委，而有利益時又相互爭奪，解決這些問題的關鍵是實現高校物業的所有權與經營權的分離。首先，高校物業所有權與經營權的分離，可明晰產權關系，明確產權主體，是實現高校社會化改革的前提條件；其次，高校物業所有權與經營權的分離，可明確資產管理和經營責任。實現政企分開，是實現高校后勤社會化改革的保障。
（二）物業管理的市場化
高校物業管理要求物業管理企業建立自身完善的管理運行機制，脫離原來的行政管理模式，實行有償服務，從職能型管理轉到經營型管理，走市場化道路。根據高校物業服務項目，服務標準的要求，以及師生的消費層次，開展多元化、專業化、多層次的經營服務。高校物業管理企業只有按照企業化運轉模式加強管理，才能保證高校物業管理水平的提高，從而為高校師生創造一個安全、舒適、文明、和諧的學習和生活環境。
（三）物業管理社會化
高校物業管理作為城市物業管理的重要組成部分，高校物業管理企業要想獲得更大的發展，必須擴大規模，逐步走向社會。首先要穩固自身發展的基礎——高校，學校市場是高校后勤企業的生存之本，只有切實保障學校教學、科研的順利進行，為師生員工提供優質、優價和良好的服務，才能擴大規模，謀求更大的發展。開拓市場時要充分利用高校優勢，利用國家給予的優惠政策，抓住時機，大膽走向社會參與社區物業管理，努力壯大實力，為自己爭取和創造更大的生存發展空間。高校物業管理企業社會化過程中必須實施品牌戰略，注意培養自身的核心競爭力。
（四）物業管理的專業化
社會大分工中剝離出來的物業管理是一項專業化極強的行業，高校物業管理所涉及的內容較為廣泛，有許多項目專業性很強。高校作為先進生產力代表和高科技爆發的集中地，其辦公教學用房內的各種設備、設施日益先進，這些設備和設施維修難度大，需要專業的管理維護人員和必要的工具設備。因此，要想做好高校物業管理，提高物業管理的服務水平就必須引進一批專業化物業管理企業招收一批專業人員進行物業管理，物業管理的專業化也是高校物業管理發展的一個趨勢。
（五）物業管理的規范化
首先作為高校的物業管理企業要依法經營，要遵守國家相關政策法規，在工商管理部門正式登記注冊，接受審核；其次高校物業管理要建立一套完整的科學規范的管理制度、工作標準和服務程序，以確保企業的管理和服務質量。各項服務是否制度化是管理水平高低的體現；再其次高校物業管理要主動接受學校相關部門包括紀檢、審計、財務部門的監督，接受全校師生的監督；最后高校物業管理主管部門應盡快同國務院頒布的《物業管理條例》接軌，制定具體的適合高校自身物業管理發展的《高校物業管理辦法》，使高校物業管理有法可依，有章可循。
參考文獻：
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篇7
1.1管理的育人功能
高校的物業管理工作的內容涉獵很多，包括建筑及道路的物業管理，校園配套設施的管理，校園綠化、美化等等，都屬于物業管理的范疇。校園物業是大學生學習和生活依賴的硬件條件，是高校教育體系正常運行的保障。物業管理可以為高校帶來一定的經濟效益，又具有強大的育人功能。主要體現在物業管理可以規范學校工作人員和學生的行為，進而促使學生提高自身的修養，高校物業管理是高校教育的輔助資源，對學生會產生積極的影響。
1.2服務的育人功能
高校物業管理的服務項目很多，物業員工加強物業管理和服務活動，可以將這種服務精神體現在日常工作中，這種服務形象的確立可以提高學生對于物業管理的認識。物業服務人員積極地態度、優質的服務，對大學生的思想品質有著至關重要的影響，有利于提高學生的思想認識，懂得珍惜別人的勞動成果。
1.3校園環境的育人功能
環境是由人類創造的，同時環境也可以造就人，意思是指優質的環境會影響人的情緒和思想。尤其在高校校園，優質的教學環境和生活環境，可以提高學生的學習質量和生活質量，使學生獲得良好的體驗。校園加強物業管理，使學校環境得到了提升，有利于陶冶學生的性情，激發學生對學校的喜愛，可以為學生創造良好的學習氛圍，進而產生出育人的功能，增強學生的凝聚力和向心力。
1.4校園文化建設對大學生素養的提升
校園文化建設是校園的靈魂，相對社會企業而言，大學校園更簡單純凈，校園教育宗旨和大學精神的建設是對學生有著潛移默化的影響的。物業管理工作與校園文化建設是分不開的，二者有著密切的聯系。例如，大學校園里的一些標志性建筑和修飾性建筑都是物業管理的對象，一些帶有標語的醒目裝飾雕塑是校園文化的重要體現，而這些都是物業管理的范疇。校園文化對于學生個體的影響很大，文化作為精神的載體，能夠體現一所大學的風格和方向，對于學生的道德思想和能力都有著不可忽視的作用。
2發揮高校物業管理育人功能的有效措施
2.1完善高校物業管理運行機制，提高物業管理的服務質量
目前，我國各地區的高校物業管理不夠完善，還沒建立起規范的、系統的物業管理體系，考核制度和監督制度有待建立。因此，國家有關部門要加大立法進度，完善高校物業管理的有關法律法規，高校也要建立相應的管理制度，為物業管理工作的開展打下基礎。高校要針自身的實際情況和校園特點，慎重地選擇合作的物業管理企業，加強對去也管理服務的考核，規范物業服務流程，因地制宜的開展物業管理活動。其次，針對各個崗位的物業管理服務要做好規范，建立崗位職責標準，簽訂物業服務合同，要求物業管理企業根據學校要求，合理配置人員和物資，創新物業管理模式，充分發揮物業工作的育人功能。
2.2提高物業管理人員的素質
目前，大學生朝著個性化的方向發展，他們對校園環境和教育都有一定的要求，對物業管理工作也不例外，為了滿足學校和學生對于物業管理工作的要求，物業管理企業一定要提高員工的綜合素質，進而提升物業服務的水平。①物業管理企業要建立規章制度，約束員工的行為；建立員工培訓制度，定期為員工開展物業管理的專業培訓，提高其物業管理專業知識和技能；運用激勵機制，激發員工的工作積極性，使員工注意提升自身的能力和素質，滿足高校的物業管理工作的需要。②物業管理企業要加強競爭上崗、崗位比武、量化考核，給員工合理施加壓力，將壓力轉變為動力，促進員工綜合素質的提升，進而實現高校物業管理工作的順利進行，充分發揮其育人作用，為廣大教職工和學生提供滿意的物業服務。
2.3培育“以人為本”的物業管理文化
以高校的校園文化為基礎，打造相應的物業管理文化，深化物業管理育人內涵，將物業服務作為一項教育事業去完成。用先進的理念指導物業管理工作的開展，創新物業管理模式，為學生打造優質的環境，以文化浸潤學生的心靈，更好地體現物業管理的育人功能。通過打造溫馨的物質環境，構建積極高尚的精神文化突出“以人為本”的服務理念，進而充分發揮物業管理的育人價值觀，提高高校物業管理的效能。
3結語
高校物業管理是高校管理工作的一部分，是帶有育人功能的管理工作，通過建立規范的制度、提高員工的素質、打造個性的物業管理文化，這種育人功能會得到充分的發揮，實現其輔助教學的目的，進而提升學生的綜合素質，助力高校教育事業的發展。
參考文獻:
篇8
經過近幾年的發展，高校后勤物業管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學規模的不斷擴大以及學校發展對后勤服務需要的日益增強，服務市場不斷擴充，高校后勤物業管理迎來了進一步的發展機遇。同時對服務質量的需求不斷提高，也給后勤物業管理的發展帶來了挑戰。
目前各高校后勤物業管理主要還是由學校后勤集團組建的物業管理公司經營，人員由學校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業物業管理企業開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發，高校已成為物業管理企業展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據著高校物業管理的大部分市場，而另一方面，社會專業物業管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。
2高校物業發展中存在的主要問題
2.1難以與市場化、專業化、企業化經營的模式真正接軌
學校后勤集團組建的物業管理公司由于在用人機制、制度建設、經營管理等方面的不健全，難以真正達到專業化、企業化的要求。
2.2缺乏服務意識，服務水平低下
目前高校物業管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務意識弱、水平低、辦事效率差，缺乏統一的行之有效的管理。
2.3物業管理隊伍知識老化，年齡老化問題嚴重
高校物業管理者中大部分是從學校各部門分流的人員，沒有系統學習物業管理的專業知識，而大部分值班員、保潔員來自招聘的年齡偏大民工，本身素質較低，又沒有經過系統的培訓。這樣必然造成管理上不去，服務不到位。
2.4高校物業公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多數高校后勤物業管理費用還是靠學校撥款，物業管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉變，沒有從福利型服務觀念轉變成有償服務的觀念。另一方面則是由于物業管理公司服務水平差，達不到師生的要求。
以上幾個方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業管理公司，但離市場化、專業化、企業化的目標還相差太遠。
3高校后勤物業管理的特點
高校后勤物業管理企業和社會品牌物業管理企業一樣，都要追求管理的專業化、規范化和科學化，通過規范的市場運作，精心嚴密的管理，細致周到的服務不斷去提升服務質量和管理水平，不斷創立各自的品牌。但高校后勤物業也有別于社會其他類型物業的地方，一個顯著的特點就是高校物業具有教育性和功能性相統一。高校后勤物業管理企業應該在推進和實施高校物業管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業服務的功能與學校教書育人的功能實現和諧的統一。另外象高校學生相對集中、流動性大、物業使用頻率高等特點，在從事高校物業管理時應高度予以重視。4加強現階段高校物業管理的思路
4.1引入競爭機制，促進高校物業管理公司發展
目前高校物業管理的水平與專業物業公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據著高校物業管理的絕大部分市場。為了促進高校物業管理水平的提高，學校后勤有必要有選擇地放開部分市場，讓社會上有實力的優秀專業物業管理公司參與到學校物業管理中來。通過競爭、對比來提高學校后勤物業管理公司的服務質量。使其盡快朝著專業化、規范化、科學化的道路上發展。競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業改革發展的動力。在競爭面前，學校后勤物業管理公司才會有發展，不會在后勤社會化面前被淘汰。
4.2加強物業管理隊伍建設，提高管理專業化水平
后勤物業管理公司由學校總務處轉型而來，人員專業素質不高，缺乏專業的物業管理知識。因此要想提高高校物業管理公司的水平，一個重要的方面就是全面普及物業管理知識，采取送出去或引進來的方式，從上到下進行系統的培訓。與此同時在選聘員工時嚴格把關，使員工朝著年輕化、知識化的方向發展。只有物業管理隊伍素質得到全面提高，才能提高物業公司的服務水平，增強物業公司管理的專業化程度。
4.3健全各項管理制度，加快后勤物業管理的規范化
制度是管理的基礎，是管理思想和服務意識的體現。學校物業管理公司首先應從內部管理上下功夫，建立健全各項規章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執行上接受學校和廣大師生的監督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業管理工作盡快實現規范化。
4.4加強高校物業管理公司的品牌建設，增強市場競爭力
隨著高校物業管理公司的發展，在立足高校為師生服務的基礎上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業管理公司必須加強自身品牌建設，形成自己的服務特色，用質量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業管理公司參與市場競爭對自身的建設和發展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業管理的服務質量，可以這么說，加快高校物業管理公司的品牌建設，積極地參與市場競爭，是高校物業下一步地發展方向。
4.5走市場化經營道路，提高盈利能力
在過去，高校后勤服務工作是單純的行政福利型管理，所有費用由國家包下來，不重視成本，不講經濟效益。近幾年來通過后勤改革，學校后勤逐步轉向經營服務型和有償服務型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業公司的盈利能力還是不高，還需要學校不斷輸血才能維持其正常運轉。要提高物業公司的盈利能力可從幾個方面著手：
（1）提高服務質量是基礎，只有服務質量上去了，有償服務才會理直氣壯。
（2）針對不同的服務對象，提供形式多樣的特色服務。如在學生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務。
（3）教師住宅區的有償物業服務同市場接軌，提高收費標準。學校物業管理的特殊性主要體現在教學樓和學生宿舍的服務上，而教師住宅的物業管理要逐步同市場接軌，這樣就能有效的改善學校的物業管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物業管理公司才能真正成為“自主經營，自負盈虧，自我約束，自我發展”的企業法人。
5以人為本，共建和諧校園
篇9
隨著高校后勤社會化改革的不斷深入，高校物業管理這種新的管理模式被引入到學校管理中。專業物業管理模式的引進給學校管理帶來新的生機，校園環境更加清新怡人，學校也減輕后勤管理方面的負擔，將更多的精力投入教學及科研管理中。由于生活在高校的是以廣大教師和學生為主的高級知識群體，高校物業管理服務對象的特殊性，要求我們深刻認識和分析高校物業管理的特點，才能對高校物業管理進行正確的定位，從而確保高校物業管理服務水平的不斷提升和發展。
一、高校物業管理承擔一定的政治任務
高校物業管理的目標主要是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升高校的對外形象。這樣高校物業管理一定程度上就具有公益性質，不完全遵循市場經濟的效益原則。如學生吃及住的管理屬于學生生活管理的范圍，其服務費用價格一般低于市場價格，主要由政府物價部門審批，不完全按照市場規律運行。校園治安維護、校園環境的綜合管理涉及到校園的校風、學風等問題，是一個綜合的社會穩定治理問題。
二、高校物業管理的“姓教”特點
高校是國家教育的重要堡壘，高校物業管理不同于社會一般的物業管理，必須服從和服務于教育事業。
校園環境承載著顯性與隱性育人功能。學生通過校園環境得到歷史和現實的各種文化信息，獲得更多生活體驗，產生人文精神架構，有助于大學生形成樂觀向上、豁達開朗的良好心理素質。通過物業管理人員的熱情文明的服務，對不良行為的糾正和勸導，以及“節約用水”、“請勿吸煙”、“請隨手關燈” 等警示標志，有助于培養學生良好道德品質。因此，為高校提供服務的物業服務企業，除了要接受地方行業主管部門的指導外，更重要的是要接受國家教育主管部門和中國高校物業管理專業委員會的指導。
三、存在雙重管理機制
不同于一般住宅小區或商廈樓宇的管理，學校里除了物業服務企業進行服務，學校本身也要對師生的生活與學習進行管理。以教室與宿舍管理為例，物業服務企業主要提供安全保障、環境衛生等方面的服務，而學校也要對其秩序進行管理。這兩種服務與管理之間存在交叉性，因此高校物業管理存在雙重管理機制。這種雙重機制，需要雙方進行良好的協調與溝通。另一方面，學校也應該注意正確行使學校的管理權，不應該過多的干涉物業服務企業的合理化管理。
四、業主具有單一性，服務對象具有多樣性、流動性
業主即物業的所有權人。高校一般都屬于國有資產，因此業主具有單一性。高校物管的服務對象并不單是業主本身，更多時候是為校內的師生們服務，而學生與教師之間，教師與職員之間，甚至學生與學生、教師與教師之間也會因隸屬于不同的院系學科，對教學、科研、生活上所使用的物業有不同要求。比如為化學與材料學院或環境工程學院的師生服務，可能涉及實驗廢品的回收、處理；為繼續教育學院、外語學院的師生服務，可能會涉及外事接待方面的內容，這就要求物業服務企業在承擔高校物業管理時，需要制訂相應的服務方案，有針對性的提供服務。另外，高校物業有大量的公共建筑與場所，如教學樓、辦公樓、報告廳、會議室、圖書館等，這些公共場所的人流量大，每天進出幾千上萬人，公共秩序管理及環境衛生的保持有較大的難度。
五、物業費來源單一，測算標準不確定
高校物業管理服務費主要來源于校方支付的物業服務費。這一來源相對單一，但也較為穩定，一般不存在拖欠物業費的現象。
從經營的角度看，追求利潤的最大化是一般的物業服務企業最高原則，但由于高校的政治性和育人功能，為高校服務的企業只能追求微利、保利，物業費不能完全按市場化方式進行核算。現在高校物業管理物業費多采用“成本倒推法”，即根據現有后勤實體的在編人數及臨時用工數量的各種工資補貼標準、各種消耗及運行費用等測算出總價格，再用總價格除以總工作量費用，如單位面積維修、清潔費用等，這種測算方法與社會上通用的物業費標準存在很大不同，采取這種辦法測算的物業費，各地區、各學校之間因各自不同的情況，標準難以統一。
針對以上高校物業管理的突出特點，如何打造成功的高校物業管理，已成為物業管理行業，乃至高等教育業的新課題。各高校情況千差萬別，很難采取統一的管理模式，但高校物業管理一定要針對高校的特點進行管理，這是毋庸置疑的。對于高校物業管理工作，我們必須從思想給予重視, 同時將工作條理化、細致化、規范化、專業化，健全各項規章制度,使高校物業管理成為具有教育屬性的社會新型服務部，以更好的管理與環境服務于師生員工，適應現代化高等教育事業的發展要求。
作者單位：福建江夏學院
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2、規范化的管理和服務欠缺。大多數高校的物業管理隊伍均是本校組建的，從人員組成、軟硬件建設等方面與社會上有資質、正規的物業管理企業相比均有一定差距，加之，物業管理興起的時間也不是很長，所以，工作運作和行為不夠規范，基礎建設亟待加強。
3、制度不夠健全。規范的物業管理制度按性質分為物業管理單位的管理制度和物業轄區的管理制度。物業管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務、業務管理制度等，常見的主要有管理機構職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務規范等。轄區的管理制度分為物業管理公約、物業各區域內的管理規定、用戶手冊等。目前各高校物業管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規范等相關的制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格。
4、員工亟待技術培訓。物業管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術性，部分物業管理人員不僅需要具備專業技術知識,還要具備計算機應用、經營學、心理學等多方面素質。目前各高校的物業管理大多數是以原后勤職工為主體，這部分人員物業管理的專業知識、專業技能相對缺乏，員工的培訓極為必要。
5、投入不足。一方面，由于高校的物業使用率高，維護難度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，隨著高校物業建造檔次(趨于智能化)的提高，對物業使用與管理服務的要求也越來越高。高技術的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統和集中管理監控系統、物業管理信息系統等需逐步配備完善，專業化工具設備必不可少。目前各高校的物業管理經費主要是來源于學校行政撥款和少量的物業收費，投入不足的問題日顯突出。
6、教職工住宅區的管理亟待規范。很多高校的教職工住宅原來都是福利分房，一般都建在校園范圍內或附近。在住宅區對居民服務形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點，物業管理費用價格還未完全與市場價接軌。再加上近十多年來，許多高校經過合并、劃轉等重組改制，有關福利房的遺留問題多，使住宅區物業收費和改革難度加大。在這種狀態下，高校的物業管理投入產出嚴重失衡，成為學校很重的包袱。此外，在一些高校物業管理的對象復雜，除學生、在職教職工外，在住宅區還有退休職工、外來人員及其他人員，增大了管理服務的難度。由于沒有統一的管理標準和健全的管理體制,各項管理工作難以到位,從而導致社區的整體服務功能差。
7、物業管理的內容和范圍相對狹窄。高校教學區建筑物及其附屬設施設備的維護、保潔標準要求和管理的規范化程度還較低，為學生、教師服務還不夠全面周到。住宅區的物業管理、小區治理許多工作還沒有到位。
8、物業管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升。高校物業管理作為新興行業，除了有物業管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，本文來源：文秘站 同樣肩負著“管理育人，服務育人”的責任和義務。目前的高校物業管理在這方面還是有一定差距的。
因此，高校物業管理客觀上急需加強專業化、規范化建設，形成與高校改革與發展相配套、與社會主義市場經濟相適應的水平和模式，以此保障高校穩定健康快速發展。
二、高校物業管理發展的對策建議
高校物業管理是保證教學，優化育人環境，提升校園文化品位，構建和諧校園，延長物業使用壽命的一項極為重要工作。當前，急需做的工作是按照國家政策和行業標準，結合高校特點和實際，從整體上進行規范和改革，形成正規化、全方位管理服務格局。
主要應該做好以下幾方面的工作：
1、提升專業化管理和服務的水平。重點是對高校物業管理隊伍按照國家規定的物業 管理標準，結合實際，加強專業化建設。還可適當引進一些社會上的專業化管理企業到校區管理。
2、實現規范化的管理和服務。首先是加強質量手冊、程序文件和作業指導書的制定和宣傳教育，每項管理和服務都有標準，讓每一個員工對工作內容、流程，對工作要求、工作標準和考核標準清清楚楚，對服務禮貌用語、服務禁語明明白白。其次，嚴格按規程標準運作，包括最基本的員工工作時儀態端正，穿工作服，佩戴工號牌;在服務態度方面要做到有禮貌，微笑服務等。第三，要根據服務對象的要求持續改進服務規范，注意把握各類服務人員與服務對象接觸的禮儀溝通和服務過程，達到規范的行為、優質的服務、科學的管理、良好的信譽，不斷提升物業管理水準。要主動接受學校相關部門和全校師生監督，確保管理和服務質量。
3、加強制度建設。目前高校主管部門應制定高校系統的物業管理條例法規。為保證各項制度得到有效執行，還需建立嚴格的檢查、監督體系。建議引入iso9001：20__質量管理檢查監督體系。
4、加強對員工的技術培訓，提高人員素質。要依據職責分別進行專業技能、禮儀禮貌、文明執勤、行為作風等方面的培訓。制定計劃，制定培訓大綱、組織編寫教材、進行專業講授、示范訓練、進行實踐考試。如對護衛員可進行準軍事化訓練、應急預案演練、考核標準的培訓;對保潔員進行服務程序、服務標準和服務技巧的培訓;對維修人員進行安全操作規程、禮儀服務和回訪規范的培訓;對教室服務人員進行計算機多媒體的培訓等等，形成一個自我培訓,自我開發人才機制,并逐步實現持證上崗,不斷提高技術、技能及管理水平。
5、加強投入，實現科技化。加快自動化、智能化建設，逐步完善自動消防、安防裝置、集中的設備自動化系統和集中管理監控系統、物業管理信息系統等，安裝監控系統和公寓出入刷卡系統(或指模識別系統)等。裝備專業化工具設備，如保潔方面的保潔車、清洗機、擦窗器等。同時要科學管理、精打細算、嚴格控制成本。
6、做好教工住宅區的管理服務。高校住宅區的物業管理不能照搬社會上的物業管理模式,應按照專業標準，結合高校自身的特點和實際情況，精心運作。要積極創造條件盡力實行教學區與住宅區分開，自成系統，分別管理的模式，依靠學校的支持,住戶的配合,實施規范化的管理與服務。
根據大多數高校原住宅不具備規范的商品房基本條件的情況，對住宅區進行必要的改造，完善相應的設施。在物業管理模式上，根據各高校特點可采取自身管理隊伍、招>:請記住我站域名/公司兩種模式。前者比較適合歷史悠久的老校區，后者適合原后勤職工隊伍員工少，但管理又較薄弱的學校，或者是新的校區。
7、進一步拓展管理服務的內容和范圍。不僅要做好常規的環境衛生、秩序維護、設備維養等物業服務，還應做好具有高校特色的服務項目，如教學后勤保障和服務、學生特約服務、教育宣傳活動等等，并隨著學校發展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷調整和優化。教學后勤保障如協調教室的分配使用、課桌椅的配備和調整、教學器具的管理和發放、特殊教室的管理和維護、運動場館的管理等等。為師生服務方面，如為教師布置好教員休息室，準備好老師飲用水，準備好老師課后的洗手用品等;為學生提供專門飲水處等等。
在住宅區可拓展如裝修、搬家、維修、家政、老幼托管等服務項目,開設服裝加工店、糧油銷售店等商業網點。通過拓展這些服務，廣開資金來源，從而促進良性循環。
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高校物業是一個集管理、經營、服務為一體的系統工程。近年來，我國高等教育迅速發展，很多學校招生規模不斷擴大，專業不斷調整和增設，相對應的是老校區改、擴建和新校區的籌建，高校物業已經成為高校改革的一個重要領域。物業管理模式從無到有，服務范圍由簡到繁。在一些經濟地區發達和基礎較好的高校，物業管理工作取得了很大的成效，其管理服務不僅初具規模，而且具備了一定的專業化水平和市場競爭力。應該說，目前高校物業管理的改革的方向是正確的。但同時也要深刻認識到由于學校物業具有重教育、重服務的特性，因此，在不斷倡導專業化物業管理的進程中，不可避免地出現一些復雜問題和困惑，高校的物業管理必然要走一條創新發展之路。
一、高校物業管理工作的概述
1.高校物業管理范疇廣泛
高校物業管理是個廣泛的服務行業，包括廣大教工、學生的所有后勤工作，覆蓋教學管理、居住、餐飲等部分事務。這些事務的具體內容如下：首先，涉及教學管理的服務范圍有：教學樓房維護、教學設施的維護維修等。其次，涉及生活的服務范圍有：宿舍管理、餐廳餐飲、美容美發，學校超市等，體現在安全、衛生、實用、美觀等幾個方面，例如，食堂主要包括教工學生伙食的質量、衛生狀況，餐飲價格等等；再次，涉及到校內交通的服務范圍有：校內班車的運營，學生交通工具的管理等。當然還有其他重要事項，校園綠化，校辦工廠的運營等等。
2.高校物業管理的基本要求
（1）安全至上的原則。例如，教學樓、宿舍樓的維護維修必須堅持安全第一的原則。房產設施包括行政辦公樓、教學樓、學生宿舍、教工宿舍、校內后勤房產等等。不論是學生宿舍的涉及還是教工家屬宿舍的管理都要把防火、防盜、防震等安全事項放在首要位置。
（2）堅持以人為本的原則。把方便學生、服務教師的指導方針貫穿于其生存和發展的全過程。物業管理的規章應方便教職員工和學生聯系物業管理人員，使工作人員能及時處理相關事務。
（3）成本收益相統一的原則。在物業公司還尚未完全獨立化的前提下，物業管理既不是完全免費的福利服務，也不是追求效益至上的市場服務，必須講求二者的平衡。物業管理公司管理的資產比較特殊，服務的對象是具有人文環境的高校。因此，物業管理要遵循教書育人的宗旨，不僅為學校師生提供高效、高質的服務，并且還要創造平安、優雅的校園環境。物業管理始終要把公眾利益放在首位，然后才考慮實現經濟效益，最終努力實現和諧雙贏的管理效果。
二、高校物業管理現存的主要問題
高校物業管理是高校后勤社會化改革的重點，也是學校后勤改革所面臨的重要難題，目前主要表現在思想觀念滯后、規模效應差、費用偏低、職責權限不明確等方面。
1.管理體制沒有理順
我國高校物業管理存在多種模式，由于各高校在引入社會參與程度有很大的差異，因此，高校物業管理發展就體現了不平衡性和多元化特點。目前，有社會物業競爭管理型，有學校后勤主導性，還有二者共同管理型，但從長期來看，高校物業管理獨立化是個大方向。由于制度體制落后，現在仍然有部分高校受傳統計劃管理體制的束縛，名義上雖然將物業管理從學校分離出去，但其仍不具備獨立法人資格。因相關的產權問題沒有得到解決，所以和學校繼續存在附屬關系，在資源分配關系上具有濃厚的行政管理色彩。有些高校雖已組建了物業管理企業，逐步增加保潔保安、綠化養護等服務內容，也實行了象征性的有償服務，并簽訂了相關物業管理協議，但在服務內容、服務收費等方面往往受到學校的行政約束。缺錢先辦事，錢少辦多事，沒錢也辦事，既不執行行業要求和標準，也不考慮成本和效益，其運行方式帶有的行政命令的特點。
2.物業管理方與被管理方責權不清晰
首先，物業管理作為高校后勤改革的內容之一，其管理體制尚處于摸索中，管理制度尚不健全，職責權限不清，因此管理過程必然出現隨意性強、盲目性大的現象。長期以來，物業員工的思維在“事業單位”思想慣性的影響下，對自身工作范疇沒有搞清，既沒有明確自己的義務，也沒有堅持自己的權利，原有的“等、靠、要”思想比較嚴重，缺乏服務意識、競爭意識，仍持有“到時上班，到點下班”的心態。由于，物業部門負盈不負虧，因而市場運作化程度低，完全達不到現代企業發展的要求，所以，時常出現管理不及時、不到位，服務效率和質量跟不上學校管理的問題。
其次，目前，仍有不少高校職工對物業的認識比較片面，認為物業就是環境維護、衛生清理、簡單的門窗桌椅維修等。不少職工還停留在過去行政型、福利型管理模式的思維上，尤其對有償服務等現代市場消費觀念難以適應，容易產生對物業管理的過分要求，希望物業管理不收費、少收費、多做事。這些觀點是不正確的。
3.缺乏高素質的物業管理人才
目前高校物業管理的職業化隊伍尚未形成，現有員工有的來自本單位后勤，有的來自高校附屬企業的下崗職工，有的是單位職工的家屬，他們雖然長期從事后勤管理和服務，有一定實際工作經驗，但文化素質普遍不高，服務水平和專業技能較低，大多缺乏專門的知識和系統的培訓，故很難保證服務質量。再加上長期以來高校后勤職工的平均主義思想影響，其服務意識相對淡薄，市場觀念和企業經營理念都有待提高。
長期以來，高校為了解決部分貧困學生的基本生活保障，普遍采取了學生勤工儉學的形式，由學生來負責學校的許多后勤服務工作。這樣就造成了管理松散、服務質量差等問題。近年來，高校職工的境遇大幅提高，因此，他們要求居住工作環境應大幅改善，加之，目前，學生的生活條件也不斷提高，這一切都對物業管理的服務質量提出了新的標準。
4.長期以來物業管理經費短
由于物業管理體制沒有理順，高校物業資金的來源比較單一，主要是來自少量的房屋租金及學校行政撥款。由于資金來源非常有限，而且學校住宅的維修工作量很大，因此，常常造成物業管理經費緊張的局面。近年來，隨著學校招生規模的不斷擴大，學校基建項目相應增加，投資管理的費用也會不斷增多，成本收益可能嚴重失衡，屆時學校負擔將越來越重。因此如何緩解經費短缺問題也成為高校物業管理中的一個無法回避的問題。
三、完善高校物業管理的對策與建議
1.建立新的管理模式、完善新的管理體制
逐步完善管理體制是高校物業發揮作用的根本保障，隨著我國市場經濟體制的逐步推進，我國高校物業由行政事業型管理模式向企業管理轉制已成為一種發展趨勢。因此，在實踐中探索發展，努力堅持物業管理面向社會，逐步推行企業化管理，提高其法人獨立地位的大方向。堅持“規范、和諧、創新”的核心價值觀和樹立“服務教學、以人為本”的管理理念，以公共教學設施和學生公寓設施及相關配套服務為重點，采取科學的市場運作原理，逐步提高物業管理水平，充分發揮高校物業市場化運行與服務育人的雙重職能，為高校師生創造了一個安全、舒適的工作、學習和生活環境。
2.完善高校物業管理制度
規范合理的制度是高校物業健康運行的前提和保障。物業管理的基本原則應該是安全、節能、高效三項，其中應特別強調安全、例如建筑安全檢查，水電設施安全，校車運行安全等事項，務必做到事務細化、責任到人，避免管理工作中的真空。其次，突出成本收益相結合的方針，講求資金利用效率，從資金的籌集、分配到使用是個有機過程，堅決杜絕“跑、冒、滴、漏”等現象。再次，注重管理質量和效率，堅持物業管理人人有責的信念，增強主人翁的責任感。
3.提高和糾正認識上的偏差
只有廣大教職工對物業有了正確認識，并加強自身的自律行為，物業管理才能事半功倍。高校物業的作用非常重要，內容也比較廣泛。全校職工、學生的教學設施、居住環境、飲食衛生質量、校車的合理調配、校辦工廠的運營等等都是物業的管理范圍。物業的職能不僅是提供基本的服務及便利，而且也涉及到個人息息相關的日常事項。廣大教師員工學生既要維護自身的權益也要盡到自己的義務，對于物業合理的計價收費標準應認真執行。
4.堅持低碳物業管理的原則
物業管理與節能降耗以及環境保護的關系十分密切。數年前，中國物業管理協會就曾提出要推行綠色物業管理。根據國外的資料顯示，建筑物在建成后壽命期間的管理費用是建設成本的7倍左右，而國內則達到了12倍，其中，能耗費用占比最大。由于大學是廣大師生聚集的場所，因此，物業管理與節能降耗高度相關，建設資源節約型、環境優美型校區是項重要舉措。通過統籌兼顧，信息共享，進一步抓好管理和服務的各個環節，就能夠達到節能、節水、節電及促進資源的循環利用和環境的改善，從而為保護環境和建設節約型社會將作出積極的貢獻。
5.吸收高學歷的物業管理人才
物業人才應專業化、年輕化，要逐步提高完善物業管理人員的學歷層次和知識結構。隨著部分職業院校和高等教育院校物業管理專業的設置，物業人才能逐漸滿足高校的需求。高校物業公司應重點吸收建筑設計、管理學、經濟學、會計學等方面的復合型物業管理人人才，這些專業人才適應性強，所學專業對高校物業管理比較對口，能大幅提升管理的水平。
6.建立一個有效的監管反饋機制
沒有良好的反饋機制就不可能有良好的物業管理活動，物業管理方式的改善依賴于大家的積極共同參與。因此，必須建立一個有效的監管反饋機制，及時對物業進行信息反饋，物業相關人要廣泛聽取教職員工的意見和建議，對于好的對策建議必須主動采納。另外，還要和同行兄弟院校積極交流物業管理經驗，積極吸收其成功之處。
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管理區域；物業管理；安全保衛
近年來，我國教育體制改革，高校擴招，辦學規模擴大，學生數量逐年增長，辦學方式也由單一制辦學模式發展為多層次辦學。以筆者所在的中國藥科大學為例,在擴招后,全日制在校生已發展到近1.5萬人,有本專科生、研究生，還有成人教育等多種層次。伴隨學生數量增多，原有的校舍面積已不能滿足教學需求，因而很多高校開展了大規模的校區建設，建筑物數量急劇增多。為了便于管理，大多高校對各樓宇配備了物業管理人員直接管理轄區內的各方面工作，因此，物業管理工作的好壞直接關系到管理區域內的安全，做好物業管理中的安全工作也是當前形勢下安全保衛工作的需要。
1校園物業管理在高校保衛工作中的重要性及原因
從校園物業管理的內容來看，安全保衛是其中主要職能，從管理層級上說，物業管理公司也需接受學校保衛部門的監督和管理，但物業管理公司只負責其管轄區域內的安全，校保衛部門負責全校安全保衛工作。然而，在安全工作機制運行方面，大多高校物業管理部門都過于依賴學校安保部門，缺乏安全責任意識，對安全問題基本都是通知保衛處，卻不采取應急處理措施。例如，2010年國慶節假期間，江蘇某所大學發生一起涉案金額較大的盜竊案件，案犯采用翻趴宿舍圍墻、撬鎖等手段，在該校男、女學生宿舍樓共竊取8臺筆記本電腦，臺式電腦主板和硬盤等配件以及若干現金，共計約8萬元。放假期間，案犯前后三次來該校作案，作案時間長達4天，期間未被宿管部門、保衛處發覺。事后，公安部門經與學校共同剖析，得出案件發生的主要原因之一為學校的安保工作機制運行不流暢。案發當時學生宿舍樓只有2名物業值班人員，并且值班人員未巡查區域內各樓宇建筑，工作出現嚴重疏忽。正是物管人員的麻痹松懈情緒才使得案犯得手。類似這樣的管理薄弱環節，在其他高校也很多。那么如何解決這一問題，也正是接下來本文所要探討的重點。
2物業管理在安全工作方面存在的不足
現如今，各大高校為了減輕負擔，將物業管理工作由傳統的校后勤部門統管轉變為學校后勤部門分管下的物業管理公司專業化承包管理。由于高校物業管理起步較晚，加上本身是由后勤轉型過來的，管理制度、管理模式存在很多不足，也造成了諸多安全問題。
2.1安全制度不夠健全
規范的物業管理制度按性質分為物業管理單位的管理制度和物業管理轄區的管理制度。各高校的物業管理部門雖然也建立了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規劃等相關制度，但還不夠完善，不成體系，執行也不夠嚴格，且與安全相關的制度未明確、未上墻的現象普遍存在。由于制度不完善，物業管理人員在面對管理區域內的安全隱患及安全事件時往往以置之不理，以任其發展的態度對待，致使事件未得到及時處理，隱患未得到及時排除，造成嚴重損失。
2.2人員構成復雜，專業化水平不高
物業管理公司承包管理模式下的物業管理人員多為勞務派遣，由于工資待遇低、工作性質等因素，從事物業工作的人員構成往往參差不齊、成分復雜，同時人員年紀較大、學歷層次較低，大多為退休人員再就業，雖然組成了物業管理的各個崗位，看似形成了專業化的隊伍，其實各個崗位的專業化水平亟待提高。
2.3部門分工不明確，交叉環節存在盲區
物業管理區域內的安全工作是后勤部門與保衛部門管理工作上的交叉環節，同時也是工作漏洞之一。在高校，物業合同簽訂的雙方多為后勤部門與物業公司，原則上物業管理工作受后勤部門統管，同時在某些工作內容方面學校有關部門也具備監督管理權。例如：安全保衛工作方面，保衛處就應該享有監督權；學生管理工作方面，學工處應享有監督權等等。然而，事實上，在大多數高校，物業管理公司的所有工作僅僅受后勤部門監管，其他部門無權過問。這就形成了物業管理責任區域內的安全工作由其本部門負責，即使在保衛部門發現物業人員有脫崗、遲到早退現象的情況下，保衛部門對物業管理人員的管理和考核無權過問的局面，致使盜竊等案件頻發。
2.4員工技術有待提高
為滿足新形勢下安全保衛工作要求，近幾年，高校技防水平不斷提高，技防設施不斷增加。為發揮各項技防設施的實時報警、實時監控等作用，在建設技防工程時，有少數安全平臺系統安裝在各物管站點。然而，大多物業管理人員都無消防、安防特殊職業上崗證，對這些技防設施不熟悉，對平臺操作不熟練，甚至連平臺系統的“復位”、“輸入密碼”等較為簡單的步驟也無法完成。設備一旦出現報警信息，往往不是第一時間去現場確認，而是通知校保衛部門，從而錯失了處理事件的最佳時間。因此，物業管理人員在掌握保潔、綠化、維修等技術的同時也需提高計算機應用、安全技能等多方面的專業技術知識。
3解決目前物業管理中保衛工作面臨問題的對策
為營造良好的校園環境，保障師生的人身財產安全，急需解決目前物業管理中保衛工作面臨的問題，主要應該做好以下幾點工作：
3.1建立并完善物業管理中的保衛工作制度
高校安全保衛工作是保證高校教學秩序正常進行的首要前提，建立并完善物業管理中的保衛工作新制度是進一步做好高校安全保衛工作的重要組成部分。首先，在健全安保制度之前，應該在物業管理服務合同中對物業服務的責任和義務作出明確的規定，使物業管理公司和學校對雙方的權利和義務有詳盡的了解。之后，物業管理公司應根據管轄區域的實際情況，對安全保衛工作制定完善詳盡的規章制度，以此促進管理過程中保衛工作的科學化、規范化、制度化，同時通過制度，檢驗工作中存在的問題和漏洞，并做到及時修訂、完善，最后制定出最符合實際的規章制度。其次還要明確各區域安全責任人，實行責、權結合，層層落實，形成有效的部門管理體制。
3.2明確管理部門，層層落實責任
學校必須明確物業管理公司的直接管理部門，并依照“誰管理，誰負責”原則，層層落實責任。一直以來，后勤部門大多為物業管理公司的直接分管部門，但有的高校簽訂物業合同的為招標辦或基建等部門，在未明確物業直接管理部門的情況下，一旦發生事故后易產生推諉、踢皮球等現象，從而無法追究責任。所以，明確物業管理公司的直接管理部門顯得尤其重要。在明確分管物業具體部門的同時，保衛部門應與該直接分管物業的部門簽訂安全責任書，進一步明確安全責任。分管物業具體部門再與物業管理公司簽訂安全責任書，物業管理公司再與各分站點簽訂，以此類推，層層落實，將安全工作細化到每個員工的崗位上。這樣若發生安全事故，是誰的管理區域，誰的工作內容，誰的責任，一目了然，更便于事故發生后的責任追究，同時也間接提高了學校有關部門、物業管理公司以及物業管理人員的安全責任意識，減少了保衛部門的壓力，大大提升物業管理區域內的安全。
3.3加強人員培訓，建立專業化物業管理隊伍
首先，要把好合同關，學校在與物業管理公司簽訂合同時，應將人員具備一定消防、安防專業技能納入在內，甚至在某些特殊崗位必須要求具備專業證書，持證上崗。其次，要求物業管理公司定期開展員工安全知識培訓與實戰演練，同時也需加強法律知識的培訓，提高專業知識和技能水平。再者，組織物業管理人員認真學習計算機等新技術，做到會使用安保器材，會操作安全平臺。最后，作為物業管理人員也應維護好管轄區內的各種安保設備，如滅火器、消防水帶、監控設備等,定期進行檢查、試驗、維修、更新,確保它們始終處于完好狀態。
3.4加大監督力度，建立獎懲制度
安全保衛工作做得好與否，很大層面上取決于監督以及獎懲的力度。首先，學校保衛和分管物業工作等有關部門應加大對物業公司的監督力度，采取定期巡查與不定期抽查相結合的方式，對物業管理工作進行有效監督，主要包括：對各類值班臺賬的檢查，進行現場專業技術技能的操作考查，以及應對突發事件的應急能力考查等等，確保各類人員各司其職，擔起責任。其次，建立獎懲制度，分管物業工作部門要求物業公司可按月、按季度、按年度組織“安全員工”評比，以現金、獎品等方式獎勵榮譽稱號獲得者，當然，對于造成安全事故的人員，也可通過扣工資、通報批評等方式處罰。通過獎勵與懲罰相結合的方式，逐步提高物業管理人員參與安全工作的積極性。針對物業管理公司，學校可以每年組織一次對物業管理公司的專項評比，評委由學校有關部門、學生、教師等組成，評比內容為物業管理區域內的員工服務意識、安全保障能力等各項相關內容，并根據評比結果，決定是否在與該物業公司續簽合同。
4結語
學校安全保衛工作不僅僅是保衛部門的工作，也是學校各部門、單位以及為學校提供服務的外界單位一項重要任務之一，同時也需廣大師生員工極力配合的，只有群策群力，群防群治，做到人人重視安全，人人關心安全，才能人人都安全。
作者：金鶴齡 夏錦鑒 單位：中國藥科大學保衛處
參考文獻
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一、學生公寓物業管理的特點
學生公寓的物業管理既不同于傳統的行政管理，又不同于一般意義上的居民小區的物業管理。高校后勤實現社會化后，學生公寓開始呈現委托物業公司代管的趨勢，進駐學生公寓的物業管理公司與社會上其他物業管理公司相比較，它們在本質上并無太大的差別。但由于服務對象的不同和物業本身屬性的特殊性，使得學生公寓的物業管理在實際運作上和管理要求上必然有別于一般的住宅物業管理。
1、學生社區的同質性強，對服務的需求意識高
同質性即指社區居民在年齡大小、文化知識層次、思想覺悟水平、社會地位、經濟狀況等到方面大致相似，具有很多的共性。一般居民小區相對來說異質性強。而高校的學生，雖然來自不同的地區，但是他們的文化層次、思想觀念等并無明顯的差異性。同時，學生社區成員整體素質高，對服務的需求意識更為強烈，要求服務的內容體現高層次，具有既重視物質又重精神的特點。
2、學生社區和一般居民社區功能有明顯差異
一般居民小區主要以生活、居住為主；而學生社區除了要營造干凈、整潔、有序的生活環境外，還要提供完備的服務體系和服務網絡，營造出良好的育人氛圍。學生對知識、情感、信息、文化和精神生活充滿強烈的欲望，決定他們需要有更高層次的服務內容和服務設施來滿足，與一般居民更多渴望得到基礎性保障和福利性照顧的日常生活需求是明顯不同的。
3、學生社區必須有更為安全有序的服務保障
由于學生們社會閱歷缺乏，再加上安全意識和自我防護意識十分淡薄，更需要學生公寓的物業管理部門充分發揮服務與育人的功能，強化安全管理，利用科技手段加強學生社區的安全管理，保障社區居民的人身和財產安全。
二、學生公寓物業管理的側重點
1、管理的內容
學生公寓的物業管理主要涵蓋兩方面內容：
一是對硬件――物的管理。如住房、家具、床上用品、有線電視、網絡、電話等與學生生活密切相關的設備設施的管理。在物的管理上，要確保環境幽雅，設備齊全，交通便捷，衛生清潔，生活便利。更具體的體現在小區綠化、衛生、設施、安全系統、生活超市等維修服務網點的建設上。這是物業管理部門為同學們提供的較低層次的也是最基本的服務。
二是對軟件――人的管理與服務。主要體現在身心安全服務、生活需求服務、知識信息服務、心理咨詢、文明教育及思想政治教育等，同時也包括對違反規章制度和不盡責任義務的學生的監督、約束和教育。
2、管理的側重點
美國在上世紀80年代提出了基于馬斯洛需要層次論（生理需要、安全需要、歸屬和愛的需要、自尊需要、自我實現的需要）的高校學生住房管理總體目的的五級連續體，第一級：提供令人滿意的物理環境；第二級：提供適當的設施管理和維護；第三級：為建立和保證相容的和合作生活環境制訂規章制度；第四級：培養代表責任公民和學習氣氛的人際交往環境；第五級：為學生的成長和發展提供機會。
首先，高校學生公寓管理是物業管理的組成部分，本身具有服務行業的一般特性和物業管理的基本功能。其次，學生公寓還具有別的物業所不具備的特殊性，管理者和服務人員肩負著第二老師的職責，在給同學們提供優質服務的同時，還要通過嚴格的管理，耐心的授教、積極的引導，讓學生們在生活中學會做人。基于以上分析，學生公寓的物業管理主要是通過對物的管理和為人的服務，管理與服務結合，才能真正實現育人的目標。
學生公寓不僅是學生日常生活與學習的重要場所，更是課堂之外對學生進行思想政治工作和素質教育的重要陣地。眾多高校都把公寓作為對大學生進行思想教育的重要基地之一，當前高校學生管理的一個趨勢就是學生管理的基點從班級逐漸轉到宿舍（公寓）。改進和加強學生公寓管理，是高等學校后勤社會化改革的一項重要任務。
綜上所述，高校物業管理企業在創建“和諧校園”的過程中有著重要的作用，學生公寓物業管理企業的側重點在于育人。學生作為服務對象這一特殊的群體，就決定了學生公寓的物業管理要強化服務育人功能，弱化經營目的；強化以人為本，以教育為本的管理服務理念。
三、學生公寓物業管理實現育人功能的主要途徑
“服務育人”是學生公寓物業管理所制定的出發點。學生公寓管理是學校教育的延伸、素質教育的重要陣地！因此，作為物業管理公司，必須深入到學生生活的方方面面，必須為學生的日常學習和生活提供全方位的綜合服務。讓學生滿意，讓家長滿意，讓學校滿意。物業管理部門只有通過優質服務才能贏得同學們的滿意，進而才能達到育人的目的，實現育人功能的主要途徑如下：
1、加強員工培訓，提高服務水平，保證服務質量
高校后勤社會化改革使得物業管理企業逐步從學校行政管理體系中分離出來，但是很多人的思想并沒完全分離。隨著時代的發展，學生對宿舍物業管理工作的要求也越來越高，光靠經驗型的管理是遠遠不夠的，必須引進規范化管理（ISO管理體系），實施人性化管理、目標管理等科學管理模式，提高服務水平。目前大多數學生物業管理人員的文化素質普遍偏低，年齡偏大，而且多數人沒有受過正規的專業培訓，缺乏服務管理的意識和能力，只充當了“看門人”的角色，遠遠不能達到管理育人、服務育人的要求。
因此，提高管理人員的素質，是保證服務質量的前提和根本。一方面要積極引進高素質的宿管人員；另一方面加大對現有管理人員的培訓工作，挖掘老員工的潛力，加強培訓和再教育工作。宿舍管理服務一線的員工是直接與學生打交道的，他們的思想意識、工作水平、服務態度直接決定了物業企業在學生眼中的服務質量。能與同學們進行心靈的溝通，滿足他們一些生活需要、心理指導等更高層次的需求，是現代學生公寓物業管理人員必須具備的能力，這樣才能達到育人的目的。
2、了解顧客需求，擴充服務內容，提高服務層次
只有針對客戶的要求，“投其所好”，物業管理的服務才能被較好地接受并取得良好的效果。要改變生硬的工作思路、工作方式，與學生真正建立良性互動的關系。可以通過設立意見箱、舉辦懇談會、開辟宿管論壇等形式，多渠道多途徑地了解學生的意見與建議，然后針對性地制定管理服務方案。
目前物業管理服務內容單一，層次不高。物業管理有限的服務僅僅體現在樓內值班、設備的小修、零修等小范圍內。這些簡單的服務內容已不能滿足同學們的需求，他們需要更方便的生活服務，如生活超市或自動售貨機，代送報紙、信件、牛奶、飲用水等；需要更快捷的信息交流，如網絡建設、通訊設備等；需要更多的心理和生活指導，如心理咨詢、就業咨詢、良好生活習慣的培養等，這些都是物業管理部門需要提供但又未能提供的更高層次的服務。因此，物業管理企業應該多途徑和多渠道的提供服務。
3、加強制度建設，規范管理與服務
學生公寓物業管理的管理服務育人工作，其中首要的一點是制度育人。只有制度建設和執行得好，物業管理的育人工作才能有章可循，有法可依。人生中好習慣的養成，一靠思想引導和組織活動；二靠嚴格管理，制度建設不可少。規章的執行需要有相應的配套措施，在學生公寓的管理制度中可以增加一些粗細搭配、長短互補、剛柔相濟的規則與方案。如：《學生公寓管理條例》、《公寓管理手冊》、《遵守規章積分制》、《住宿協議書》、《學生公寓委員會（民主管理委員會）章程》、《設立“心理咨詢日”實施方案》、《公寓制度》、《書刊交流活動管理辦法》等等。規定中有獎勵、有督導，管理中更有愛護和幫助。
各項管理制度應及時公開，嚴格遵守。還要充分發揮廣大學生的主人翁意識、參與民主管理監督的權力。《學生公寓管理條例》是規范學生公寓管理的綱領性文件，《住宿協議書》的簽訂，則要體現物業管理部門和住宿學生權利的對等性。在制度執行方面，各級管理人員應熟悉各項規章制度，對公寓管理人員和學生要進行制度培訓，用制度來規范物業管理人員和學生的行為。另外，用ISO9000全面質量管理體系來規范管理，加強服務過程控制，保持服務質量的一致性。
4、學校與物業管理公司之間應加強溝通與協調
當下高校公寓物業管理企業往往會處在“孤軍奮戰”的尷尬境地。有些時候，有些部門、院系忽視學生的宿舍生活管理，把擔子撂給物業就不怎么管了，對物業的工作也不是全力支持。這給物業管理工作帶來了不小的困難。只有徹底轉變工作態度，變被動為主動，多向院系、有關部門通報工作情況，把學生宿舍的情況通過一定渠道告知他們，以引起重視，配合物業的工作。
學校可以設置統一的管理協調機構，成立學生公寓管理委員會。該機構及時協調學校組織部、宣傳部、學工部、保衛處、團委、后勤物業管理服務部門、網絡管理部門、各學院等相關單位之間的關系，妥善處理好教育、管理、服務等之間的關系，明確各單位之間的責、權、利。學生公寓的物業管理與服務由專門的物業管理企業來承擔，學生思想政治教育和管理由學校專門職能部門承擔。學生公寓按學生的人數比例配置專職輔導員，具體負責學生的思想政治教育、日常行為規范、法律法規與愛國主義、集體主義、社會主義教育，以及學生德育考評、突發性事件處理、心理健康知識輔導、黨團學組織建設、文化建設、文明建設等。以學生公寓、樓、層、寢室為單位建立相應黨團學組織，在公寓輔導員的具體指導下圍繞學生公寓有關工作的總體部署開展工作。
5、加強科技創安工作，確保學生社區安全
高校學生社區成員的特點，決定了物業管理服務必須提供更為安全有序的生活環境。為保證住宿學生的安全，物業管理部門要加大投入，加快學生社區科技創安工作的開展。如安裝門禁系統，社區內統一由保安24小時值班，自行車統一存放，在適宜的時機安裝監控系統等。總之，學生社區的安全工作是重中之重，保證住宿學生的人身和財產安全，也是實現育人工作的基礎。
安全是學生宿舍管理的首要工作，由于少數學生為自己一時方便，使用違章電器、明火、蚊香等，極易引起火災，造成人員傷亡財產損失。如果安全工作得不到保障，育人工作的開展實施更是無從談起的。在創建安全校園的過程中，物業管理企業要注意“管理育人、服務育人”，但是往往在物業管理的過程中，安全檢查與學生利益會發生直接矛盾。后勤事情多、雜、繁，又是直接跟學生打交道的，稍有不慎就會給學生留下不好的印象。
所以物業管理服務要盡量給學生提供安全、舒適的學習、生活環境，加強溝通理解，使他們信賴物業管理，共建和諧校園。要注意張貼檢查公告，多表揚先進宿舍，同時對存在安全隱患的宿舍進行通報批評。要充分利用學生自律委員會、利用勤工儉學學生、通過學院輔導員等參加安全檢查活動，組織學生相互參觀，及時化解物業管理行為中的矛盾和意見。
6、加強學生社區的文化建設，創造良好的育人環境
公寓文化是在學生公寓特定的時空條件下，為公寓所住的大學生們參與其中的各類文化活動所表現和各類文化形態所表征的思想觀念、價值取向、心理活動和行為方式的總和。作為大學生校園生活的三大支點（教室、餐廳、公寓）之一，公寓既是大學生學習、生活、娛樂、交往的重要場所，又是大學生思想、精神交流溝通的會合地。
學生公寓的文化活動能夠切實加強學生公寓的思想政治教育和管理，推進校園文化建設向學生公寓延伸，營造良好的學生公寓文化環境，充分發揮文化的導向、陶冶、制約、促進等育人功能。開展社區內的體育比賽，可增強同學們的集體價值觀念和競爭意識；開展書法、繪畫、攝影比賽，可增強同學們的審美觀念和對生活、對大自然的熱愛；開展讀書活動，可開拓同學們的視野，激發同學們對知識的渴望。學生能在公寓文化活動的參與過程中，陶冶情操、培養興趣、開發潛能、豐富文化知識、增強能力。同時，也促進學生把自我價值的實現同集體奮斗目標和社會要求相統一，從而起到促進學生素質全面提高的作用。文化建設使得物業管理要從單純的管理到“治理”到“善治”，真正達到“管理育人、服務育人”的目的。
7、引導學生自我管理、發揮學生組織力量
現在的大學生個性強、要求高，在進行管理育人的時候不宜采用簡單的批評教育，要善于引導他們進行自我管理、自我教育。大學階段是學生完成社會化的主要時段，其良好的成熟發展也是物業管理服務的重要職責。物業管理企業應該以高度的責任感積極幫助他們進行自我管理。這里所謂的“管理育人、服務育人”，不是簡單地教會他們疊被子、打掃衛生、不使用熱特快之類，而是要通過言傳身教培養學生學會生活、學會相處、健康成長。這才是判斷物業管理深層意義上是否取得了“育人”成功的標準。
在實際工作中，可以通過學生黨團組織進社區、通過組建學生自律委員會、開展“雅室評比”、“宿舍文化節”等文化活動等促進學生自我管理。定期傾聽同學們的意見，做到有訪必錄，有信必復，件件有回音，事事有著落。對同學提出的一些好的建設性意見與建議，除了立即采納外，還給予相應的獎勵，鼓勵學生自我管理，做公寓的主人。物業管理服務人員要多做一些引導，多創造一些條件，多搭建幾個平臺給學生。學生做到有效自我管理也一定程度上減輕了物業企業的一些管理難點，公寓逐步由靜態管理變為動態管理，由日常管理發展為長效管理，達到企業和學校的雙贏。
